Αριθμός 472/2023 
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ' Πολιτικό Τμήμα 
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Μυρσίνη Παπαχίου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αικατερίνη Βλάχου, Γεωργία Κατσιμαγκλή, Ασπασία Μεσσηνιάτη - Γρυπάρη και Μαρί Δεργαζαριάν, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 7 Οκτωβρίου 2022, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:
Των αναιρεσειόντων: 1) Κ. Κ. του Σ., κατοίκου Λουτρακίου Κορίνθου, … και 6) Σ. Κ. του Κ., κατοίκου Γλυφάδας Αττικής, εκ των οποίων ο 1ος παραστάθηκε με τους πληρεξούσιους δικηγόρους του Αλέξανδρο Στρίμπερη, Γεώργιο Ορφανίδη και Κωνσταντίνο Μπάκα και οι 2η, 3η, 4ος, 5η και 6ος εκπροσωπήθηκαν από τους πληρεξούσιους δικηγόρους τους Γεώργιο Ορφανίδη και Κωνσταντίνο Μπάκα.
Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "ΛΗΤΩ ΑΕ", που εδρεύει στο Περιστέρι Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Γεώργιο Αντωνόπουλο. 
Η ένδικη διαφορά άρχισε με τις από 20-5-2011, 7-11-2013 και 20-10-2014 αγωγές της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάστηκαν με την κατατεθείσα διά των προτάσεων ανταγωγή των ήδη 1ου και 2ης των αναιρεσειόντων. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1056/2017 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 4106/2020 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 5-5-2021 αίτησή τους και τους από 5-10-2021 πρόσθετους λόγους αυτής.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Ασπασία Μεσσηνιάτη - Γρυπάρη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Οι πληρεξούσιοι των αναιρεσειόντων ζήτησαν την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης και των προσθέτων λόγων, ο πληρεξούσιος της αναιρεσίβλητης την απόρριψή τους, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Με την κρινόμενη από 5-5-2021 (αρ. κατ. 2897/389/2021) αίτηση αναιρέσεως και τους, παραδεκτώς, με ιδιαίτερο δικόγραφο και εντός της οριζόμενης από τη διάταξη του άρθρου 569 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ. προθεσμίας, ασκηθέντες και προς την αναιρεσίβλητη επιδοθέντες (βλ. την υπ' αριθμ. 5955Δ'/18-10-2021 έκθεση επιδόσεως του δικαστικού επιμελητή της περιφέρειας του Εφετείου Αθηνών Νικολάου Φουυντούκη) από 5-10-2021 (αρ. κατ. 107/2021) προσθέτους σ' αυτήν λόγους, που πρέπει να συνεκδικαστούν, κατά τη διάταξη του άρθρου 246 του Κ.Πολ.Δ., η οποία εφαρμόζεται και κατά τη διαδικασία ενώπιον του Αρείου Πάγου (άρθρο 573 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ.), ζητείται, υπό την επίκληση των διαλαμβανομένων στα παραπάνω δικόγραφα αιτιάσεων, η αναίρεση της υπ' αριθμ. 4106/2020 αποφάσεως του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων, κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρα 648 έως 657 του Κ.Πολ.Δ.).
Η προσβαλλομένη απόφαση, όπως προκύπτει από την παραδεκτή, κατ' άρθρο 561 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ., επισκόπηση των σχετικών διαδικαστικών εγγράφων, αποτελεί κατάληξη της ακόλουθης διαδικαστικής διαδρομής: Η ενάγουσα και ήδη αναιρεσίβλητη (μισθώτρια) άσκησε κατά των ήδη αναιρεσειόντων, ως συνεκμισθωτών, την από 20-5-2011 αγωγή της, ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία, επικαλούμενη τη συνδρομή των προϋποθέσεων της διατάξεως του άρθρου 388 του Α.Κ., άλλως του άρθρου 288 του Α.Κ., ζήτησε την αναπροσαρμογή (μείωση) του κατά το χρόνο της ασκήσεως της αγωγής καταβαλλόμενου από αυτήν μηνιαίου μισθώματος του επιδίκου μισθίου ακινήτου, από το ποσό των 21.224,82 ευρώ στο ποσό των 15.305,99 ευρώ, από την επίδοση αυτής. Ακολούθως, άσκησε, ενώπιον του ιδίου ως άνω Δικαστηρίου και κατά των αυτών ως άνω αντιδίκων της 1) την από 7.11.2013 συμπληρωματική αγωγή, με την οποία παρέθεσε συμπληρωματικά στοιχεία σε σχέση με τη μεγάλη πτώση των εισπράξεών της και επιπλέον συγκριτικά στοιχεία, σε σχέση με τη μισθωτική αξία άλλων ακινήτων της περιοχής, ζήτησε δε να γίνει δεκτή η από 20-5-2011 αγωγή, καθώς και η συμπληρωματική αγωγή της και να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα στο ίδιο ποσό των 15.305,99 ευρώ, από την επίδοση της πρώτης αγωγής και 2) την από 20.10.2014 συμπληρωματική αγωγή, με την οποία, με βάση τις ίδιες ως άνω διατάξεις και με την επίκληση ότι η παροχή αυτής σε σχέση με την αντιπαροχή κατέστη έτι επαχθέστερη, ζήτησε να αναπροσαρμοστεί το μηνιαίο μίσθωμα, από την επίδοσή της, στο ποσό των 10.714,193 ευρώ. Οι εκ των εναγομένων Κ. Κ. και Σ. Κ., με τις κατατεθείσες ενώπιον του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου από 27-5-2015 προτάσεις τους, άσκησαν ανταγωγή, με την οποία ισχυρίσθηκαν ότι η αντεναγομένη μισθώτρια, κατά τα αναφερόμενα χρονικά διαστήματα, δεν τους κατέβαλε από δυστροπία τη συμφωνηθείσα αναπροσαρμογή του μισθώματος, ζήτησαν δε να υποχρεωθεί η τελευταία να καταβάλει, από αυτή την αιτία, στον πρώτο τούτων το ποσό των 29.455,61 ευρώ και στη δεύτερη το ποσό των 2.640,59 ευρώ. Το Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών συνεκδίκασε τις αγωγές και την ανταγωγή και, με την υπ' αριθμ. 1056/2017 απόφασή του, απέρριψε κατ' ουσίαν την ανταγωγή, απέρριψε σιγή την εκ του άρθρου 388 του Α.Κ. κύρια βάση των (αρχικής και συμπληρωματικών) αγωγών, δέχθηκε δε εν μέρει την επικουρική, εκ του άρθρου 288 του Α.Κ., βάση αυτών και καθόρισε το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 17.500 ευρώ. Κατά της αποφάσεως αυτής, οι εναγόμενοι άσκησαν, ενώπιον του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, την από 8-11-2018 έφεσή τους, με την οποία ζήτησαν την εξαφάνιση της εκκαλουμένης αποφάσεως, προκειμένου να απορριφθούν στο σύνολό τους οι κατ' αυτών αγωγές και (οι εξ αυτών αντενάγοντες) να γίνει δεκτή η ανταγωγή τους. Το εν λόγω Δικαστήριο, με την προσβαλλόμενη απόφαση, δέχτηκε τυπικά και εν μέρει κατ' ουσίαν την έφεση και εξαφάνισε εν μέρει την εκκαλουμένη απόφαση, μόνο ως προς την (απορριφθείσα πρωτοδίκως σιγή κατ' ουσίαν) κύρια βάση των ένδικων αγωγών, εκ του άρθρου 388 του Α.Κ., την οποία απέρριψε ως απαράδεκτη.
Η διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., κατά την οποία "ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη", εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως εάν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του Α.Κ. Η διάταξη αυτή, που εφαρμόζεται, σύμφωνα με το άρθρο 44 του π.δ/τος 34/1995, και στις εμπορικές μισθώσεις, παρέχει στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης. Έτσι, ο μισθωτής δεν αποκλείεται να ζητήσει, κατά το άρθρο 288 του Α.Κ., αναπροσαρμογή του οφειλόμενου, αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή, συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική), μισθώματος, εφόσον, εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων, επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη - παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται- η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (Ολ.Α.Π. 3/2014, Α.Π. 800/2020, Α.Π. 765/2020, Α.Π. 699/2020, Α.Π. 549/2020). Όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου αυτού (288 Α.Κ.), ο μισθωτής μπορεί να ζητήσει με αγωγή την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου μισθώματος, το οποίο οφείλεται από την επίδοση της αγωγής. Ειδικότερα, το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, δηλαδή του καταβαλλόμενου μισθώματος και του "ελεύθερου", για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας, το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσεως του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση. Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, αυτή δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει περαιτέρω το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε, κατά τις αρχές της καλής πίστης, να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη αναπροσαρμογής, κατά τις αρχές της καλής πίστης, υπάρχει, όταν, λόγω ουσιώδους μειώσεως της μισθωτικής αξίας του μισθίου, επέρχεται ζημία στον μισθωτή, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αυτός αναλαμβάνει, καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη μείωση του μισθώματος, καθώς επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση ζημίας στον εκμισθωτή, η οποία περιορίζεται με την ανάλογη αύξηση του μισθώματος. Στη συνέχεια, και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής κατά την προεκτιθέμενη έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η διαφορά που έχει προκύψει, αλλά θα αναπροσαρμοστεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την καλή πίστη που έχει διαταραχθεί (Ολ.Α.Π. 3/2014). Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 του Α.Κ., μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η σημαντική αύξηση ή μείωση του τιμαρίθμου, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων και άλλοι λόγοι, με δεδομένο ότι οι περιπτώσεις, στις οποίες χωρεί αναπροσαρμογή μισθώματος κατά τη διάταξη αυτή, δεν είναι δυνατό, όπως είναι φυσικό, να προβλεφθούν λεπτομερώς, αφού η σχετική κρίση εξαρτάται από τις συγκεκριμένες συνθήκες που συντρέχουν κάθε φορά. Ειδικά, η γενική οικονομική κρίση των ετών 2009 και εφεξής, η επιβολή σκληρών οικονομικών (δημοσιονομικών και φορολογικών) μέτρων με τα "μνημόνια", εξαιτίας των οποίων μειώθηκε αισθητά το εισόδημα των εργαζομένων και, συνακόλουθα, η αγοραστική τους ικανότητα, η σημαντική αύξηση της φορολογίας των εισοδημάτων και η επιβολή οικονομικών βαρών στην ακίνητη περιουσία κ.λ.π., που συνεπάγονται και μείωση της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων, αντιμετωπίζονται στο πλαίσιο του άρθρου 288 του Α.Κ. και, συνεπώς, τα γεγονότα αυτά δικαιολογούν την αναπροσαρμογή μισθώματος κατά το υπόψη άρθρο, έστω και αν δεν στοιχειοθετούν την εφαρμογή του άρθρου 388 του ίδιου Κώδικα, θεωρούμενα ως μη έκτακτα και απρόβλεπτα γεγονότα (Α.Π. 765/2020, Α.Π. 595/2020, Α.Π. 763/2016). Τη συνδρομή, πάντως, των ειδικών συνθηκών που επιβάλλουν την εφαρμογή της εν λόγω διατάξεως οφείλει, για την πληρότητα της σχετικής αγωγής, να επικαλεστεί και, σε περίπτωση αμφισβήτησης, να αποδείξει ο ενάγων. Το δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσεως, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, η οποία μεταβάλλεται ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής (Α.Π. 1439/2021, Α.Π. 765/2020, Α.Π. 595/2020, Α.Π. 549/2020). Εξάλλου, κατά το άρθρο 216 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ., η αγωγή, εκτός από τα στοιχεία που ορίζονται στα άρθρα 118 ή 117, πρέπει να περιέχει: α) σαφή έκθεση των γεγονότων που τη θεμελιώνουν σύμφωνα με το νόμο και δικαιολογούν την άσκησή της από τον ενάγοντα κατά του εναγομένου, β) ακριβή περιγραφή του αντικειμένου της διαφοράς και γ) ορισμένο αίτημα. Αν ελλείπουν τα στοιχεία αυτά, η αγωγή απορρίπτεται ως απαράδεκτη, εξαιτίας της αοριστίας της, και αυτεπαγγέλτως, ενώ η αοριστία του δικογράφου δεν μπορεί να συμπληρωθεί με τις προτάσεις, ούτε με παραπομπή σε άλλα έγγραφα της δίκης, ούτε από την εκτίμηση των αποδείξεων. Σύμφωνα με τα παραπάνω, τα στοιχεία της βάσης της αγωγής αναπροσαρμογής μισθώματος ακινήτου, που στηρίζεται στη διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., είναι, κατ' άρθρ. 216 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ., τα εξής: 1) Έγκυρη σύμβαση μίσθωσης, γιατί η αγωγή απορρέει από σύμβαση και, επομένως, σε περίπτωση ακυρότητας, δεν χορηγείται, αφού αυτή δεν αναδίδει καμία συνέπειά της. 2) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της μίσθωσης ή από το χρόνο της τυχόν προγενέστερης -από εκείνη που επιδιώκεται με την αγωγή- συμβατικής ή νόμιμης αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο της (πρώτης) συζήτησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή. Η αναπροσαρμογή του μισθώματος χωρεί, έστω και αν η μεταβολή των συνθηκών δεν είναι ανυπαίτια, πλην όμως πρέπει το ζήτημα να κρίνεται ανάλογα και με τις συνθήκες καλής πίστης που συντρέχουν κάθε φορά. 3) Ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής, μεταξύ του από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενου αφενός και του αρχικά συμφωνημένου ή το μετά από αναπροσαρμογή καταβαλλόμενου μισθώματος αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο. Κατά συνέπειαν, για τη νομιμότητα και το ορισμένο της σχετικής αγωγής, πρέπει να ιστορούνται, εκτός από το καταβαλλόμενο μίσθωμα, και τα περιστατικά από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος, που θα ανταποκρινόταν στη συναλλακτική καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. 4) Αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος και 5) Ορισμένο αίτημα (Α.Π. 1145/2019, Α.Π. 155/2018, Α.Π. 203/2017, Α.Π. 320/2016). Η αοριστία της αγωγής, η συνδεόμενη με τη νομική εκτίμηση του εφαρμοστέου κανόνα του ουσιαστικού δικαίου, ελέγχεται ως πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθμός 1 του Κ.Πολ.Δ., αν το δικαστήριο για το σχηματισμό της κρίσης του σχετικά με τη νομική θεμελίωση αυτής, αξίωσε περισσότερα στοιχεία από αυτά που απαιτεί ο νόμος ή αν, αντιθέτως, αρκέσθηκε σε λιγότερα. Αν το δικαστήριο, κατά παράβαση του νόμου, θεώρησε ή δεν θεώρησε επαρκή τα εκτιθέμενα στην αγωγή, για την περαιτέρω εξειδίκευση του κανόνα δικαίου, πραγματικά γεγονότα, ιδρύεται ο από το άρθρο 559 αριθμ. 14 του Κ.Πολ.Δ. λόγος αναιρέσεως (Α.Π. 641/2021, Α.Π. 29/2021, Α.Π. 1242/2020, Α.Π. 800/2020). Στην προκείμενη περίπτωση, από την παραδεκτή, κατ' άρθρο 561 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ., επισκόπηση του περιεχομένου της ένδικης από 20-5-2011 αγωγής και των από 7-11-2013 και 20-10-2014, συμπληρωματικών αυτής, αγωγών, η ενάγουσα εταιρεία "ΛΗΤΩ ΑΕ" ισχυρίσθηκε (σε σχέση με την ενδιαφέρουσα εν προκειμένω, επικουρική, εκ του άρθρου 288 του Α.Κ., βάση) ότι, δυνάμει του από 16-4-2007 ιδιωτικού συμφωνητικού, μίσθωσε από τους 1° έως και 5η εναγομένους και την Όλγα Κατσάρα του Ευαγγέλου, μια πολυώροφη οικοδομή, συνολικού εμβαδού 3.080 τ.μ., συνιδιοκτησίας των εκμισθωτών, κατά τα αναφερόμενα ποσοστά εξ αδιαιρέτου στον καθένα, που βρίσκεται στην Αγία Παρασκευή Αττικής, επί της Λεωφόρου Μεσογείων 459, για χρονικό διάστημα 15 ετών, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί από τη μισθώτρια ως κατάστημα εμπορίας παιδικών και βρεφικών ειδών. Ότι το αρχικό μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 20.000 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6% επί του μισθώματος, το οποίο, κατά την άσκηση της από 20-5-2011 αγωγής, ανέρχεται σε 21.865,70 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου. Ότι, κατόπιν συμφωνίας με τους εκμισθωτές, ανέλαβε την υποχρέωση, με δικές της δαπάνες, να διαμορφώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη χρήση που το προόριζε, δαπανώντας προς τούτο το συνολικό ποσό του 1.676.343,89 ευρώ. Ότι το έτος 2009 η Όλγα Κατσάρα του Ευαγγέλου μεταβίβασε το μερίδιό της επί του μισθίου ακινήτου στους εναγομένους Κωνσταντίνο Κατσάρα, Σ. Κ. του Κων/νου και Όλγα Κατσάρα του Σπυρίδωνος, κατά τα αναφερόμενα ποσοστά συνιδιοκτησίας στον καθένα, οι οποίοι υπεισήλθαν αναλόγως στη θέση αυτής στην επίδικη μίσθωση. Ότι από το έτος 2010, εξαιτίας της σφοδρής και απρόβλεπτης οικονομικής κρίσης που έπληξε τη χώρα, επήλθε δραστική μείωση των μισθωτικών αξιών των καταστημάτων, ενώ πολλά καταστήματα επί της Λεωφόρου Μεσογείων, στην Αγία Παρασκευή, είναι κενά και διατίθενται προς εκμίσθωση αντί πολύ χαμηλότερου μισθώματος σε σχέση με αυτό του μισθίου. Ότι επήλθε μείωση του κύκλου εργασιών (τζίρου) του εν λόγω καταστήματός της κατά ποσοστό 50% και ότι στο πλαίσιο περιστολής των δαπανών λειτουργίας της αναγκάσθηκε να περιορίσει τη χρήση του μισθίου, καταργώντας τη λειτουργία ενός ορόφου (του τετάρτου) του καταστήματος, καθώς και να μειώσει το προσωπικό της κατά τέσσερις (4) εργαζομένους. Ότι ήδη έχει συμφωνήσει με τους εκμισθωτές άλλων καταστημάτων της τη μείωση του μισθώματος, ενώ στις πρόσφατες συμβάσεις μισθώσεως, που συνάπτει για τη λειτουργία νέων καταστημάτων της, περιλαμβάνεται όρος για την καταβολή του μισθώματος με βάση ποσοστό επί του τζίρου (του καταστήματος). Ότι λόγω της μεταβολής των συνθηκών, που πλέον έχει καταστεί μόνιμη, έχει επέλθει μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου, με αποτέλεσμα να έχει δημιουργηθεί ουσιώδης απόκλιση σε σχέση με το σήμερα καταβαλλόμενο μίσθωμα, η οποία παραβιάζει την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτείται στις συναλλαγές και επιβάλλουν η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, και καθιστά αναγκαία την αναπροσαρμογή του μισθώματος. Με βάση το ιστορικό αυτό ζήτησε, επικουρικά, να καθορισθεί, κατ' άρθρο 288 του Α.Κ., το μηνιαίο μίσθωμα, από την επίδοση της από 20-5-2011 αγωγής, στο ποσό των 15.305,99 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου, στο ποσό δε των 10.714,193 ευρώ, από την επίδοση της από 20-10-2014 αγωγής έως τη λήξη της μισθώσεως, άλλως για τρία έτη. Με το περιεχόμενο αυτό η αγωγή, όπως το περιεχόμενό της συμπληρώθηκε (ως προς επουσιώδεις ελλείψεις της και χωρίς μεταβολή της βάσης της) με τις ως άνω συμπληρωματικές αγωγές, περιέχει, κατά την επικουρική βάση της εκ του άρθρου 288 του Α.Κ., όλα τα πραγματικά περιστατικά, τα οποία, σύμφωνα με όσα αναπτύχθηκαν στην προηγηθείσα νομική σκέψη, είναι αναγκαία για τη νομική θεμελίωσή της, και δη εκτίθενται οι συγκεκριμένες συνθήκες, οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί μεταξύ των διαδίκων και δικαιολογούν, με αντικειμενικά κριτήρια και κατά τις συναλλακτικές αντιλήψεις, τη μείωση του μισθώματος, αναφέρονται δηλαδή, αφενός μεν το κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής αναπροσαρμογής καταβαλλόμενο μίσθωμα, αφετέρου δε τα περιστατικά από τα οποία συνάγεται το ύψος του μισθώματος, που ανταποκρίνεται στην καλή πίστη και στα συναλλακτικά ήθη, καθώς επίσης η αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος, εξαιτίας των οποίων επιβάλλεται η αναπροσαρμογή αυτού με μείωση.
Συνεπώς, ο πρώτος λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως, με τον οποίο οι αναιρεσείοντες επικαλούνται πλημμέλεια από τον αριθμό 14 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ., με την αιτίαση ότι το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφαση, παρά το νόμο δεν απέρριψε την αγωγή ως αόριστη, είναι αβάσιμος και πρέπει να απορριφθεί. Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 1 του Κ.Πολ.Δ., αναίρεση επιτρέπεται για (ευθεία) παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου αν το δικαστήριο της ουσίας, με βάση τα αναιρετικώς ανέλεγκτα γενόμενα δεκτά από εκείνο, ως αποδειχθέντα, πραγματικά περιστατικά, δεν εφαρμόσει τον συγκεκριμένο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, ή εφαρμόσει αυτόν, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμόσει αυτόν εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται, είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή ή μη υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών στον κανόνα δικαίου (Ολ.Α.Π. 1/2013, Α.Π. 485/2022, Α.Π. 49/2022, Α.Π. 633/2021). Στην περίπτωση που το δικαστήριο έκρινε κατ' ουσίαν την υπόθεση, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχτηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο, ιδρύεται δε ο λόγος αυτός αναιρέσεως, αν οι πραγματικές παραδοχές της αποφάσεως καθιστούν φανερή την παραβίαση (Ολ.Α.Π. 9/2013, Α.Π. 501/2021, Α.Π. 123/2021, Α.Π. 1013/2020, Α.Π. 30/2020). Με το λόγο αυτό, δεν επιτρέπεται να πλήττεται η προσβαλλόμενη απόφαση κατά την εκτίμηση των αποδείξεων, υπό την επίκληση ότι αυτή παραβίασε κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που δεν ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο, κατά τη διάταξη του άρθρου 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ. Εξ άλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθμ. 19 του Κ.Πολ.Δ. αναίρεση χωρεί αν η απόφαση του δικαστηρίου της ουσίας δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς, σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από τη διάταξη αυτή, που αποτελεί κύρωση της παραβάσεως του άρθρου 93 παρ. 3 του Συντάγματος, προκύπτει ότι ο πιο πάνω λόγος αναιρέσεως ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας) ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της (ανεπαρκής αιτιολογία) ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία). Δεν έχει, όμως, εφαρμογή η παραπάνω διάταξη, όταν οι ελλείψεις ανάγονται στην εκτίμηση των αποδείξεων και, ιδίως, στην ανάλυση, στάθμιση και αιτιολόγηση του πορίσματος που εξάγεται από αυτές, γιατί στην κρίση του αυτή το δικαστήριο προβαίνει ανέλεγκτα, κατά το άρθρο 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ., εκτός αν δεν είναι σαφές και πλήρες το πόρισμα και για το λόγο αυτό γίνεται αδύνατος ο αναιρετικός έλεγχος. Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς και όχι γιατί αποδείχθηκε ή γιατί δεν αποδείχθηκε. Τα επιχειρήματα του δικαστηρίου που σχετίζονται με την εκτίμηση των αποδείξεων δεν συνιστούν παραδοχές, με βάση τις οποίες διαμορφώνεται το αποδεικτικό πόρισμα και, συνεπώς, δεν αποτελούν "αιτιολογία" της αποφάσεως, ώστε, στο πλαίσιο της διατάξεως του άρθρου 559 αριθμ. 19 του Κ.Πολ.Δ., να επιδέχεται αυτή μομφή για αντιφατικότητα ή ανεπάρκεια, ενώ δεν δημιουργείται ο ίδιος λόγος αναιρέσεως ούτε εξαιτίας του ότι το δικαστήριο δεν αναλύει ιδιαιτέρως και διεξοδικά τα επιχειρήματα των διαδίκων, που δεν συνιστούν αυτοτελείς ισχυρισμούς, οπότε ο σχετικός λόγος αναιρέσεως είναι απαράδεκτος (Α.Π. 1313/2022, Α.Π. 502/2022, Α.Π. 777/2021, Α.Π. 664/2020). Στην προκείμενη περίπτωση, το Μονομελές Εφετείο Αθηνών, με την προσβαλλόμενη υπ' αριθμ. 4106/2020 απόφασή του, δέχθηκε, κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά περί των πραγμάτων κρίση του (άρθρο 561 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ.), τα ακόλουθα, κρίσιμα για την έρευνα των λόγων της αναιρέσεως και των προσθέτων λόγων αυτής, πραγματικά περιστατικά: "Δυνάμει του από 16-4-2007 ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης η ενάγουσα εταιρεία μίσθωσε από τους πέντε πρώτους εναγομένους και την Ό. Κ. του Ε. ένα πενταώροφο κτίριο με υπόγειο 550 τ.μ., ισόγειο 550 τ.μ., πατάρι 200 τ.μ., α' όροφο 550 τ.μ., β' όροφο 550 τ.μ., γ' όροφο 480 τ.μ. και δ' όροφο 100 τ.μ., το οποίο βρίσκεται στην Αγία Παρασκευή Αττικής και επί της Λεωφόρου Μεσογείων ... για χρονική διάρκεια δεκαπέντε (15) ετών, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως βρεφικό πολυκατάστημα ή ό,τι άλλο ορίζει ο σκοπός της μισθώτριας στο καταστατικό της. Το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 20.000 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο ετησίως κατά ποσοστό ίσο με αυτό του τιμαρίθμου του κόστους ζωής, όπως αυτός καθορίζεται από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους 12 μήνες, επί του εκάστοτε καταβαλλομένου μισθώματος, προκαταβλητέου τη 10η ημέρα κάθε μισθωτικού μήνα, ενώ με τον 5° όρο του μισθωτηρίου συμφωνήθηκε ότι σε περίπτωση, κατά την οποία το ποσοστό ύψους 6% του τζίρου του προηγούμενου έτους των εργασιών του μισθίου καταστήματος υπερβαίνει το εκάστοτε συνολικό ήδη καταβληθέν μίσθωμα του προηγουμένου έτους, τότε η μισθώτρια υποχρεούται να καταβάλει ως μίσθωμα στους εκμισθωτές τη διαφορά μεταξύ του προκύπτοντος ποσοστού του 6% του ετήσιου τζίρου και του ήδη καταβληθέντος μισθώματος. Το ανωτέρω μισθωτήριο τροποποιήθηκε από τους συμβαλλόμενους με το από 14-12-2007 συμφωνητικό, σύμφωνα με το οποίο το συμφωνηθέν μίσθωμα θα κατατίθετο στο λογαριασμό καθενός εκμισθωτή στην τράπεζα ΕFG ΕURΟΒΑΝΚ ΑΕ ανάλογα με το ποσοστό συνιδιοκτησίας εκάστου στο επίδικο μίσθιο και δη: 1) στον Κ. Κ. ποσοστό 26,950%, 2) στον Σ. Κ. του Κ. ποσοστό 16,400%, 3) στην Ό. Κ. του Ε. ποσοστό 6%, 4) στη Β. Γ. του Χ. ποσοστό 6%, 5) στον Σ. Κ. του Σ. ποσοστό 25,846% και 6) στην Ό. Κ. του Σ. ποσοστό 18,804%. Περαιτέρω αποδείχθηκε, ότι δυνάμει των υπ' αριθμ. α) .../31-12-2009 πράξης δωρεάς εν ζωή, β) .../31-12-2009 πράξης γονικής παροχής και γ) .../31-12-2009 πράξης δωρεάς εν ζωή της Συμβολαιογράφου Θηβών Φωτεινής Κανέλλου, που έχουν καταχωρηθεί νομίμως στα οικεία φύλλα του Κτηματολογικού Γραφείου Αγίας Παρασκευής, η Ό. Κ. του Ε. μεταβίβασε τα ποσοστά συνιδιοκτησίας της στους Κ. Κ., Ό. Κ. του Σ. και Σ. Κ. του Κ., έτσι ώστε προσαυξήθηκε το ποσοστό του 1ου κατά 0,36%, της 2ης κατά 2,43% και έγινε το πρώτον συνιδιοκτήτρια του μισθίου η εναγομένη Σ. Κ. κατά 3,21% εξ αδιαιρέτου και υπεισήλθαν οι εν λόγω διάδοχοι κατά τα ίδια ποσοστά στη μίσθωση στη θέση της αρχικής συνεκμισθώτριας από τις 30-6-2010, οπότε μεταγράφηκαν τα μεταβιβαστικά συμβόλαια. Το επίδικο κτίριο έχει οικοδομηθεί επί οικοπέδου εμβαδού 1.163,85 τ.μ., που έχει πρόσοψη επί της Λεωφόρου Μεσογείων μήκους 19,22 μ, βρίσκεται σε απόσταση περίπου 250 μέτρων από την πλατεία Αγίας Παρασκευής και σχεδόν απέναντι από το μέγαρο της ΕΡΤ, ανηγέρθη το έτος 1979 και ανακαινίσθηκε ριζικά το έτος 2007 με δαπάνες της ενάγουσας συνολικού ύψους 1.676.343,89 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ. Η κυκλοφορία μεταξύ των ορόφων γίνεται μέσω κεντρικού κλιμακοστασίου και 3 ανελκυστήρων. Στις 15-8-2009 το μηνιαίο μίσθωμα αναπροσαρμόσθηκε στο ποσό των 21.865,71 ευρώ, συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου. Ωστόσο στις αρχές του έτους 2010, προκειμένου να ανταποκριθεί στις τρέχουσες δημοσιονομικές της ανάγκες, η Χώρα κατέφυγε στην στήριξη του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου και στο μηχανισμό στήριξης της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Ακολούθησε σημαντική μείωση των αποδοχών των μισθωτών και συνταξιούχων, η εμπορική κίνηση περιήλθε σε ολοένα επιδεινούμενη πτωτική τροχιά, πολλές επιχειρήσεις έκλεισαν με συνέπεια την απώλεια μεγάλου αριθμού θέσεων εργασίας, ενώ επήλθε μείωση της αγοραστικής αξίας των περιουσιακών στοιχείων φυσικών και νομικών προσώπων και εντεύθεν και της μισθωτικής αξίας των επαγγελματικών ακινήτων, λόγω αυξημένης προσφοράς και περιορισμένης ζήτησης, τόσο γενικότερα, όσο και στην περιοχή του μισθίου, όπου υφίστανται πλέον αρκετά κενά καταστήματα. Ενόψει της κατάστασης αυτής, τον Αύγουστο του 2010 οι συμβαλλόμενοι συμφώνησαν προφορικά να μη γίνεται στο εξής η ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος και ως εκ τούτου μετά τις 15-8-2010 η ενάγουσα συνέχισε να καταβάλλει το μηνιαίο μίσθωμα των 21.865,71 ευρώ, από το οποίο παρακρατούσε το εκάστοτε οφειλόμενο ποσό του ΦΑΠ για το μίσθιο ακίνητο, που απέδιδε στη ΔΕΗ, όπως κατέθεσε με την υπ' αριθμ. .../2015 ένορκη βεβαίωση του ο Π. Κ., οικονομικός διευθυντής της ενάγουσας. Οι δε εναγόμενοι αποδέχονταν τα κατατιθέμενα από την ενάγουσα ποσά στους τραπεζικούς λογαριασμούς τους χωρίς να αμφισβητήσουν τη σχετική συμφωνία. [..........]. Περαιτέρω αποδείχθηκε, ότι η ενάγουσα, προκειμένου να αντιμετωπίσει την επελθούσα οικονομική κρίση, προσπάθησε να μειώσει το κόστος λειτουργίας του μισθίου καταστήματος και γι' αυτό το λόγο μείωσε το προσωπικό του. Ειδικότερα, το έτος 2011 απέλυσε δύο υπαλλήλους του επιδίκου καταστήματος, κατά δε το έτος 2012 αποχώρησαν από αυτό άλλοι δύο εργαζόμενοι, οι θέσεις των οποίων δεν αναπληρώθηκαν. Επίσης, αναγκάσθηκε να καταργήσει τη λειτουργία του 4ου ορόφου του μισθίου. Στη συνέχεια, όπως προκύπτει από τα προσκομιζόμενα αποσπάσματα του Ημερολογίου αποθήκης του επιδίκου μισθίου της ενάγουσας και την 7084/2014 ένορκη βεβαίωση του Π. Κ., ο κύκλος εργασιών του το 2009 ανερχόταν σε 3.645.369,24 ευρώ, το 2010 σε 3.484.443 ευρώ, το 2011 σε 3.084.383,12 ευρώ, το 2012 σε 2.199.188,78 ευρώ, το 2013 σε 1.816.000 ευρώ και το πρώτο επτάμηνο του 2014 σε 961.284,42 ευρώ. Περαιτέρω αποδείχθηκε, ότι η ενάγουσα εταιρεία α) κατά τη χρήση 2009 λειτουργούσε 6 καταστήματα, είχε ετήσιο ακαθάριστο κύκλο εργασιών (τζίρο) 25.086.816,26 € και καθαρά κέρδη 2.270.814,76 €, β) κατά τη χρήση 2010 λειτουργούσε 7 καταστήματα, είχε ετήσιο ακαθάριστο κύκλο εργασιών 25.558.349,98 € και καθαρά κέρδη 1.613.102,09 €, γ) κατά τη χρήση 2011 λειτουργούσε 7 καταστήματα, είχε ετήσιο ακαθάριστο κύκλο εργασιών 21.439.568,73 € και καθαρά κέρδη 245.768,48 €, δ) κατά τη χρήση 2012 λειτουργούσε 10 καταστήματα, είχε ετήσιο ακαθάριστο κύκλο εργασιών 17.256.714,08 € και καθαρά κέρδη 119.474,47 ευρώ, ε) κατά τη χρήση 2013 λειτουργούσε 12 καταστήματα, είχε ετήσιο ακαθάριστο κύκλο εργασιών 16.004.719,24 € και ζημιές 784.279,55 € και στ) κατά τη χρήση 2014 λειτουργούσε 13 καταστήματα, είχε ετήσιο ακαθάριστο κύκλο εργασιών 14.769.019,36 € και ζημιές 1.668.369,74 €. Με βάση τα ανωτέρω εκτεθέντα, προκύπτει σαφής μείωση του τζίρου της ενάγουσας σε όλα τα καταστήματα της, αλλά και στο επίδικο μίσθιο, ενώ ταυτόχρονα η ίδια επεκτείνει την εμπορική δραστηριότητα της σε περισσότερα καταστήματα, καθόσον αυτά, σταδιακά, διπλασιάσθηκαν από το έτος 2010 έως το έτος 2014. Η ανωτέρω επενδυτική δραστηριότητα της ενάγουσας προφανώς αύξησε τις δαπάνες της και ως εκ τούτου επηρέασε αρνητικά την κερδοφορία των χρήσεων αυτών. Επιπρόσθετα, η μείωση του κύκλου εργασιών του μισθίου ακινήτου μερικώς οφείλεται στη λειτουργία πλησίον αυτού, κατά τον επίδικο χρόνο, νέων, μεγάλων καταστημάτων από άλλες ανταγωνιστικές επιχειρήσεις βρεφικών-παιδικών ειδών, όπως το κατάστημα megastore Prenatal επί της Λεωφ. Μεσογείων 473 και το κατάστημα bebe jou επί της Λεωφ. Μεσογείων 469. Πέραν όμως αυτών, είναι εμφανές, ότι η γενικευμένη οικονομική κρίση, που έπληξε τη χώρα, επηρέασε και τη μισθωτική αξία του μισθίου καταστήματος της ενάγουσας. Η μεταβολή των οικονομικών συνθηκών, επί των οποίων τα συμβαλλόμενα μέρη στήριξαν την κατάρτιση της επίδικης σύμβασης μίσθωσης, έλαβε μόνιμο χαρακτήρα με αλυσιδωτές συνέπειες σε όλες της εκφάνσεις της Ελληνικής Οικονομίας, η παρατεταμένη δε ύφεση περιόρισε την καταναλωτική κίνηση της επιχείρησης της ενάγουσας μισθώτριας με δυσμενείς επιπτώσεις στον κύκλο εργασιών της. Σημειωτέον ότι εκμισθωτές άλλων καταστημάτων της ενάγουσας, αναγνωρίζοντας την επικρατούσα δυσμενή οικονομική κατάσταση της χώρας και ειδικά της εγχώριας αγοράς, συμφώνησαν τη μείωση των μισθωμάτων, όπως α) το κατάστημα στο 17° χλμ Εθν. Οδού Αθηνών-Λαμίας, συνολικού εμβαδού 2.810 τ.μ., από το ποσό των 17.335,20 ευρώ το μηνιαίο μίσθωμα μειώθηκε στο ποσό των 13.000 ευρώ από την 1-10-2011, των 10.000 ευρώ από την 1-4-2012, των 8.000 ευρώ από 1-4-2013 έως 31-3-2015 και επανήλθε σε 10.000 ευρώ από 1-4-2015 έως 31-3-2017, β) το κατάστημα του Μοσχάτου, συνολικού εμβαδού 2178 τ.μ., το μηνιαίο μίσθωμα μειώθηκε διαδοχικά από 1-6-2011 σε 12.750 ευρώ, από 1-4-2012 σε 10.000 ευρώ, από 1-4-2013 σε 8.000 ευρώ και από 1-1-2014 σε ποσοστό 4% επί των καθαρών μηνιαίων πωλήσεων, με ελάχιστο ποσό καταβολής 4.000 ευρώ, ενώ στις μισθώσεις, που κατήρτισε η μισθώτρια μετά την έναρξη της οικονομικής κρίσης, το συμφωνηθέν μίσθωμα υπολογίσθηκε σε ποσοστό επί των πωλήσεων, όπως στα καταστήματα στους Δήμους Ευκαρπίας και Καλαμαριάς Θεσσαλονίκης, στη Λάρισα, στην Πάτρα, στην Τρίπολη και στο Ηράκλειο Κρήτης. Περαιτέρω, προς απόδειξη της μείωσης της μισθωτικής αξίας του μισθίου η ενάγουσα προσκομίζει αγγελίες εκμίσθωσης ακινήτων, δημοσιευμένες στον έντυπο τύπο. Από τις αγγελίες αυτές, όπως και από τα αναφερόμενα προς εκμίσθωση ακίνητα από τον ενόρκως βεβαιούντα Π. Κ., δεν προκύπτει η ακριβής θέση των εν λόγω ακινήτων ούτε αν υπάρχει δυνατότητα να ασκηθεί η συγκεκριμένη εμπορική δραστηριότητα της ενάγουσας σ' αυτά, ενώ η επιφάνειά τους είναι κατά πολύ μικρότερη από αυτήν του επιδίκου, έτσι ώστε δεν αποτελούν ασφαλή και πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία. Ακολούθως, η ενάγουσα προσκομίζει την από 18-1-2011 εκτίμηση του Α. Κ., Συμβούλου Ακινήτων, σύμφωνα με την οποία αυτοτελές κτίριο στη Λεωφ. Μεσογείων 452, συνολικής επιφάνειας 1.787 τ.μ., εκτιμήθηκε σε 9.333 τ.μ., δηλαδή κατά 5€/τ.μ. κατά μέσο όρο. Επίσης προσκομίζει την από 14-11-2019 επιστολή του μεσίτη ακινήτων Σ. Σ., με την οποία προτείνονται στην ενάγουσα προς μίσθωση ένα ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 500 τ.μ., με υπόγειο, εμβαδού 500 τ.μ., και πατάρι, εμβαδού 80 τ.μ., επί της Λεωφόρου Μεσογείων 335 στο Χαλάνδρι αντί μηνιαίου μισθώματος 10.000 ευρώ, ήτοι 9,25€/τ.μ., και ένα ισόγειο κατάστημα, εμβαδού 930 τ.μ., με υπόγειο, εμβαδού 600 τ.μ., και πατάρι εμβαδού 430 τ.μ., επί της Λεωφόρου Μεσογείων 463 στην Αγία Παρασκευή αντί μηνιαίου μισθώματος 9.000 ευρώ, ήτοι 4,6€/τ.μ.. Τέλος, η ενάγουσα προσκομίζει εκτυπώσεις της 13-12-2019 από την ιστοσελίδα της μεσιτικής εταιρείας ΚΕ/ΜΑΧ ΕΛΛΑΣ για προς εκμίσθωση επαγγελματικά ακίνητα στην Αγία Παρασκευή και δη α) κτίριο εμβαδού 4.090 τ.μ., το οποίο προσφέρεται για εκμίσθωση αντί 16.000 ευρώ, ήτοι 3,9€/τ.μ., και β) κτίριο εμβαδού 4.000 τ.μ., το οποίο προσφέρεται για εκμίσθωση αντί 18.000 ευρώ, ήτοι 4,5€/τ.μ.. Οι τελευταίες αγγελίες αφορούν σε μεταγενέστερο χρόνο από τον επίδικο, ενώ και στην περίπτωση αυτή δεν προκύπτει η ακριβής θέση των ακινήτων και η δυνατότητα τους να ασκηθεί σ' αυτά η εμπορική δραστηριότητα της ενάγουσας. Από την άλλη πλευρά, οι εναγόμενοι προσκομίζουν πολλές αγγελίες, δημοσιευμένες στον ηλεκτρονικό τύπο, επαγγελματικών ακινήτων αντί μισθώματος, που κυμαίνεται κατά μέσο όρο σε 10 €/τ.μ. Από τις αγγελίες αυτές δεν προκύπτει η ακριβής θέση των εν λόγω ακινήτων ούτε αν υπάρχει δυνατότητα να ασκηθεί η συγκεκριμένη εμπορική δραστηριότητα της ενάγουσας σ' αυτά, ούτε μπορεί να συναχθεί βεβαίως, ότι τελικώς επιτεύχθηκε η μίσθωση τους αντί του προτεινόμενου τιμήματος, πέραν του ότι πολλά από τα ακίνητα αυτά έχουν επιφάνεια πολύ μικρότερη από το επίδικο, έτσι ώστε οι εν λόγω αγγελίες δεν αποτελούν ασφαλή και πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία. Επίσης, οι εναγόμενοι προσκομίζουν το από 16-12-2010 συμφωνητικό μίσθωσης με μισθωτή το Δήμο Αγίας Παρασκευής κτιρίου γραφείου επί της Λεωφόρου Κηφισίας 417, συνολικού εμβαδού 1.600 τ.μ., αντί μηνιαίου μισθώματος (μετά τη μείωση κατά ποσοστό 20% από το αρχικά συμφωνηθέν ποσό των 35.000 ευρώ) ύψους 28.400 ευρώ, ήτοι 17,75€/τ.μ. Τέλος, ο εκτιμητής Φ. Σ. στην από 3-12-2019 έκθεση εκτίμησης του, που συνέταξε κατ' εντολή του 1ου εναγομένου, προσδιόρισε τη μισθωτική αξία του μισθίου κατά το χρόνο της εκτίμησης στο ποσό των 25.400 ευρώ. Με βάση τις ανωτέρω ουσιαστικές παραδοχές, λαμβάνοντας υπόψη τη γενικότερη οικονομική ύφεση στην Χώρα και τις δυσμενείς οικονομικές συνθήκες, οι οποίες είχαν δραματικές επιπτώσεις στην οικονομική κατάσταση φυσικών προσώπων και επιχειρήσεων της Χώρας, εκδηλώθηκαν μετά την κατάρτιση της ένδικης μισθωτικής σύμβασης και συνεχίσθηκαν μέχρι τη συζήτηση της αγωγής (27-5-2015) στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, έχοντας προσλάβει μόνιμο χαρακτήρα, με αποτέλεσμα να μεταβληθούν οι αρχικές προϋποθέσεις εκπλήρωσης της αντιπαροχής της ενάγουσας προς καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος και οι οποίες δικαιολογούν τη μείωση του συμφωνημένου μισθώματος. [...]. Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω, το καταβαλλόμενο κατά την άσκηση της αγωγής μίσθωμα των 21.865,71 ευρώ, είναι ανώτερο του "ελευθέρου" μισθώματος, ανερχομένου στο ποσό των 17.500 ευρώ, ήτοι αυτού που θα μπορούσε να επιτευχθεί με ελεύθερες διαπραγματεύσεις, κατά το ως άνω χρονικό σημείο, με βάση τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών. Επομένως, η διατήρηση του συμφωνηθέντος μισθώματος επιφέρει δυσβάστακτη ζημία στη μισθώτρια εταιρεία, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο που αυτή ανέλαβε και καθιστά την εμμονή των εναγομένων στη συμφωνηθείσα εκπλήρωση, αντίθετη προς την εντιμότητα και ευθύτητα, που απαιτούνται στις συναλλαγές. Αφού, λοιπόν, συνεκτιμηθεί και η ανάγκη για την ασφάλεια των συναλλαγών, επιβάλλεται από τις αρχές της καλής πίστης και τα συναλλακτικά ήθη να αναπροσαρμοσθεί (μειωθεί) το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 17.500 ευρώ, καθόσον κρίνεται ότι, με τη μείωση αυτή, αίρεται η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθίσταται η διαταραχθείσα καλή πίστη. Σημειωτέον ότι και αυτοί οι εκκαλούντες-εναγόμενοι εκθέτουν, ότι με βάση την αντικειμενική αξία του επιδίκου ακινήτου, που ανέρχεται σε 3.500.000 ευρώ, το ελάχιστο τεκμαρτό μίσθωμα αυτού ανέρχεται σε 17.500 ευρώ μηνιαίως". Κατόπιν τούτου, το Μονομελές Εφετείο Αθηνών, με την προσβαλλόμενη απόφαση, αφού έκρινε ότι ορθώς με την εκκαλουμένη έγιναν εν μέρει δεκτές, κατά την επικουρική, εκ του άρθρου 288 του Α.Κ., βάση τους, οι (αρχική και δύο συμπληρωματικές) αγωγές και αναπροσαρμόστηκε το μηνιαίο μίσθωμα στο ποσό των 17.500 ευρώ, απέρριψε ως αβάσιμους τους σχετικούς με το κεφάλαιο τούτο λόγους της εφέσεως. Έτσι που έκρινε το Εφετείο, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε και δεν παραβίασε την εφαρμοσθείσα ως άνω ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ., καθόσον τα ανελέγκτως πιο πάνω δεκτά γενόμενα ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά πληρούν τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή της. Ειδικότερα, στην προσβαλλομένη απόφαση αναφέρεται το ύψος του συμφωνημένου και καταβαλλομένου μηνιαίου μισθώματος, που ανερχόταν στο ποσό των 21.865,71 ευρώ, εκτίθενται τα διάφορα συγκριτικά στοιχεία που ελήφθησαν υπόψη και διαλαμβάνεται ότι η πραγματική μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου κατά τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής, η οποία μπορεί να επιτευχθεί σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, δεν υπερβαίνει το ποσό των 17.500 ευρώ μηνιαίως. Περαιτέρω, το Εφετείο, αφού δέχεται ότι, εξ αιτίας της μόνιμης πλέον δυσμενούς οικονομικής κατάστασης, οι μισθωτικές αξίες επαγγελματικών χώρων γνωρίζουν προοδευτική μείωση, προέβη, πριν από την αναπροσαρμογή του μισθώματος, στην σύγκριση των δύο ποσών (συμφωνημένου μισθώματος και ελευθέρου τοιούτου) και, αξιολογώντας την διαπιστωθείσα μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχουσα διαφορά ως τοιαύτη, εξ αιτίας της οποίας δημιουργείται, κατά τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, η ανάγκη αναπροσαρμογής του συμφωνημένου και καταβαλλομένου μισθώματος, επεδίκασε αυτήν (διαφορά) στο σύνολό της, κρίνοντας ότι η μείωση του μηνιαίου μισθώματος στο επίπεδο των 17.500 ευρώ είναι αναγκαία, προκειμένου να αρθεί, στην συγκεκριμένη περίπτωση, η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και να αποκατασταθεί η διαταραχθείσα καλή πίστη. Επομένως, τα όσα αντίθετα υποστηρίζουν οι αναιρεσείοντες με το δεύτερο λόγο της αιτήσεως αναιρέσεως και το πρώτο σκέλος του πρόσθετου λόγου αυτής, με τους οποίους αποδίδεται στην προσβαλλομένη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ., κρίνονται αβάσιμα και απορριπτέα. Από τις ίδιες πιο πάνω παραδοχές της προσβαλλομένης αποφάσεως προκύπτει ότι αυτή έχει νόμιμη βάση και δη την απαιτούμενη αιτιολογία, αφού διαλαμβάνονται σ' αυτή επαρκείς, σαφείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες, που καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο, καλύπτεται δε με πληρότητα και σαφήνεια, χωρίς λογικά κενά και αντιφάσεις, το αποδεικτικό της πόρισμα, ενώ δεν ήταν αναγκαία η παράθεση και άλλων περιστατικών για να αιτιολογηθεί, χωρίς αμφιβολία, ότι, προκειμένου να αρθεί η δυσαναλογία και να αποκατασταθεί η διαταραχθείσα καλή πίστη, είναι αναγκαία η μείωση του μηνιαίου μισθώματος στο επίπεδο των 17.500 ευρώ, και, συνεπώς, πληρούται το πραγματικό του εφαρμοστέου εδώ κανόνα ουσιαστικού δικαίου του άρθρου 288 του Α.Κ., τον οποίο η προσβαλλομένη απόφαση δεν παραβίασε εκ πλαγίου. Οι αιτιάσεις που αναφέρονται στους δεύτερο και τρίτο λόγους αναιρέσεως και τον πρόσθετο λόγο αυτής, κατά τις οποίες: 1) η προσφυγή της χώρας το 2010 στο Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, η γενική οικονομική κρίση με τη μείωση της εμπορικής κίνησης, το κλείσιμο πολλών επιχειρήσεων, η μείωση της αγοραστικής αξίας των περιουσιακών στοιχείων φυσικών και νομικών προσώπων και η μείωση της μισθωτικής αξίας των επαγγελματικών ακινήτων, είναι, λόγω της γενικότητάς τους, απρόσφορα γεγονότα για την πλήρωση του πραγματικού του άρθρου 288 του Α.Κ., το οποίο από τη φύση του απαιτεί περιπτωσιολογική προσέγγιση με παραδοχές που αφορούν τη συγκεκριμένη χρήση του ακινήτου, τη συγκεκριμένη περιοχή στην οποία ευρίσκεται και τις συγκεκριμένες προδιαγραφές του μίσθιου ακινήτου, 2) η απόλυση δύο υπαλλήλων και η μη κάλυψη των θέσεων δύο άλλων που αποχώρησαν, το κλείσιμο της λειτουργίας του 4ου ορόφου, ο κύκλος εργασιών της αντιδίκου στα καταστήματα της στη χώρα αφορούν ή είναι αποτέλεσμα αμιγώς επιχειρηματικών αποφάσεων και δραστηριοτήτων και δεν αποτελούν γεγονότα τα οποία συνιστούν μεταβολή των συνθηκών υπό την έννοια του άρθρου 288 του Α.Κ., ενώ εξ ίσου απρόσφορα για την υπαγωγή στο πραγματικό του κανόνος δικαίου του άρθρου 288 είναι τα στοιχεία για μειώσεις των μισθωμάτων σε άλλα καταστήματα τα οποία μισθώνει η αναιρεσίβλητη σε άλλα σημεία της χώρας, 3) η προσβαλλόμενη απόφαση, διαπιστώνοντας το δυνάμενο να επιτευχθεί ελεύθερο μίσθωμα, το οποίο προσδιορίζει στα 17.500 € έναντι του συμβατικού, ύψους 21.865,71 ευρώ, δεν εξετάζει, όπως επιβάλλεται, αν η διαφορά αυτή είναι τόσο μεγάλη, ώστε να υφίσταται ανάγκη αναπροσαρμογής, αφού απόκλιση τέτοιου ύψους δεν συνιστά διαφορά που δικαιολογεί εφαρμογή του διορθωτικού μηχανισμού του άρθρου 288 του Α.Κ. και 4) η προσβαλλόμενη απόφαση δεν εμπεριέχει παραδοχές για πραγματικά περιστατικά που δικαιολογούν τη μείωση του μισθώματος, αφού χαρακτήρισε ως ανεπαρκή τα συγκριτικά στοιχεία για τη μισθωτική αξία που προσκόμισαν τα διάδικα μέρη, είναι απαράδεκτες, γιατί, με την επίφαση της συνδρομής των προϋποθέσεων θεμελίωσής τους στις διατάξεις του άρθρου 559 αριθμ. 1 και 19 του Κ.Πολ.Δ., ανάγονται στην εκτίμηση των αποδείξεων και πλήττεται έτσι η αναιρετικά ανέλεγκτη κρίση του δικαστηρίου της ουσίας με επαναξιολόγηση, με διαφορετική προσέγγιση, των αποδείξεων αυτών από τους αναιρεσείοντες (άρθρ. 561 παρ. 1 Κ.Πολ.Δ.). Η περαιτέρω αιτίαση ότι το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφαση, διαπίστωσε ότι υπάρχει μόνιμη μεταβολή των συνθηκών, συγκρίνοντας ανάμεσα στο χρόνο κατάρτισης της ένδικης μισθωτικής συμβάσεως και το χρόνο συζητήσεως των αγωγών στον πρώτο βαθμό, ενώ η σύγκριση έπρεπε να γίνει ανάμεσα στο χρόνο της τελευταίας συμβατικής αναπροσαρμογής (14-08-2009) και στο χρόνο ασκήσεως μιας εκάστης των τριών αγωγών, είναι απορριπτέα ως αβάσιμη, ενόψει του ότι, όπως προκύπτει από τις παραδοχές της προσβαλλομένης (βλ. 9ο φύλλο, οπίσθια όψη αυτής), το ως άνω Δικαστήριο, για να καταλήξει στο αποδεικτικό πόρισμα ότι είναι αναγκαία η αναπροσαρμογή του μισθώματος, ερεύνησε τις συνθήκες που επικράτησαν καθ' όλο το χρονικό διάστημα, από την κατάρτιση της μισθωτικής συμβάσεως μέχρι και τη συζήτηση των αγωγών, στο οποίο περιλαμβάνεται και ο χρόνος της τελευταίας αναπροσαρμογής αυτού. Κατόπιν τούτου, οι σχετικοί δεύτερος και τρίτος λόγοι της αιτήσεως αναιρέσεως και ο πρόσθετος λόγος αναιρέσεως, με τους οποίους αποδίδεται στην προσβαλλομένη απόφαση η πλημμέλεια από τους αριθμούς 1 και 19 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ., είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι και απαράδεκτοι, υπό τις παραπάνω διακρίσεις. Κατά τη διάταξη του άρθρου 224 Κ.Πολ.Δ. "είναι απαράδεκτο να μεταβληθεί η βάση της αγωγής. Με τις προτάσεις που κατατίθενται κατά την παράγραφο 1 του άρθρου 237 ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου‚ μπορεί ο ενάγων να συμπληρώσει να διευκρινίσει ή να διορθώσει τους ισχυρισμούς του, αρκεί να μη μεταβάλλεται η βάση της αγωγής". Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, ανεπίτρεπτη μεταβολή της βάσης της αγωγής επέρχεται, όταν στις προτάσεις που κατατίθενται ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου γίνεται προσθήκη νέων περιστατικών, παλαιότερων ή οψιγενών, με τα οποία τροποποιείται ή αντικαθίσταται η ιστορική βάση της αγωγής με άλλη ή προστίθεται στην αγωγή και νέα ιστορική βάση. Σύμφωνα δε με το εδάφιο 2 του ίδιου άρθρου (224 του Κ.Πολ.Δ.), επιτρέπεται στον ενάγοντα, με τις προτάσεις του της πρώτης πρωτοβάθμιας συζήτησης, να συμπληρώσει, να διορθώσει ή να διευκρινίσει όσα ουσιώδη γεγονότα αποτυπώθηκαν ανεπαρκώς ή ασαφώς στην αγωγή του, αρκεί να μη μεταβάλλεται η βάση της αγωγής. Από τις παραπάνω διατάξεις, σε συνδυασμό και με τη διάταξη του άρθρου 111 Κ.Πολ.Δ., που ορίζει ότι η αίτηση που εισάγεται χωρίς προδικασία απορρίπτεται ως απαράδεκτη και αυτεπαγγέλτως, προκύπτει ότι η συμπλήρωση‚ διευκρίνιση ή διόρθωση της αγωγής μπορεί να γίνει και με νέα, συμπληρωματική, αγωγή, με την τήρηση της αναγκαίας προδικασίας, η οποία, συνεκδικαζόμενη με την πρώτη, θα αποτελέσει μία ενιαίως κρινόμενη αγωγή και για την οποία ισχύει η απαγόρευση μεταβολής της βάσης της αγωγής (Α.Π. 965/2013). Εξ άλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 17 του Κ.Πολ.Δ., αναίρεση επιτρέπεται αν η ίδια η απόφαση περιέχει αντιφατικές διατάξεις. Ο λόγος αυτός αναιρέσεως στοιχειοθετείται, όταν η αντίφαση εντοπίζεται στις διατάξεις του διατακτικού της αποφάσεως, με συνέπεια να μην είναι δυνατή η εκτέλεση αυτής ή να προκαλείται αβεβαιότητα ως προς τη διαγνωστική ή διαπλαστική λειτουργία της και το σχετικό δεδικασμένο. Αντίθετα, ο λόγος αυτός δεν στοιχειοθετείται, όταν υπάρχει αντίφαση στο ιστορικό ή στο αιτιολογικό μέρος της αποφάσεως ή μεταξύ κύριας και επάλληλης αιτιολογίας ή μεταξύ αιτιολογικού και διατακτικού ή μεταξύ της πρωτόδικης αποφάσεως και της εφετειακής, που επικύρωσε την πρωτόδικη (Α.Π. 2061/2007, Α.Π. 1022/2004). Για να είναι ορισμένος ο σχετικός λόγος αναιρέσεως, πρέπει στο αναιρετήριο να αναφέρονται οι αντιφατικές διατάξεις και να προσδιορίζεται με ακρίβεια η αντίφασή τους (Ολ.Α.Π. 13/1995, Α.Π. 77/2009). Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 9 του Κ.Πολ.Δ., αναίρεση επιτρέπεται και αν το δικαστήριο επιδίκασε κάτι που δεν ζητήθηκε, ή επιδίκασε περισσότερα από όσα ζητήθηκαν, υπό την έννοια ότι αποφάσισε χωρίς σχετικό αίτημα ή για περισσότερο του αιτηθέντος. Ο λόγος αυτός αναιρέσεως αποτελεί κύρωση της αρχής της διαθέσεως που καθιερώνει το άρθρο 106 του Κ.Πολ.Δ., σύμφωνα με την οποία το δικαστήριο ενεργεί μόνο ύστερα από αίτηση διαδίκου και αποφασίζει με βάση τους πραγματικούς ισχυρισμούς που προτείνουν και αποδεικνύουν οι διάδικοι και τις αιτήσεις που υποβάλλουν, εκτός αν ο νόμος ορίζει διαφορετικά, καθιερώνοντας έτσι στην πολιτική δίκη την αρχή της διαθέσεως και την αρχή της συζητήσεως, ως θεμελιώδεις δικονομικές αρχές. Η αρχή της διαθέσεως αποτελεί το δικονομικό συμπλήρωμα της αυτονομίας της ιδιωτικής βουλήσεως και περιεχόμενό της είναι ότι η δικαστική προστασία παρέχεται μόνο αν ζητείται, στην έκταση που ζητείται, και εφόσον εξακολουθεί να ζητείται από τους διαδίκους. Το δικαστήριο δεσμεύεται από τις αιτήσεις των διαδίκων, ώστε, και αν το ίδιο έχει πεισθεί για το αντίθετο, δεν επιτρέπεται να επιδικάσει κάτι περισσότερο ή διάφορο από αυτό που ζητήθηκε ή να επιδικάσει κάτι που δεν ζητήθηκε, αφού δεν έχει εξουσία να επιληφθεί αυτεπαγγέλτως μιας διαφοράς, παρά μόνον ύστερα από σχετική αίτηση του διαδίκου. Αν δε παρά ταύτα προβεί σε εκδίκαση και έκδοση αποφάσεως, τότε αυτή η απόφαση είναι ελαττωματική, διότι αντίκειται στην εν λόγω διαθετική αρχή (Α.Π. 1174/2020, Α.Π. 953/2020, Α.Π. 1362/2019). Στην προκείμενη περίπτωση, με τον τέταρτο λόγο της αιτήσεως αναιρέσεως, οι αναιρεσείοντες επικαλούνται πλημμέλειες, από τους αριθμούς 17, 19, 9, 14 και 1 του Κ.Πολ.Δ., με τις αιτιάσεις, αντιστοίχως, ότι το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφαση 1) περιέλαβε αντιφατικές διατάξεις, αφού δέχτηκε ότι το αναπροσαρμοσθέν μειωμένο μίσθωμα αρχίζει "από την επίδοση της αγωγής", παρότι συνεκδικάστηκαν και έγιναν εν μέρει δεκτές τρεις αγωγές (οι από 20-5-2011, από 7-11-2013 και από 20-10-2014), οι χρόνοι επιδόσεως των οποίων είναι διαφορετικοί, 2) δεν περιέχει αιτιολογίες ως προς το χρόνο επιδόσεως από τον οποίο αρχίζει το μειωμένο μίσθωμα, στοιχείο αναγκαίο, ενόψει του ότι επρόκειτο για τρεις, και όχι για μία αγωγή, που έγιναν όλες εν μέρει δεκτές, για το ίδιο ποσό μειώσεως του μισθώματος, 3) ως προς την τρίτη, (από 20-10-2014) αγωγή, με την οποία εζητείτο περαιτέρω μείωση του μισθώματος, από το ποσό των 15.305,99 ευρώ (που εζητείτο με τις δύο προηγούμενες), στο ποσό των 10.714,19 ευρώ, έκανε αυτήν εν μέρει δεκτή, παρότι θα έπρεπε να την είχε απορρίψει, αφού καθόρισε το μηνιαίο μίσθωμα στο μεγαλύτερο ποσό των 17.500 ευρώ, επιδικάζοντας κατ' αυτό τον τρόπο κάτι που δεν ζητήθηκε, 4) με τη μείωση του μισθώματος στο ποσό των 17.500 ευρώ μηνιαίως, με την μερική αποδοχή και της τρίτης, ως άνω, αγωγής, παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 288 του Α.Κ. και 7 παρ. 1 και 4 και 44 του π.δ. 34/1995, αφού το ίδιο ποσό επιδικάστηκε με τις δύο πρώτες αγωγές και συνεπώς δεν επήλθε η αναγκαία για την εφαρμογή της αλλαγή των συνθηκών και 5) ενώ οι δύο πρώτες αγωγές είχαν το ίδιο αντικείμενο, την ίδια ιστορική αιτία και το ίδιο αίτημα, έγινε δε εν μέρει δεκτή η πρώτη από αυτές, παρά τον νόμο δεν απέρριψε τη δεύτερη, ως απαράδεκτη λόγω δεδικασμένου.
Εν προκειμένω όμως, όπως ήδη προαναφέρθηκε, η ενάγουσα και ήδη αναιρεσίβλητη, μετά την άσκηση της πρώτης, από 20-5-2011, ένδικης αγωγής της, για αναπροσαρμογή (μείωση), από την επίδοση αυτής, του κατά τον χρόνο της ασκήσεώς της καταβαλλομένου μηνιαίου μισθώματος, από το ποσό των 21.224,82 ευρώ στο ποσό των 15.305,99 ευρώ, άσκησε 1) την από 7.11.2013 συμπληρωματική αγωγή, με την οποία παρέθεσε συμπληρωματικά στοιχεία σε σχέση με τη μεγάλη πτώση των εισπράξεών της και επιπλέον συγκριτικά στοιχεία, σε σχέση με τη μισθωτική αξία άλλων ακινήτων της περιοχής, ζητώντας να γίνει δεκτή η από 20-5-2011 αγωγή, καθώς και η συμπληρωματική αγωγή της και να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο μίσθωμα στο ίδιο ποσό των 15.305,99 ευρώ, από την επίδοση της πρώτης αγωγής και 2) την από 20.10.2014 συμπληρωματική αγωγή, με την οποία, με βάση τις ίδιες ως άνω διατάξεις και με την επίκληση ότι η παροχή αυτής σε σχέση με την αντιπαροχή κατέστη έτι επαχθέστερη, ζήτησε να αναπροσαρμοστεί το μηνιαίο μίσθωμα, από την επίδοσή της, στο ποσό των 10.714,193 ευρώ. Με το παραπάνω περιεχόμενο και τα αντίστοιχα αιτήματα οι ως άνω, συμπληρωματικές της πρώτης, αγωγές, με τις οποίες συμπληρώθηκαν επουσιώδεις ελλείψεις της πρώτης, χωρίς να μεταβάλλεται η ιστορική της βάση, ασκήθηκαν παραδεκτά, συνεκδικαζόμενες δε με την πρώτη, αποτελούν, κατά τα αναφερθέντα στην προηγηθείσα νομική σκέψη, μία, ενιαίως κρινόμενη, αγωγή, η οποία έγινε εν μέρει δεκτή, το δε αναπροσαρμοσθέν μειωμένο μίσθωμα αρχίζει από την επίδοση της πρώτης από αυτές. Επομένως, οι αναφερθείσες ανωτέρω αιτιάσεις είναι αβάσιμες, ως στηριζόμενες στην εσφαλμένη προϋπόθεση ότι πρόκειται για τρεις αυτοτελείς, συνεκδικασθείσες αγωγές, απορριπτομένου ως αβασίμου του τετάρτου λόγου αναιρέσεως. Ο λόγος αναιρέσεως από τον αριθμό 8 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ. ιδρύεται, όταν το δικαστήριο παρά το νόμο έλαβε υπόψη πράγματα που δεν προτάθηκαν ή δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 522 του Κ.Πολ.Δ., με την άσκηση της εφέσεως, η υπόθεση μεταβιβάζεται στο δευτεροβάθμιο δικαστήριο μέσα στα όρια που καθορίζονται από την έφεση και τους πρόσθετους λόγους. Από την τελευταία αυτή διάταξη συνάγεται ότι, αν το πρωτοβάθμιο δικαστήριο, με την εκκαλουμένη απόφασή του, απέρριψε την αγωγή εν όλω ή εν μέρει, κατά παραδοχή αυτοτελούς ισχυρισμού (ενστάσεως) του εναγομένου, την απόφαση δε αυτή εκκαλεί ο ενάγων, η υπόθεση ή το σχετικό κεφάλαιο αυτής μεταβιβάζονται με την άσκηση της εφέσεως στο Εφετείο, αδιαίρετα και ως σύνολο, τόσο δηλαδή ως προς την αγωγή ή το οικείο μέρος αυτής, όσο και ως προς την ήδη προβληθείσα ένσταση, την οποία δεν απαιτείται να επαναφέρει ο εναγόμενος, με τις προτάσεις του στο Εφετείο, κατά τους ορισμούς του άρθρου 240 του Κ.Πολ.Δ. (Α.Π. 1218/2020, Α.Π. 1256/2019, Α.Π. 192/2018, Α.Π. 279/2015). Στην αντίστροφη περίπτωση, αν δηλαδή η αγωγή έγινε δεκτή και απορρίφθηκε ένσταση του εναγομένου κατ' αυτής, ο τελευταίος, εκκαλώντας την απορριπτική απόφαση του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου, μπορεί να επαναφέρει στο Εφετείο την ένσταση αυτή μόνο με λόγο εφέσεως ή με πρόσθετο λόγο και όχι απλώς με τις προτάσεις του (Α.Π. 1710/2012, Α.Π. 979/2003). Στην υπό κρίση περίπτωση, από την παραδεκτή επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων, προκύπτει ότι το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο δέχτηκε την ένδικη αγωγή κατά την επικουρική της βάση, από το 288 του ΑΚ, απέρριψε όμως τη συνεκδικασθείσα ανταγωγή (καταβολής της συμφωνηθείσας αναπροσαρμογής μισθωμάτων), που άσκησαν οι εκ των εναγομένων Κ. Κ. και Σ. Κ., κατά παραδοχή του ισχυρισμού της ενάγουσας περί προφορικής συμφωνίας μη καταβολής της (αναπροσαρμογής). Οι εναγόμενοι άσκησαν έφεση κατά του κεφαλαίου της αποφάσεως που έκανε δεκτή την κατ' αυτών αγωγή αναπροσαρμογής, οι εξ αυτών δε αντενάγοντες και κατά του κεφαλαίου αυτής, με το οποίο απορρίφθηκε η ανταγωγή τους. Με την άσκηση όμως από τους αντενάγοντες της εφέσεως αυτής, και μέσα στα καθοριζόμενα από τους λόγους της όρια, σύμφωνα με όσα προαναφέρθηκαν, μεταβιβάστηκαν στο Εφετείο, ως ενιαίο και αδιαίρετο κεφάλαιο της εκκαλουμένης αποφάσεως, τόσο η ανταγωγή τους, όσο και η κατ' αυτής ως άνω ένσταση της αντεναγομένης, ήδη αναιρεσείουσας, δεν ήταν δε αναγκαία η επαναφορά αυτής με τις προτάσεις της τελευταίας στο Εφετείο, κατά τον οριζόμενο στο άρθρο 240 του Κ.Πολ.Δ. τρόπο (με σύντομη περίληψη αυτής και αναφορά στις σελίδες των πρωτόδικων προτάσεων που την περιέχουν, με προσκομιδή και των τελευταίων). Έτσι, το Εφετείο, με το να λάβει υπόψη του και να ερευνήσει την ως άνω ένσταση, που νομότυπα μεταβιβάστηκε σ' αυτό με τον τρόπο που προαναφέρθηκε και αποτέλεσε μέρος του αντικειμένου της ενώπιόν του δίκης, δεν έλαβε υπόψη του παρά το νόμο, πράγμα που δεν προτάθηκε και έχει ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης. Σε κάθε περίπτωση, ο ισχυρισμός περί προφορικής συμφωνίας μη καταβολής της αναπροσαρμογής περιέχεται στις ενώπιον του Εφετείου προτάσεις της εναγομένης, ήδη αναιρεσίβλητης και συγκεκριμένα στις σελίδες 71- 73 και 86- 87 αυτών.
Συνεπώς, ο τελευταίος λόγος αναιρέσεως, με τον οποίο οι εκ των αναιρεσειόντων Κ. Κ. και Σ. Κ. επικαλούνται πλημμέλεια από τον αριθμό 559 αρ. 8 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ., της παρά το νόμο λήψης υπόψη πραγμάτων που δεν προτάθηκαν, με την αιτίαση ότι το Εφετείο, με την προσβαλλόμενη απόφαση, δέχτηκε ότι τον Αύγουστο του 2010 συμφωνήθηκε προφορικά μεταξύ των εκμισθωτών και της μισθώτριας να μη γίνεται στο εξής αναπροσαρμογή του μισθώματος, παρότι ο σχετικός ισχυρισμός της μισθώτριας δεν επαναφέρθηκε στο Εφετείο κατά δικονομικά παραδεκτό τρόπο, είναι απορριπτέος ως αβάσιμος. Κατ' ακολουθίαν των ανωτέρω, και μη υπάρχοντος άλλου λόγου προς έρευνα, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναιρέσεως και ο πρόσθετος λόγος αυτής και να καταδικασθούν οι αναιρεσείοντες, λόγω της ήττας τους, στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, η οποία κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημα της τελευταίας (άρθρα 176, 180, 189 παρ. 1 και 191 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ.), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό της παρούσας. Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή του κατατεθέντος από τους αναιρεσείοντες παραβόλου στο δημόσιο ταμείο (άρθρο ... παρ. 3 περ. Γ'β' εδ. δ' του Κ.Πολ.Δ., όπως ισχύει και εφαρμόζεται στην παρούσα υπόθεση μετά την αντικατάστασή του με το άρθρο τρίτο άρθρο 1 του ν. 4335/2015, που ισχύει, κατ' άρθρο ένατο άρθρο 1 παρ. 2 αυτού, για τα κατατιθέμενα από 1.1.2016 ένδικα μέσα). 
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ Συνεκδικάζει την από 5-5-2021 (αρ. κατ. 2897/389/2021) αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθμ. 4106/2020 αποφάσεως του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών και τον από 5/10/2021 (αρ. κατ. 107/2021) πρόσθετο λόγο αυτής.
Απορρίπτει την αίτηση αναιρέσεως και τον πρόσθετο λόγο αυτής.
Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, το ύψος των οποίων καθορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ. Και Διατάσσει την εισαγωγή του κατατεθέντος από τους αναιρεσείοντες παραβόλου στο δημόσιο ταμείο.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 2 Δεκεμβρίου 2022.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 28 Μαρτίου 2023.
Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ