Αριθμός 810/2013 
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ' Πολιτικό Τμήμα 
ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Γιαννούλη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Γρηγόριο Κουτσόπουλο, Παναγιώτη Ρουμπή, Δημητρούλα Υφαντή και Βασίλειο Λαμπρόπουλο, Αρεοπαγίτες.
ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του στις 8 Φεβρουαρίου 2013, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει μεταξύ:
Των αναιρεσειόντων: 1. Κ. Ν. του Ι. και 2. Ε. θυγ. Χ. Ν., κατοίκων ..., οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν δια της πληρεξουσίας δικηγόρου τους Ελένης Σκόπα-Ζαγγανά, αφού ανακάλεσε την δήλωσή της κατ' άρθρο 242 παρ.2 ΚΠολΔ και κατέθεσαν προτάσεις.
Του αναιρεσιβλήτου: Μ. Ε. Γ., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου του Ζάχαρη Καλογιαννάκη και κατέθεσε προτάσεις.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 29-12-2007 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ηρακλείου. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις:411/2008 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 675/2011 του Εφετείου Κρήτης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν oι αναιρεσείοντες με την από 28-5-2012 αίτησή τους και τους από 3-1-2013 πρόσθετους λόγους τους. 
Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης, Δημητρούλα Υφαντή, ανέγνωσε την από 29-1-2013 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή του πέμπτου λόγου του κυρίως δικογράφου, του πρώτου, δεύτερου και τρίτου λόγου κατά το ένα μέρος τους του από 17-12-2012 δικογράφου προσθέτων λόγων και του πρώτου, δεύτερου και τρίτου λόγου κατά το ένα μέρος τους του από 3-1-2003 δικογράφου προσθέτων λόγων αναίρεσης και την αναίρεση της 675/2011 του Εφετείου Κρήτης. 
Η πληρεξούσια των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως και των προσθέτων λόγων αυτής, ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Ι. Κατά τη διάταξη του αρθρ. 559 αρ. 1 του ΚΠολΔ αναίρεση επιτρέπεται μόνον αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί ενώ συνέτρεχαν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί ενώ δεν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ.ΑΠ 7/2006, 4/2005). Με το λόγο αναίρεσης από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ (παραβίαση κανόνα του ουσιαστικού δικαίου) ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βάσιμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κ.λ.π. ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ' ουσίαν (Ολ.ΑΠ 27 και 29/1998). Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος απ' αυτήν λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνηση του (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία) (Ολ.ΑΠ 1/1999). Ο προβλεπόμενος από το άρθρο 599, αριθ. 19 λόγος αναίρεσης για έλλειψη νόμιμης βάσης με την έννοια της ανεπαρκούς αιτιολογίας αφορά ελλείψεις αναγόμενες αποκλειστικά στη διατύπωση του αιτιολογικού πορίσματος αναφορικά με τη συνδρομή ή μη γεγονότων, που στη συγκεκριμένη περίπτωση συγκροτούν το πραγματικό του εφαρμοστέου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, έτσι ώστε, από την ανεπαρκή ή αντιφατική έκθεση τους, να μην μπορεί να κριθεί αν η απόφαση στηρίζεται ή όχι νομικώς (Ολ.ΑΠ 13/1995). Η ύπαρξη νόμιμης βάσης και η αντίστοιχη έλλειψη της πρέπει να προκύπτουν αμέσως από την προσβαλλόμενη απόφαση, ο δε Άρειος Πάγος διαπιστώνει την ύπαρξη ή την ανυπαρξία του προκειμένου λόγου αναίρεσης, ελέγχοντας μόνο την προσβαλλόμενη απόφαση και το αιτιολογικό της και όχι το περιεχόμενο άλλων εγγράφων ή αποφάσεων σε εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 561 παρ. 2 του ΚΠολΔ. Αντίθετα, δεν υπάρχει έλλειψη νόμιμης βάσης όταν πρόκειται για ελλείψεις αναγόμενης στην εκτίμηση των αποδείξεων και μάλιστα στην ανάλυση, στάθμιση και αιτιολόγηση του εξαγόμενου από αυτές πορίσματος, γιατί στην κρίση του αυτή το δικαστήριο προβαίνει ανέλεγκτα, κατά το άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ, εκτός αν δεν είναι σαφές το πόρισμα και για το λόγο αυτό γίνεται αδύνατος ο αναιρετικός έλεγχος. Περαιτέρω, κατά τις διατάξεις του άρθρου 7 παράγραφοι 1 και 2 του π.δ. 34/1995 "Κωδικοποίηση διατάξεων νόμων περί εμπορικών μισθώσεων" το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος ή αυτή έχει εξαρτηθεί από άκυρη ρήτρα, η αναπροσαρμογή γίνεται μετά διετία από την έναρξη της σύμβασης και καθορίζεται σε ποσοστό ετησίως όχι κατώτερο του έξι (6%) της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και για τους ακάλυπτους χώρους του τέσσερα (4%) και στις περιοχές που δεν ισχύει το σύστημα αυτό, της αγοραίας αξίας τους. Από τα ανωτέρω προκύπτει ότι ο νόμος, δίδει προβάδισμα στην ιδιωτική βούληση και ότι οι συμβαλλόμενοι έχουν πλήρη ελευθερία ως προς το χρόνο σύναψης της συμφωνίας, ως προς το περιεχόμενο της και το ύψος του κατ' αναπροσαρμογή μισθώματος, ως προς τη χρονική διάρκεια της σχετικής λειτουργίας, αφού λειτουργεί πλήρως η αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων. Περαιτέρω, κατά την παράγραφο 1 του άρθρου 5 του π.δ. 34/1995 η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Εξάλλου, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 174 ΑΚ, δικαιοπραξία που αντιβαίνει σε απαγορευτική διάταξη του νόμου, αν δεν συνάγεται κάτι άλλο, είναι άκυρη, Με τη διάταξη αυτή, που αποτελεί περιορισμό της αρχής της ελευθερίας των συμβάσεων που θεσπίσθηκε με το άρθρο 361 του ίδιου κώδικα, καθιερώνεται η αρχή της ακυρότητας της δικαιοπραξίας όταν αντιβαίνει σε απαγορευτική ή επιτακτικού χαρακτήρα δημόσιας τάξης διάταξη οποιουδήποτε νόμου. Αντιβαίνει δε σε απαγορευτική διάταξη κάποιου νόμου μια δικαιοπραξία όχι μόνο όταν έρχεται σε αντίθεση με αυτόν ευθέως, αλλά και όταν επιδιώκεται με αυτή αποτέλεσμα που αποδοκιμάζεται από το νόμο. Η ακυρότητα των δικαιοπραξιών που γίνονται για περιγραφή ή καταστρατήγηση του νόμου (in fraudem legis) θεμελιώνεται στη λογική αρχή ότι ο νομοθέτης απαγορεύοντας ορισμένη δικαιοπραξία διότι αποδοκιμάζει τον οικονομικό και γενικά κοινωνικό σκοπό που επιδιώκεται με αυτήν, εκφράστηκε κατά τρόπο στενότερο από ότι επιβάλλονταν σύμφωνα με την πραγματική του βούληση. Έτσι η ακυρότητα της προς καταστρατήγηση του νόμου επιχειρηθείσας δικαιοπραξίας εξαρτάται από την ερμηνεία της υπό καταστρατήγηση διάταξης και στην περίπτωση που συντρέχουν οι όροι της επέκτασης της απαγόρευσης είτε με διασταλτική είτε με αναλογική ερμηνεία της διάταξης, η δικαιοπραξία, σύμφωνα με τα άρθρα 3 και 174 ΑΚ, είναι άκυρη από μόνο το λόγο ότι αντιστρατεύεται αντικειμενικά στο πνεύμα και το σκοπό δημόσιας τάξης διάταξης, είτε αυτή είναι απαγορευτική είτε επιτακτική, όπως εν προκειμένω και η διάταξη του άρθρου 179 του ΑΚ (Α.Π. 996/2011). Περαιτέρω, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 179 του ΑΚ, "Άκυρη ως αντίθετη προς τα χρηστά ήθη είναι ιδίως η δικαιοπραξία με την οποία δεσμεύεται υπερβολικά η ελευθερία του προσώπου ή η δικαιοπραξία με την οποία εκμεταλλεύεται κάποιος την ανάγκη, την κουφότητα ή την απειρία του άλλου και πετυχαίνει έτσι να συνομολογήσει ή να πάρει για τον εαυτό του ή τρίτο, για κάποια παροχή, περιουσιακά ωφελήματα, που, κατά τις περιστάσεις, βρίσκονται σε φανερή δυσαναλογία προς την παροχή". Η διάταξη αυτή εφαρμόζεται σε κάθε αμφοτεροβαρή δικαιοπραξία περιουσιακής φύσεως όπως είναι και η σύμβαση εμπορικής μίσθωσης (ΑΠ 1121/2000, 996/2011). Για να θεωρηθεί μια δικαιοπραξία ως αισχροκερδής (ή καταπλεονεκτική) και ως τέτοια δικαιοπραξία άκυρη, πρέπει να συντρέχουν αθροιστικώς οι εξής προϋποθέσεις: 1) η ύπαρξη φανερής δυσαναλογίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, που αναφέρεται στην αντικειμενικώς εκτιμώμενη οικονομική αξία αυτών κατά το χρόνο καταρτίσεως της δικαιοπραξίας, 2) η συνδρομή ανάγκης, κουφότητας ή απειρίας του αντισυμβαλλομένου και 3) η εκμετάλλευση από το συμβαλλόμενο μιας ή περισσοτέρων από τις πιο πάνω καταστάσεις του αντισυμβαλλομένου, που ήταν γνωστές σ' αυτόν (ΑΠ 1121/00).
Αν λείπει ένα από τα στοιχεία αυτά δεν μπορεί να γίνει λόγος περί ακυρότητας της δικαιοπραξίας ως αισχροκερδούς, δεν αποκλείεται όμως και στην περίπτωση αυτή ακυρότητα της δικαιοπραξίας αυτής λόγω αντίθεσης της προς τα χρηστά ήθη, κατά την γενική διάταξη του άρθ. 178 ΑΚ, αν συντρέχουν στοιχεία προσδίδοντα σε αυτήν ανήθικο χαρακτήρα (ΑΠ 2095/09, 868/08). Εξάλλου, ως ανάγκη, κατά την έννοια της παραπάνω διάταξης νοείται, εκτός άλλων και η οικονομική, η οποία έχει χαρακτήρα επιτακτικό και ανεπίδεκτο αναβολής, ανεξαρτήτως αν είναι παροδική ή μόνιμη (ΑΠ 936/07, ΑΠ 1244/05). Τέλος, προφανής δυσαναλογία παροχής και αντιπαροχής είναι αυτή που υποπίπτει στην αντίληψη λογικού και έχοντος πείρα των σχετικών συναλλαγών ανθρώπου και η οποία υπερβαίνει το μέτρο, κατά το οποίο είναι ανθρωπίνως φυσικό να αποκομίζει κανείς όφελος από σύμβαση οικονομικού περιεχομένου επί ζημία του άλλου (ΑΠ 2095/09, 1244/05). Η ύπαρξη προφανούς δυσαναλογίας κρίνεται, κατ'αντικειμενική κρίση, με βάση αποκλειστικά και μόνο το χρόνο κατάρτισης της δικαιοπραξίας, κατά τις τότε υφιστάμενες περιστάσεις (ΑΠ 252/04). Η δυσαναλογία αυτή λόγω του μεγέθους της και ως οφθαλμοφανής, υποπίπτει στην αντίληψη παντός προσώπου, το οποίο έχει πείρα των σχετικών συναλλαγών και επομένως δεν αρκεί απλή ανισότητα μεταξύ παροχής και αντιπαροχής. Η προφανής δυσαναλογία αποτελεί νομική έννοια και ως εκ τούτου η κρίση του Δικαστηρίου για την ύπαρξή της ή όχι υπόκειται στον έλεγχο του Αρείου Πάγου (ΟΛ. Α.Π. 714/1973). 
Στην προκειμένη περίπτωση, οι ενάγοντες και ήδη αναιρεσείοντες άσκησαν κατά του αναιρεσίβλητου-εναγομένου την από 29-12-2007 (υπ'αριθ. καταθ. 58/ΜΘ/2/2008) αγωγή τους στην οποία εξέθεταν ότι ο πρώτος από αυτούς και ο δικαιοπάροχος της δεύτερης ενάγουσας, Χ. Ν., με το από 31-3-2005 ιδιωτικό συμφωνητικό, εκμίσθωσαν στον εναγόμενο το στην αγωγή αναφερόμενο κατάστημα, το οποίο βρίσκεται στην πόλη του ... επί της οδού ... αρ. 136, προκειμένου ο τελευταίος να το χρησιμοποιήσει ως πρακτορείο ΠΡΟΠΟ και συναφών παιγνίων. Ότι η μίσθωση συμφωνήθηκε για εννέα έτη, από 1-4-2005, το μηνιαίο μίσθωμα συμφωνήθηκε στο ποσό των 1.233 €, καταβαλλόμενο το πρώτο πενθήμερο κάθε μισθωτικού μήνα. Ότι για το δεύτερο έτος της μίσθωσης, δηλαδή από 1-4-2006, συμφωνήθηκε να αναπροσαρμόζεται το μίσθωμα με βάση τις τιμές του τιμαρίθμου του προηγούμενου έτους και για το τρίτο έτος, δηλαδή από 1-4-2007 και εφεξής το μηνιαίο μίσθωμα θα αναπροσαρμοζόταν με βάση τον τιμάριθμο του προηγούμενου έτους, υπό την προϋπόθεση ότι το προκύπτον ποσό δεν θα είναι κατώτερο του 8% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, χωρίς τον υπολογισμό του συντελεστή παλαιότητας. Ότι από 1-4-2006 το μηνιαίο μίσθωμα αναπροσαρμόσθηκε στο ποσό των 1.274 €, ενώ με βάση τον παραπάνω αναφερόμενο τελευταίο όρο του 8% της αντικειμενικής αξίας, το μηνιαίο μίσθωμα αναπροσαρμόσθηκε σε 2.899,80 €, ποσό το οποίο ο εναγόμενος αρνήθηκε να καταβάλει. Με βάση τα παραπάνω, οι ενάγοντες και ήδη αναιρεσείοντες με την ένδικη αγωγή τους, κατήγγειλαν τη μίσθωση, κατ'άρθρο 597 του ΑΚ, για καθυστέρηση καταβολής του υπολοίπου των συμφωνημένων μισθωμάτων των μηνών Απριλίου 2007 έως και Δεκεμβρίου 2007 συνολικού ποσού (1.543,80 € Χ 9 μήνες=) 13.894,20 € και ζήτησαν να υποχρεωθεί ο εναγόμενος και ήδη αναιρεσίβλητος να τους αποδώσει το μίσθιο και να τους καταβάλει, διαιρετώς κατ' ισομοιρία, το παραπάνω ποσό, νομιμοτόκως από την καθυστέρηση κάθε μισθώματος.
Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η με αριθμό 411/2008 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ηρακλείου η οποία απέρριψε το αίτημα για απόδοση του μισθίου και υποχρέωσε τον εναγόμενο να καταβάλει στους ενάγοντες διαιρετώς το ποσό των 13.894,20 € νομιμοτόκως από την καθυστέρηση κάθε μισθώματος. Κατά της απόφασης εκείνης ο αναιρεσίβλητος μισθωτής άσκησε την από 8-12-2008 έφεσή του επί της οποίας εκδόθηκε η αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση με αριθμό 675/2011 του Εφετείου Κρήτης, η οποία δέχτηκε τα ακόλουθα κατά την ανέλεγκτη επί της ουσίας εκτίμηση των αποδείξεων: " Με το νομίμως θεωρημένο από 31-3-2005 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως, ο πρώτος ενάγων και ο Χ. Ν. εκμίσθωσαν κατά το ήμισυ έκαστος, στον εναγόμενο το ανήκον σ' αυτούς κατάστημα που βρίσκεται στη ... αριθ. 136 της πόλεως ..., αποτελούμενο από ισόγειο 48 τ.μ.. υπόγειο 32 τ.μ. και πατάρι 20 τ.μ.. για να το χρησιμοποιήσει ως πρακτορείο Προπό και συναφών παιγνίων και εναλλακτικά ως πρακτορείο ταξιδιών ή ασφαλιστικό γραφείο. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε έξι ετών, από 1-4-2005 έως 30-4-2011. Με τον με αριθ. 2 όρο του παραπάνω μισθωτικού ορίστηκαν τα εξής ενδιαφέροντα εν προκειμένω: "Το μηνιαίο μίσθωμα συνομολογείται και ορίζεται κλιμακούμενο σε ετήσια βάση, ως ακολούθως. Δια το πρώτο έτος, δηλαδή από 1-04-2005 έως 30-04-2006 στο ποσό των 1233 ευρώ, δια το δεύτερο έτος, ήτοι από 1-04-2006 έως 30-04-2007 θ' αναπροσαρμόζεται επί τη βάσει των τιμών του τιμαρίθμου, δια το τρίτο έτος το μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται επί τη βάσει του τιμαρίθμου του τελευταίου δωδεκάμηνου εκάστου έτους , όπως το ποσοστό αυτό δίδεται από την Τράπεζα της Ελλάδος, υπό την προϋπόθεση όμως ότι το προκύπτον ποσό μισθώματος δεν θα είναι κατώτερο του 8% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, χωρίς υπολογισμό του συντελεστού παλαιότητος, ταύτης διαιρούμενης δια των δώδεκα (12) μηνών, οπότε ρητά συνομολογείται ότι το συμφωνούμενο ισχύον και καταβληθησόμενο θα είναι το προκυψηθησόμενο επί τη βάσει του τοιούτου υπολογισμού. Δια το τέταρτον έτος και εφεξής μέχρι και το έκτο έτος, η αναπροσαρμογή του μισθώματος θα γίνεται επί τη βάσει των τιμών του τιμαρίθμου, υπολογιζόμενης ταύτης επί του καταβαλλομένου εκάστοτε τελευταίου μισθώματος......". Στη συνέχεια, στη θέση του αρχικού συνεκμισθωτή, Χ. Ν., υπεισήλθε στη μίσθωση, ως συνεκμισθώτρια κατά ποσοστό 1/2 εξ αδιαιρέτου, η δεύτερη ενάγουσα μετά τη μεταβίβαση σε αυτήν, λόγω γονικής παροχής (με το νομίμως -μεταγραφέν σε τόμο ... και αριθ. 312762 του Υποθηκοφυλακείου Ηρακλείου - υπ' αριθ. .../20-7-2005 συμβόλαιο της συμ/φου Ηρακλείου Θεοδώρας Καραμπουρνιώτη-Σκουλιδά) από τον ... του μέρους του μισθίου που αντιστοιχούσε σε αυτόν". Συνεχίζει δε το Εφετείο: "Από τον παραπάνω όρο του μισθωτηρίου προκύπτει σαφώς, ότι για το τρίτο μισθωτικό έτος δηλαδή από 1-4-2007 και εφεξής το καταβλητέο μίσθωμα έπρεπε να υπολογιστεί με βάση τον τιμάριθμο του προηγούμενου μισθωτικού έτους, όπως το ποσοστό αυτό ανακοινώνεται από την Τράπεζα της Ελλάδος, με την προϋπόθεση ότι το προκύπτον ποσό δεν θα είναι κατώτερο του 8% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, χωρίς υπολογισμό του συντελεστή παλαιότητας, οπότε αν συνέβαινε το τελευταίο, τότε το καταβλητέο μίσθωμα θα πρέπει να είναι ίσο με το ποσό πού θα προκύπτει με τον παραπάνω υπολογισμό, δηλαδή του 8% της αντικειμενική αξίας του μίσθιου δια 12 μήνες. Ο τιμάριθμος του χρονικού διαστήματος από 1-4-2006 μέχρι 31-3-2007, για τον προσδιορισμό του ποσοστού αναπροσαρμογής ανερχόταν σε 3,2%, η δε αναπροσαρμογή του μηνιαίου μισθώματος με βάση το ποσοστό αυτό ανερχόταν σε 1.314,7 € (1.274 + 3,2%). Κατά το ίδιο χρονικό διάστημα της αναπροσαρμογής η αντικειμενική αξία του μίσθιου καταστήματος ανερχόταν στο ποσό των 434.970 ευρώ και το 8% της αντικειμενικής αξίας ανερχόταν στο ποσό των 34.797,60 €, το οποίο αντιστοιχεί στο ετήσιο μίσθωμα, το δε μηνιαίο μίσθωμα με βάση τον υπολογισμό αυτό ανέρχεται στο ποσό των (34.797,60 : 12 =) 2899,80 €. Σύμφωνα με τα παραπάνω, το αναπροσαρμοζόμενο με βάση τον τιμάριθμο, μίσθωμα ανερχόμενο στο ποσό των 1.314,70 €, υπολείπεται του μισθώματος που προκύπτει από το 8% της αντικειμενικής αξίας του μίσθιου των 2.899,80 € και επομένως, σύμφωνα με τον παραπάνω όρο του συμφωνητικού μίσθωσης, ο εναγόμενος οφείλει να καταβάλει στους ενάγοντες, ως μηνιαίο μίσθωμα, από 1-4-2007 και εφεξής το ποσό των 2.899,80 €.
Ο εναγόμενος προέβαλε πρωτοδίκως και επαναφέρει με λόγο έφεσης, τον ισχυρισμό-ένσταση ότι ο παραπάνω υπ' αριθ. 2 όρος του μισθωτηρίου είναι άκυρος ως καταπλεονεκτικός κατ' άρθρο 179 ΑΚ. Σχετικά με την ένσταση αυτή αποδείχθηκαν τα ακόλουθα: Το επίδικο μίσθιο ήταν μισθωμένο με το από 1-12-1997 ιδιωτικό συμφωνητικό στον Ι. Χ., ο οποίος το χρησιμοποιούσε ως σουβλατζίδικο. Ο εναγόμενος διατηρούσε το πρακτορείο ΠΡΟΠΟ σε παρακείμενο οίκημα επί της οδού ... αριθ. 128. Οι εκμισθωτές του παρακείμενου αυτού μισθίου άσκησαν εναντίον του εναγομένου την από 8-11-2004 αγωγή με την οποία ζητούσαν την απόδοση του μισθίου, λόγω λήξεως του νόμιμου χρόνου της μίσθωσης. Τότε ο εναγόμενος αναγκάσθηκε να αναζητήσει νέο μίσθιο για να στεγάσει την επιχείρηση του το οποίο έπρεπε να βρίσκεται κοντά στο παλαιό, αλλιώς ο ΟΠΑΠ δεν θα του χορηγούσε άδεια. Υπό το καθεστώς πίεσης και της ανάγκης για γρήγορη ανεύρεση νέου μισθίου, ο εναγόμενος ήλθε σε συμφωνία με τον προηγούμενο μισθωτή του μισθίου των εναγόντων Ι. Χ. και συμφώνησαν να αποχωρήσει ο τελευταίος από το μίσθιο των εναγόντων και να μισθωθεί αυτό στον εναγόμενο. Να σημειωθεί ότι ο Ι. Χ. όφειλε στους ενάγοντες μισθώματα, τα οποία προσφέρθηκε να καταβάλει και πράγματι κατέβαλε στους ενάγοντες (όπως αυτοί συνομολογούν), προκειμένου αυτοί να συναινέσουν στη μίσθωση του επίδικου μισθίου σε αυτόν (εναγόμενο). Παρόμοιος με τον παραπάνω όρο της μίσθωσης, ο οποίος προσβάλλεται ως καταπλεονεκτικός ήταν και ο υπ' αριθ. 2 όρος του από 1-12-1997 μισθωτηρίου, οι δε ενάγοντες απαίτησαν να τεθεί ο ίδιος όρος και στο νέο μισθωτήριο. Η διαφορά ανάμεσα στους όρους των δύο μισθωτηρίων είναι ότι στο νέο μισθωτήριο είχε συμφωνηθεί ποσοστό 8%, ενώ στο παλαιό προβλεπόταν 10% και ότι στο νέο προβλεπόταν υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας, χωρίς υπολογισμό του συντελεστή παλαιότητας. Ο ενάγων αναγκάσθηκε εκ των πραγμάτων να αποδεχθεί τον παραπάνω όρο, αφού είχε άμεση και επείγουσα ανάγκη ανεύρεσης νέου χώρου πλησίον του παλαιού για την εγκατάσταση της επιχείρησης του. Το γεγονός ότι για τη σύνταξη του μισθωτηρίου μεσολάβησαν δικηγόροι για τα συμβαλλόμενα μέρη, δεν αναιρεί την ύπαρξη ανάγκης του εναγομένου και την εκμετάλλευση της από τους εκμισθωτές. Εξάλλου, το ποσό των 2.889,80 € που προκύπτει από τον υπολογισμό ποσοστού 8% επί της αντικειμενικής τελεί σε προφανή δυσαναλογία προς το μέχρι τότε καταβαλλόμενο μίσθωμα των 1.233€. Επομένως, ο παραπάνω όρος είναι άκυρος ως καταπλεονεκτικός, αφού οι εκμισθωτές, εκμεταλλευόμενοι την άμεση ανάγκη στέγασης του εναγομένου, πέτυχαν περιουσιακά ωφελήματα που τελούν σε προφανή δυσαναλογία προς το μίσθιο, αφού το συμφωνημένο μίσθωμα των 1.233 € ήταν αυτό το οποίο αντιστοιχούσε στη μισθωτική αξία του επίδικου μισθίου. Ενόψει των ανωτέρω, ο εναγόμενος δεν οφείλει στους ενάγοντες τη διαφορά μεταξύ του αναπροσαρμοσμένου με βάση τον τιμάριθμο μισθώματος και του μισθώματος που προκύπτει από τον υπολογισμό με βάση το 8% της αντικειμενικής αξίας του μισθίου". Κατέληξε δε το Εφετείο ότι: "πρέπει να γίνει δεκτός ο σχετικός λόγος έφεσης του εκκαλούντος-εναγομένου (και ήδη αναιρεσιβλήτου), να εξαφανισθεί η εκκαλουμένη, να δικασθεί η αγωγή και να απορριφθεί αυτή και ως προς το κεφάλαιό της που αφορά την καταβολή της διαφοράς των μισθωμάτων του χρονικού διαστήματος από τον Απρίλιο του 2007 έως και τον Δεκέμβριο του 2007." Έτσι που έκρινε το Εφετείο και εφαρμόζοντας τη διάταξη του άρθρου 179 του Α.Κ. σε διαφορά εμπορικής μίσθωσης κρίνοντας νόμιμη την ένσταση του αναιρεσίβλητου ότι ήταν άκυρη η ένδικη ρήτρα συμβατικής αναπροσαρμογής ως καταπλεονεκτική, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε και δεν παραβίασε ευθέως και εκ πλαγίου τις διατάξεις των άρθρων 7 του π.δ. 34/1995 καθώς και των διατάξεων 3, 174, 180, 181, 361 του ΑΚ. Επομένως, οι συναφείς λόγοι αναιρέσεως πρώτος, δεύτερος, τρίτος κατά το ένα μέρος του του κύριου δικογράφου, τρίτος κατά το ένα μέρος του του από 17-12-2012 δικογράφου προσθέτων λόγων και πρώτος και τρίτος κατά το ένα μέρος τους του από 3-1-2013 δικογράφου προσθέτων λόγων κρίνονται αβάσιμοι.
Εξ άλλου, το Εφετείο με το να δεχθεί με τις ανωτέρω σκέψεις ως βάσιμο και κατ'ουσία τον αντίστοιχο λόγο της έφεσης του αναιρεσίβλητου μισθωτή κατά της αντιθέτως κρίνασας πρωτόδικης απόφασης, ( με την οποία είχε γίνει δεκτή η αγωγή που είχαν ασκήσει οι αναιρεσίβλητοι εκμισθωτές) κρίνοντας ότι η ένδικη ρήτρα συμβατικής αναπροσαρμογής για το τρίτο μισθωτικό έτος, δηλαδή από 1-4-2007 και εφεξής ήταν καταπλεονεκτική κατά την έννοια της διάταξης του άρθρου 179 του Α.Κ. εσφαλμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε και παραβίασε την εφαρμοσθείσα ως άνω ουσιαστική διάταξη του άρθρου 179 του Α.Κ., καθόσον τα ανελέγκτως πιο πάνω γενόμενα δεκτά πραγματικά περιστατικά, ότι η ένδικη μίσθωση καταρτίστηκε με το από 31-3-2005 ιδιωτικό συμφωνητικό, και ότι η ένδικη συμβατική ρήτρα αναπροσαρμογής για το τρίτο μισθωτικό έτος από 1-4-2007 έως 31-3-2008 είναι άκυρη ως καταπλεονεκτική κατά την έννοια της διάταξης του άρθρου 179 του Α.Κ., μετά δεδομένα αποκλειστικά και μόνο της αντικειμενικής αξίας του μισθίου και της μεταβολής του τιμαρίθμου κατά το ίδιο μισθωτικό έτος, που απείχε όμως δύο πλήρη έτη από το χρόνο κατάρτισης της ένδικης μίσθωσης, δεν πληρούν το πραγματικό της νομικής έννοιας της προφανούς δυσαναλογίας του άρθρου 179 Α.Κ. και δεν δικαιολογούν την παραδοχή της ένστασης του αναιρεσίβλητου και της έφεσής του και την απόρριψη της αγωγής των αναιρεσειόντων, εφ'όσον τα ίδια πιο πάνω πραγματικά περιστατικά όπως έγιναν δεκτά δεν ανάγονται αποκλειστικά και μόνο στο χρόνο κατάρτισης της δικαιοπραξίας και τις τότε υφιστάμενες περιστάσεις. Επομένως, τα όσα συναφώς υποστηρίζουν οι αναιρεσείοντες με τον τρίτο λόγο του από 17-12-2012 δικογράφου προσθέτων λόγω κατά το ένα μέρος του και τους τρεις λόγους του από 3-1-2013 δικογράφου προσθέτων λόγων κατά το άλλο μέρος τους με τους οποίους αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθ.1 του άρθρ.559 του Κ.Πολ.Δ. κρίνονται βάσιμα, όπως και ο αντίστοιχος λόγος αναίρεσης.
Επίσης, από τις ίδιες πιο πάνω παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα προκύπτει ότι δεν έχει νόμιμη βάση ούτε την απαιτούμενη αιτιολογία, αλλά κενά και αντιφάσεις, που δεν δικαιολογούν το πραγματικό του εφαρμοστέου εδώ κανόνα ουσιαστικού δικαίου του άρθρου 179 του ΑΚ, τον οποίο η προσβαλλόμενη απόφαση παραβίασε εκ πλαγίου με ανεπαρκείς αιτιολογίες, εφ'όσον παράλειψε να περιλάβει ως αναγκαίο στοιχείο στην κρίση της με τα δεδομένα του χρόνου κατάρτισης της ένδικης μίσθωσης την 31-3-2005, ποια ήταν η αντικειμενική αξία του ένδικου μισθίου στον ίδιο χρόνο, χωρίς ν'αρκεί η παράθεση της αντικειμενικής αξίας μόνον του χρόνου που ανάγεται η επίμαχη συμβατική ρήτρα αναπροσαρμογής δηλαδή από 1-4-2007 έως 31-3-2008, και εάν με τα δεδομένα της αντικειμενικής αξίας του χρόνου κατάρτισης της ένδικης μίσθωσης (31-3-2005) η συμφωνηθείσα συμβατική αναπροσαρμογή για ο τρίτο μισθωτικό έτος, δηλαδή ύστερα από δύο χρόνια, θα ήταν και πάλι καταπλεονεκτική, εν όψει και του προβληθέντος ισχυρισμού εκ μέρους των αναιρεσειόντων (που δεν εκτιμά όμως η προσβαλλόμενη), ότι μεταξύ του χρόνου κατάρτισης της ένδικης μίσθωσης (31-3-2005) και της έναρξης λειτουργίας της επίμαχης συμβατικής ρήτρας αναπροσαρμογής (1-4-2007) μεσολάβησε αύξηση της συγκεκριμένης αντικειμενικής αξίας ως κριτήριο αναπροσαρμογής κατά 50%. Επομένως, τα όσα συναφώς υποστηρίζουν οι αναιρεσείοντες με τον πέμπτο λόγο του κυρίως δικογράφου, τον πρώτο, δεύτερο και τρίτο λόγους του από 17-12-2012 δικογράφου προσθέτων λόγων κατά το ένα μέρος τους, και τους τρεις λόγους κατά το ένα μέρος του από 3-1-2013 δικογράφου προσθέτων λόγων, με τους οποίους αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 του Κ.Πολ.Δ. κρίνονται βάσιμα.
Μετά τα παραπάνω, πρέπει να αναιρεθεί η προσβαλλόμενη απόφαση να παραπεμφθεί η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, αφού είναι δυνατή η σύνθεσή του από άλλους δικαστές. (αρθρ.580 παρ.3 ΚΠολΔ) και να καταδικαστεί ο αναιρεσίβλητος στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων (αρθρ.176 και 183 ΚΠολΔ) 
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ 
Αναιρεί την αριθ. 675/2011 απόφαση του Εφετείου Κρήτης.
Παραπέμπει την υπόθεση, για περαιτέρω εκδίκαση, στο ίδιο Εφετείο, που θα συγκροτηθεί από άλλους δικαστές.
Καταδικάζει τον αναιρεσίβλητο στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων που ορίζει σε τρείς χιλιάδες πεντακόσια (3.500) ευρώ.
Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 8 Μαρτίου 2013. 
Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 23 Απριλίου 2013.
Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ