Αριθμός 471/2023 
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ' Πολιτικό Τμήμα 
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Μυρσίνη Παπαχίου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αικατερίνη Βλάχου, Γεωργία Κατσιμαγκλή, Ασπασία Μεσσηνιάτη - Γρυπάρη και Μαρί Δεργαζαριάν, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 7 Οκτωβρίου 2022, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:
Της αναιρεσείουσας: Εταιρείας με την επωνυμία "CORAL ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΠΕΤΡΕΛΑΙΟΕΙΔΩΝ ΚΑΙ ΧΗΜΙΚΩΝ ΠΡΟΪΟΝΤΩΝ" και δ.τ. "CORAL ΑΕ", που εδρεύει στο Μαρούσι Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη - Πρόδρομο Αναστασιάδη. Του αναιρεσιβλήτου: Ι. Κ. του Π., κατοίκου Αθηνών, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο του Αντωνία Αθανασοπούλου, που δήλωσε στο ακροατήριο ότι ανακαλεί την από 6-10-2022 δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και παρίσταται. 
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 7-4-2011 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1127/2015 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 1559/2018 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 11-3-2020 αίτησή της.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Αικατερίνη Βλάχου, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης, η πληρεξούσια του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Εισάγεται προς συζήτηση ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου, η από 11-3-2020 (αριθμ. εκθ. καταθ. 2508/256/12-3-2020) αίτηση για αναίρεση της 1559/27-3-2018 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών, κατόπιν έφεσης κατά της εκδοθείσας κατά την αυτή διαδικασία με αριθμ. 1127/2015 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών. Με την προσβαλλομένη απόφαση του δευτεροβαθμίου δικαστηρίου έγινε τυπικά δεκτή και απορρίφθηκε κατ' ουσία η από 30-5-2016 έφεση της ενάγουσας - εκκαλούσας και ήδη αναιρεσείουσας κατά του εναγομένου - εφεσίβλητου και ήδη αναιρεσίβλητου και επικυρώθηκε η ως άνω απόφαση του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, η οποία είχε απορρίψει την από 7-4-2011 αγωγή. Η αίτηση αναίρεσης ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 552, 553, 556, 558, 564 παρ. 3 και 566 παρ. 1 ΚΠολΔ). Είναι συνεπώς παραδεκτή (άρθρο 577 παρ. 1 ΚΠολΔ) και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των λόγων αυτής (άρθρο 577 παρ. 3 ΚΠολΔ). Από την παραδεκτή, κατ' άρθρο 561 παρ. 2 του ΚΠολΔ, επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης και των διαδικαστικών εγγράφων της δίκης, προκύπτουν τα ακόλουθα: Η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα, με την από 7-4-2011 αγωγή της ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, ισχυρίστηκε ότι δυνάμει της από 24-3-2006 μισθωτικής σύμβασης μεταξύ αυτής (υπό την τότε επωνυμία της "SHELL HELLAS ΑΕ") και του εναγομένου και ήδη αναιρεσιβλήτου Ι. Κ., μίσθωσε από τον τελευταίο ένα ακίνητο, που βρίσκεται στο Δήμο Γλυκών Νερών Αττικής, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως πρατήριο υγρών καυσίμων, πλυντήριο, λιπαντήριο και κατάστημα πώλησης ειδών αυτοκινήτου. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε σε 13 έτη και το μηνιαίο μίσθωμα σε 15.000 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο κατά τις αναφερόμενες σ' αυτή διακρίσεις, προκαταβαλλόμενο στην αρχή κάθε μισθωτικού έτους. Ότι για την πιστή τήρηση των όρων της σύμβασης κατέβαλε στον εκμισθωτή το ποσό των 180.000 ευρώ (12 μηνιαία μισθώματα), το οποίο συμφωνήθηκε να επιστραφεί ατόκως μετά τη λήξη ή λύση της μίσθωσης και την εκπλήρωση όλων των συμφωνιών του μισθωτηρίου. Ότι κατά το έτος 2010 άρχισε διαπραγματεύσεις με τον εναγόμενο για τη μείωση του μισθώματος. Ότι ενώ διαρκούσαν οι διαπραγματεύσεις, ο εναγόμενος, ενεργώντας αντισυμβατικά και δόλια, ώστε αυτή μεν να μην προλάβει να καταγγείλει τη μίσθωση, όπως είχε δικαίωμα κατ' άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, καταβάλλοντας μόνον 4 μηνιαία μισθώματα με επιστροφή της εγγύησης των 180.000 ευρώ, ο ίδιος δε να παρακρατήσει, ως καταπεσούσα υπέρ αυτού ποινική ρήτρα, το τελευταίο ποσό, με την από 21-9-2010 εξώδικη δήλωσή του, κατήγγειλε τη μίσθωση για δήθεν καθυστέρηση στην καταβολή των μισθωμάτων από δυστροπία και τέλος ότι αυτή, αφού συμψήφισε με το ποσό της εγγύησης εκείνο των 76.405,08 ευρώ για οφειλόμενα μισθώματα των μηνών Ιουλίου έως και Οκτωβρίου 2010, απέδωσε τη χρήση του μισθίου στον εναγόμενο στις 29-10-2010. Με αυτό το ιστορικό ζήτησε να υποχρεωθεί ο εναγόμενος να της καταβάλει 103.594,92 ευρώ ως αποζημίωση λόγω προσυμβατικής ευθύνης, που ισούται με το ποσό της ποινικής ρήτρας (180.000 ευρώ) αφού αφαιρεθεί το ποσό που αντιστοιχεί σε τέσσερα μηνιαία μισθώματα (76.405,08 ευρώ), το οποίο αυτή, αν δεν είχε παραπλανηθεί από τον εναγόμενο και είχε καταγγείλει εγκαίρως τη μίσθωση θα κατέβαλε, άλλως το ίδιο ποσό λόγω μη νόμιμης κατάπτωσης της ποινικής ρήτρας, αφού δεν υφίσταται υπαίτια καθυστέρηση στην καταβολή των μισθωμάτων (180.000 ευρώ η εγγύηση- 76.405,08 ευρώ τα οφειλόμενα μισθώματα 4 μηνών), άλλως και στην περίπτωση που κριθεί ότι επήλθε κατάπτωση της ποινικής ρήτρας, 103.594,92 ευρώ λόγω καταχρηστικής συμπεριφοράς του εναγομένου, άλλως να περιοριστεί η ποινική ρήτρα ως υπέρμετρη σε 1.000 ευρώ και να υποχρεωθεί το εναγόμενος να της καταβάλει 102.594,92 ευρώ (180.000 η εγγύηση-1.000 ευρώ η προσήκουσα ποινική ρήτρα-76.405,08 ευρώ τα οφειλόμενα μισθώματα 4 μηνών). Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, με τη 1127/2015 απόφασή του, απέρριψε την αγωγή, ως προς την πρώτη βάση (αποζημίωση λόγω προσυμβατικής ευθύνης) ως μη νόμιμη και ως προς τις λοιπές ως ουσιαστικά αβάσιμη. Κατά αυτής της απόφασης η ενάγουσα άσκησε έφεση και εκδόθηκε η προσβαλλομένη, 1559/2018 οριστική απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, με την οποία το Εφετείο, κρίνοντας ομοίως με το πρωτόδικο, απέρριψε κατ' ουσίαν την έφεση. Κατά το άρθρο 197 του ΑΚ κατά τις διαπραγματεύσεις για τη σύναψη σύμβασης τα μέρη οφείλουν αμοιβαία να συμπεριφέρονται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, ενώ κατά το άρθρο 198 παρ. 1 του ίδιου Κώδικα, όποιος κατά τις διαπραγματεύσεις για τη σύναψη σύμβασης προξενήσει υπαίτια στον άλλο ζημία είναι υποχρεωμένος να την ανορθώσει και αν ακόμη η σύμβαση δεν καταρτίστηκε. Από τις διατάξεις αυτές, σε συνδυασμό προς εκείνη του άρθρου 298 του ΑΚ, προκύπτει ότι προϋποθέσεις της προσυμβατικής ευθύνης είναι α) ύπαρξη σταδίου διαπραγματεύσεων, το οποίο αρχίζει από τη στιγμή που θα πραγματοποιηθεί η προσέγγιση των προσώπων που ενδιαφέρονται για τη σύναψη ισχυρής μεταξύ τους σύμβασης, για τη διερεύνηση των δυνατοτήτων σύναψης και καθορισμού των όρων αυτής και λήγει είτε με την οριστική διακοπή των διαπραγματεύσεων, είτε με τη σύναψη της σύμβασης, β) συμπεριφορά αντίθετη προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη κατά το στάδιο αυτό, γ) επέλευση ζημίας, δ) υπαιτιότητα, για την οποία αρκεί και η κατ' άρθρο 330 εδ .β' του ΑΚ αμέλεια, ε) αιτιώδης σύνδεσμος μεταξύ της υπαίτιας αντισυναλλακτικής και κακόπιστης συμπεριφοράς του ζημιώσαντος και της επελθούσας ζημίας. Ειδικότερα, συμπεριφορά των μερών σύμφωνη με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη είναι η επιβαλλόμενη στα μέρη συναλλακτική ευθύτητα κατά την αντίληψη του έμφρονος συναλλασσόμενου, η τήρηση δηλαδή από τα μέρη των τρόπων ενέργειας που γενικώς ακολουθούνται στις εντίμως διεξαγόμενες συναλλαγές, ενώ διαπραγματεύσεις είναι οι προφορικές ή έγγραφες ανταλλαγές απόψεων των ενδιαφερομένων για τη σύναψη σύμβασης, με τις οποίες επιδιώκεται η βαθμιαία προσέγγιση των διαφορετικών αρχικών θέσεών τους σχετικά με τους όρους της υπό συζήτηση σύμβασης μέχρι και την τελική σύμπτωσή τους ή την αδυναμία τέτοιας σύμπτωσης. Η αδικαιολόγητη διακοπή των διαπραγματεύσεων τότε μόνο αντίκειται στις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, όταν οι διαπραγματεύσεις είχαν ουσιαστικά περατωθεί με συμφωνία των ενδιαφερομένων επί όλων των σημείων που αφορούσαν τη σύμβαση και υπολειπόταν η απαιτούμενη από το νόμο ή τη συμφωνία των μερών τυπική κατάρτισή της ή όταν υπήρχαν διαβεβαιώσεις ότι θα καταρτιζόταν η σκοπούμενη σύμβαση. Ο υπαίτιος ματαίωσης της σύμβασης είναι υπόχρεος να αποζημιώσει τον άλλον, στον οποίο δημιούργησε την εύλογη πεποίθηση περί βέβαιης σύναψης της σύμβασης, με συνέπεια να πιστέψει ως επικείμενη την κατάρτισή της. Ως ζημία νοείται το καλούμενο αρνητικό της σύμβασης διαφέρον ή διαφέρον εμπιστοσύνης, δηλ. η ζημία που υπέστη ο διαπραγματευόμενος, επειδή πίστεψε στην κατάρτιση της σύμβασης και την οποία θα είχε αποφύγει, αν από την αρχή τηρούσε αρνητική στάση. Η ζημία δε αυτή πρέπει να βρίσκεται σε αιτιώδη σύνδεσμο προς την αθέμιτη ή την αντίθετη συμπεριφορά του άλλου προς τα χρηστά συναλλακτικά ήθη και η υπαίτια συμπεριφορά που προκάλεσε τη ζημία να εκδηλώνεται κατά το στάδιο των διαπραγματεύσεων (ΑΠ 1100/2020, ΑΠ 606/2015). Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 παρ. 1 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών.... Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συντρέχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή εάν εφαρμοστεί, ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και εάν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε ως ψευδής ερμηνεία του κανόνα δικαίου, δηλαδή όταν το δικαστήριο της ουσίας προσέδωσε σε αυτόν έννοια διαφορετική από την αληθινή, είτε ως κακή εφαρμογή, ήτοι εσφαλμένη υπαγωγή σ' αυτόν των περιστατικών της ατομικής περίπτωσης, που καταλήγει σε εσφαλμένο συμπέρασμα, με τη μορφή του διατακτικού (Ολ. ΑΠ 1/2016, Ολ. ΑΠ 2/2013). Με τον παραπάνω λόγο αναίρεσης ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου της ουσίας κατά την εκτίμηση της νομικής βασιμότητας της αγωγής και των ισχυρισμών (ενστάσεων) των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα του ανωτέρω δικαστηρίου, κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς (ΑΠ 319/2017, ΑΠ 130/2016). Η παράβαση των διδαγμάτων της κοινής πείρας αποτελεί λόγο αναίρεσης μόνο αν τα διδάγματα αυτά αφορούν την ερμηνεία των κανόνων δικαίου ή την υπαγωγή των πραγματικών γεγονότων σ' αυτούς. Ως διδάγματα της κοινής πείρας θεωρούνται οι γενικές και αφηρημένες αρχές που αντλούνται από την εμπειρική πραγματικότητα, τη συμμετοχή στις συναλλαγές και τις γενικές τεχνικές ή επιστημονικές γνώσεις που έχουν γίνει κοινό κτήμα και χρησιμοποιούνται από το δικαστήριο είτε για την ανεύρεση με βάση αυτά της αληθινής έννοιας κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ιδίως όταν αυτός περιέχει αόριστες νομικές έννοιες, ήτοι για την εξειδίκευση των αόριστων νομικών εννοιών, είτε για την έμμεση απόδειξη κρίσιμων γεγονότων ή την εκτίμηση της αποδεικτικής αξίας των αποδεικτικών μέσων ή στοιχείων που χρησιμοποιήθηκαν κατά το άρθρο 336 παρ. 4 του ΚΠολΔ (Ολ. ΑΠ 8/2005, ΑΠ 415/2021).
Με τον πρώτο λόγο αναίρεσης η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλομένη την πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, με την αιτίαση, όπως εκτιμάται, ότι το Εφετείο, κατ' εσφαλμένη ερμηνεία και μη εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 197 και 198 του ΑΚ και παράβαση των διδαγμάτων της κοινής πείρας ως προς την ερμηνεία των κανόνων αυτών σε σχέση με τον απαιτούμενο αιτιώδη σύνδεσμο μεταξύ συμπεριφοράς του ζημιώσαντος και ζημίας, απέρριψε ως νομικά αβάσιμη την αγωγή της ως προς την κύρια βάση περί αποζημίωσης για ευθύνη από τις διαπραγματεύσεις, κρίνοντας ότι η επικαλούμενη ζημία δεν συνδέεται αιτιωδώς προς την αποδιδόμενη στον εναγόμενο αντισυναλλακτική και κακόπιστη συμπεριφορά.
Από την παραδεκτή επισκόπηση του δικογράφου της ένδικης αγωγής προκύπτει ότι η αναιρεσείουσα, ως προς τη βάση αυτή, είχε ισχυριστεί τα εξής: "... Ξεκινήσαμε από τον Μάρτιο του 2010 διαπραγματεύσεις με τον εναγόμενο με αντικείμενο την μείωση του μισθώματος, το ύψος του οποίου ανερχόταν στο υπέρογκο για τα δεδομένα της αγοράς την εποχή εκείνη, μηνιαίο ποσό των 19.101,27 € και η πληρωμή του είχε καταστεί άκρως επαχθής για εμάς λόγω της προλεχθείσας ζημιογόνου λειτουργίας του πρατηρίου μας επί του εν λόγω μισθίου. Στις συζητήσεις αυτές συμμετείχε ο εναγόμενος και εκ μέρους της εταιρείας μας ο κ. Α. Γ., Υπεύθυνος ανάπτυξης του δικτύου πρατηρίων της εταιρείας μας. Το αντικείμενο των διαπραγματεύσεων αυτών αφορούσε το αίτημά μας για μείωση κατά 37% περίπου του μηνιαίου μισθώματος, ήτοι από το ποσό των 19.000 € στο ποσό των 12.000 €, το οποίο ήταν προκαταβλητέο ετησίως σύμφωνα με τον όρο 10 της σύμβασης μίσθωσης. Για το σκοπό αυτό είχαν πραγματοποιηθεί πληθώρα τηλεφωνικών επικοινωνιών και τρεις τουλάχιστον συναντήσεις του ως άνω εκπροσώπου μας με τον εναγόμενο στο διάστημα από τον Απρίλιο του 2010 έως τον Ιούνιο του 2010 και συγκεκριμένα: Στις 8-4-2010 συναντήθηκε ο κ. Γ. με τον εναγόμενο, στον οποίο παρουσίασε την δυσβάσταχτη οικονομική κατάσταση από την λειτουργία του πρατηρίου λόγω της οικονομικής κρίσης και του γνωστοποίησε την πρόταση της εταιρείας μας για μείωση του μισθώματος σε ποσοστό 37% περίπου, άλλως θα υποχρεωνόμασταν να καταγγείλουμε την μίσθωση και να αποχωρήσουμε από το μίσθιο. Στην συνάντηση αυτή ο εναγόμενος επιφυλάχθηκε να σκεφτεί την πρόταση μας. Ακολούθως αποστείλαμε την από 18-5-2010 έγγραφη επιστολή μας προς τον εναγόμενο με την οποία τον καλούσαμε σε συνάντηση στα γραφεία της εταιρίας μας την Τρίτη 25-5-2010 και ώρα 11 το πρωί προκειμένου "να συμφωνήσουμε στο νέο μειωμένο μίσθωμα", όπως επί λέξει αναφέρονταν στην επιστολή αυτή. Πράγματι ο εναγόμενος προσήλθε στα γραφεία της εταιρείας μας την ως άνω ημερομηνία, οπότε και του επαναλάβαμε την ως άνω πρότασή μας, ζητώντας του να μας απαντήσει άμεσα, άλλως να μας υποβάλλει μία αντιπρόταση, οπότε και πάλι ο εναγόμενος μας υποσχέθηκε ότι θα μας απαντήσει σύντομα. Στις 10-6-2010 πραγματοποιήθηκε νέα συνάντηση με τον εναγόμενο στα γραφεία της εταιρείας μας παρουσία του κ. Α. Γ. και του κ. Η. Π., Προϊστάμενου ανάπτυξης δικτύου των πρατηρίων της εταιρείας μας, όπου για πρώτη φορά ο εναγόμενος μας απάντησε θετικά μεν στην πρότασή μας για μείωση του μισθώματος, ωστόσο το ποσό το οποίο μας ζήτησε ήταν 15.000 € το οποίο απείχε πολύ από την πρότασή μας και έτσι υποχρεωθήκαμε να απορρίψουμε την αντιπρότασή του και να του ζητήσουμε μία βελτιωμένη πρόταση για την μείωση του μισθώματος. Ο εναγόμενος επιφυλάχθηκε να επανέλθει, χωρίς σε καμία περίπτωση να μας δηλώσει ότι διακόπτει τις διαπραγματεύσεις, δήλωσε όμως ότι επιθυμεί την καταβολή του μισθώματος των μηνών Απριλίου - Ιουνίου 2010 με το συμβατικό ποσό, ώστε η αναπροσαρμογή που θα συμφωνούσαμε να ισχύσει από 1-7-2010. 
Δύο εβδομάδες μετά την ως άνω συνάντησή μας με τον εναγόμενο, η εταιρεία μας δείχνοντας καλή πίστη και τήρηση των μεταξύ μας συμφωνηθέντων, κατέβαλλε στις 24-6-2010 στον λογαριασμό που τηρεί αυτός στην Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος με έμβασμα από τον λογαριασμό της εταιρείας μας, που τηρούμε στο υποκατάστημα της τράπεζας Royal Bank Of Scotland στην Αθήνα, το μίσθωμα των τριών μηνών που διαρκούσαν οι διαπραγματεύσεις, ήτοι από τον Απρίλιο έως και τον Ιούνιο του 2010,συνολικού ύψους (19.101,27 € Χ 3 μήνες) 57.303,83 €, και όχι το μίσθωμα και των δώδεκα μηνών του τρέχοντος μισθωτικού έτους, σύμφωνα με την ανωτέρω προφορική μας συμφωνία. Εξάλλου, εάν προκαταβάλαμε όλο το ετήσιο μίσθωμα, η συνέχιση των διαπραγματεύσεων για μείωση του μισθώματος καθίστατο άνευ πρακτικού περιεχομένου. Στο διάστημα που ακολούθησε, το θέρος του 2010, ο κ. Γ. σε τηλεφωνικές επικοινωνίες με τον εναγόμενο, του επανέλαβε την πρότασή μας του Ιουνίου του 2010, να βρεθεί μία κοινή συνισταμένη μεταξύ της δικής μας πρότασης και της αντιπρότασής του, ώστε να μπορέσει ο κ. Γ. να προωθήσει το θέμα στο Διοικητικό Συμβούλιο της εταιρείας μας και να ληφθεί η σχετική απόφαση. Ο εναγόμενος σε όλο αυτό το διάστημα δεν αρνήθηκε ποτέ την πρόταση που του υποβάλαμε για την μείωση του μισθώματος, αντίθετα με την συμπεριφορά του και την στάση του δημιούργησε στην εταιρεία μας την εύλογη πεποίθηση ότι η απόφαση του θα οριστικοποιούνταν από μέρα σε μέρα και θα δεχόταν τον προσδιορισμό του μισθώματος σε ύψος χαμηλότερο των 15.000€ και κοντά στο ζητούμενο από εμάς ποσό των 12.000€, αφήνοντας να εννοηθεί ότι θα δεχόταν να μοιράσει τη διαφορά των 3.000€ που μας χώριζε. 
Ωστόσο, ο κακόβουλος και κακόπιστος αντίδικος, αφού εισέπραξε τα μισθώματα του πρώτου μισθωτικού τριμήνου του 2010 όλως αιφνίδια, δόλια, και αντίθετα προς κάθε αρχή καλής πίστης και συναλλακτικών ηθών, μας κοινοποίησε στις 15-9-2010 την από 10-9-2010 εξώδικο δήλωση - πρόσκληση - διαμαρτυρία του, ζητώντας μας την προκαταβολή των μισθωμάτων ολόκληρου του μισθωτικού έτους από την 1-4-2010 έως τις 31-3-2011, χωρίς να κάνει καμία απολύτως αναφορά στις, μέχρι το σημείο εκείνο, διαπραγματεύσεις μας, τις οποίες ο ίδιος παρέλκυε με την ως άνω συμπεριφορά του, αντίθετα, επικαλέστηκε στην εν λόγω εξώδικό του κατά τρόπο προκλητικά ψευδή επί λέξει ότι δήθεν: "2.1 Ήδη η εταιρεία σας, όλως αυθαιρέτως αντί κατά τα συμφωνηθέντα να προκαταβάλει τα μισθώματα του μισθωτικού έτους, έχει καταβάλει μόνο το ποσό των 57.303,83 ευρώ που αντιστοιχεί σε τρία μηνιαία μισθώματα (ΑΠΡΙΛΙΟΣ, ΜΑΙΟΣ ΙΟΥΝΙΟΣ 2010) ...". Πρέπει να σημειωθεί ότι στις 7-7-2010 μας είχε κοινοποιήσει μία επιστολή, την οποία τιτλοφόρησε ΥΠΕΝΘΥΜΙΣΗ και στην οποία μας "υπενθύμιζε" τους όρους της μίσθωσης που αφορούσαν την υποχρέωσή μας προκαταβολής του μισθώματος ετησίως και τις συνέπειες μη τήρησης αυτής της υποχρέωσης, χωρίς όμως να δηλώνει οποιαδήποτε διαμαρτυρία για τη μη τήρηση των όρων αυτών, ούτε να απαιτεί το υπόλοιπο της οφειλόμενης προκαταβολής, ούτε ακόμη να δηλώνει ότι διακόπτει τις μεταξύ μας διαπραγματεύσεις. Έτσι, η εν λόγω εξώδικη επιστολή αντιμετωπίσθηκε ως άσκηση πίεσης για βελτίωση της προσφοράς μας, όπως επιβεβαιώθηκε και από τις συζητήσεις που επακολούθησαν με τον εναγόμενο. Μετά παρέλευση περίπου τριών μηνών, στα μέσα Σεπτεμβρίου 2010, χωρίς προηγούμενα να μας ειδοποιήσει για τις προθέσεις του, ακριβώς γιατί απέβλεψε στο να αξιοποιήσει τις διεξαγόμενες διαπραγματεύσεις προς όφελός του, κοινοποίησε στις 15-9-2010 το εν λόγω από 10-9-2010 εξώδικο διαμαρτυρίας, ώστε αυτό να ισχύει ως όχληση και να καταγγείλει μετά από οκτώ (8) ημέρες την ένδικη σύμβαση μισθώσεως, για να προλάβει την εκ μέρους μας καταγγελία της σύμβασης, πρόθεση την οποία γνώριζε από την έναρξη των διαπραγματεύσεων, εφόσον δεν οδηγούμασταν σε συμφωνία. Ο εναγόμενος με το ως άνω εξώδικό του διαστρεβλώνει την αλήθεια, αποκρύπτοντας δολίως ότι όλο το ως άνω διάστημα διεξήγοντο μεταξύ μας συζητήσεις και διαπραγματεύσεις που αφορούσαν το ύψος του μισθώματος, ισχυριζόμενος ότι ανακάλυψε, δήθεν τον Σεπτέμβριο του 2010, ότι δεν του είχαμε καταβάλει τις προκαταβολές των μισθωμάτων που αφορούσαν ολόκληρο το μισθωτικό έτος, αλλά μόνον τα μισθώματα των τριών πρώτων μηνών αυτού, σε εφαρμογή σχετικής συμφωνίας μας. Απόδειξη, επομένως, της παράνομης και παραπλανητικής συμπεριφοράς του εναγόμενου είναι το γεγονός ότι οκτώ (8) μόλις ημέρες μετά την ως άνω διαμαρτυρία του, στις 23-9-2010, ο εναγόμενος έσπευσε να καταγγείλει την μεταξύ μας σύμβαση μίσθωσης με την από 21-9-2010 εξώδικη καταγγελία του, λόγω δήθεν εκ μέρους μας δυστροπίας περί την καταβολή του μισθώματος. Είναι χαρακτηριστικό της δόλιας και αθέμιτης συμπεριφοράς του εναγόμενου, ότι στα ως άνω εξώδικά του δεν αναφέρει τίποτε απολύτως για τις διαπραγματεύσεις αυτές, οι οποίες διήρκεσαν από τον Απρίλιο του 2010 έως και τις αρχές του Σεπτεμβρίου 2010, για πέντε ολόκληρους μήνες με δική του υπαιτιότητα και καθυστέρηση και έτσι δεν εξηγείται για ποιο λόγο ο εναγόμενος:
(α) δεν διαμαρτυρήθηκε τον μήνα Μάρτιο του 2010, οπότε και οφείλαμε να του προκαταβάλλουμε τα μισθώματα ολόκληρου του μισθωτικού έτους, (β) δεν διαμαρτυρήθηκε τον Ιούνιο του 2010, όταν του καταβάλλαμε μόνον το μηνιαίο μίσθωμα για τους μήνες Απρίλιο, Μάιο και Ιούνιο του 2010 (γ) επέλεξε να διαμαρτυρηθεί τον Σεπτέμβριο του 2010 οπότε είχαμε ήδη διανύσει έξι μήνες του μισθωτικού έτους και (δ) κατήγγειλε την μίσθωση λόγω δήθεν εκ μέρους μας δυστροπίας για την καταβολή των μισθωμάτων οκτώ μόλις ημέρες μετά την κοινοποίηση της πρώτης διαμαρτυρίας του. Η τμηματική και μερική εκ μέρους μας καταβολή των μισθωμάτων και η μη εκδήλωση οποιασδήποτε αντίδρασης έστω διαμαρτυρίας από την πλευρά του εναγόμενου σε όλο το διάστημα των διαπραγματεύσεων και η συμμετοχή του στις μεταξύ μας συζητήσεις και η αντιπρότασή του τον Ιούνιο του 2010, αποδεικνύουν ότι ήταν πράγματι σε εξέλιξη μεταξύ μας διαπραγμάτευση που αφορούσε την μείωση του μισθώματος, το οποίο ήταν προδήλως εξωπραγματικό και εξ αυτού του λόγου η εταιρεία μας τελούσε σε εύλογη αμφιβολία για το ύψος του μισθώματος που όφειλε να προκαταβάλλει. Η μεθόδευση του εναγόμενου να παρελκύει την οριστική απάντησή του επί του ως άνω θέματος μείωσης του μισθώματος και ξαφνικά τον Σεπτέμβριο του 2010, εντός δεκαπέντε ημερών να διαμαρτύρεται και να καταγγέλλει την μεταξύ μας μίσθωση αποδεικνύουν την δολιότητα και την σκοπιμότητα των ενεργειών του. Είναι προφανές ότι ο εναγόμενος, ενώ γνώριζε ότι η εταιρεία μας δεν ήταν υπερήμερη περί την καταβολή των μισθωμάτων ολόκληρου του τρέχοντος μισθωτικού έτους, αφού διεξήγοντο μεταξύ μας συζητήσεις για την μείωση του ποσού αυτού και τον καθορισμό νέου μειωμένου μισθώματος, κατασκεύασε την δήθεν υπαιτιότητα της εταιρείας μας, προκειμένου να καταγγείλει την μίσθωση και να παρακρατήσει παράνομα και αντισυμβατικά ως ποινική ρήτρα το ποσό των 180.000 €, το οποίο του είχαμε προκαταβάλει κατά την ημερομηνία υπογραφής του ως άνω συμφωνητικού δυνάμει του όρου 9.4 αυτού και αφορούσε τα μισθώματα του τελευταίου μισθωτικού έτους, αλλά λειτουργούσε παράλληλα και ως εγγύηση τήρησης των όρων της σύμβασης. Επιπρόσθετα, ο σκοπός της δόλιας και αντισυμβατικής συμπεριφοράς του εναγόμενου, ήταν να προλάβει την εταιρεία μας από την άσκηση του δικαιώματός της για καταγγελία της μεταξύ μας σύμβασης μίσθωσης, όπως τον είχαμε ενημερώσει από τον Ιούνιο του 2010, όπως ο ίδιος συνομολογεί στην από 19-10-2010 δήλωσή του που κοινοποιήθηκε σε εμάς στις 22-10-2010, όπου επί λέξει αναφέρει ότι : "Αν θεωρείτε πράγματι καταχρηστική την καταγγελία μου (και ανίσχυρη για το λόγο αυτό) ασφαλώς θα σπεύσετε να καλύψετε τις υποχρεώσεις, χωρίς να διαδίδετε ότι το πρατήριο παύει την λειτουργία του ως και νόμω και συμβάσει υποχρεούσθε. Σε εταιρεία του μεγέθους σας δεν προσήκει να εμφανίζεται "θύμα". Στην πραγματικότητα επιθυμήσατε την έξοδό σας και τώρα παζαρεύετε για "εκπτώσεις". Συνομολογεί λοιπόν με την δήλωσή του αυτή ο εναγόμενος την γνώση του ότι η εταιρεία μας ήταν υποχρεωμένη λόγω της μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου που προαναφέραμε, σε περίπτωση που δεν υπήρχε συμφωνία μείωσης του μισθώματος να καταγγείλει η ίδια την μίσθωση και να αποχωρήσει από το μίσθιο περιορίζοντας κατά το δυνατό τη ζημία της, όπως δηλαδή συνοψίζει και ο εναγόμενος, επιθυμούσαμε την έξοδό μας ψάχνοντας για εκπτώσεις. Έχοντας λοιπόν γνώση των ανωτέρω ο εναγόμενος κατήγγειλε αυτός τη σύμβαση, ώστε παράνομα και αντισυμβατικά να επωφεληθεί του ποσού που του είχαμε προκαταβάλει των 180.000 €, δηλώνοντας ότι το ποσό αυτό της εγγύησης καταπίπτει ως ποινική ρήτρα και ότι δεν υποχρεούται στην επιστροφή του. Σημειώνουμε ότι σε περίπτωση δικής μας καταγγελίας της σύμβασης μίσθωσης τον Ιούλιο του 2010 θα εφαρμοζόταν το άρθρο 43 του ΠΔ 34/1995, όπως αυτό είχε πρόσφατα τροποποιηθεί με το άρθρο 17 του Ν. 3853/2010 που δημοσιεύθηκε και ίσχυε από τις 17-6-2010, και θα υποχρεούμασταν να καταβάλλουμε στον εναγόμενο το μίσθωμα τεσσάρων μηνών. Συγκεκριμένα το εν λόγω άρθρο μετά την τροποποίησή του τον Ιούνιο του 2010 προέβλεπε επί λέξει τα εξής: "Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από αυτή. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα.".
Συνεπώς, εάν οι διαπραγματεύσεις με τον εναγόμενο είχαν διακοπεί στις 10-6-2010 η εταιρεία μας θα είχε την δυνατότητα να καταγγείλει την μίσθωση τον Ιούλιο του 2010, οπότε και θα υποχρεούταν να καταβάλει στον εναγόμενο τα εξής ποσά: (α) τα μισθώματα των τριών, προηγούμενων της καταγγελίας, μηνών Απριλίου, Μαΐου και Ιουνίου του 2010,
(β) την αποζημίωση της καταγγελίας ενός μηνός (γ) τα μισθώματα τριών μηνών μέχρι την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας μας. Ειδικότερα, στην περίπτωση διακοπής των διαπραγματεύσεων τον Ιούνιο του 2010 και άσκησης εκ μέρους μας της καταγγελίας της μίσθωσης τον Ιούλιο του 2010, θα καταβάλλαμε στον εναγόμενο μισθώματα τεσσάρων μηνών (4 μήνες Χ 19.101,27€) 76.405,08 € και θα δικαιούμασταν την επιστροφή της εγγύησης που είχαμε προκαταβάλει στον εναγόμενο των μισθωμάτων δώδεκα μηνών ποσού 180.000 €. Αυτός λοιπόν ήταν ο λόγος που έσπευσε ο εναγόμενος να καταγγείλει την μεταξύ μας σύμβαση σε διάστημα ολίγων ημερών. Αντίθετα, εξαιτίας της δόλιας και παραπλανητικής συμπεριφοράς του εναγόμενου και της εκ μέρους του καταγγελίας της μίσθωσης, λόγω δήθεν δυστροπίας της εταιρείας μας περί την καταβολή των μισθωμάτων, υποχρεούμαστε να του καταβάλλουμε τα μισθώματα τεσσάρων μηνών μέχρι και τον μήνα Οκτώβριο του 2010 που παραμείναμε στο πρατήριο από 1-7-2010, ενώ ο εναγόμενος ταυτόχρονα μας παρακράτησε παράνομα και αντισυμβατικά τα μισθώματα των δώδεκα μηνών που είχαμε προκαταβάλει. Με τον τρόπο αυτό ο εναγόμενος παραβίασε υπαίτια τις διατάξεις των άρθρων 197-198 ΑΚ περί διεξαγωγής των διαπραγματεύσεων με την εταιρεία μας με αντικείμενο την μείωση του μισθώματος του ακινήτου, καθώς ενώ δημιούργησε σε εμάς την εύλογη πεποίθηση ότι μετά από πέντε περίπου μήνες διαπραγματεύσεων θα καταλήξουμε σε νέα μεταξύ μας συμφωνία για μειωμένο μίσθωμα, όλως αιφνίδια και δόλια διέκοψε αυτές τις διαπραγματεύσεις κάνοντας άμεσα απαιτητό όλο το ποσό των προκαταβολών των μισθωμάτων του τρέχοντος μισθωτικού έτους. Τούτο αποδεικνύει ότι δεν διεξήγαγε τις διαπραγματεύσεις αυτές με εντιμότητα αποβλέποντας στο να οδηγήσουν σε αποτέλεσμα, παραβιάζοντας το καθήκον αληθείας, δεδομένου ότι τουλάχιστον τον Ιούνιο του 2010 όφειλε να μας γνωστοποιήσει ότι παραμένει ανυποχώρητος στη μείωση του μισθώματος στο ποσό των 15.000€. Τούτο θα μας έδινε την δυνατότητα να επιλέξουμε την άσκηση του δικαιώματος που μας παρέχει το άρθρο 43 του Π.Δ. 34/1995, ως ίσχυε κατά τον χρόνο αυτό. Μας προκάλεσε λοιπόν ο εναγόμενος ζημία ίση με την διαφορά των μισθωμάτων που προκύπτει από τα μισθώματα των τεσσάρων μηνών που θα καταβάλλαμε στην περίπτωση που μας είχε ενημερώσει, ως όφειλε σύμφωνα με την συναλλακτική καλή πίστη, για την απόφασή του να διακόψει τις μεταξύ μας διαπραγματεύσεις τον Ιούνιο του 2010, οπότε και μετά βεβαιότητας θα καταγγέλλαμε την μίσθωση τον Ιούλιο του 2010, βαρυνόμενοι με ποσό ίσο προς τους 3 μήνες προειδοποιήσεως πλέον ένα μήνα αποζημίωση, ήτοι 76.405,08 € (4 μήνες Χ 19.101,27€) και του ποσού με το οποίο επιβαρυνθήκαμε εξαιτίας της ως άνω παράνομης συμπεριφοράς του εναγόμενου και της παρακράτησης από αυτόν του ποσού των 180.000 € ως δήθεν ποινική ρήτρα. Κατά ταύτα, η ζημία αυτή της εταιρείας μας ανέρχεται στο ποσό των (76.405,08 € - 180.000 €) 103.594,92 € και το οποίο οφείλει να μας καταβάλλει ο εναγόμενος. Η εταιρεία μας απέκρουσε την ως άνω από 21-9-2010 εξώδικη καταγγελία του εναγόμενου της μεταξύ μας σύμβασης, με την από 8-10-2010 εξώδικη δήλωσή της η οποία κοινοποιήθηκε στον εναγόμενο στις 12-10-2010, δυνάμει της με αριθμ. .... έκθεσης επίδοσης του Δικαστικού Επιμελητή στο Πρωτοδικείο Αθηνών ... αποκρούοντας την κατασκευασμένη και μεθοδευμένη εκ μέρους του καταγγελία της μεταξύ μας σύμβασης από δική μας δήθεν υπαιτιότητα, του προσφέραμε ωστόσο το πρατήριο ελεύθερο προς χρήση στις 29-10-2010, ενώ ταυτόχρονα συμψηφίσαμε τις οφειλές μας προς τον εναγόμενο από τα δεδουλευμένα μισθώματα των μηνών Ιουλίου, Αυγούστου, Σεπτεμβρίου και Οκτωβρίου 2010 ύψους (19.101,27 € Χ 4 μήνες) 76.405,08 ευρώ, με το ποσό των 180.000 ευρώ, το οποίο μη νόμιμα και κατά παράβαση των μεταξύ μας συμφωνηθέντων παρακράτησε ο εναγόμενος ως δήθεν ποινική ρήτρα που κατέπεσε σε βάρος μας, λόγω της υποτιθέμενης εκ μέρους μας υπαιτιότητας για την καταγγελία της μεταξύ μας σύμβασης".
Το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφασή του, αφού διέλαβε νομική σκέψη με τις διατάξεις των άρθρων 197 και 198 του ΑΚ και τις προϋποθέσεις αποζημίωσης λόγω προσυμβατικής ευθύνης, απέρριψε το λόγο έφεσης της αναιρεσείουσας, με τον οποίο παραπονείτο για σφάλμα του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου ως προς την απόρριψη της κυρίας βάσης της αγωγής της ως μη νόμιμης, με την αιτιολογία ότι η επικαλούμενη ζημία "δεν βρίσκεται σε άμεσο αιτιώδη σύνδεσμο με το ενδεχόμενο πταίσμα του εναγομένου κατά τις διαπραγματεύσεις αλλά ανάγεται στο αβέβαιο και εν πάση περιπτώσει πρόωρο γεγονός της υποχρέωσης του εναγομένου να επιστρέψει στην ενάγουσα την καταβληθείσα εγγύηση λόγω της καταγγελίας της μίσθωσης, που αυτή θα ασκούσε και που η άσκηση ματαιώθηκε εξαιτίας της προαναφερόμενης συμπεριφοράς αυτού, λαμβανομένου υπόψη ότι πριν από την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του μισθωτή, η αξίωση του τελευταίου για επιστροφή της εγγυοδοσίας δεν καθίσταται ληξιπρόθεσμη". Κρίνοντας, έτσι, το Εφετείο, δεν παραβίασε ευθέως, με εσφαλμένη ερμηνεία και μη εφαρμογή τις πιο πάνω διατάξεις ουσιαστικού δικαίου, δεχόμενο ορθώς ότι η επικαλούμενη ζημία, υπό τα εκτιθέμενα πραγματικά περιστατικά, δεν συνιστά ζημία της αναιρεσείουσας, λόγω διάψευσης της εμπιστοσύνης της αναφορικά με την κατάρτιση συμφωνίας με τον αναιρεσίβλητο περί μείωσης του μισθώματος, την οποία θα είχε αποφύγει αν, τηρώντας αρνητική στάση, δεν συμμετείχε στις διαπραγματεύσεις, αλλά αβέβαιη και μη ληξιπρόθεσμη αξίωση αυτής προς επιστροφή της εγγύησης επί λύσης της μίσθωσης κατόπιν καταγγελίας αυτής και εκκαθάρισης των εκατέρωθεν απαιτήσεων. Επομένως, ο πρώτος λόγος αναίρεσης είναι αβάσιμος. Η αιτίαση περί παράβασης των διδαγμάτων της κοινής πείρας κατά την ερμηνεία των ως άνω διατάξεων ως προς τον απαιτούμενο αιτιώδη σύνδεσμο μεταξύ συμπεριφοράς του ζημιώσαντος και της ζημίας, είναι απορριπτέα ως απαράδεκτη, γιατί δεν αναφέρεται ποια συγκεκριμένα διδάγματα δεν χρησιμοποιήθηκαν ή χρησιμοποιήθηκαν εσφαλμένα.
Από τη διάταξη του άρθρου 597 του ΑΚ προκύπτει ότι αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση. Για να επέλθει η λήξη της μίσθωσης με την καταγγελία αυτή απαιτείται υπερημερία, ήτοι υπαίτια καθυστέρηση πληρωμής, η οποία τεκμαίρεται από τη μη καταβολή του μισθώματος κατά την ημέρα που συμφωνήθηκε, εξαιτίας της οποίας ο μισθωτής, κατά τη διάταξη του άρθρου 341 του ΑΚ, γίνεται υπερήμερος ως οφειλέτης και χωρίς όχληση. Μπορεί όμως ο τελευταίος να ισχυριστεί και αποδείξει ότι η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη (άρθρο 342 ΑΚ), οπότε δεν επέρχεται η υπερημερία του. Έτσι, το πταίσμα του οφειλέτη δεν αποτελεί προϋπόθεση της αξίωσης του δανειστή, αλλά αντιθέτως, η έλλειψη υπαιτιότητας του οφειλέτη αποτελεί ισχυρισμό του τελευταίου, τον οποίο οφείλει ο ίδιος να επικαλεστεί και αποδείξει, οπότε θα θεωρηθεί ότι δεν περιήλθε σε υπερημερία, καθόσον η έλλειψη πταίσματος δεν είναι λόγος άρσης της υπερημερίας, αφού το πταίσμα του τεκμαίρεται, αλλά λόγος μη επέλευσής της. Η κρίση δε του δικαστηρίου της ουσίας για το ότι τα προβαλλόμενα περιστατικά συνιστούν ή όχι ανυπαίτια καθυστέρηση πληρωμής του μισθώματος, ως αναφερόμενη στις νομικές έννοιες της υπαιτιότητας και της εύλογης αιτίας, ελέγχεται αναιρετικά (ΑΠ 1142/2019, ΑΠ 1623/2014, ΑΠ 850/2014). Εξάλλου, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 404 του 405 του ΑΚ προκύπτει ότι, σε περίπτωση που στη σύμβαση μίσθωσης το διδόμενο ποσό χρηματικής εγγύησης, για την πιστή τήρηση των όρων της σύμβασης, έχει χαρακτήρα ποινικής ρήτρας, η κατάπτωσή της υπέρ του εκμισθωτή μπορεί να συμφωνηθεί για κάθε περίπτωση παράβασης των όρων της μισθωτικής σύμβασης, ανεξαρτήτως άλλης ζημίας του εκμισθωτή (ΑΠ 975/2021, ΑΠ 836/2021). Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται και αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση, γιατί δεν έχει καθόλου ή έχει ανεπαρκείς ή αντιφατικές αιτιολογίες, σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ο από αυτήν λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν, από το αιτιολογικό της αναιρεσιβαλλόμενης απόφασης, δεν προκύπτουν σαφώς και επαρκώς, τα πραγματικά εκείνα περιστατικά που είναι, κατά το νόμο, αναγκαία για την εφαρμογή, στη συγκεκριμένη περίπτωση, του κανόνα ουσιαστικού δικαίου που εφαρμόστηκε, όπως και όταν η απόφαση έχει ελλιπείς ή αντιφατικές αιτιολογίες, σχετικά με τα πραγματικά περιστατικά που έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, με συνέπεια να μην είναι δυνατός ο αναιρετικός έλεγχος της ορθής ή όχι εφαρμογής του κανόνα αυτού του ουσιαστικού δικαίου (ΑΠ 343/2020).
Στην προκείμενη περίπτωση, το Εφετείο, ως προς την πρώτη επικουρική βάση της ένδικης αγωγής, δέχθηκε, κατά το ενδιαφέρον τον αναιρετικό έλεγχο μέρος, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Η ενάγουσα έχει προέλθει από τη μετονομασία της ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "SHELL HELLAS"...η εταιρεία με την προηγούμενη επωνυμία της, δυνάμει της από 24-3-2006 σύμβασης μισθώσεως που συνήφθη μεταξύ αυτής και του εναγομένου, μίσθωσε ένα ακίνητο, εκτάσεως 920 τμ, ευρισκόμενο στο Δήμο Γλυκών Νερών Αττικής...μετά των επ' αυτού κτισμάτων και εγκαταστάσεων...προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως πρατήριο υγρών καυσίμων...Η διάρκεια της μίσθωσης είχε οριστεί σε 13 έτη, αρχομένη από 1.4.2006 και λήγουσα την 31.3.2019. Το μηνιαίο μίσθωμα είχε οριστεί στο ποσό των 15.000 ευρώ για το πρώτο μισθωτικό έτος, αναπροσαρμοζόμενο...προκαταβλητέου στην αρχή του μισθωτικού έτους ισόποσου με 12 μηνιαία μισθώματα. Κατά την υπογραφή της σύμβασης η μισθώτρια είχε καταβάλει εγγύηση 12 μηνιαία μισθώματα, δηλαδή το ποσό των 180.000 ευρώ...Η σύμβαση μίσθωσης μέχρι και τις 19.3.2010 λειτούργησε ομαλά, αφού η ενάγουσα χρησιμοποίησε το μίσθιο τηρώντας τις συμβατικές της υποχρεώσεις και προκαταβάλλοντας το μίσθωμα έως τις 20 Μαρτίου κάθε μισθωτικού έτους...Στις 20.3.2020 η μισθώτρια Shell Hellas είχε συμβατική υποχρέωση να προκαταβάλει στον εναγόμενο το σύνολο των μισθωμάτων για το μισθωτικό έτος 1.4.2010 έως 31.3.2011 κατά το οποίο το μίσθωμα είχε διαμορφωθεί ... συνολικά στο ποσό των 19.101,27 ευρώ...Στη διάρκεια του έτους 2009 ... επήλθε σημαντική μείωση... της μισθωτικής αξίας του μισθίου πρατηρίου. Από το Μάρτιο του 2010 ξεκίνησαν διαπραγματεύσεις με τον εναγόμενο με αντικείμενο τη μείωση του μισθώματος μεταξύ του εναγομένου και της ενάγουσας εταιρείας μέσω του υπευθύνου ανάπτυξης του δικτύου πρατηρίου αυτής Α. Γ.. Το αντικείμενο των ανωτέρω διαπραγματεύσεων αφορούσε σε μείωση κατά 37% περίπου του μηνιαίου μισθώματος, ήτοι από το ποσό των 19.000 ευρώ στο ποσό των 12.000 ευρώ, το οποίο ήταν προκαταβλητέο ετησίως σύμφωνα με τον όρο 10 της σύμβασης μίσθωσης. Συγκεκριμένα, στις 8.4.2010 γνωστοποιήθηκε από την ενάγουσα δια του κ. Γ. η πρόταση της για μείωση μισθώματος στον εναγόμενο, ο οποίος επιφυλάχθηκε. Ακολούθως απεστάλη από την ενάγουσα η από 18.5.2010 επιστολή στον εναγόμενο με τον οποίο καλούσαν σε συνάντηση στα γραφεία της την Τρίτη στις 25.5.2010 και ώρα 11.00 το πρωί, προκειμένου να επιτευχθεί συμφωνία σε νέο μειωμένο μίσθωμα. Ο εναγόμενος αν και προσήλθε επιφυλάχθηκε εκ νέου ν' απαντήσει. Στις 10.6.2010 πραγματοποιήθηκε νέα συνάντηση με αυτόν παρουσία του κ. Γ. και του Η. Π., Προϊσταμένου Ανάπτυξης δικτύου των πρατηρίων της ενάγουσας, κατά την οποία δεν επιτεύχθηκε συμφωνία για μείωση του μισθώματος στο ποσό των 15.000 ευρώ, σύμφωνα με την αντιπρόταση του εναγομένου, ο οποίος δήλωσε ακολούθως ότι επιθυμεί την καταβολή του μισθώματος των μηνών Απριλίου, Μαίου και Ιουνίου 2010. Κατόπιν προφορικών οχλήσεων του εναγομένου για την τήρηση των συμφωνηθέντων, ο όμιλος Shell αποχωρώντας λίγες ημέρες πριν την ολοκλήρωση της εξαγοράς, προκειμένου να τακτοποιήσει τις οικονομικές της εκκρεμότητες και κατέβαλε στις 24.6.2010 στον λογαριασμό που τηρεί αυτός στην Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος με έμβασμα από τον λογαριασμό της ενάγουσας που τηρείται στο υποκατάστημα της Royal Bank Of Scotland στην Αθήνα το μίσθωμα τριών μηνών, ήτοι από τον Απρίλιο έως και τον Ιούνιο 2010, συνολικού ύψους 57.303,83 ευρώ και όχι ολόκληρο το ετήσιο μίσθωμα του τρέχοντος μισθωτικού έτους σύμφωνα με την προαναφερόμενο 10° όρο της σύμβασης μισθώσεως και μεταβίβασε τις υποχρεώσεις από την επίδικη μίσθωση στο νέο εταιρικό σχήμα. Ακολούθως, ο εναγόμενος έστειλε την από 6.7.2010 επιστολή, ... η οποία έφερε τον τίτλο ΥΠΕΝΘΥΜΙΣΗ, με την οποία "υπενθύμιζε" στην ενάγουσα τους όρους της μίσθωσης που αφορούσαν την υποχρέωση προκαταβολής του μισθώματος ετησίως και τις συνέπειες της μη τήρησης αυτής της υποχρέωσης. Λόγω δε του ότι η ενάγουσα κώφευσε στην υπόμνηση των συμβατικών της υποχρεώσεων, ο εναγόμενος μετά την παρέλευση των δύο μηνών και στα μέσα του Σεπτεμβρίου 2010 κοινοποίησε στην ενάγουσα την από 10.9.2010 εξώδικη όχληση (βλ. ... 15.9.2010 έκθεση επίδοσης του δικ. επιμελητή...) με την οποία την καλούσε να καταβάλει το υπόλοιπο μίσθωμα, ύψους 171.911,41 ευρώ (δεδομένου, ότι το ετήσιο είχε διαμορφωθεί σε 229.215,24 ευρώ, ήτοι 19.101,27 ευρώ Χ 12 μήνες), δηλώνοντας για δεύτερη φορά ότι σε μη συμμόρφωση της θα κατήγγειλε την σύμβαση. Ακολούθως λόγω της ως άνω υπερημερίας, μετά από οκτώ (8) ημέρες, ο εναγόμενος στις 23.9.2010 προέβη σε έγγραφη καταγγελία της ένδικης σύμβασης μισθώσεως λόγω δυστροπίας της ενάγουσας ως προς την καταβολή του μισθώματος. Επ' αυτής η ενάγουσα απέστειλε την από 8.10.2010 εξώδικη απάντηση, διαμαρτυρία και δήλωση συμψηφισμού, (βλ ... 12.10.2010 έκθεση επιδόσεως του δικ. επιμελητή ...). Επ αυτής ο εναγόμενος απέστειλε την από 19.10.2010 δήλωση του προς την ενάγουσα (βλ ... 22.10.2010 έκθεση επιδόσεως του δικ. επιμελητή ...) στην οποία αναφέρει τους λόγους καταγγελίας της εν λόγω σύμβασης καλώντας την να μην προβεί σε οποιαδήποτε αφαίρεση κατασκευών του μισθίου χωρίς την παρουσία του. Τέλος, στις 4.11.2010 η ενάγουσα παρέδωσε το μίσθιο ακίνητο (βλ. ... 4.11.2010 εξώδικη προσφορά κλειδιών πρόσκληση - δήλωση). Η ενάγουσα διατείνεται με τον δεύτερο λόγο έφεσης ότι η εκκαλουμένη εσφαλμένα απέρριψε την πρώτη επικουρική βάση της αγωγής της, με την οποία ζητούσε να της καταβληθεί το ποσό των 103.594,92 ευρώ ως μη νόμιμα καταπεσούσα ποινική ρήτρα, διότι η καταγγελία της μισθωτικής σχέσης ήταν άκυρη, καθόσον η εκ μέρους της μη καταβολή των συμφωνηθέντων μισθωμάτων οφειλόταν σε ανυπαίτιο για εκείνη λόγο, καθόσον δεν τελούσε σε υπερημερία για την καταβολή των μισθωμάτων διαρκούντων των διαπραγματεύσεων με τον εναγόμενο, διότι ευρισκόταν σε δικαιολογημένη αμφιβολία ως προς το ύψος του μισθώματος και τον χρόνο καταβολής του. Πλην όμως από κανένα αποδεικτικό στοιχείο δεν αποδείχθηκε ότι η ενάγουσα πράγματι είχε την πεποίθηση ότι ήταν απόλυτα συνεπής στην από το μισθωτήριο απορρέουσα υποχρέωση της για καταβολή μισθώματος, αφού δεν προέκυψε ότι ο εναγόμενος αποδέχθηκε προφορικά πρόταση της ενάγουσας περί μερικής καταβολής του μισθώματος, ήτοι της καταβολής μόνο των τριών μηνών του χρονικού διαστήματος κατά το οποίο διήρκησαν οι διαπραγματεύσεις. Εξάλλου, ο εναγόμενος δήλωσε ρητά και με απόλυτη σαφήνεια στις 7.7.2010 εγγράφως ότι εμμένει στην αρχική του συμφωνία καλώντας την να τηρήσει την αναληφθείσα υποχρέωση, επισημαίνοντας την συμφωνία τους για κατάπτωση της ποινικής ρήτρας, και δηλώνοντας ότι διατηρεί το δικαίωμα καταγγελίας. Η πρώτη όχληση εκ μέρους του εναγομένου, καίτοι ο οποίος χρησιμοποίησε ιδιόμορφο λεκτικό περί υπενθύμισης των όρων της μίσθωσης, συνιστά σαφή προειδοποίηση για επερχόμενη καταγγελία σε περίπτωση μη συμμόρφωσης της εταιρίας. Μόνη δε η κατάθεση του μάρτυρα αποδείξεως Α. Γ., δεν αρκεί αφού δεν αποδεικνύεται και από άλλο αποδεικτικό μέσο, όπως έγγραφο προσχέδιο συμφωνίας ή έγγραφη αποδοχή εκ μέρους του εναγόμενου περί μερικής καταβολής αυτού. Σε κάθε δε περίπτωση, οι διαπραγματεύσεις για την αναπροσαρμογή του μισθώματος ουδόλως αναστέλλουν την υποχρέωση του καλόπιστου μισθωτή να καταβάλει εμπροθέσμως και προσηκόντως το συμφωνηθέν μίσθωμα, διατηρώντας διαρκούσης της σύμβασης το δικαίωμα να την καταγγείλει υπό τις προϋποθέσεις που τάσσει ο νόμος. Η δε κατάθεση του προαναφερόμενου μάρτυρα ότι ο εναγόμενος, καίτοι κοινοποίησε στην μισθώτρια εταιρία την από 7.7.2010 έγγραφη όχληση, στη συνέχεια την αναίρεσε προφορικά "μας έστειλε εξώδικο του τηλεφώνησα και μου είπε να μην το λάβω υπ' όψιν και θα συζητούσαμε πάλι", προσκρούει στα διδάγματα της κοινής πείρας. Περαιτέρω, η ενάγουσα ισχυρίζεται ότι ο εναγόμενος επέδειξε αντισυμβατική συμπεριφορά κατά την διάρκεια των εν λόγω διαπραγματεύσεων, παρελκύοντας τις διαπραγματεύσεις, καλλιεργώντας την βεβαιότητα ότι θα ολοκληρωθεί η μεταξύ τους συμφωνία και θα επιτευχθεί μία νέα συμφωνία, και αξιοποιώντας το γεγονός της μη εκ μέρους της ενάγουσας προκαταβολής των μισθωμάτων ως νόμιμο λόγο κατάπτωσης της εγγύησης και παρακράτησης του ποσού των 180.000 ευρώ. Ο ανωτέρω ισχυρισμός, ο οποίος επαναφέρεται με λόγο έφεσης δεν κρίνεται βάσιμος, αφού ο εναγόμενος μετά την απόρριψη της αντιπρότασης του για μίσθωμα ποσού 15.000 ευρώ, προτού προβεί στην καταγγελία της μίσθωσης, ανταποκρινόμενος στο γενικό συναλλακτικό καθήκον, περί μη υπέρβασης της καλής πίστης και των χρηστών ηθών όχλησε δύο φορές την ενάγουσα, όπως προαναφέρθηκε, ήτοι στις 7.7.2010 και 15.9.2010), καλώντας την να εκπληρώσει τις συμβατικές της υποχρεώσεις και να του καταβάλει το συμφωνηθέν μίσθωμα, τάσσοντας της συγκεκριμένη προθεσμία και προειδοποιώντας ταυτόχρονα ότι θα κατήγγειλε τη μεταξύ τους σύμβαση, εάν δεν κατέβαλε αυτά, χωρίς η τελευταία ν' απαντήσει ούτε να προβάλει αντιρρήσεις, ισχυριζόμενη ότι ευρίσκονται στο στάδιο διαπραγματεύσεων. Η προαναφερθείσα συμπεριφορά του εναγομένου δεν μπορεί να θεωρηθεί σε καμία περίπτωση αντισυμβατική, αφού η εν λόγω καταγγελία αποτελεί ενάσκηση νόμιμου δικαιώματος του, σε περίπτωση αθέτησης συμβατικών υποχρεώσεων του αντισυμβαλλομένου του. Σημειωτέον, ουδέποτε η ενάγουσα ενημέρωσε αυτόν ότι είναι πλέον η νέα μισθώτρια από το διάστημα που μεσολάβησε της εξαγοράς και της απάντησης της επί της καταγγελίας του. Ενδεικτικό είναι ότι αμφότερες οι οχλήσεις όσο και η καταγγελία απευθύνονταν στην αρχική μισθώτρια Shell. Αντιθέτως, η ενάγουσα μισθώτρια δεν ανταποκρίθηκε στην ως άνω συμβατική της υποχρέωση και συνεπώς κατέστη υπερήμερη ως προς την καταβολή του μισθώματος και νόμιμα κατέπεσε υπέρ του εκμισθωτή η ως άνω συμφωνηθείσα ποινική ρήτρα. Τα ανωτέρω επιβεβαιώνονται από την κατάθεση του μάρτυρα ανταποδείξεως Αλέξανδρου Πίκλα, ο οποίος κατέθεσε με σαφήνεια ότι αφότου ο εναγόμενος ρητά απέρριψε την πρόταση της ενάγουσας για μείωση μισθώματος, αμέσως μετά την μη προσήκουσα καταβολή διαμαρτυρήθηκε δύο φορές με εξώδικες οχλήσεις.".
Έτσι που έκρινε το Εφετείο, ορθά ερμήνευσε και δεν παραβίασε ευθέως τις ουσιαστικές διατάξεις των άρθρων 341 και 342 (σε συνδυασμό προς εκείνες των άρθρων 404, 405 και 361) του ΑΚ, καθόσον τα ανελέγκτως πιο πάνω δεκτά γενόμενα ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά δικαιολογούν την απόρριψη των ισχυρισμών της αναιρεσείουσας, περί έλλειψης υπαιτιότητάς της ως προς την καθυστέρηση καταβολής των μισθωμάτων και μη κατάπτωσης εις βάρος της ως ποινικής ρήτρας του χρηματικού ποσού της εγγύησης και, συνακόλουθα, την απόρριψη της ένδικης αγωγής, ως προς την πρώτη επικουρική βάση, ως αβάσιμης. Από τις ίδιες παραδοχές της στο αποδεικτικό της πόρισμα, προκύπτει ότι η προσβαλλόμενη απόφαση έχει νόμιμη βάση, γιατί καλύπτεται χωρίς λογικά κενά και αντιφάσεις και με πληρότητα και σαφήνεια, το πραγματικό της διάταξης του άρθρου 341 του ΑΚ που εφαρμόστηκε, ενώ δεν καλύπτεται το πραγματικό της διάταξης του άρθρου 342 του ΑΚ και ορθώς δεν εφαρμόστηκε. Ειδικότερα, αναφέρεται με πληρότητα και σαφήνεια, 1) ότι δυνάμει της μεταξύ των διαδίκων σύμβασης μίσθωσης το μίσθωμα ήταν προκαταβλητέο στην αρχή κάθε μισθωτικού έτους, 2) ότι από το Μάρτιο του έτους 2010 ξεκίνησαν διαπραγματεύσεις για τη μείωση του μισθώματος χωρίς να επιτευχθεί συμφωνία, 3) ότι κατά την τελευταία συνάντηση των μερών στις 10-6-2010 και αφού δεν επιτεύχθηκε συμφωνία μείωσης του μισθώματος, ο αναιρεσίβλητος ζήτησε την καταβολή των μισθωμάτων των μηνών Απριλίου, Μαϊου και Ιουνίου 2010, 4) ότι στη συνέχεια ο αναιρεσίβλητος επέδωσε προς την αναιρεσείουσα α) στις 7-7-2010 επιστολή που υπενθύμιζε την υποχρέωσή της περί προκαταβολής των μισθωμάτων ολόκληρου του μισθωτικού έτους, β) στις 15-9-2010 εξώδικη πρόσκληση καταβολής των ίδιων μισθωμάτων, δηλώνοντας παράλληλα ότι επί μη εξόφλησης θα προβεί σε καταγγελία της μίσθωσης και γ) στις 23-9-2010 καταγγελία της μισθωτικής σύμβασης για καθυστέρηση στην καταβολή των μισθωμάτων, 5) ότι η αναιρεσείουσα, μη καταβάλλοντας (παρά και τις επί δύο φορές έγγραφες οχλήσεις του αναιρεσιβλήτου, που έλαβαν χώρα μετά τη λήξη των διαπραγματεύσεων στις 10-6-2010) τα υπόλοιπα μισθώματα του ένδικου μισθωτικού έτους, κατέστη υπερήμερη και 6) ότι λόγω παράβασης από μέρους της αναιρεσείουσας του σχετικού με την καταβολή των μισθωμάτων όρου της μισθωτικής σύμβασης κατέπεσε υπέρ του αναιρεσιβλήτου η συμφωνηθείσα ποινική ρήτρα των 180.000 ευρώ. Η παράθεση και άλλων αιτιολογιών δεν ήταν αναγκαία. Επομένως, ο περί του αντιθέτου δεύτερος λόγος αναίρεσης, με τον οποίο προσάπτεται, η από τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ πλημμέλεια, για ευθεία και εκ πλαγίου παραβίαση των ουσιαστικού δικαίου διατάξεων των άρθρων 341, 342 και 361 του ΑΚ, είναι αβάσιμος. Κατά τη διάταξη του άρθρου 409 του ΑΚ αν η ποινή που συμφωνήθηκε είναι δυσανάλογα μεγάλη, μειώνεται, ύστερα από αίτηση του οφειλέτη, από το δικαστήριο στο μέτρο που αρμόζει. Αντίθετη συμφωνία δεν ισχύει. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι το δικαστήριο της ουσίας, για τη μόρφωση της δικαστικής του κρίσης σε σχέση με τον προσδιορισμό του περιεχομένου της αόριστης νομικής έννοιας της "δυσανάλογα μεγάλης ποινής" και του "μέτρου που αρμόζει", λαμβάνει υπόψη τα περιστατικά που σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση συντρέχουν και ιδίως το μέγεθος της ποινής σε σύγκριση με την αξία της αντιπαροχής του δανειστή, την οικονομική κατάσταση των μερών, τα συμφέροντα του δανειστή που επλήγησαν από την αθέτηση της σύμβασης, την έκταση της συμβατικής παράβασης του οφειλέτη, το βαθμό του πταίσματός του, την ενδεχόμενη ωφέλειά του από τη μη εκπλήρωση της παροχής, τα απώτερα επιβλαβή αποτελέσματα και κάθε δικαιολογημένο συμφέρον του δανειστή. Οι τυχόν μεταβαλλόμενες συνθήκες, μετά τη συνομολόγηση της ποινικής ρήτρας, που μπορεί να έχουν επίπτωση στο δυσανάλογο, θα πρέπει, επίσης, να ληφθούν υπόψη (άρθρα 388 και 288 ΑΚ). Η κρίση του δικαστηρίου της ουσίας ελέγχεται, κατά το άρθρο 559 αριθμ. 1 και 19 του ΚΠολΔ, για την ορθή υπαγωγή στα παραπάνω κριτήρια του άρθρου 409 του ΑΚ των περιστατικών που έγιναν, ανελέγκτως, δεκτά. Ο προσδιορισμός του ποσού κατά το οποίο κρίθηκε ότι πρέπει να μειωθεί η ποινική ρήτρα δεν ελέγχεται αναιρετικά (ΑΠ 98/2017, ΑΠ 1118/2015, ΑΠ 811/2013). Για τη σχετική κρίση του δικαστηρίου, λαμβάνεται υπόψη ο χρόνος έκδοσης της οριστικής απόφασης του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, δηλαδή της συζήτησης, μετά την οποία αυτή εκδόθηκε, ανεξάρτητα από το αν, κατά τις περιστάσεις, λαμβάνονται υπόψη περιστατικά, αναγόμενα σε προγενέστερο χρόνο (ΑΠ 869/2017, ΑΠ 98/2017, ΑΠ 1118/2015).
Ο λόγος αναίρεσης από τον αριθμό 20 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, για παραμόρφωση του περιεχομένου εγγράφου, στοιχειοθετείται όταν το δικαστήριο της ουσίας, είτε κάνοντας εσφαλμένη ανάγνωση του κειμένου αποδεικτικού εγγράφου, κατά την έννοια των άρθρων 339 και 432 του ΚΠολΔ, είτε παραλείποντας την ανάγνωση κρίσιμων περικοπών ή φράσεών του, αποδίδει σ' αυτό περιστατικά προδήλως διαφορετικά από εκείνα που πράγματι περιέχει και ακολούθως, με βάση μόνον αυτό ή κυρίως αυτό, καταλήγει σε αποδεικτικό πόρισμα επιζήμιο για τον αναιρεσείοντα για πράγματα που έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, δηλαδή στο διατακτικό της απόφασής του (ΑΠ 1266/2020). Με το πρώτο σκέλος του τρίτου λόγου αναίρεσης η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλομένη την πλημμέλεια από τον αριθμό 20 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο παραμόρφωσε το περιεχόμενο του από 24-3-2006 μισθωτηρίου συμβολαίου ως προς το ύψος της συμφωνηθείσας ποινικής ρήτρας, δεχόμενο ότι αυτή ανέρχεται σε 19.101,27 ευρώ και όχι σε 180.000 ευρώ που ρητά αναφέρεται στο μισθωτήριο, με συνέπεια να καταλήξει στο επιβλαβές για την ίδια πόρισμα ότι η συμφωνηθείσα ποινή δεν είναι δυσανάλογα μεγάλη. Ο λόγος αυτός είναι απορριπτέος ως αβάσιμος, γιατί το Εφετείο, όπως προκύπτει από το όλο περιεχόμενο της πληττόμενης απόφασής του, δεν υπέπεσε στο επικαλούμενο διαγνωστικό σφάλμα, αλλά δέχτηκε, ότι το ύψος της ποινικής ρήτρας, που εγγράφως συμφωνήθηκε ανέρχεται σε 180.000 ευρώ, παραδοχή που δεν αναιρείται από το γεγονός ότι αναφέρεται, από προφανή παραδρομή, ως ποινική ρήτρα και το ποσό των 19.101,27 ευρώ που αντιστοιχεί στο, κατά τις παραδοχές, καταβαλλόμενο κατά το έτος της καταγγελίας μίσθωμα. Με το δεύτερο σκέλος του τρίτου λόγου αναίρεσης αποδίδεται στην προσβαλλομένη η πλημμέλεια από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, που συνίσταται στο ότι το Εφετείο, με το να απορρίψει την αίτησή της περί μείωσης της ποινικής ρήτρας, παραβίασε εκ πλαγίου, με αντιφατικές και ελλιπείς αιτιολογίες, την ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξη του άρθρου 409 του ΑΚ, γιατί δεν αναφέρονται στην προσβαλλομένη α) ποια είναι τα απώτερα επιβλαβή αποτελέσματα που συνδέονται αιτιωδώς με τη δική της συμπεριφορά, ενόψει και του προβληθέντος ισχυρισμού της περί ματαίωσης, λόγω της διαπραγμάτευσης, του δικαιώματός της προς καταγγελία της μίσθωσης κατ' άρθρο 43 του π.δ. 34/1995 και β) τα αναγκαία προσδιοριστικά στοιχεία για την κρίση αν η συμφωνηθείσα ποινική ρήτρα ήταν δυσαναλόγως μεγάλη. Ως προς το ουσιώδες αυτό ζήτημα το Εφετείο δέχτηκε, ανελέγκτως, τα ακόλουθα: "...Κατά την υπογραφή της σύμβασης η μισθώτρια είχε καταβάλει ως εγγύηση 12 μηνιαία μισθώματα, δηλαδή το ποσό των 180.000 (15.000Χ12 μήνες) ευρώ... Περαιτέρω, η ενάγουσα αιτείται με σχετικό λόγο έφεσης τη μείωση της καταπεσούσης ποινικής ρήτρας ως δυσανάλογα μεγάλης, κατ' άρθρο 409 ΑΚ. Σύμφωνα με τον 18° όρο της εν λόγω σύμβασης ιδιαίτερα η καθυστέρηση πληρωμής του μισθώματος μετά του τέλους χαρτοσήμου παρέχει στον εκμισθωτή να αξιώσει την απόδοση της χρήσης του μισθίου, θεωρώντας λυμένη τη σύμβαση μισθώσεως ή να καταγγείλει αυτήν. Στην περίπτωση αυτή ο εκμισθωτής απαλλάσσεται από την υποχρέωση να επιστρέφει στην μισθώτρια την παραπάνω στον όρο 9.4 εγγύηση, η οποία περιέχεται σε αυτόν λόγω ποινικής ρήτρας και αποζημιώσεως, δίκαιης και εύλογης που συμφωνείται με το παρόν. Από τα ανωτέρω αποδεικτικά μέσα ουδόλως αποδείχθηκε ότι η εν λόγω ποινική ρήτρα ήταν δυσανάλογα μεγάλη αλλά το αντίθετο. Με την παραβίαση της συμβατικής υποχρέωσης της ενάγουσας ο εναγόμενος ζημιώθηκε υπέρμετρα, αφού δεν αποκόμισε καμία ωφέλεια από την έως σήμερα κατοχή του μισθίου, το οποίο διατηρούσε κλειστό, για 22 μήνες, εξαιτίας της αντισυμβατικής συμπεριφοράς αυτής. Το παρόν Δικαστήριο λαμβάνοντας υπόψη ιδίως το μέγεθος της ποινής (19.101,27 ευρώ) σε σύγκριση προς την ζημία του εναγομένου, την οικονομική κατάσταση των μερών, τα εκ της αθετήσεως της συμβάσεως πληγέντα συμφέροντα του εναγομένου και μάλιστα όχι μόνο την περιουσιακή, αλλά και την ηθική βλάβη αυτού ενόψει της μακράς και σφοδρής αντιδικίας των διαδίκων, την έκταση της συμβατικής παραβάσεως της οφειλέτριας ενάγουσας, η οποία καθυστέρησε την καταβολή εννέα (9) μισθωμάτων, παρά την άμεση εναντίωση του εκμισθωτή - εναγομένου και την άπρακτη παρέλευση της ταχθείσας σε αυτήν προθεσμίας προς τακτοποίηση της οφειλής της, τον βαθμό του πταίσματος αυτής, αφού η κατάπτωση ποινικής ρήτρας οφείλεται στην παράνομη συμπεριφορά της και το γεγονός της απουσίας ωφελείας του εναγομένου εκ της μη εκπληρώσεως της παροχής, και τα απώτερα ακόμη επιβλαβή αποτελέσματα, τα οποία είχε γι' αυτόν η μη εκπλήρωση ή μη προσήκουσα εκπλήρωση της παροχής, κρίνει ότι, κατά τον κρίσιμο χρόνο της εκδόσεως της παρούσης, δηλαδή της τελευταίας συζητήσεως, μετά από την οποία αυτή εκδίδεται, η συμφωνηθείσα ποινή που κατέπεσε δεν είναι δυσανάλογα μεγάλη". Με αυτά που δέχτηκε το Εφετείο διέλαβε στην απόφασή του επαρκείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες, ως προς την εξειδίκευση του περιεχομένου της αόριστης νομικής έννοιας της δυσανάλογα μεγάλης ποινής και του προσήκοντος μέτρου της ποινής, που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο για την ορθή ή όχι εφαρμογή της ουσιαστικού δικαίου διάταξης του άρθρου 409 του ΑΚ και, συνεπώς, δεν στέρησε την απόφασή του από νόμιμη βάση. Επομένως, ο ως άνω λόγος αναίρεσης (κατά το δεύτερο σκέλος του) ως προς την υπό στοιχεία α' αιτίαση είναι απορριπτέος, ως αβάσιμος. Ως προς την υπό στοιχείο β' αιτίαση είναι απαράδεκτος, λόγω αοριστίας, γιατί δεν εκτίθεται στο αναιρετήριο ποια επιπλέον περιστατικά έπρεπε, κατά την κρίση του αναιρεσείοντος, να διαλαμβάνονται στην αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση.
Μετά από αυτά, και εφόσον δεν υπάρχει άλλος λόγος προς έρευνα, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης, να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου που κατατέθηκε από την αναιρεσείουσα για την άσκησή της στο δημόσιο ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 του ΚΠολΔ) και να καταδικαστεί η τελευταία στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου, που παραστάθηκε και κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημά του (άρθρα 176, 183, 189 παρ. 1 και 191 παρ. 2 του ΚΠολΔ). 

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ 
Απορρίπτει την από 11-3-2020 (αριθμ. εκθ. καταθ. 2508/256/2020) αίτηση για αναίρεση της 1559/2018 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.
Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου που έχει καταθέσει η αναιρεσείουσα στο Δημόσιο Ταμείο. Και 
Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου, τα οποία ορίζει σε χίλια οκτακόσια (1.800) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 2 Δεκεμβρίου 2022.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 28 Μαρτίου 2023.
H ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ