Αριθμός 2143/2013 
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ' Πολιτικό Τμήμα 
ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Νικόλαο Λεοντή, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Δημητρούλα Υφαντή, Ιωάννα Πετροπούλου, Γεώργιο Σακκά και Γρηγόριο Λαπατά, Αρεοπαγίτες.
ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 18 Οκτωβρίου 2013 με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή για να δικάσει μεταξύ:
Των αναιρεσειόντων: 1. Της ομόρρυθμης εταιρείας με την επωνυμία " …." και ήδη λόγω τροποποίησης " …." η οποία εδρεύει στην …και εκπροσωπείται νόμιμα, 2. Μ. Π. του Ν., 3 Α. Κ. του Μ. και 4 Ι. Π.-Μ. του Ν., κατοίκων ... όλοι οι ανωτέρω εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Κωνσταντίνο Σαρή και κατέθεσαν προτάσεις.
Του αναιρεσιβλήτου: Του Ελληνικού Δημοσίου, το οποίο εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα από τον Υπουργό Οικονομικών, το οποίο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο Πάρεδρο του ΝΣΚ Γεώργιο Βαμβακίδη και κατέθεσε προτάσεις.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 27-10-2008 προσφυγή των ήδη αναιρεσειόντων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ρόδου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 66/2009 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 220/2010 μη οριστική και 105/2012 του Εφετείου Δωδεκανήσου. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 15-11-2012 αίτησή τους.
Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Γρηγόριος Λαπατάς, ανέγνωσε την από 9-10-2013 έκθεσή του, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της αιτήσεως αναιρέσεως. 
Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Ι. Ο από τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 εδάφ. α' του Κ.Πολ.Δ. προβλεπόμενος λόγος αναίρεσης ιδρύεται αν παραβιάστηκε κανόνας δικαίου, αδιάφορο αν πρόκειται για νόμο εσωτερικού ή διεθνούς δικαίου. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα (Ολ. ΑΠ 4/2005, ΑΠ 1702/2011), η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ. ΑΠ 8/2006). Περαιτέρω, με το σύστημα του Κτηματολογίου, που έχει στη Δωδεκάνησο σύμφωνα προς τον εγκριθέντα Κτηματολογικό Κανονισμό με το 132/1929 διάταγμα του Ιταλού Κυβερνήτη, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την επέκταση στη Δωδεκάνησο με το 200/1931 διάταγμα του αυτού Κυβερνήτη του Ιταλικού Αστικού Κώδικα, καθώς και μετά την προσάρτηση της Δωδεκανήσου στην Ελλάδα και τη με το Ν. 510/1947 εισαγωγή σ' αυτήν του Ελληνικού Αστικού Κώδικα, προβλέπεται η κατά την κατάρτιση του Κτηματολογίου (αρχική) θεμελιώδης καταγραφή της κυριότητας και των λοιπών επί των ακινήτων δικαιωμάτων, στα οποία περιλαμβάνεται και το δικαίωμα εξουσιάσεως του οθωμανικού δικαίου που διατηρήθηκε επί των δημοσίων γαιών, ως και η καταχώρηση στο κτηματολόγιο και επί του τίτλου του ακινήτου και των μεταγενεστέρων πράξεων μεταβολής των επί του ακινήτου δικαιωμάτων, κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 51 του Κανονισμού. Η αρχική, βασική και θεμελιώδης εγγραφή, η καλούμενη καταγραφή (fondamentale prima inteslazione) που ερείδεται στην αρχική κτηματογραφική αποτύπωση- και απογραφή (βλ. άρθρ, 14, 62, 70, 73, 74, 76 Κτηματολογικού Κανονισμού), προς διάκριση των μετά ταύτην επερχομένων εγγραφών (καλουμένων annotazioni), υπογράφεται από τον προϊστάμενο του οικείου Κτηματολογικού φακέλλου (άρθρ. 45 παρ.3 Κτημ. Κανονισμού), υπόκειται δε σε προσφυγή ενώπιον του Δευτεροβαθμίου Δικαστηρίου (davanti al tribunal di II instanza di Rodi) εντός προθεσμίας τριών ετών από την ημέρα, κατά την οποία συνετελέσθη η εγγραφή, παρερχομένης δε απράκτου της ως άνω τριετούς προθεσμίας ή μετά απόρριψη της κατά ταύτης ασκηθείσας προσφυγής, η ανωτέρω εγγραφή καθίσταται αυτοδικαίως οριστική (άρθρ. 38 παρ.1 Κτημ. Κανονισμού), εντός δε ετέρας προθεσμίας τριών ετών, αρχομένης από τότε που η εγγραφή κατέστη οριστική, μπορεί αυτή να προσβληθεί ενώπιον του ιδίου ως άνω δικαστηρίου, σε ορισμένες περιπτώσεις, μετά παρέλευση δε απράκτου της προθεσμίας αυτής καθίσταται αμετάκλητος (άρθρ. 39 παρ,2 Κτημ. Κανονισμού), με συνέπεια να καθίσταται απρόσβλητος και ακαταμάχητος κατ' αμάχητο τεκμήριο έναντι πάντων, μη επιτρεπομένης δηλαδή κατ' αυτής ανταποδείξεως. Οι μεταγενέστερες, όμως, της πρώτης εγγραφής καταχωρίσεις δεν μπορούν να καταστούν αμετάκλητες, δεδομένου ότι περί αυτών δεν προβλέπεται στον Κτηματολογικό Κανονισμό αντίστοιχη διαδικασία, ενόψει του ότι ουδεμία σκοπιμότητα θα δικαιολογούσε το αμετάκλητο αυτών, αποτελούν δε απόδειξη για το δικαίωμα στο ακίνητο κατά μαχητό τεκμήριο, επιτρεπομένης ανταποδείξεως (Ολ. ΑΠ 1270/1985, Ολ. ΑΠ 569/1975, ΑΠ 1004/2009). Επομένως, κατά του τεκμηρίου απόδειξης της μεταγενέστερης εγγραφής του κτηματολογίου αντιτάσσεται η ακυρότητα ή το ανίσχυρο της αιτίας της εγγραφής, δύναται δε εξ αυτού του λόγου ν' ανατραπεί το ως άνω τεκμήριο, εφόσον προταθεί και αποδειχθεί ότι ο επιστηρίζων αυτήν τίτλος δεν είναι ισχυρός κατά το ισχύον ουσιαστικό δίκαιο (ΑΠ 1467/1996).
Εξάλλου, με την καθιερούμενη από τα άρθρα 53 επ. και 57 του άνω κανονισμού αρχή της νομιμότητας, αποβλέπει ο νομοθέτης στο να εξασφαλίσει την ουσιαστική αλήθεια των καταχωρίσεων στα άνω βιβλία, ώστε να υπάρχει συμφωνία μεταξύ της πραγματικής εμπράγματης έννομης κατάστασης των ακινήτων και της εις τα κτηματικά βιβλία καταχωρισμένης. Ειδικότερα, σύμφωνα με το άρθρο 54 η καταχώριση στο Κτηματολογικό Βιβλίο των αναφερομένων στο άρθρο 51 πράξεων, αποφάσεων κλπ. γίνεται με διάταξη του Κτηματολογικού Δικαστή, ο οποίος, αν κρίνει ότι για οποιαδήποτε αιτία δεν μπορεί να προβεί στην καταχώριση, εκδίδει αιτιολογημένη απορριπτική διάταξη που κοινοποιείται στον αιτούντα. Κατά της τελευταίας αυτής διάταξης (απορριπτικής της αιτήσεως καταχωρίσεως) επιτρέπεται, μέσα σε 15 ημέρες από την κοινοποίηση της, η άσκηση προσφυγής, η οποία απευθύνεται υποχρεωτικά κατά του Ελληνικού Δημοσίου. Από τις παραπάνω διατάξεις συνάγεται ότι ο χαρακτήρας των διατάξεων του Κτηματολογικού Κανονισμού είναι προδήλως δημοσίας τάξεως, ο δε Δικαστής του κτηματολογίου δεν είναι απλά όργανο τακτοποιήσεως των κατατιθεμένων εγγράφων αλλά δικαιοδοτικό όργανο με ευρύτατη εξουσία ελέγχου, όχι μόνο του τύπου, αλλά και της ουσίας των καταχωριστέων πράξεων, τίτλων και εγγράφων. Η δικαιοδοσία του αυτή, δεν έχει δικαστική φύση, αλλά είναι εξουσία διοικητική, αφού, είτε δεχόμενος είτε απορρίπτοντας την σχετική αίτηση, δεν δικαιοδοτεί με δύναμη δεδικασμένου, αλλά ερευνά το υποστατό της αιτήσεως με βάση την απεικονιζόμενη στα κτηματολογικά βιβλία πραγματική κατάσταση και την εναρμόνιση με εκείνη των αναμφισβήτητης γνησιότητας και απόλυτης αποδεικτικής δυνάμεως εγγράφων, χωρίς να γίνεται διάγνωση κάποιας διαφοράς (ΑΠ 736/2008). Περαιτέρω, όπως προκύπτει από τα άρθρα 1 και 2 του ΚΠολΔ, τα πολιτικά δικαστήρια όταν κρίνουν επί των ιδιωτικών διαφορών, οι οποίες υπάγονται σ' αυτά, δικαιούνται, εφόσον τούτο δεν αποκλείστηκε από το νόμο, να εξετάσουν παρεμπιπτόντως το κύρος και τη νομιμότητα των πράξεων της διοικήσεως, ερευνώντας εάν τα όργανα της διοικήσεως ενήργησαν κατά τους διαγραφόμενους από το νόμο όρους και τύπους και εντός της ανηκούσης σε αυτά εξουσίας και αρμοδιότητας, χωρίς να μπορούν να ελέγχουν και την ουσιαστική αυτών κρίση ως προς την ύπαρξη ή μη, των πραγματικών προϋποθέσεων των διοικητικών πράξεων (ΑΠ 1257/2000). Οι διοικητικές πράξεις περιβάλλονται από το τεκμήριο της νομιμότητας, δηλαδή από την έναρξη ισχύος έως την ακύρωση τους με δικαστική απόφαση ή διοικητική πράξη ή την ανάκληση ή την κατάργηση ή γενικά την παύση ισχύος τους κατά οποιοδήποτε τρόπο, παράγουν όλα τα έννομα αποτελέσματα τους, ανεξάρτητα από τυχόν νομική πλημμέλεια τους. Οι πράξεις, όμως, προσώπου, που εμφανίστηκε ως διοικητικό όργανο χωρίς να λάβει νόμιμη υπόσταση, δεν έχουν χαρακτήρα διοικητικής πράξης και είναι ανύπαρκτες ή ανυπόστατες από την άποψη του διοικητικού δικαίου. Οι ανυπόστατες πράξεις δεν καλύπτονται από το τεκμήριο της νομιμότητας και δεν παράγουν έννομα αποτελέσματα.
ΙΙ. Στην προκείμενη περίπτωση, το Εφετείο Δωδεκανήσου, με την προσβαλλόμενη απόφασή του (105/2012), όπως απ' αυτήν προκύπτει, δέχτηκε, ανελέγκτως τα ακόλουθα: "... Από την κατάθεση του μάρτυρα Β. Κ., που εξετάστηκε νομότυπα, με την επιμέλεια των προσφευγόντων, ενώπιον του πρωτοβαθμίου δικαστηρίου και περιέχεται στα ταυτάριθμα με την εκκαλουμένη πρακτικά συνεδριάσεως, καθώς και από όλα ανεξαιρέτως τα έγγραφα που νόμιμα επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι; αποδείχθηκαν τα εξής: Το ακίνητο με κτηματολογικά στοιχεία, Τόμος 2, φύλλο 37, μερίδα 125Β, Γαιών Αγίας Βαρβάρας, φάκελος 208 του Κτηματολογίου Ρόδου, νομικής φύσεως "αρζί-μιρί", εκτάσεως 102.720 τ.μ., που βρίσκεται στη θέση "Πασαούτια" της κτηματικής περιφέρειας Αγίας Βαρβάρας, είναι εγγεγραμμένο κατά αρχική θεμελιώδη εγγραφή υπέρ της Κυβέρνησης των Νήσων του Αιγαίου. Το ακίνητο αυτό περιήλθε στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου ως διαδόχου του Ιταλικού Δημοσίου, σύμφωνα με την από 10.2.1947 συνθήκη ειρήνης [που συνήφθη μεταξύ των Συμμάχων (στους οποίους περιλαμβανόταν και η Ελλάδα) και της Ιταλίας], η οποία κυρώθηκε με το υπ' αριθμ. 423/1947 νομοθετικό διάταγμα (κτηματολογική εγγραφή 3653/15.4.1978). Σύμφωνα με την υπ" αριθμ. 887/29.1.1998 κτηματολογική εγγραφή, δυνάμει της υπ" αριθμ. ΔΚ 1012/3373/1991 αποφάσεως του Νομάρχη Δωδεκανήσου, τμήμα του εν λόγω ακινήτου, εκτάσεως 100.000 τμ. αποδόθηκε, σύμφωνα με το άρθρο 16 του.Ν. 719/1977, στις 1) Τ. σύζυγο Ι. Δ. το γένος Ε. Κ. και 2) Μ. χήρα Ε. Κ. το γένος Β. Φ., κατά ποσοστό εξ αδιαιρέτου 3/4 στην πρώτη και 1/4 στη δεύτερη εξ αυτών. Το κατά τα ανωτέρω αποδοθέν ακίνητο αποσπάστηκε και αποτέλεσε τη μερίδα 125ΒΑ Γαιών Αγίας Βαρβάρας, Τόμος 4, φύλλο 112, φάκελλος 614 του Κτηματολογίου Ρόδου. Δυνάμει του υπ' αριθμ. ... 27.7.1999 συμβολαίου της συμβολαιογράφου Ρόδου Αγάπης Καλομοίρη-Χατζηδιάκου, το ως άνω ακίνητο μεταβιβάστηκε λόγω πωλήσεως στην (α' προσφεύγουσα) ομόρρυθμη εταιρεία με την επωνυμία " …." (κτηματολογική εγγραφή .../28.7.1999). Δυνάμει δε του υπ' αριθμ. .../31.12.2001 συμβολαίου της συμβολαιογράφου Ρόδου Αριστέας Ηρακλείδου-Περίδου τμήμα του παραπάνω ακινήτου, εκτάσεως 4.007 τμ., μεταβιβάστηκε λόγω πωλήσεως, κατά ποσοστό 90% εξ αδιαιρέτου, ότι (β' προσφεύγουσα) Μ. σύζυγο Ν. Π. το γένος Ε. Χ. (κτηματολογική εγγραφή .../7.2.2002), ενώ το πωληθέν αυτό τμήμα του ακινήτου αποσπάστηκε και αποτέλεσε τη μερίδα 125ΒΑ3 Γαιών Αγίας Βαρβάρας, Τόμος 4, φύλλο 181, φάκελλος 633 του Κτηματολογίου Ρόδου. Δυνάμει του υπ' αριθμ. .../23.5.2007 συμβολαίου της συμβολαιογράφου Ρόδου Αριστέας Ηρακλείδου-Περίδου, το ακίνητο με ΚΜ 125ΒΑ3 μεταβιβάστηκε λόγω πωλήσεως στους 1) Α. Κ. του Μ. (γ' προσφεύγοντα) και 2) Ι. Π.-Μ. του Ν. (δ' προσφεύγοντα), κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου στον καθένα (κτηματολογική εγγραφή 7784/31.5.2007). Περί το έτος 2008 περιήλθε σε γνώση της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου ότι με ανυπόστατες και πλαστές αποφάσεις του Νομάρχη Δωδεκανήσου, που φέρονται να εκδόθηκαν κατ' εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 4 και 16 του Ν. 719/1977, παραχωρήθηκαν σε ιδιώτες δημόσια κτήματα. Κατόπιν εντολής του Προϊσταμένου της άνω Υπηρεσίας, διενεργήθηκε έλεγχος και κτηματολογική έρευνα, μεταξύ άλλων ακινήτων, και στο ακίνητο με ΚΜ. 125Β, προέκυψε δε ότι η προαναφερθείσα υπ' αριθμ. ΔΚ 1012/3373/1991 απόφαση του Νομάρχη Δωδεκανήσου, δυνάμει της οποίας φέρεται ότι τμήμα εκτάσεως 100.000 τμ. του μείζονος ακινήτου αποδόθηκε, κατ' εφαρμογή του άρθρου 16 Ν. 719/1977, στις Τ. σύζυγο Ι. Δ. το γένος Ε. Κ. και Μ. χήρα Ε. Κ. το γένος Β. Φ., είναι πλαστή και ανυπόστατη και δεν αποτελεί τίτλο δεκτικό μεταγραφής, αφού ουδέποτε εκδόθηκε από το Νομάρχη Δωδεκανήσου. Το γεγονός του ανυπόστατου και της πλαστότητας της ανωτέρω νομαρχιακής αποφάσεως προκύπτει από τον έλεγχο που διενήργησαν οι αρμόδιοι ελεγκτές της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου, όπως δεν αμφισβητείται από τους προσφεύγοντες (βλ. τις από 28.8.2007 και 213.2008 εκθέσεις ελέγχου της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου, καθώς και το από 11.4.2008 έγγραφο της ίδιας Υπηρεσίας με θέμα αναφορά-διαβίβαση στοιχείων σχετικά με τον εντοπισμό ανυπόστατων-πλαστών αποφάσεων εξαγοράς-απόδοσης ακινήτων ιδιοκτησίας Ελληνικού Δημοσίου). Στη συνέχεια, διαβιβάστηκαν τα στοιχεία του ελέγχου με τα σχετικά πορίσματα των Ελεγκτών της Κτηματικής Υπηρεσίας στην Εισαγγελία Πρωτοδικών Ρόδου και ασκήθηκε ποινική δίωξη κατά των Τ. συζ. Ι. Δ., το γένος Ε. Κ., και Μ. χήρας Ε. Κ., το γένος Β. Φ., για τις αξιόποινες πράξεις της απάτης κατ' εξακολούθηση εις βάρος του Δημοσίου και της πλαστογραφίας κατ' εξακολούθηση εις βάρος του Δημοσίου, ήδη δε η δικογραφία έχει εισαχθεί ενώπιον του Συμβουλίου Εφετών Δωδεκανήσου για έκδοση σχετικού βουλεύματος (βλ. την υπ' αριθμ. 830/5.11.2010 βεβαίωση της Γραμματέως της Εισαγγελίας Πρωτοδικών Ρόδου και την υπ' αριθμ. 1460/28.3.2011 βεβαίωση της Εισαγγελίας Εφετών Δωδεκανήσου). Κατά συνέπεια, εφόσον η ανωτέρω νομαρχιακή απόφαση ουδέποτε εκδόθηκε από το Νομάρχη Δωδεκανήσου, που ήταν το αρμόδιο για την έκδοση της διοικητικό όργανο, ως διοικητική πράξη είναι ανυπόστατη από την άποψη του διοικητικού δικαίου και δεν καλύπτεται από το τεκμήριο της νομιμότητας. Περαιτέρω, αποδείχθηκε ότι στις 9.7:2008 υποβλήθηκε από τον γ' προσφεύγοντα Α. Κ. προς το Κτηματολόγιο Ρόδου η υπ' αριθμ. 8473/2008 αίτηση, με την οποία ζητούσε να εγγραφεί στη μερίδα 125ΒΑ3 του ακινήτου και στα οικεία κτηματολογικά βιβλία η υπ' αριθμ. 2256/2008 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου, περί εγγραφής προσημείωσης υποθήκης στο εν λόγω ακίνητο, ποσού 650.000 ευρώ, υπέρ της Ανώνυμης Τραπεζικής Εταιρείας με την επωνυμία "Τράπεζα Πειραιώς ΑΕ". Ο Κτηματολογικός Δικαστής, με την ταυτάριθμη με την αίτηση (8473) και με ημερομηνία 7.10.2008 απόφαση του (προσβαλλόμενη με την κρινόμενη προσφυγή), απέρριψε την αίτηση με την ακόλουθη αιτιολογία: "όπως προκύπτει πρόδηλα από το με αριθμ. πρωτ. ΔΚ. 1113/2008 έγγραφο της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου προς το Κτηματολόγιο Ρόδου η 1012/3373/1991 απόφαση του Νομάρχη Δωδεκανήσου, με την οποία φέρεται ότι αποδόθηκε το μείζον ακίνητο με αρχική ΚΜ 125Β Γαιών Αγίας Βαρβάρας, ιδιοκτησίας Ελληνικού Δημοσίου, προς τους ιδιώτες δικαιοπαρόχους του αιτούντος, είναι πλαστή και ανυπόστατη λόγω παράνομης καταχώρισης της στα οικεία κτηματολογικά βιβλία και δεν συνεπάγεται έννομα αποτελέσματα". Οι προσφεύγοντες ισχυρίστηκαν, με την υπό κρίση προσφυγή τους, ότι ισχύει υπέρ τους το τεκμήριο ακριβείας των κτηματολογικών εγγραφών, ότι, ακόμη και αν η ανωτέρω εγγραφή ελεγχθεί ως ανακριβής και καταρριφθεί το τεκμήριο, αυτοί προστατεύονται, σε κάθε περίπτωση, ως καλόπιστοι τρίτοι, εφόσον δεν υπάρχει δικαστική απόφαση που να αποφαίνεται ότι οι αποκτήσαντες διαδοχικά εμπράγματα δικαιώματα τόσο επί του αρχικού μείζονος ακινήτου όσο και επί του αποσπασθέντος ενδίκου ακινήτου ήταν κακής πίστεως και ότι, κατά συνέπεια, ο κτηματολογικός δικαστής εσφαλμένα διαμόρφωσε την κρίση του προβαίνοντας σε ανεπίτρεπτο έλεγχο της γνησιότητας προγενέστερης της αιτούμενης προς καταχώριση πράξεως, ενώ όφειλε να ερευνήσει μόνο τη νομιμότητα της αιτούμενης προς καταχώριση αποφάσεως περί εγγραφής προσημείωσης υποθήκης. Όπως προεκτέθηκε, όμως, στη μείζονα σκέψη της παρούσας, θεσπίζεται αμάχητο τεκμήριο για το δικαίωμα επί του ακινήτου μόνον για την αρχική και θεμελιώδη κτηματολογική εγγραφή, ενώ για τις μεταγενέστερες εγγραφές το τεκμήριο είναι μαχητό και κατ' αυτού αντιτάσσεται η ακυρότητα ή το ανίσχυρο της αιτίας της εγγραφής.
Συνεπώς, εν προκειμένω, το αμάχητο τεκμήριο καλύπτει την αρχική (θεμελιώδη) εγγραφή του ακινήτου, η οποία, όπως προεκτέθηκε, είναι υπέρ της Κυβέρνησης των Νήσων του Αιγαίου, της οποίας διάδοχος αποτελεί το Ελληνικό Δημόσιο, ενώ επιδέχονται ανταπόδειξη οι μεταγενέστερες εγγραφές, εκ των οποίων και η υπ' αριθμ. 887/29.1.1998 κτηματολογική εγγραφή, η οποία, εφόσον βασίζεται στην προαναφερθείσα ανυπόστατη νομαρχιακή απόφαση, η οποία δεν παράγει έννομα αποτελέσματα, τυγχάνει ανακριβής. Επίσης, στην προκειμένη περίπτωση, δεν τίθεται ζήτημα εφαρμογής της διάταξης του άρθρου 41 του Κτηματολογικού Κανονισμού, που ορίζει ότι οι αγωγές δεν μπορούν να βλάψουν τους τρίτους, οι οποίοι απέκτησαν το ακίνητο ή δικαιώματα επ' αυτού από επαχθή αιτία και με καλή πίστη με βάση τα δεδομένα της κτηματολογικής εγγραφής που υπήρχε πριν από την έγερση και καταχώριση της αγωγής, καθόσον με τη διάταξη αυτή προστατεύεται ο καλοπίστως αποκτήσας με επαχθή αιτία εμπράγματο δικαίωμα σε ακίνητο, έναντι του τρίτου που ασκεί πράξεις νομής με διάνοια κυρίου αξιώνοντας δικαίωμα κυριότητας σ' αυτό. Ο ισχυρισμός των προσφευγόντων, ως εγγεγραμμένων τιτλούχων, περί καλόπιστης και από επαχθή αιτία κτήσης του δικαιώματος τους στο ακίνητο με βάση τα δεδομένα της προϋπάρχουσας στο ακίνητο κτηματολογικής εγγραφής θα μπορούσε να προβληθεί είτε (α) επί διεκδικητικής αγωγής αυτών (εγγεγραμμένων τιτλούχων) ερειδομένης σε παράγωγο τρόπο κτήσης της κυριότητας ή επί αναγνωριστικής αγωγής ερειδομένης στην ίδια βάση, αποτελώντας αντένσταση αυτών στην ένσταση του εναγομένου τρίτου για την εκ μέρους του συμπλήρωση του νομίμου χρόνου της 15ετούς κτητικής παραγραφής για την κτήση της κυριότητας επί του ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία, είτε (β) επί αγωγής κατ' αυτών εγγεγραμμένων τιτλούχων) ερειδομένης στο άρθρο 63 του Κτηματολογικού Κανονισμού για την αναγνώριση της συμπλήρωσης υπέρ των εναγόντων της αγωγής αυτής της ως άνω 15ετούς κτητικής παραγραφής, αποτελώντας καταλυτική ένσταση κατά της αγωγής αυτής και όχι στοιχείο αυτής...
Στην προκειμένη, όμως, περίπτωση δεν υφίσταται διαφορά μεταξύ τιτλούχου και τρίτου αλλά ζήτημα καταχώρισης πράξεως στα κτηματολογικά βιβλία, στα οποία, σύμφωνα με την καθιερούμενη στα άρθρα 53 επ. και 57 του Κτηματολογικού Κανονισμού αρχή της νομιμότητας, πρέπει να εξασφαλίζεται η ουσιαστική αλήθεια των καταχωρίσεων, ώστε να υπάρχει συμφωνία μεταξύ της πραγματικής εμπράγματης έννομης κατάστασης των ακινήτων και της καταχωρισμένης-στα κτηματικά βιβλία. Επομένως, εφόσον, κατά τα εκτεθέντα στη μείζονα σκέψη της παρούσας, ο χαρακτήρας των διατάξεων του Κτηματολογικού Κανονισμού είναι προδήλως δημοσίας τάξεως και ο Κτηματολογικός Δικαστής δεν είναι απλό όργανο τακτοποίησης των κατατεθέντων εγγράφων αλλά δικαιοδοτικό όργανο με ευρύτατη εξουσία ελέγχου, όχι μόνο του τύπου αλλά και της ουσίας των καταχωριστέων πράξεων, τίτλων και εγγράφων, ορθώς ο τελευταίος ερεύνησε το υποστατό της αίτησης προς μεταγραφή με βάση την πραγματική κατάσταση, όπως αυτή απεικονίζεται στα κτηματολογικά βιβλία, ορθώς ερεύνησε τις μεταγενέστερες (πλην της θεμελιώδους) εγγραφές επί του ακινήτου και εναρμονίστηκε με τα αναμφισβήτητης γνησιότητας και απόλυτης αποδεικτικής δυνάμεως έγγραφα, μετά ταύτα δε ορθώς απέρριψε την αίτηση με την προσβαλλόμενη διάταξη του". Με τις παραδοχές αυτές το Εφετείο Δωδεκανήσου, απορρίπτοντας δηλαδή την ένδικη προσφυγή των αναιρεσειόντων, με την οποία εκείνοι, στρεφόμενοι κατά του Ελληνικού Δημοσίου, ζήτησαν "α) να ακυρωθεί η υπ' αριθμόν 8473/2008 απορριπτική διάταξη του Δικαστή του Κτηματολογίου Ρόδου περί εγγραφής στα οικεία κτηματολογικά βιβλία της υπ' αριθμόν 2256/2008 αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ρόδου, δυνάμει της οποίας διατάχθηκε η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης στο αναφερόμενο ακίνητο, συγκυριότητας εκείνων (αναιρεσειόντων), και β) να διαταχθεί η καταχώριση της προαναφερόμενης αποφάσεως", δεν παραβίασε τις διατάξεις των άρθρων 41, 51, 52, 53, 51, 57 και 61 του Κτηματολογικού Κανονισμού. Αντιθέτως, το Εφετείο ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις αμέσως προηγούμενες διατάξεις, καθόσον έκρινε ότι ο χαρακτήρας των διατάξεων του Κτηματολογικού Κανονισμού είναι προδήλως δημοσίας τάξεως και ο Κτηματολογικός Δικαστής δεν είναι απλό όργανο ταυτοποίησης των κατατεθέντων εγγράφων, αλλά δικαιοδοτικό όργανο με ευρύτατη εξουσία ελέγχου, όχι μόνο του τύπου αλλά και της ουσίας των καταχωριστέων, τίτλων και εγγράφων και έτσι ορθώς εκείνος (Κτηματολογικός Δικαστής) ερεύνησε το υποστατό της αίτησης των αναιρεσειόντων-προσφευγόντων προς μεταγραφή με βάση την πραγματική κατάσταση, όπως αυτή απεικονίζεται στα κτηματολογικά βιβλία, ως και τις μεταγενέστερες (πλην της θεμελιώδους) εγγραφές επί του ακινήτου και εναρμονίστηκε με τα αναμφισβήτητης γνησιότητας και απόλυτης αποδεικτικής δυνάμεως προαναφερόμενα έγγραφα της Κτηματικής Υπηρεσίας Δωδεκανήσου. Επομένως, το Εφετείο δεν υπέπεσε στην πλημμέλεια από το άρθρο 559 αριθ. 1 του Κ.Πολ.Δ., που αποδίδεται με το μοναδικό λόγο της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης, ο οποίος τυγχάνει αβάσιμος και πρέπει να απορριφθεί.
ΙΙΙ. Έπειτα, λοιπόν, από όλα τα παραπάνω, πρέπει α) να απορριφθεί η ένδικη αίτηση αναίρεσης, β) να καταδικασθούν οι αναιρεσείοντες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του έχοντος καταθέσει προτάσεις αναιρεσιβλήτου Ελληνικού Δημοσίου (άρθρο 183 Κ.Πολ.Δ.), και γ) να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου, που κατατέθηκε με τα υπ' αριθμούς Ζ6118691-Ζ6118692-Ζ6118693 και Ζ6118694/22.11.2012 διπλότυπα της Δ.Ο.Υ. Ρόδου, ποσού τριακοσίων (300) ευρώ το καθένα, στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ.4 εδάφ. ε' Κ.Πολ.Δ.), όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό της παρούσας.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ 
Απορρίπτει την, από 15.11.2012 (αριθμός εκθέσεως καταθέσεως 47/23.11.2012), αίτηση αναίρεσης της υπ' αριθμόν 105/2012 απόφασης του Εφετείου Δωδεκανήσου.
Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του αναιρεσιβλήτου Ελληνικού Δημοσίου, τα οποία ορίζει στο ποσό των τριακοσίων (300) ευρώ. Και 
Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου, που κατατέθηκε με τα υπ' αριθμούς Ζ6118691-Ζ6118692-Ζ6118693 και Ζ6118694/22.11.2012 διπλότυπα της Δ.Ο.Υ. Ρόδου, ποσού τριακοσίων (300) ευρώ το καθένα, στο Δημόσιο Ταμείο.
Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 27 Νοεμβρίου 2013.
Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του στις 6 Δεκεμβρίου 2013.
Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ