Αριθμός 2178/2013 
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ' Πολιτικό Τμήμα 
ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Νικόλαο Λεοντή, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Βασιλική Θάνου-Χριστοφίλου, Δημητρούλα Υφαντή, Ιωάννα Πετροπούλου και Γεώργιο Σακκά, Αρεοπαγίτες.
ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημα του, στις 20 Σεπτεμβρίου 2013, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει μεταξύ:
Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης τραπεζικής εταιρίας που εδρεύει στην Αθήνα με την επωνυμία "ΝΕΑ PROTON τράπεζα ανώνυμη εταιρία", που εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε δια της πληρεξούσιας δικηγόρου της Αναστασίας Πετσινάρη, βάσει δηλώσεως κατ' άρθρο 242 παρ.2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις.
Των αναιρεσιβλήτων: 1. Π. Π. του Γ. κατοίκου ..., 2. Φ. Π. του Γ., 3 Α. Π. του Φ. και 4 Δ. Π. του Φ., κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν δια των πληρεξουσίων δικηγόρων τους Θωμά Μπουμπούλη και Ελένη Ζέππου και κατέθεσαν προτάσεις.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 3-5-2005 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 221/2006 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 7020/2006 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 30-11-2006 αίτηση της. 
Εκδόθηκε η 1664/2009 απόφαση του Αρείου Πάγου με την οποία αναιρεί την προσβαλλομένη απόφαση και παραπέμπει την υπόθεση κατά το αναιρούμενο μέρος της για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο. 
Εκδόθηκε η 5719/2012 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 10-2-2013 αίτηση της.
Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω.
Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης, Γεώργιος Σακκάς, ανέγνωσε την από 3-9-2013 έκθεση του, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή του τετάρτου λόγου της αιτήσεως αναιρέσεως κατά το δεύτερο σκέλος του από το άρθρο 559 αριθ. 20 ΚΠολΔ για αναίρεση της 5719/2012 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών.
Οι πληρεξούσιοι των αναιρεσιβλήτων ζήτησαν την απόρριψη της αιτήσεως και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
1. Ο αναιρετικός λόγος από το άρθρο 559 αριθ.18 ΚΠολΔ, όπως συνάγεται από το συνδυασμό της διάταξης αυτής προς τις διατάξεις των άρθρων 580 παρ.4 και 581 παρ.2 του ιδίου άρθρου ιδρύεται όταν το δικαστήριο της παραπομπής δεν συμμορφώθηκε προς την αναιρετική απόφαση, δηλαδή δεν ακολούθησε όσον αφορά το νομικό ζήτημα που κρίθηκε με την αναιρετική απόφαση τη λύση που δόθηκε από τον Άρειο Πάγο. Το νομικό ζήτημα μπορεί να ανάγεται είτε στο ουσιαστικό είτε στο δικονομικό δίκαιο. Δεν επιλύεται όμως νομικό ζήτημα αν η αναιρετική απόφαση αναιρεί την προσβαλλόμενη απόφαση για έλλειψη νόμιμης βάσης (άρθρο 559 αριθ.19 ΚΠολΔ) και ειδικότερα για το λόγο ότι τα πραγματικά περιστατικά που έγιναν δεκτά απ'αυτήν δεν καθιστούν δυνατή, λόγω της ανεπάρκειας ή αντιφατικότητας των αιτιολογιών της, την υπαγωγή τους στον εφαρμοζόμενο κανόνα δικαίου, χωρίς να αμφισβητείτο το εννοιολογικό περιεχόμενο αυτού. Στην περίπτωση αυτή το δικαστήριο της παραπομπής δεν δεσμεύεται από τις διαπιστώσεις της απόφασης που αναιρέθηκε ως προς τα πραγματικά περιστατικά και μπορεί να εκτιμήσει διαφορετικά. Στην προκειμένη περίπτωση, με την απόφαση 1664/2009 του Αρείου Πάγου, με την οποία αναιρέθηκε η 7020/2006 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, έγινε δεκτό ότι η μεταξύ των διαδίκων συμφωνία, που διαλαμβάνεται στο 14β όρο του από 8-3-2001 μισθωτηρίου, ότι η μισθώτρια αναιρεσείουσα εταιρεία του επιδίκου πολυωρόφου κτιρίου (πέντε ορόφων) υποχρεώνεται στην καταβολή όλων των υπολειπομένων μισθωμάτων μέχρι τη λήξη της μίσθωσης, έχει το χαρακτήρα της μη γνήσιας ποινικής ρήτρας και επομένως οι εκμισθωτές αναιρεσίβλητοι δικαιούνται να λάβουν το ποσό των μέχρι τη λήξη της μίσθωσης ως ποινή (υπό την προϋπόθεση ότι το μίσθιο δεν έχει μισθωθεί σε έτερο μισθωτή), δηλαδή δικαιούνται να λάβουν ως ποινή τα μισθώματα από της λύσεως της μίσθωσης (9-5-2005) έως την πρώτη συζήτηση της αγωγής στο Πρωτοδικείο (27-9-2005). Στη συνέχεια, μετά από αντικατάσταση της αιτιολογίας (άρθρο 578 ΚΠολΔ) της 7020/2006 εφετειακής απόφασης απέρριψε τους από το άρθρο 559 αριθ.1 ΚΠολΔ λόγους αναιρέσεως. Περαιτέρω, αναίρεσε εν μέρει την απόφαση αυτή για την απόρριψη της ένστασης συμψηφισμού της αναιρεσείουσας (εναγομένης) αναφορικά με την απαίτηση αυτής για το ποσό της εγγύησης έναντι της ανωτέρω αξίωσης από ποινική ρήτρα των αναιρεσιβλήτων (εναγόντων), δεχόμενη οτι νομίμως προβλήθηκε, καθώς και για την απόρριψη της ένστασης της ιδίας περί μειώσεως της ποινής ως δυσανάλογως μεγάλη, κατά το άρθρο 409 ΑΚ, δεχόμενη επίσης το επιτρεπτό της προβολής της, για παραβίαση του άρθρου 559 αριθ.1 ΚΠολΔ λόγω μη εφαρμογής των διατάξεων των άρθρων 404, 405, 409, 440 και 441 ΑΚ. Επιπλέον αναίρεσε την ίδια απόφαση ως προς την ένσταση περί μειώσεως της ποινής ως δυσαναλόγως μεγάλη, κατά την επικουρική της αιτιολογία, για έλλειψη νόμιμης βάσης, από το άρθρο 559 αριθ.19 ΚΠολΔ, με το να διαλάβει ασαφείς και ανεπαρκείς αιτιολογίες. Το Εφετείο, ως δικαστήριο παραπομπής, με την προσβαλλόμενη απόφασή του (αρ.5719/2012), δέχτηκε ότι η παραπάνω συμφωνία έχει το χαρακτήρα μη γνήσιας ποινικής ρήτρας και απέρριψε κατ'ουσίαν την ένσταση μειώσεως της ποινής ως δυσαναλόγως μεγάλη. Επίσης απέρριψε κατ'ουσίαν και την ένσταση συμψηφισμού, που προτάθηκε από την εναγομένη. Κατέληξε δε στο αποδεικτικό πόρισμα ότι η εναγομένη οφείλει στους ενάγοντες ως ποινή τα μισθώματα από 9-5-2005 έως 27-9-2005, που συνολικά ανέρχονται σε 66.208 ευρώ (μίσθωμα 14.393,14 Χ 4 μήνες και 18 ημέρες = 66.208). Με την κρίση του αυτή το Εφετείο δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια του άρθρου 559 αριθ.18 ΚΠολΔ και τα αντίθετα υποστηριζόμενα με τον πρώτο λόγο αναιρέσεως, με τον οποίο αποδίδεται στην απόφαση μη συμμόρφωση προς την ως άνω αναιρετική απόφαση, πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος.
2. Κατά τη διάταξη του άρθρου 561 παρ.1 ΚΠολΔ η εκτίμηση από το δικαστήριο της ουσίας πραγματικών γεγονότων δεν υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου. Τούτο σημαίνει ότι, εάν με λόγο αναιρέσεως πλήττεται η αξιολόγηση από το δικαστήριο της ουσίας των αποδεικτικών στοιχείων και τελικά η ουσιαστική κρίση του, ο λόγος αυτός πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτος. Στην προκειμένη περίπτωση, με την επίκληση εσφαλμένης ερμηνείας και εφαρμογής των διατάξεων των άρθρων 405 και 409 ΑΚ, μη λήψης υπόψη ισχυρισμού (για περιστολή της ποινής, ώστε να είναι η προσήκουσα) και της έλλειψης νόμιμης βάσεως, κατά την εφαρμογή των ανωτέρω άρθρων για ανεπαρκείς αιτιολογίες, σχετικά με την απόρριψη κατ'ουσίαν της ένστασης περί μειώσεως της ποινής ως δυσαναλόγως μεγάλη, η αναιρεσείουσα με το δεύτερο λόγο αναιρέσεως πλήττει την αναιρετικά ανέλεγκτη περί τα πράγματα ουσιαστική κρίση του Εφετείου και συνεπώς ο λόγος αυτός πρέπει να απορριφθεί ως απαράδεκτος.
3. Με τον τρίτο λόγο αναιρέσεως καταλογίζεται στο Εφετείο η πλημμέλεια ότι δέχεται ότι οι εκμισθωτές δικαιούνται ως ποινή των μέχρι της λήξεως της μισθώσεως μισθωμάτων, γεγονός που δημιουργεί δεδικασμένο για συζήτηση αυτό σε περίπτωση εγέρσεως νέας αγωγής για το υπόλοιπο μέχρι τη λήξη της μισθώσεως χρονικό διάστημα. Ο λόγος αυτός πρέπει να απορριφθεί, διότι στηρίζεται σε εσφαλμένη προϋπόθεση, αφού από την αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση προκύπτει σαφώς ότι το δεδικασμένο για το ζήτημα αυτό καλύπτει το από 9-5-2005 μέχρι 27-9-2005 χρονικό διάστημα, καθόσον το Εφετείο δέχεται, ότι εν προκειμένω οι εκμισθωτές δικαιούνται να λάβουν ως ποινή τα μισθώματα από της λύσεως της μίσθωσης (9-5-2005) έως την πρώτη συζήτηση της αγωγής στο πρωτόδικο δικαστήριο (27-9-2005), κατά το οποίο χρονικό διάστημα δεν είχε εκμισθωθεί το μίσθιο σε τρίτο.
4. Από το άρθρο 527 ΚΠολΔ προκύπτει ότι ο εφεσίβλητος (εναγόμενος) προς απόκρουση της εναντίον του εφέσεως παραδεκτά προτείνει πραγματικούς ισχυρισμούς (ενστάσεις). Κατά των ενστάσεων αυτών ο εκκαλών (ενάγων) παραδεκτά προτείνει αντενστάσεις με τις προτάσεις του, έστω και αν δεν προβλήθηκαν στον πρώτο βαθμό. Εξάλλου, κατά το άρθρο 559 αριθ.14 ΚΠολΔ, αναίρεση ιδρύεται αν το δικαστήριο παρά το νόμο κήρυξε ή δεν κήρυξε ακυρότητα, έκπτωση από το δικαίωμα ή απαράδεκτο, που προέρχεται από παραβίαση δικονομικής διάταξης. Στην προκειμένη περίπτωση, με τον τέταρτο λόγο αναιρέσεως αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθ.14 ΚΠολΔ. Ειδικότερα η αναιρεσείουσα ισχυρίζεται ότι η από 3-5-2005 αγωγή των αναιρεσιβλήτων απερρίφθη πρωτοδίκως ως αβάσιμη κατ'ουσίαν και ότι στον πρώτο βαθμό είχε προβάλει την ένσταση συμψηφισμού του ποσού της εγγυοδοσίας, η οποία δεν ερευνώθηκε κατ'ουσίαν, με την αξίωση των εναγόντων για καταβολή μισθωμάτων ως ποινή που είχε συμφωνηθεί για πρόωρη λύση της μισθώσεως. Την ένσταση αυτή επανέφερε στο Εφετείο, όπου οι εκκαλούντες (ενάγοντες) για πρώτη φορά με τις προτάσεις τους πρόβαλαν προς αντίκρουση της ενστάσεως αυτής την αντένσταση καταπτώσεως της εγγυοδοσίας για παραβίαση του 14α όρου της μισθώσεως. Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι η αντένσταση αυτή προβλήθηκε παραδεκτά στο Εφετείο και συνεπώς αυτό δεν παρέλειψε παρά το νόμο να κηρύξει το απαράδεκτο αυτής. Άρα ο τέταρτος λόγος του αναιρετηρίου κατά το πρώτο σκέλος του είναι απαράδεκτος και πρέπει να απορριφθεί.
5. Κατά το άρθρο 43 Π.Δ.34/1995, όπως ίσχυε πριν την τροποποίησή του από το άρθρο 17 παρ.1 του ν.3853/2010, ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από αυτή. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα τεσσάρων (4) μηνών. Από τις διατάξεις αυτές σαφώς συνάγεται ότι παρέχεται στο μισθωτή το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση οποτεδήποτε μετά την πάροδο διετίας. Είναι άκυρη συμφωνία που τυχόν γίνεται κατά τη σύναψη της μίσθωσης και με την οποία ο μισθωτής παραιτείται από το δικαίωμα αυτό, Και τούτο διότι οι διατάξεις αυτές χαρακτηρίζονται ως αναγκαστικού δικαίου και δημοσίας τάξεως κατά την έννοια ότι ο μισθωτής δεν είναι δυνατόν να παραιτηθεί από το προβλεπόμενα δικαιώματα κατά την κατάρτιση της μισθώσεως. Περαιτέρω, ο αναιρετικός λόγος του άρθρου 559 αριθ.1 του ΚΠολΔ ιδρύεται όταν το δικαστήριο της ουσίας παραβίασε κανόνα ουσιαστικού δικαίου, είτε με το να τον εφαρμόσει εσφαλμένα, προσδίδοντάς του έννοια διαφορετική από την αληθινή ή αρκούμενο σε στοιχεία λιγότερα ή διάφορα των αναγκαίων, είτε με το να μην τον εφαρμόσει μολονότι, βάσει των παραδοχών του έπρεπε να εφαρμοστεί. Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο δέχτηκε ανελέγκτως, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, τα εξής περιστατικά: Η εναγομένη (αναιρεσείουσα) με το από 1-11-2004 εξώδικο έγγραφό της προς τους ενάγοντες (αναιρεσιβλήτους), που επιδόθηκε σ'αυτούς στις 9-11-2004, κατήγγειλε τη σύμβαση μισθώσεως του επιδίκου μισθίου, κατ'άρθρο 43 του Π.Δ.34/1995, λόγω παρόδου διετίας από την έναρξη της συμβάσεως μισθώσεως και κατέβαλε την προβλεπόμενη από το άρθρο αυτό αποζημίωση των τεσσάρων μισθωμάτων, καθώς και τα μισθώματα των έξι μηνών μέχρι της επελεύσεως των αποτελεσμάτων του άρθρου 43, ήτοι μέχρι 9-5-2005. Οι εκμισθωτές, με βάση συμφωνία τους που προκύπτει από τη σύμβαση μισθώσεως, δικαιούνται να λάβουν ως ποινή τα μισθώματα από τη λύση της μίσθωσης (9-5-2005) έως την πρώτη συζήτηση της αγωγής στο Πρωτοδικείο (27-9-2005), κατά το οποίο χρονικό διάστημα δεν είχε εκμισθωθεί το μίσθιο σε τρίτο. Επίσης δέχτηκε ότι κατά την κατάρτιση της ένδικης σύμβασης μίσθωσης η εναγομένη κατέβαλε στους ενάγοντες το ποσό των 28.786,27 ευρώ ως εγγυοδοσία για την καλή και πιστή εκτέλεση των όρων της μισθωτικής συμβάσεως από τη μισθώτρια, ότι το ποσό αυτό θα επιστραφεί άτοκα στη μισθώτρια μετά τη λήξη της μισθώσεως και ότι η παράβαση οποιουδήποτε όρου της συμβάσεως παρέχει το δικαίωμα στους εκμισθωτές να θεωρήσουν ότι η μίσθωση έχει λυθεί με υπαιτιότητα της μισθώτριας και να κατακρατήσουν την ανωτέρω εγγυοδοσία. Έτσι με βάση τη συμφωνία αυτή το Εφετείο δέχτηκε υπαιτιότητα της αναιρεσείουσας στην καταγγελία της μισθώσεως, κατά το άρθρο 43 του Π.Δ.34/1995 και ότι, συνεπεία αυτού, κατέπεσε η εγγυοδοσία υπέρ των εναγόντων εκμισθωτών, απορρίπτοντας την ένσταση συμψηφισμού της εναγομένης (αναιρεσείουσας) του ποσού της εγγυοδοσίας με τα ανωτέρω οφειλόμενα ως ποινή μισθώματα. Με την κρίση του αυτή το Εφετείο παραβίασε με εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή τη διάταξη του άρθρου 43 του Π.Δ.34/1995, με το να δεχθεί ότι η αναιρεσείουσα μισθώτρια κατήγγειλε υπαιτίως τη σύμβαση μισθώσεως και έτσι επήλθε κατάπτωση της εγγυοδοσίας, ενώ, όπως προαναφέρθηκε, η καταγγελία αποτελούσε δικαίωμα αυτής, που παρέχεται με τη διάταξη αυτή. Επομένως, ο τέταρτος αναιρετικός λόγος, από το άρθρο 559 αριθ.1 ΚΠολΔ, είναι βάσιμος. Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω, παρελκούσης της έρευνας των λοιπών λόγων, πρέπει να αναιρεθεί εν μέρει η προσβαλλόμενη απόφαση κατά το κεφάλαιο αυτής, που αναφέρεται στην ένσταση συμψηφισμού του ποσού της εγγυοδοσίας, κρατηθεί δε η υπόθεση κατά τούτο προς περαιτέρω εκδίκαση από το παρόν Δικαστήριο, κατά το άρθρο 580 παρ.3 εδ.γ' ΚΠολΔ προκειμένης παραδοχής δευτέρας αναιρέσεως. Στη συνέχεια πρέπει, κατά το άρθρο 254 του ΚΠολΔ, που εφαρμόζεται, κατ'άρθρο 573 παρ.1 του ιδίου Κώδικα και κατά τη διαδικασία της κατ'αναίρεση δίκης, να διαταχθεί η επανάληψη της συζητήσεως στο ακροατήριο, προκειμένου να υποβάλουν τα διάδικα μέρη της έγγραφες προτάσεις τους σχετικά με την ανωτέρω ένσταση συμψηφισμού και στη συνέχεια να ερευνηθεί η ουσιαστική βασιμότητα αυτής. 
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ 
Αναιρεί την 5719/2012 απόφαση του Εφετείου Αθηνών κατά το αναφερόμενο στο σκεπτικό κεφάλαιο αυτής.
Κρατεί την υπόθεση και δικάζει κατά τούτο την από 3-3-2006 έφεση των εναγόντων (αναιρεσιβλήτων) κατά της 221/2006 αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών.
Δέχεται την έφεση ως τυπικά βάσιμη.
Διατάζει την επανάληψη της συζητήσεως για να συμπληρωθεί το κενό που αναφέρεται στο σκεπτικό.
Διατάζει να επιστραφεί στην αναιρεσείουσα το παράβολο με αριθμό διπλοτύπου 8871045 (σειρά VI) της Δ.Ο.Υ. Ψυχικού.
Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 30 Οκτωβρίου 2013. 
Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 11 Δεκεμβρίου 2013.
Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ