Αριθμός 1547/2023 
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Α2' Πολιτικό Τμήμα 
ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Θεόδωρο Κανελλόπουλο, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Κυριάκο Μπαμπαλίδη, Παναγιώτη Βενιζελέα, Βρυσηίδα Θωμάτου και Γεώργιο Σχοινοχωρίτη - Εισηγητή, Αρεοπαγίτες.
ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις ... Μαρτίου 2023, με την παρουσία και της γραμματέως Θεοδώρας Παπαδημητρίου, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Της αναιρεσείουσας: Δ. Κ. του Δ., κατοίκου .... Εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Βασίλειο Χατζηϊωάννου, ο οποίος ανακάλεσε την από 24-3-2023 δήλωσή του για παράσταση με το άρθρο 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ. και παραστάθηκε στο ακροατήριο.
Της αναιρεσιβλήτου: Ε. συζύγου Γ. Μ., το γένος Ι. Σ., κατοίκου ... .... Εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Πετρέλλη, με δήλωση του άρθρου 242 παρ.2 του Κ.Πολ.Δ.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 8-6-2012 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Πολυμελές Πρωτοδικείο .... Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 104/20... μη οριστική και 3/2017 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 38/2018 του Τριμελούς Εφετείου Βορείου Αιγαίου. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 26-11-2019 αίτησή της.
Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Με την υπό κρίση από 26-11-2019 αίτηση αναιρέσεως προσβάλλεται η υπ' αριθ. 38/2018 τελεσίδικη απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αιγαίου με την οποία έγινε δεκτή η από 28-2-2017 έφεση και οι από 29-12-2017 πρόσθετοι αυτής λόγοι της ενάγουσας/εκκαλούσας και ήδη αναιρεσείουσας κατά της υπ'αριθ. 3/2017 οριστικής αποφάσεως του Πολυμελούς Πρωτοδικείου ..., εξαφανίστηκε η ως άνω εκκαλουμένη απόφαση και έγινε εν μέρει δεκτή η από 8-6-2012 αγωγή της κατά της εναγομένης/εφεσίβλητης και νυν αναιρεσίβλητης. Η αίτηση αναιρέσεως έχει ασκηθεί νομότυπα και εμπρόθεσμα από την εν μέρει ηττηθείσα ενάγουσα/εκκαλούσα, καθόσον η προσβαλλομένη απόφαση επιδόθηκε σ'αυτήν την 1-11-2019 και η αίτηση αναιρέσεως κατατέθηκε στη Γραμματεία του Εφετείου Βορείου Αιγαίου στις 29-11-2019 (άρθ. 495, 552, 553,556, 558, 564 § 1 ΚΠολΔ), ενώ έχει κατατεθεί το νόμιμο παράβολο εκ ποσού 450 ευρώ. Πρέπει, συνεπώς, να γίνει αυτή τυπικά δεκτή και να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των κατ'ιδίαν λόγων της. Ι. Από τις διατάξεις των άρθρων 5... και 681 ΑΚ, οι οποίες ορίζουν αντίστοιχα, "με τη σύμβαση της πώλησης ο πωλητής έχει την υποχρέωση να μεταβιβάσει την κυριότητα του πράγματος ή του δικαιώματος που αποτελούν το αντικείμενο της πώλησης και να παραδώσει το πράγμα και ο αγοραστής έχει την υποχρέωση να πληρώσει το τίμημα που συμφωνήθηκε" (ΑΚ 5...), και "με τη σύμβαση έργου ο εργολάβος έχει υποχρέωση να εκτελέσει το έργο και ο εργοδότης να καταβάλει τη συμφωνημένη αμοιβή" (ΑΚ 681) προκύπτουν τα ακόλουθα: Η σύμβαση πώλησης διαφέρει από τη σύμβαση έργου στο ότι, στη μεν σύμβαση πώλησης ο πωλητής οφείλει ένα συγκεκριμένο αποτέλεσμα, συνιστάμενο στη μεταβίβαση της κυριότητας ενός πράγματος, δεν υποχρεούται όμως στην κατασκευή του ακόμη και αν το πράγμα δεν υπάρχει κατά το χρόνο σύναψης της σύμβασης. Αντίθετα, στη σύμβαση έργου, ο εργολάβος είναι υποχρεωμένος να παραγάγει ένα συγκεκριμένο αποτέλεσμα (έργο) στο οποίο αποβλέπουν τα μέρη, και όχι απλώς να παράσχει ένα συγκεκριμένο, ήδη έτοιμο, αντικείμενο. Κατά συνέπεια από την εν λόγω διάταξη συνάγεται ότι τα ουσιώδη στοιχεία της σύμβασης έργου είναι το έργο, η αμοιβή και η γι` αυτό συμφωνία, δηλαδή η από τα μέρη ρητώς συμφωνούμενη αμοιβή, η οποία συνιστά το αντάλλαγμα της εκτέλεσης του έργου (ΑΠ 1...7/2020, ΑΠ 669/2019, ΑΠ 162/2018). Εξ άλλου, κατά τους ορισμούς του άρθρου 683 ΑΚ "όταν πρόκειται για σύμβαση κατασκευής έργου, σε περίπτωση αμφιβολίας, αν την ύλη που απαιτείται για το σκοπό αυτό τη χορηγεί ο εργολάβος, εφαρμόζονται οι διατάξεις για την πώληση, και αν την χορηγεί ο εργοδότης οι διατάξεις για σύμβαση έργου". Η εν λόγω διάταξη του άρθρου 683 ΑΚ έχει εφαρμογή όταν συντρέχουν δύο προϋποθέσεις, από τις οποίες η μία είναι η ύλη για την κατασκευή έργων να χορηγείται από τον εργολάβο και η δεύτερη να υπάρχει αμφιβολία για το ποια σύμβαση (πώληση ή σύμβαση έργου) θέλησαν οι συμβαλλόμενοι. Ο εισαγόμενος με την προαναφερθείσα διάταξη του άρθρου 683 ΑΚ ερμηνευτικός κανόνας, δεν εφαρμόζεται, όταν οι συμβαλλόμενοι εκφράσθηκαν για την έννοια της σύμβασης σαφώς και δεν προκύπτει περί αυτής καμία αμφιβολία, οπότε δεν υπάρχει πεδίο εφαρμογής του (ΑΠ 403/1992), όπως, όταν, παρά τη χορήγηση της ύλης από τον εργολάβο, στην καταρτισθείσα σύμβαση απαντούν τυπικά στοιχεία της σύμβασης έργου, που είναι ασυμβίβαστα με τη σύμβαση πώλησης, όπως τούτο συμβαίνει στην περίπτωση κατά την οποία, κατά ρητή ή σιωπηρή συμφωνία των μερών, η εκτέλεση του έργου θα γίνει από τον από τον εργολάβο και το επιτελείο των τεχνιτών που διαθέτει στο εργαστήριο του, όταν το κατασκευαστέο πράγμα έχει προσδιορισθεί στη σύμβαση με ατομικά γνωρίσματα ή ιδιαίτερες ιδιότητες, έτσι ώστε να προσαρμόζεται αποκλειστικά στις ιδιαίτερες προσωπικές ανάγκες και επιθυμίες του παραγγελέως και συνεπώς σε τυχόν περίπτωση άρνησής του να παραλάβει το πράγμα δεν μπορεί ή δυσχερώς μπορεί να διατεθεί σε άλλον ενδιαφερόμενο (ΑΠ 464/2022). Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 688-690 του ΑΚ που καθορίζουν λεπτομερώς την ευθύνη του εργολάβου αναλόγως με τη φύση των ελαττωμάτων και ελλείψεων, τα οποία φέρει το έργο που εκτελέσθηκε από αυτόν, προκύπτει ότι ο εργοδότης δικαιούται να απαιτήσει: α) σε περίπτωση επουσιωδών ελαττωμάτων, είτε τη διόρθωση αυτών, είτε την ανάλογη μείωση της αμοιβής, β) σε περίπτωση ουσιωδών ελαττωμάτων, τα οποία καθιστούν το έργο άχρηστο ή έλλειψης των συνολογηθεισών ιδιοτήτων, είτε τη διόρθωση είτε την ανάλογη μείωση της αμοιβής είτε, αντί αυτών, να υπαναχωρήσει από τη σύμβαση και γ) σε περίπτωση κατά την οποία οι ελλείψεις του έργου, οι οποίες ανάγονται είτε σε ουσιώδη είτε σε επουσιώδη ελαττώματα όσο και σε συμφωνημένες ιδιότητες, που οφείλονται σε υπαιτιότητα του εργολάβου, ο εργοδότης δικαιούται αντί της υπαναχώρησης ή μείωσης της αμοιβής να απαιτήσει αποζημίωση για κάθε ζημία, η οποία προήλθε από το γεγονός ότι ο εργολάβος δεν ανταποκρίθηκε υπαιτίως στις από τη σύμβαση υποχρεώσεις του να κατασκευάσει το έργο που να φέρει τις συμφωνημένες ιδιότητες και χωρίς ελαττώματα. Eπουσιώδη είναι τα ελαττώματα, τα οποία παραβλάπτουν τη χρήση του έργου, χωρίς όμως να το καθιστούν άχρηστο. Αντιθέτως, ουσιώδη ελαττώματα είναι αυτά που καθιστούν το έργο άχρηστο. Τα ελαττώματα αυτά, ωστόσο, δεν θα πρέπει να καθιστούν το έργο εντελώς διαφορετικό από αυτό που είχαν συμφωνήσει τα μέρη αρχικώς (aliud), διότι σε αυτή την περίπτωση θα πρόκειται για μη εκπλήρωση της οφειλόμενης εκ μέρους του εργολάβου παροχής, οπότε θα εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις του ενοχικού δικαίου. Στις ελλείψεις του έργου περιλαμβάνεται και η έλλειψη των συμφωνημένων ιδιοτήτων (ΑΠ 1294/2018). Το δικαίωμα μείωσης της αμοιβής αποτελεί διαπλαστικό δικαίωμα και μπορεί να ασκηθεί είτε με μονομερή, άτυπη απευθυντέα δήλωση βουλήσεως είτε με αγωγή. Κρίσιμος χρόνος για τον υπολογισμό του ποσού κατά το οποίο πρέπει να μειωθεί η αμοιβή του εργολάβου είναι ο χρόνος παράδοσης του ελαττωματικού έργου, δεδομένου μάλιστα ότι από το χρονικό αυτό σημείο και έπειτα ο κίνδυνος του έργου μετακυλίεται στον εργοδότη (ΑΚ 698 § 1 εδ.α'). Με την ικανοποίηση του δικαιώματος αυτού επιτυγχάνεται η μείωση της εργολαβικής αμοιβής κατά το ποσό εκείνο, κατά το οποίο το έργο που εκτελέστηκε έχει μικρότερη αξία από αυτή που θα είχε, αν ήταν το προσήκον, δηλαδή αν δεν εμφάνιζε ελλείψεις. Ο προσδιορισμός της μείωσης της αξίας του πράγματος από την παραπάνω αιτία υπολογίζεται με βάση την αναλογική σχέση, που υπάρχει, κατά το χρόνο μετάστασης του κινδύνου, μεταξύ της αξίας του ελαττωματικού έργου και της αξίας αυτού χωρίς το ελάττωμα (ΑΠ 1263/2022, ΑΠ 796/2015, ΑΠ 860/2014, ΑΠ 1442/2012, ΑΠ 1468/1998). Δηλαδή, πρώτα εκτιμάται η αξία του πράγματος με τα ελαττώματα, έπειτα η πραγματική αξία του χωρίς τα ελαττώματα και κατά την αναλογία που θα προκύψει μεταξύ των δύο εκτιμήσεων μειώνεται η συμφωνηθείσα αμοιβή. Η ελάττωση αυτή επιτυγχάνεται είτε με τη μερική απαλλαγή του εργοδότη από την καταβολή ενός μέρους της αμοιβής που οφείλει να καταβάλει στον εργολάβο, είτε με την επιστροφή μέρους της αμοιβής που έχει ήδη καταβάλει και αντιστοιχεί αναλογικά στη μείωση της αξίας του έργου (ΑΠ 423/1998).Στην περίπτωση της μείωσης της αμοιβής εφαρμόζονται αναλόγως ορισμένες από τις διατάξεις της πώλησης (689 § 2 σε συνδ. με 542 επ. ΑΚ ).
ΙΙ. Kατά την έννοια της διατάξεως του άρθρου 559 § 1 εδ. α` ΚΠολΔ, παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που ιδρύει τον προβλεπόμενο από τη διάταξη αυτή λόγο αναίρεσης, υπάρχει όταν ο κανόνας δικαίου είτε ερμηνεύτηκε εσφαλμένα, δηλαδή το δικαστήριο της ουσίας προσέδωσε σ` αυτόν έννοια διαφορετική από την αληθινή, είτε δεν εφαρμόστηκε ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, είτε εφαρμόστηκε ενώ αυτές δεν συνέτρεχαν ή εφαρμόστηκε εσφαλμένα (ΟλΑΠ 4/2005, 7/2006). Η παράβαση του κανόνα ουσιαστικού δικαίου, που οδηγεί σε εσφαλμένο νομικό συλλογισμό και κατ` επέκταση σε εσφαλμένη εφαρμογή του δικαίου, εκδηλώνεται είτε ως ψευδής ερμηνεία του κανόνα δικαίου είτε ως εσφαλμένη υπαγωγή σ` αυτόν των περιστατικών της ατομικής περίπτωσης, που καταλήγει σε εσφαλμένο συμπέρασμα με τη μορφή του διατακτικού της απόφασης. Έτσι με τον παραπάνω λόγο αναίρεσης, ο οποίος για να είναι ορισμένος πρέπει να καθορίζονται στο αναιρετήριο τόσο η διάταξη τού ουσιαστικού δικαίου που παραβιάστηκε όσο και το αποδιδόμενο στην προσβαλλόμενη απόφαση νομικό σφάλμα, ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου της ουσίας κατά την εκτίμηση της νομικής βασιμότητας της αγωγής ή των ισχυρισμών (ενστάσεων) των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς, οπότε πρέπει να παρατίθενται στο αναιρετήριο και οι αντίστοιχες παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης, δηλαδή τα πραγματικά περιστατικά που έγιναν δεκτά και υπό τα οποία συντελέστηκε η επικαλούμενη παράβαση του κανόνα ουσιαστικού δικαίου (ΟλΑΠ 11/2017, ΟλΑΠ 20/2005, ΑΠ 3/2019). Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 § 3 του Συντάγματος, προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος από αυτή λόγος αναιρέσεως ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας) ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε (ανεπαρκής αιτιολογία) ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία). Δεν υπάρχει, όμως, ανεπάρκεια αιτιολογιών, όταν η απόφαση περιέχει συνοπτικές αλλά πλήρεις αιτιολογίες (ΑΠ 2095/2009). Εξάλλου, το κατά νόμο αναγκαίο περιεχόμενο της ελάσσονος πρότασης προσδιορίζεται από τον εκάστοτε εφαρμοστέο κανόνα ουσιαστικού δικαίου, του οποίου το πραγματικό πρέπει να καλύπτεται πλήρως από τις παραδοχές της απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα και να μην καταλείπονται αμφιβολίες. Ελλείψεις αναγόμενες μόνο στην ανάλυση και στάθμιση των αποδεικτικών μέσων και γενικότερα ως προς την αιτιολόγηση του αποδεικτικού πορίσματος, αν αυτό διατυπώνεται σαφώς, δεν συνιστούν ανεπαρκείς αιτιολογίες (ΟλΑΠ 861/1984). Δηλαδή, μόνο το τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι ανάγκη να εκτίθεται στην απόφαση πλήρως και σαφώς και όχι γιατί αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε. Τα επιχειρήματα δε του δικαστηρίου, που σχετίζονται με την εκτίμηση των αποδείξεων δεν συνιστούν παραδοχές επί τη βάσει των οποίων διαμορφώνεται το αποδεικτικό πόρισμα και ως εκ τούτου δεν αποτελούν "αιτιολογία" της αποφάσεως, ώστε στο πλαίσιο της ερευνώμενης διατάξεως του άρθρου 559 αριθ. 19 ΚΠολΔ να επιδέχεται αυτή μομφή για αντιφατικότητα ή ανεπάρκεια, ενώ δεν δημιουργείται ο ίδιος λόγος αναιρέσεως του αριθ. 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ ούτε εξαιτίας του ότι το δικαστήριο δεν αναλύει ιδιαιτέρως και διεξοδικά τα μη συνιστώντα αυτοτελείς ισχυρισμούς επιχειρήματα των διαδίκων, οπότε ο σχετικός λόγος αναιρέσεως απορρίπτεται ως απαράδεκτος (ΑΠ 465/1988). Τέλος, από τη διάταξη του άρθρου 561 § 1 ΚΠολΔ προκύπτει ότι η εκτίμηση από το δικαστήριο της ουσίας των πραγματικών περιστατικών, εφόσον δεν παραβιάστηκαν με αυτά κανόνες ουσιαστικού δικαίου, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί ή εφόσον η εκτίμησή τους δεν ιδρύει λόγους αναιρέσεως από τους αριθμούς 19 και 20 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, είναι από τον Άρειο Πάγο ανέλεγκτη, ο δε αντίστοιχος λόγος αναιρέσεως από τον αριθ. 19 του άρθρ. 559 του ΚΠολΔ, εκ του περιεχομένου του οποίου προκύπτει ότι δεν συντρέχει καμία από τις προαναφερθείσες εξαιρετικές περιπτώσεις, απορρίπτεται ως απαράδεκτος, εφόσον πλέον πλήττεται η ουσία της υπόθεσης που δεν υπόκειται σε αναιρετικό έλεγχο (ΑΠ 345/2018).
Στην προκείμενη περίπτωση, το Εφετείο δέχθηκε, με την προσβαλλομένη απόφασή του, κατά το ενδιαφέρον τον αναιρετικό έλεγχο μέρος, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "Δυνάμει του υπ' αριθμ. .../....6.2005 προσυμφώνου σύστασης οριζοντιοκαθέτου ιδιοκτησίας, μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου οικοπέδου και εργολαβικού της συμβολαιογράφου Μ., Χ. Σ., ο Κ. Ν. συμφώνησε με την εναγόμενη (αναιρεσίβλητη) την κατασκευή πέντε κτιρίων με το σύστημα της αντιπαροχής επί του υπ'αριθμ.... οικοπέδου του, επιφάνειας 4.607,85 τ.μ., τμήμα του οποίου, επιφάνειας 2.000 τ.μ., βρίσκεται στη θέση... του Δήμου ..., το δε υπόλοιπο, επιφάνειας 2.607,85 τ.μ., βρίσκεται εκτός ορίων οικισμού ... και εντός ζώνης, ενώ τα κτίρια θα ανεγείρονταν στο εντός οικισμού τμήμα του οικοπέδου αυτού. Το άνω εργολαβικό συμβόλαιο προέβλεπε ότι η εναγόμενη θα λάμβανε ως εργολαβικό αντάλλαγμα ποσοστό 428,842/1000 εξ αδιαιρέτου του ως άνω οικοπέδου που θα αντιστοιχούσε στις διηρημένες ιδιοκτησίες που θα ανεγείρονταν και δεν θα περιέρχονταν στον οικοπεδούχο, ενώ δυνάμει της υπ'αριθμ. .../....6.2006 πράξης της ιδίας ως άνω συμβολαιογράφου, που καταχωρήθηκε στο Κτηματολογικό Γραφείο ... με αριθμό ..., το υπό ανέγερση οικοδομικό συγκρότημα υπήχθη στις διατάξεις περί οροφοκτησίας του Ν. 3741/29, του Ν.Δ. 1024/1971 και των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και συστήθηκε οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία. Ακολούθως, δυνάμει του υπ'αριθμ. .../....6.2007 συμβολαίου πώλησης της ιδίας ως άνω συμβολαιογράφου, που καταχωρήθηκε νόμιμα στο Κτηματολογικό Γραφείο ......, ο μεν ως άνω οικοπεδούχος, σε μερική εκπλήρωση των υποχρεώσεων που είχε αναλάβει με το ως άνω εργολαβικό, κατόπιν υπόδειξης της εργολάβου, μεταβίβασε στην ενάγουσα την κυριότητα ποσοστού συνιδιοκτησίας 152,369/1000 εξ αδιαιρέτου επί του ανωτέρω οικοπέδου (εντός και εκτός οικισμού), το οποίο αντιστοιχεί στην "Κατοικία τέσσερα (4) - κάθετη ιδιοκτησία τμήμα τέσσερα (4) του οικοδομικού συγκροτήματος ενώ η εναγόμενη παραχώρησε και μεταβίβασε στην ενάγουσα αγοράστρια την ανεξάρτητη και διηρημένη ιδιοκτησία "Κατοικία (4)", αντί τιμήματος ποσού 110.738,94 ευρώ, το οποίο συμφωνήθηκε να καταβληθεί, ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών, έως την 31.10.2007, ημερομηνία παράδοσης της πωληθείσας κατοικίας. Συμφωνήθηκε δε ότι η μεταβιβαζόμενη κατοικία θα κατασκευαζόταν από την εναγόμενη σύμφωνα με τους κανόνες της τέχνης και της επιστήμης με ειδικευμένο προσωπικό και βάσει της γενικής συγγραφής υποχρεώσεων και των όρων του πωλητηρίου συμβολαίου, ότι η κατοικία βρισκόταν στο στάδιο των ελαιοχρωματισμών και η παράδοσή της θα γινόταν μέχρι την 31.10.2007. Την ίδια μέρα που υπογράφηκε το ανωτέρω συμβόλαιο οι συμβαλλόμενοι συνυπέγραψαν και το από ....6.2007 ιδιωτικό συμφωνητικό, στο οποίο δήλωσαν ότι το αληθές τίμημα της πώλησης ανερχόταν στο ποσό των 540.000,00 ευρώ, ότι το ποσό των 300.000,00 ευρώ θα καταβαλόταν από προϊόν ήδη εγκεκριμένου δανείου συνολικού ποσού 320.000,00 ευρώ, που θα λάμβανε η αγοράστρια από την Alpha Bank, ότι από το δάνειο αυτό με το ποσό των 20.000,00 ευρώ θα κάλυπτε το σύνολο των απαιτούμενων εξόδων, ενώ το υπόλοιπο του τιμήματος από 240.000,00 ευρώ θα καλυπτόταν με την μεταβίβαση από την αγοράστρια στην πωλήτρια ποσοστού 50% εξ αδιαιρέτου παραθαλάσσιου ακινήτου, μετά των συστατικών και παραρτημάτων του στην περιοχή "..." Δήμου ..., το οποίο οι συμβαλλόμενες από κοινού θα προσπαθούσαν να εκμεταλλευτούν με την υπαγωγή του στον αναπτυξιακό νόμο ή σε άλλο επιδοτούμενο χρηματοδοτικό πρόγραμμα, με τη δημιουργία τουριστικής μονάδας, την κατασκευή της οποίας θα αναλάμβανε η εναγόμενη και τη διαχείριση του επενδυτικού σχεδίου η ενάγουσα. Σε περίπτωση δε μη επίτευξης του στόχου υπαγωγής σε επιδοτούμενο πρόγραμμα, συμφωνήθηκε η επαναδιαπραγμάτευση του ακινήτου της ... είτε με την πώληση του ιδανικού μεριδίου των συμβαλλομένων, είτε με τη σύσταση κάθετης ιδιοκτησίας, είτε με την από κοινού πώληση του όλου ακινήτου σε τρίτον. Ωστόσο, η με τον παραπάνω τρόπο συμφωνηθείσα εξόφληση του τιμήματος δεν έγινε, με αποτέλεσμα η εναγόμενη να επιδώσει στην ενάγουσα, στις 2.9.2008, την από 25.8.2008 εξώδικη δήλωσή της, με την οποία διαμαρτυρόταν για την μη μεταβίβαση του ανωτέρω ποσοστού οικοπέδου, το οποίο διαπίστωσε εκ των υστέρων ότι δεν ανήκε στην ενάγουσα, και την καλούσε εντός 10 ημερών να εξοφλήσει το τίμημα. Η ενάγουσα στις 8.9.2008 επέδωσε στην εναγόμενη την από 4.9.2008 εξώδικη απάντησή της, με την οποία δήλωνε ότι ουδέποτε είχε αθετήσει τις συμφωνίες της, ότι καθείς έχει πρόσβαση στα δημόσια βιβλία των Υποθηκοφυλακείων και Κτηματολογικών Γραφείων και ότι στο συμβόλαιο υπήρχαν και υποχρεώσεις του εργολάβου - κατασκευαστή, χωρίς ωστόσο να δηλώσει κάποιο συγκεκριμένο παράπονο. Ένα έτος μετά, στις 8.9.2009, η ενάγουσα επέδωσε στην εναγόμενη την από 2.9.2009 εξώδικη δήλωσή της, με την οποία δήλωνε ότι μέσω εξωδίκων, αλλά κυρίως προφορικά, είχε διαμαρτυρηθεί για την αδυναμία λειτουργίας της πισίνας λόγω κακοτεχνιών και ότι στην πορεία διαπιστώθηκαν και άλλα σοβαρά προβλήματα στην κατασκευή του κτιρίου και του αύλειου χώρου, και πολεοδομικές παραβάσεις, κάλεσε δε την εναγόμενη να προσέλθει εντός δέκα ημερών στη συμβολαιογράφο προκειμένου να υπογράψουν διορθωτικό συμβόλαιο ως προς το τίμημα το οποίο ανερχόταν στο ποσό των 300.000,00 ευρώ, ενώ της επέδωσε και την από ....2009 τεχνική έκθεση του πολιτικού μηχανικού, Γ. Β., ο οποίος είχε διενεργήσει αυτοψία στην εν λόγω οικία καταγράφοντας τα ελαττώματα που διαπίστωσε και προτείνοντας νομιμοποίηση των πολεοδομικών παραβάσεων, άλλως μείωση του τιμήματος κατά 40% για αυτές, και μείωση του τιμήματος κατά ποσοστό 5% για τις κακοτεχνίες της πισίνας και 5% για τις κακοτεχνίες στον περιβάλλοντα χώρο. Ακολούθως, η εναγόμενη άσκησε την υπ'αριθμ.έκθεσης κατάθεσης .../....2010 αγωγή της κατά της εδώ ενάγουσας, ενώπιον του Πολυμελούς Πρωτοδικείου ..., αιτούμενη την καταβολή του υπολοίπου τιμήματος. Επί της αγωγής της εκδόθηκε η υπ'αριθμ. 57/15.3.2012 απόφαση του ως άνω Δικαστηρίου, ερήμην της εναγομένης, με την οποία έγινε εν μέρει δεκτή η αγωγή και υποχρεώθηκε η εναγόμενη αγοράστρια (εδώ ενάγουσα) να καταβάλει στην ενάγουσα το ποσό των 250.000,00 ευρώ. Κατά της απόφασης αυτής η αγοράστρια άσκησε στις 12.4.2012 έφεση, επί της οποίας δεν εκδόθηκε ακόμη οριστική απόφαση. Ακολούθως, δε άσκησε την υπό κρίση υπ'αριθμ. .../....6.2012 αγωγή της. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι σύμφωνα με την περιγραφή της επίδικης κατοικίας στο ως άνω μεταβιβαστικό συμβόλαιο, επρόκειτο για αυτοτελή διώροφη κατοικία, αποτελούμενη από υπόγειο που περιλάμβανε WC, αποθήκη, όπου θα τοποθετούνταν και η εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης της κατοικίας και η εσωτερική κλίμακα εμβαδού 86,00 τ.μ., ισόγειο που περιλάμβανε έναν χώρο στάθμευσης αυτοκινήτου (garage) εμβαδού 38,05 τ.μ., το ισόγειο της κατοικίας που αποτελούνταν από χώρο εισόδου, κουζίνα, τραπεζαρία, σαλόνι, λουτρό και εσωτερική κλίμακα εμβαδού 47,95 τ.μ, και από πρώτο (Α) πάνω από το ισόγειο όροφο που περιλάμβανε δύο υπνοδωμάτια, λουτρό, διάδρομο και εσωτερική κλίμακα, εμβαδού 42,00 τ.μ., ήτοι είχε συνολικό εμβαδόν 214,00 τ.μ., ιδιόκτητο όγκο και συνολικά 642,00 κ.μ., ποσοστό συνιδιοκτησίας 152,369/1000 εξ αδιαιρέτου επί του όλου οικοπέδου. Στην πραγματικότητα όμως η διαρρύθμιση της μεταβιβασθείσας οικίας και το εμβαδόν αυτής δεν ταυτίζονταν με την περιγραφή που έγινε στο ως άνω συμβόλαιο και τα σχεδιαγράμματα του μηχανικού δομικών έργων Ν. Π., βάσει των οποίων εκδόθηκε η υπ' αριθμ. ...8.2.2006 άδεια οικοδομής της Πολεοδομίας .... Ειδικότερα, ενώ έχε τηρηθεί εν μέρει το εξωτερικό περίγραμμα της οικοδομής, εσωτερικά όλοι οι βοηθητικοί χώροι του υπογείου και ισογείου είχαν διαμορφωθεί, ήδη από την έναρξη των διαπραγματεύσεων της πώλησης, σε χώρους κύριας χρήσης, είχε κατασκευασθεί μία σοφίτα 25 τ.μ., στο υπόγειο των 86 τ.μ. συμπεριλήφθηκε μία βεράντα 16 τ.μ. και είχε διαμορφωθεί σε χώρο κύριας χρήσης, είχε κατασκευασθεί εσωτερική θερμαινόμενη κολυμβητική δεξαμενή (πισίνα) 36 τ.μ., υπήρχε καθιστικό με τζάκι και ντους και στο υπόγειο δύο υπνοδωμάτια και μπάνιο, ενώ παραπλεύρως του χώρου της πισίνας υπήρχε δεύτερο υπόγειο, αποθηκευτικός χώρος, πλυντήριο και μπάνιο.
Συνεπώς, όσον αφορά τη διαφορά μεταξύ της περιγραφής του ακινήτου βάσει των σχεδίων που υποβλήθηκαν στην αρμόδια Πολεοδομία και βάσει των οποίων εκδόθηκε η σχετική άδεια και έγινε η περιγραφή στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο και της πραγματικής διαμόρφωσης των εσωτερικών χώρων πριν την μεταβίβαση της οικίας, αυτή ήταν γνωστή στην ενάγουσα και την είχε πλήρως αποδεχθεί, αφού γνώριζε ότι δεν επρόκειτο για διώροφη οικία αλλά για τριώροφη, είχε ελέγξει πλήρως την εσωτερική διαμόρφωση και ως εκ τούτου κατά την ανάγνωση του μεταβιβαστικού συμβολαίου ευχερώς διαπίστωσε ότι η περιγραφή του ακινήτου σύμφωνα με την οικοδομική άδεια δεν ταυτίζονταν με το ακίνητο που αγόραζε, αφού η διαμόρφωση ήταν διαφορετική.
Συνεπώς, ως προς το ελάττωμα αυτό της πωληθείσας οικίας πρέπει να γίνει δεκτή η σχετική ένσταση της εναγομένης περί έγκρισης της διαφορετικής διαμόρφωσης των εσωτερικών χώρων του έργου από την προβλεπόμενη στα εγκεκριμένα σχέδια και την αναγραφόμενη στο πωλητήριο συμβόλαιο, την οποία ένσταση επαναφέρει με τις προτάσεις της ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου, αναφορικά με τις ως άνω πολεοδομικές παραβάσεις, που αφορούν το εσωτερικό της οικίας, και μόνον. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι η επίδικη οικία παραδόθηκε στην ενάγουσα τον Οκτώβριο του 2007 οπότε η τελευταία εγκαταστάθηκε σε αυτήν με την οικογένειά της, όπου κατοικεί μέχρι σήμερα. Ωστόσο, κατά την εγκατάστασή της εκεί, η θερμαινόμενη εσωτερική πισίνα δεν λειτουργούσε, ενώ άρχισαν να εμφανίζονται ρηγματώσεις και υγρασίες σε διάφορα σημεία της οικίας. Ειδικότερα, αποδείχθηκε ότι όσον αφορά την κολυμβητική δεξαμενή του υπογείου, αυτή έχει ως πυθμένα της τμήμα της θεμελίωσης που είναι κοιτόστρωση και τοιχώματα τα περιμετρικά και εσωτερικά τοιχώματα του υπογείου, ο δε πυθμένας της εσωτερικά των ως άνω φερόντων στοιχείων διαμορφώνεται σε δύο οριζόντια επίπεδα και ένα κεκλιμένο. Ωστόσο, σύμφωνα με τα αναφερόμενα στη διενεργηθείσα πραγματογνωμοσύνη, ούτε στον ΓΟΚ 85 ούτε στον Κτιριοδομικό Κανονισμό υπάρχει σαφής αναφορά για το αν επιτρέπονται δομικά κατασκευές πισίνας κάνοντας χρήση των στοιχείων του φέροντα οργανισμού κτιρίου, αν και θα ήταν χρήσιμη, κατά την άποψη των πραγματογνωμόνων, η τήρηση απόστασης ενός μέτρου ώστε να αποφευχθεί τυχόν διαρροή στη θεμελίωση και να είναι ευκολότερη η εξωτερική στεγανοποίηση. Πάντως, η εν λόγω πισίνα κατασκευάστηκε χωρίς εγκεκριμένη μελέτη, δεν διαθέτει αυτόματο σύστημα πλήρωσης νερού και δεν πληροί τις προδιαγραφές κολυμβητικής δεξαμενής. Επίσης διαπιστώθηκε ότι τα τοιχία της δεξαμενής και το δάπεδο δεν σκυροδετήθηκαν την ίδια μέρα, αφού κάποιο εσωτερικό τοιχίο κατασκευάστηκε μετά, από τούβλα και τσιμεντοκονία τριπτή. Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα την πολύ δύσκολη έως αδύνατη στεγανοποίηση, διότι δεν "έπεσαν" δάπεδο και τοιχία την ίδια μέρα ("κοστούμι"). Επίσης, τα πλακάκια δαπέδου και τοιχίων τοποθετήθηκαν χωρίς να έχει προηγηθεί δοκιμή στεγανοποίησης. Στο δάπεδο για την επίτευξη μικρότερου βάθους στην είσοδο, τοποθετήθηκαν πέτρες και έγινε επικάλυψη αυτών με σκυρόδεμα. Η αδυναμία στεγανοποίησης των αρμών δαπέδου και τοιχίων έχει ως αποτέλεσμα την διοχέτευση κατά την πλήρωση της πισίνας ποσότητας νερού στη θεμελίωση του κτιρίου. Το πρόβλημα αυτό μπορεί να αντιμετωπιστεί με καθαίρεση όλων των επικαλύψεων στην επιφάνεια του οπλισμένου σκυροδέματος των τοιχωμάτων και του πυθμένα, περιλαμβανομένων και των κατασκευών της διαμόρφωσης του πυθμένα σε επίπεδα, ο έλεγχος των κάβε είδους δικτύων σωληνώσεων που διαπερνούν το οπλισμένο σκυρόδεμα, ο καλός καθαρισμός της επιφάνειας του σκυροδέματος, ώστε να εντοπιστούν και επιδιορθωθούν πιθανές ατέλειες, φουρκέτες, κατασκευαστικοί αρμοί κλπ, και η στεγανοποίηση της δεξαμενής, αντί της επένδυσης με πλακίδια, με επένδυση με ενισχυμένο PVC LINER. Οι παραπάνω ελλείψεις και αστοχίες της κολυμβητικής δεξαμενής 36 τ.μ,, κατά την εκτίμηση
των πραγματογνωμόνων, μειώνουν την αξία του επίδικου ακινήτου κατά 15.000,00 ευρώ με την επισήμανση, όμως, ότι η κατάργηση των διαφορετικών επιπέδων του πυθμένα θα απλοποιήσει την επέμβαση, αν ωστόσο ο ιδιοκτήτης θελήσει να διατηρήσει τα διαφορετικά επίπεδα θα πρέπει να προηγηθεί η σύνταξη σχετικής μελέτης. Σύμφωνα δε με την προσφορά της επιχείρησης "B. Μ." που προσκομίζει η εναγόμενη το κόστος για προμήθεια και τοποθέτηση μονωτικής μεμβράνης σε πισίνα συνολικής επιφάνειας (πυθμένα και τοιχίων) 125 τ.μ. ανέρχεται σε ....050,0 ευρώ, ενώ σύμφωνα με την από 20.12.2015 τεχνική έκθεση του πολιτικού μηχανικού, Α. Φ., που προσκομίζει η ενάγουσα, το κόστος για στεγάνωση και Η/Μ εργασίες στην κολυμβητική δεξαμενή ανέρχεται στο ποσό των 25.000,00 ευρώ, ενώ προτείνει επιπλέον σκυρόδεμα μανδυών δεξαμενής κόστους 2.210,00 ευρώ. Ως προς τον περιβάλλοντα χώρο αποδείχθηκε ότι η επίστρωση των πλακών παρουσιάζει παραμορφώσεις και ρηγματώσεις, παρουσιάζεται αποκόλληση του δαπέδου του περιβάλλοντος χώρου από το κτίριο σχεδόν στο σύνολο της περιμέτρου του κτιρίου, στην πίσω νοτιοδυτική αυλή σε κάποια σημεία το δάπεδο ήταν "κούφιο", ήτοι δεν ερχόταν σε επαφή με το επίχωμα, οι τοίχοι αντιστήριξης - περίφραξης από λιθοδομή παρουσιάζουν αστοχίες και παραμορφώσεις, ο βόρειος τοίχος αν και μικρού ύψους έχει μικρή σχετικά παραμόρφωση αλλά εκτεταμένες ρωγμές, ο βορειοανατολικός τοίχος έχει μεγαλύτερες ρηγματώσεις, ενώ ρηγματώσεις υπάρχουν και στον τοίχο αντιστήριξης μεταξύ πρώτου και δεύτερου επιπέδου της αυλής στην περιοχή της μπαζωτής σκάλας. Η τοιχοποιία που έκλεισε το χώρο κάτω από τον πρόβολο του Α ορόφου στη δυτική όψη του κτιρίου, που χρησιμοποιείται σαν αποθήκη και χώρος Η/Μ εγκαταστάσεων, αποκολλήθηκε εντελώς από τον πρόβολο σε σημείο να συμπαρασύρει τον αγωγό αποχέτευσης του κτιρίου και να χρειαστεί αντικατάσταση αυτού. Μεγάλες ρωγμές υπάρχουν και στον τοίχο που έκλεισε το χώρο κάτω από την κύρια σκάλα εισόδου στην νοτιοανατολική όψη του κτιρίου, ενώ οι δύο καπνοδόχοι του κτιρίου στη βόρεια και νοτιοδυτική όψη έχουν αποκολληθεί εντελώς από το κτίριο σε όλο το μήκος τους και χρήζουν άμεσης επέμβασης. Όπως κατασκευάστηκε το κτίριο είναι τριώροφο με υπόγειο και δεν εφαρμόστηκε η εγκεκριμένη από την πολεοδομία μελέτη που παρουσιάζει διώροφο κτίριο με υπόγειο. Ωστόσο, παρά τις ρηγματώσεις και αστοχίες στην κατασκευή του κτιρίου, η χρήση του κτιρίου και οι παραδοχές φορτίων έχουν τηρηθεί. Δεν διαπιστώθηκαν ρωγμές, παραμορφώσεις, καθιζήσεις η άλλες βλάβες στον φέροντα οργανισμό, συνεπώς, ο φέρων οργανισμός του κτιρίου είναι επαρκής, τόσο στις δυναμικές, όσο και στις στατικές φορτίσεις. Ο δε επιβλέπων μηχανικός του έργου, Ν. Π., προσκόμισε στους πραγματογνώμονες νέα στατική μελέτη για την πισίνα και το υπόλοιπο κτίριο, σύμφωνα με την οποία αυτό κατασκευάστηκε, η οποία όμως δεν είχε προσκομιστεί σε κάποια αρμόδια υπηρεσία. Επίσης, σύμφωνα με τα αποτελέσματα θραύσης των ληφθέντων δοκιμίων από το Τμήμα Εργαστηρίων της Διεύθυνσης Τεχνικών Έργων Π.Ε. ..., οι πραγματογνώμονες διαπίστωσαν ότι το σκυρόδεμα ικανοποιεί την κατηγορία c 20/25 και συγκεκριμένα η τυπική αντοχή παρτίδας δοκιμίων έδωσε 34,8 MPa. Το υπόγειο του κτιρίου από την πίσω πλευρά παρουσιάζει υγρασίες εσωτερικά αυτού σε μεγάλο τμήμα του, πρόβλημα που μπορεί να αντιμετωπιστεί με τσαγγυχτήρη και εξυγίανση του περιβάλλοντος χώρου. Επίσης στο πίσω μέρος του κτιρίου παρατηρήθηκε τριχοειδής ρωγμή στο σοβά του τοιχίου στο υπόγειο από την μεριά της πίσω αυλής, η οποία εξακολουθεί και στο τοιχίο σκυροδέματος, οφειλόμενη πιθανώς σε μικρομετακίνηση του υπεδάφους, ωστόσο η μορφή και το μέγεθος της ρωγμής δεν την κατατάσσουν στις ρωγμές σημαντικών βλαβών του σκυροδέματος. Για όλο τον περιβάλλοντα χώρο τα εδάφη που χρησιμοποιήθηκαν για την επίχωση, δεν ήταν κατάλληλα για κατασκευή επιχωμάτων, ενώ υπάρχει αποστραγγιστικός αγωγός πλην όμως ανεπαρκής και τοποθετημένος κατά τρόπο που δεν γίνεται αποστράγγιση των υδάτων. Οι εργασίες για την πλήρη αποκατάσταση του περιβάλλοντος χώρου, σύμφωνα με τους διορισθέντες πραγματογνώμονες, είναι η καθαίρεση όλων των πλακοστρώσεων, τοιχίων, σκαλοπατιών, η εκσκαφή των επιχωμάτων μέχρι το σημείο της θεμελίωσης, η δημιουργία περιμετρικού στραγγιστηριού, επίχωση με υλικά κατάλληλα για επιχώματα, η συμπύκνωση αυτών και η αποκατάσταση των πλακοστρώσεων, καθώς και των τοιχίων αντιστήριξης και της μπαζωμένης σκάλας. Σύμφωνα με το πόρισμα της διενεργηθείσας πραγματογνωμοσύνης το επίδικο κτίριο δεν έχει κάποιες σοβαρές βλάβες και δεν πάσχει από προβλήματα στατικής επάρκειας. Υπάρχουν μερικές τριχοειδείς ρηγματώσεις, οι οποίες είναι επιφανειακές και περιορίζονται στο επίχρισμα. Στον τελευταίο όροφο-σοφίτα παρατηρήθηκε μία ρωγμή περιμετρικά της σοφίτας, η οποία βρίσκεται στο σημείο ένωσης της τοιχοποιίας με το σενάζ της στέγης και προέρχεται από μια μικρή σχετική μετατόπιση του ενός υλικού σε σχέση με το άλλο, η δε ρωγμή δεν είναι εκτεταμένου πλάτους και βάθους, ωστόσο απαιτείται η αποκατάστασή της με καθαίρεση του σοβά και από τις δύο πλευρές του τοίχου, εσωτερική και εξωτερική, για πλάτος περί τα 60 εκ. και μετά η επικάλυψή της με οπλισμένο επίχρισμα για να έρθουν σε συνοχή τα δύο διαφορετικά υλικά. Επίσης, οι δύο καπνοδόχοι πρέπει να καθαιρεθούν και να κατασκευαστούν εκ νέου με τα στοιχεία τους να πακτώνονται κατευθείαν πάνω σε δομικά στοιχεία σκυροδέματος (πλάκες, δοκούς, υποστυλώματα) αλλά και η έδρασή τους στην πλάκα της αυλής να γίνει αφού αποκατασταθεί το επίχωμα. Σύμφωνα με την ανωτέρω έκθεση το κόστος για τις εργασίες που απαιτούνται για την πλήρη αποκατάσταση των ελαττωμάτων του έργου στον περιβάλλοντα χώρο και το κτίριο, ανέρχεται στο ποσό των 31.754,00 ευρώ, ενώ για την κολυμβητική δεξαμενή στο ποσό των 15.000,00 ευρώ, μη συμπεριλαμβανομένης πιθανής έκπτωσης του εργολάβου που θα αναλάβει το έργο. Σύμφωνα δε με την προαναφερθείσα από 20.12.2015 τεχνική έκθεση του πολιτικού μηχανικού, Α. Φ., που προσκομίζει η ενάγουσα, προτείνεται, πέραν των ανωτέρω, επιπλέον και η κατασκευή πασσαλότοιχου, με σειρά αλληλοτεμνόμενων έγχυτων πασσάλων διαμέτρου 80 εκ. έως 1 μ., που θα συνδεθεί με τα εξωτερικά τοιχία της δεξαμενής και η κατασκευή έγχυτου οπλισμένου μανδύα πάχους τουλάχιστον 40 εκ. στο δυτικό τοιχίο της δεξαμενής, ενώ το συνολικό κόστος για την αποκατάσταση των βλαβών (κολυμβητική δεξαμενή, κτίριο και περιβάλλων χώρος) ανέρχεται, σύμφωνα με την ανωτέρω τεχνική έκθεση, στο ποσό των 233.700,00 ευρώ, εκ των οποίων ποσό 49.200,00 αφορά στατική και αντισεισμική μελέτη και έκδοση οικοδομικής άδειας. Από τα ανωτέρω αποδεικνύεται ότι η μη λειτουργικότητα της πισίνας και οι αστοχίες στις κατασκευές κυρίως του περιβάλλοντος την οικία χώρου, δεν καθιστούν άχρηστο το επίδικο ακίνητο για το σκοπό που προοριζόταν, δεδομένου μάλιστα ότι η ενάγουσα κατοικεί σε αυτό επί σειρά ετών. Επίσης, στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο, όπως αναφέρθηκε παραπάνω, συμφωνήθηκε ότι η μεταβιβαζόμενη κατοικία κατασκευαζόταν από την εναγόμενη σύμφωνα με τους κανόνες της τέχνης και της επιστήμης με ειδικευμένο προσωπικό και βάσει της γενικής συγγραφής υποχρεώσεων και των όρων του πωλητηρίου συμβολαίου, ωστόσο, η διαβεβαίωση αυτή της εργολάβου, ότι η επίδικη κατοικία ουσιαστικά δεν θα φέρει ελαττώματα, είναι γενική και δεν αναφέρεται στην ύπαρξη ορισμένων και συγκεκριμένων τεχνικών ιδιοτήτων ή προσόντων της κατοικίας, ώστε να θεωρηθεί ότι η εργολάβος ανέλαβε την ευθύνη για την ύπαρξη των ιδιοτήτων αυτών και τις συνέπειες για την έλλειψή τους, ούτε συνομολογήθηκε η έλλειψη συγκεκριμένου πραγματικού έστω και επουσιώδους ελαττώματος, η πρόβλεψη του οποίου να είναι εκ των προτέρων δυνατή, ώστε να θεωρηθεί ότι η έλλειψη αυτή αναγορεύτηκε σε συνομολογημένη ιδιότητα από τις συμβαλλόμενες, μόνη δε η συμφωνία ότι η επίδικη κατοικία κατασκευαζόταν από την εναγόμενη σύμφωνα με τους κανόνες της τέχνης και της επιστήμης, σύμφωνα με τη γενική συγγραφή υποχρεώσεων, δεν αρκεί για να έχουμε συνομολογημένη ιδιότητα,....
Συνεπώς, οι προαναφερθείσες πλημμέλειες, που εμφάνισε η επίδικη κατοικία, δεν συνιστούν έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας, όπως αβάσιμα ισχυρίζεται η εκκαλούσα, παρά μόνον πραγματικά ελαττώματα. Τα ελαττώματα αυτά δεν επηρεάζουν τη χρηστικότητα και χρησιμότητα της επίδικης οικίας και γενικά την εκμετάλλευση του πράγματος συνολικά, επηρεάζουν όμως τη χρήση της κολυμβητικής δεξαμενής και την εξωτερική εμφάνιση της οικίας και του περιβάλλοντος αυτήν χώρου, στοιχεία που δεν ανταποκρίνονται πλήρως σε αυτό που ανέμενε η ενάγουσα ότι θα είχε η επίδικη οικία. Εξάλλου, και ο κλονισμός της εμπιστοσύνης της ενάγουσας στην εφεξής συμπεριφορά της κατασκευασθείσας οικίας συνολικά, λόγω των συγκεκριμένων ελαττωμάτων, δεν είναι τέτοιος που να οδηγεί στην κρίση ότι πρόκειται για ουσιώδη ελαττώματα που καθιστούν άχρηστη την επίδικη οικία, δεδομένου ότι αφενός κατοικεί με την οικογένειά της μέχρι σήμερα στην οικία αυτή, αφετέρου ο σύζυγος της ενάγουσας, καταθέτοντας στις 12.6.20..., ενώπιον αυτού του Δικαστηρίου, κατά τη συζήτηση της έφεσης που άσκησε η εδώ ενάγουσα κατά της υπ'αριθμ. 57/2012 απόφασης του Πολυμελούς Πρωτοδικείου ... με αντικείμενο το υπόλοιπο της αμοιβής της εδώ εναγομένης, σαφώς δήλωσε ότι αν αποκατασταθούν τα ελαττώματα της οικίας δεν έχουν λόγο να μην την κρατήσουν και να εξοφλήσουν το υπόλοιπο του τιμήματος.... Κατ'ακολουθίαν των ανωτέρω, δεν υπήρχε έλλειψη συνομολογημένης ιδιότητας, τα δε πραγματικά ελαττώματα του επίδικου ακινήτου, λαμβανομένων υπόψη της συμφωνίας των μερών, το σκοπό χρήσης και την συνηθισμένη χρήση όμοιων πραγμάτων, δεν ήταν ουσιώδη, ούτε κατέστησαν την επίδικη οικία άχρηστη και ως τέτοια δεν δικαιολογούσαν την άσκηση δικαιώματος υπαναχώρησης εκ μέρους της αγοράστριας. Επομένως, η εκ μέρους της ενάγουσας δήλωση υπαναχώρησης από την επίδικη σύμβαση εξαιτίας των ελαττωμάτων αυτών δεν ήταν έγκυρη και δεν επέφερε τα έννομα αυτής αποτελέσματα. Ωστόσο,... τα ελαττώματα αυτά δικαιολογούν την μείωση της αμοιβής της εργολάβου για την κατασκευή της οικίας αυτής, η οποία συμφωνήθηκε στο συνολικό ποσό των 540.000,00 ευρώ, όπως το επικουρικό αγωγικό αίτημα περί "μείωσης του τιμήματος" ορθά εκτιμήθηκε από το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο ως αίτημα περί μείωσης αμοιβής της εργολάβου, στηριζόμενο στη διάταξη του άρθρου 688 ΑΚ, απορριπτομένων των περί του αντιθέτου ισχυρισμών της εναγομένης - εφεσίβλητης,....
Συνεπώς, σύμφωνα με τα επικαλούμενα από την ενάγουσα πραγματικά περιστατικά, το επικουρικό αίτημα της αγωγής της αφορά μείωση της αμοιβής της εργολάβου λόγω των επικαλούμενων ελαττωμάτων του έργου. Το επικουρικό δε αυτό αίτημα πρέπει να γίνει δεκτό και ως κατ' ουσίαν βάσιμο αφού αποδείχθηκε η ύπαρξη των προαναφερθέντων ελαττωμάτων, τα οποία ναι μεν δεν καθιστούν το έργο άχρηστο και δεν δικαιολογούν την άσκηση του δικαιώματος υπαναχώρησης από τη σύμβαση, οπωσδήποτε όμως μειώνουν την λειτουργικότητα επιμέρους στοιχείων του έργου και δημιουργούν την ανάγκη αποκατάστασης των βλαβών. Κατόπιν όλων όσων προαναφέρθηκαν σχετικά με τα ελαττώματα που εμφανίζει η επίδικη κατοικία, λαμβανομένου υπόψη του κόστους αποκατάστασης των βλαβών..., λαμβανομένης επίσης υπόψη της διστακτικότητας αγοράς ελαττωματικών πραγμάτων από τους τυχόν υποψηφίους αγοραστές, στους οποίους η ενάγουσα οφείλει να γνωστοποιήσει τα ελαττώματα και τις ελλείψεις σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου της (άρθρα 281, 288 και 534 ΑΚ), η μείωση της αμοιβής της εργολάβου ανέρχεται, με βάση και τα διδάγματα της κοινής πείρας καθώς και τα κρατούντα στις αγοραπωλησίες υπό κατασκευή ακινήτων συναλλακτικά ήθη σε ποσοστό 10%. Η αμοιβή της εργολάβου για το επίδικο ακίνητο ως υγιούς, δηλαδή άνευ ελαττωμάτων, ανήρχετο κατά το χρόνο κατάρτισης του υπ' αριθμ. .../....6.2007 συμβολαίου της συμβολαιογράφου Μ., Χ. Σ., και κατά το χρόνο παράδοσης του ακινήτου, στο ποσό των 540.000,00 ευρώ, που απετέλεσε και το συμφωνηθέν τίμημα αγοράς του, ενώ η κατά το χρόνο αυτό αμοιβή της εργολάβου για το ίδιο ακίνητο με τα προαναφερόμενα ελαττώματα, που κατά τα προεκτεθέντα επέδρασαν μειωτικά στην αξία του παραδοθέντος έργου κατά ποσοστό 10%, ήτοι κατά το ποσόν των (540.000,00 Χ10%=) 54.000,00 ευρώ, ανήρχετο στο ποσό των (540.000,00- 54.000,00 =) 486.000,00 ευρώ. Επομένως, δικαιούται η ενάγουσα μειώσεως της συμφωνηθείσας αμοιβής της εναγομένης εργολάβου στο ως άνω ποσόν των 486.000,00 ευρώ. Δεδομένου δε ότι έχει ήδη καταβληθεί μόνον το ποσό των 300.000,00 ευρώ, δεν τίθεται θέμα επιστροφής μέρους της συμφωνηθείσας αμοιβής πλέον του ποσού των 486.000,00 ευρώ, απορριπτομένου του σχετικού αιτήματος της αγωγής ως άνευ αντικειμένου.... Τέλος απορριπτέα ως κατ' ουσίαν αβάσιμη είναι και η ένσταση περί υπαιτιότητας της ενάγουσας όσον αφορά τις ρηγματώσεις του περιβάλλοντος χώρου, αφού αποδείχθηκε ότι αυτές δεν οφείλονται στις επικαλούμενες εργασίες στον περιβάλλοντα χώρο και τη φύτευση δέντρων εκ μέρους της ενάγουσας, αλλά στην αστοχία του υλικού που η εναγόμενη χρησιμοποίησε, αφού τα εδάφη που χρησιμοποιήθηκαν για την επίχωση, δεν ήταν κατάλληλα για κατασκευή επιχωμάτων, ενώ ο αποστραγγιστικός αγωγός που τοποθετήθηκε είναι ανεπαρκής.
Συνεπώς, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο ορθώς έκρινε ότι τα ελαττώματα της επίδικης κατοικίας δεν δικαιολογούσαν την άσκηση του δικαιώματος υπαναχώρησης από την ενάγουσα και απέρριψε την κύρια βάση της κρινόμενης αγωγής, απορριπτομένων των περί του αντιθέτου λόγων έφεσης ως αβασίμων, περαιτέρω όμως κατά το μέρος που απέρριψε και την επικουρική βάση της αγωγής, με την οποία η ενάγουσα ζητούσε την μείωση της αμοιβής της εναγομένης εργολάβου, έσφαλε ως προς την εφαρμογή του νόμου και την εκτίμηση των αποδείξεων....". Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο δέχθηκε την έφεση της αναιρεσείουσας (κατά παραδοχή ως βάσιμου του τρίτου πρόσθετου λόγου αυτής) και εξαφάνισε την απόφαση του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, κατά το μέρος που είχε απορρίψει την αγωγή της κατά την επικουρική της βάση, με την οποία αυτή ζητούσε την μείωση της αμοιβής της αναιρεσίβλητης εργολάβου, ακολούθως δε, κρατώντας και δικάζοντας την υπόθεση, δέχθηκε εν μέρει την αγωγή ως προς την επικουρική της βάση και μείωσε την αμοιβή της αναιρεσίβλητης από το ποσό των 540.000 ευρώ, στο ποσό των 486.000 ευρώ.
Έτσι που έκρινε το Εφετείο, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 688-690 ΑΚ σε συνδυασμό με αυτές των άρθρων 540-541 ΑΚ, καθόσον, κατά τα ανελέγκτως δεκτά γενόμενα ως αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά, η αναιρεσίβλητη εργολάβος εκτέλεσε και παρέδωσε στην αναιρεσείουσα το ένδικο έργο με τα αναλυτικά αναφερόμενα επουσιώδη ελαττώματα, τα οποία κατά τον κρίσιμο αυτόν χρόνο, ήτοι της παράδοσης και παραλαβής του έργου από την αναιρεσείουσα, απομείωναν την αξία του και δικαιολογούσαν, έτσι, την ανάλογη μείωση τη αμοιβής της αναιρεσίβλητης, την οποία (μείωση) ορθά προσδιόρισε, με βάση την υπάρχουσα, κατά τον ως άνω κρίσιμο χρόνο μετάστασης του κινδύνου, αναλογική σχέση μεταξύ της αξίας του ελαττωματικού έργου και της αξίας αυτού χωρίς τα ελαττώματα, στο ποσό των 54.000 ευρώ, δεχόμενο ανελέγκτως, με βάση και τα διδάγματα κοινής πείρας, ότι η αξία του έργου χωρίς τα ελαττώματα ανερχόταν στο ποσό των 540.000 ευρώ, ενώ με τα συγκεκριμένα ελαττώματα αυτή μειώθηκε κατά ποσοστό 10% (540.000 Χ 10% = 54.000) (βλ. ΑΠ 502/2016), με συνέπεια να δικαιολογείται η μείωση της συμφωνηθείσας αμοιβής της αναιρεσίβλητης κατά την ίδια αναλογία 10%, δηλαδή στο ποσό των 486.000 ευρώ. Περαιτέρω, το Εφετείο, υπό τις προεκτεθείσες παραδοχές του, δεν στέρησε την προσβαλλόμενη απόφασή του από νόμιμη βάση, καθ' όσον διέλαβε σε αυτήν την απαιτούμενη αιτιολογία, που ανταποκρίνεται στο πραγματικό των προαναφερόμενων ουσιαστικού δικαίου διατάξεων, που εφάρμοσε, και καθιστά εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο περί της ορθής εφαρμογής αυτών, τις οποίες έτσι δεν παραβίασε ούτε εκ πλαγίου, αφού αναφέρονται στην απόφαση, με σαφήνεια, επάρκεια και χωρίς αντιφάσεις τα πραγματικά περιστατικά που θεμελιώνουν το σαφώς διατυπούμενο αποδεικτικό της πόρισμα, και ειδικότερα στην ελάσσονα πρόταση του δικανικού της συλλογισμού προσδιορίζονται τα εμφανισθέντα πραγματικά ελαττώματα, η επίδρασή τους στην αξία του ακινήτου και η εξ αυτών μείωσή αυτής, η οποία αντανακλάται και στην αντίστοιχη μείωση της αμοιβής του εργολάβου. Προσδιορίζεται έτσι η αξία της κατασκευής χωρίς τα πραγματικά ελαττώματα και η αξία αυτής με τα ελαττώματα, με αναφορά του ποσοστού κατά το οποίο μειώθηκε η αξία του έργου λόγω των ως άνω ελαττωμάτων, ο δε αριθμητικός υπολογισμός (δηλαδή αφαίρεση) βάσει της αξίας της οικοδομής χωρίς τα ελαττώματα και αυτής με τα ελαττώματα και η εν συνεχεία αναγωγή της διαφοράς εκ της αφαίρεσης σε ποσοστό επί τοις εκατό, δεν αποτελεί τον μοναδικό (και αυθεντικό) τρόπο προσδιορισμού της αξίας του (μειωμένου) τιμήματος, και ως εκ τούτου, ο διαφορετικός τρόπος υπολογισμού του, εφόσον ελήφθησαν υπόψη τα παραπάνω προσδιοριστικά στοιχεία, ως εν προκειμένω, αν καταλήγει στο ίδιο αποτέλεσμα, δεν αποτελεί ελεγκτέο σφάλμα του δικανικού συλλογισμού και συνεπώς είτε εσφαλμένη ερμηνεία ή εφαρμογή των ως άνω ουσιαστικού δικαίου διατάξεων που εφάρμοσε η προσβαλλομένη είτε εκ πλαγίου παράβαση αυτών. Επομένως, οι πρώτος και δεύτερος, από τους αριθ. 1 και 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, λόγοι της αίτησης αναίρεσης, με τους οποίους η αναιρεσείουσα ισχυρίζεται τα αντίθετα, είναι αβάσιμοι. Όσον αφορά την προβαλλομενη αιτίαση σχετικά με την παραδοχή της προσβαλλόμενης απόφασης ότι "η μείωση της αμοιβής της εργολάβου ανέρχεται, με βάση... και τα κρατούντα στις αγοραπωλησίες υπό κατασκευή ακινήτων συναλλακτικά ήθη σε ποσοστό 10%", η αναφορά αυτή στα συναλλακτικά ήθη έχει διατυπωθεί πλεοναστικώς, αφού δεν ήταν αναγκαία κατά νόμο για την κατάστρωση του υπαγωγικού συλλογισμού και τη στήριξη του διατακτικού της προσβαλλόμενης αποφάσεως και, συνεπώς, οι ίδιοι ως άνω λόγοι είναι απαράδεκτοι, καθόσον πλήττουν πλεοναστική αιτιολογία της απόφασης, σε κάθε δε περίπτωση πρόκειται περί επιχειρήματος του δικαστηρίου που διατυπώθηκε, κατά την πορεία του δικανικού συλλογισμού, προς ενίσχυση της ανωτέρω παραδοχής για το ύψος της μείωσης της αξίας του ακινήτου και επομένως δεν ιδρύεται λόγος αναιρέσεως από το άρθρο 559 αριθ. 1 και 19 ΚΠολΔ. Κατ' ακολουθίαν τούτων, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης, να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου στο δημόσιο ταμείο και να καταδικασθεί η αναιρεσείουσα στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσίβλητης λόγω της ήττας της κατά παραδοχή του σχετικού αιτήματός της με το κατατεθέν υπόμνημα(άρθ. 176, 183, 189 § 1, 191 § 2 ΚΠολΔ) κατά τα στο διατακτικό αναφερόμενα.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ 
Απορρίπτει την από 26-11-2019 αίτηση της Δ. Κ. για την αναίρεση της υπ'αριθ. 38/2018 τελεσίδικης απόφασης του Τριμελούς Εφετείου Αιγαίου.
Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου στο δημόσιο ταμείο.Και 
Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στη δικαστική δαπάνη της αναιρεσίβλητης εκ ποσού δύο χιλιάδων επτακοσίων (2.700) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις ... Σεπτεμβρίου 2023.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 16 Οκτωβρίου 2023.
Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ