Αριθμός 213/2023 
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Α2' Πολιτικό Τμήμα 
ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Θεόδωρο Κανελλόπουλο, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αικατερίνη Κρυσταλλίδου - Εισηγήτρια, Κυριάκο Μπαμπαλίδη, Γεώργιο Αυγέρη και Μαρί Δεργαζαριάν, Αρεοπαγίτες.
ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 21 Μαρτίου 2022, με την παρουσία και της γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Των αναιρεσειόντων: 1) Α. - Ε. Μ. του Α., πρώην συζύγου Θ. Γ., κατοίκου ... και 2) Ι. Γ. του Θ., κατοίκου .... Παραστάθηκαν με τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Αντώνιο Ξενάκη. 
Των αναιρεσιβλήτων: 1) Α. συζύγου Ι. Α., το γένος Γ. Π., κατοίκου ... και 2) Ε. χήρας Χ. Μ., το γένος Γ. Π., κατοίκου .... Εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Παντελή Μήτση.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 12-1-2004 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων και προσώπου που δεν είναι διάδικος στην παρούσα δίκη, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. 
Εκδόθηκαν οι αποφάσεις 4544/2005 του ίδιου Δικαστηρίου, η οποία κήρυξε εαυτό αναρμόδιο και παρέπεμψε την υπόθεση στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών, 7988/2008 του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών και 1187/2014 του Εφετείου Αθηνών. 
Κατά της τελευταίας απόφασης ασκήθηκε αναίρεση, επί της οποίας εκδόθηκε η υπ' αριθ.416/2018 απόφαση του Αρείου Πάγου, η οποία αναίρεσε την 1187/2014 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών και παρέπεμψε την υπόθεση προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο συντιθέμενο από άλλους δικαστές. 
Στη συνέχεια εκδόθηκε η υπ' αριθ.346/2020 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, την αναίρεση της οποίας ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 30-6-2020 αίτησή τους Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. 
Ο πληρεξούσιος των αναιρεσειόντων ζήτησε την παραδοχή της αίτησης, ο πληρεξούσιος των αναιρεσιβλήτων την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη. 
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Από την παραδεκτή επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων (άρθ. 561 παρ.2 ΚΠολΔ) προκύπτει η ακόλουθη διαδικαστική διαδρομή της υπόθεσης: Οι αναιρεσίβλητοι, με την από 12-1-2004 αγωγή τους κατά των αναιρεσειόντων, την οποία άσκησαν ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, επικαλούμενοι ότι η εργολάβος (και μη διάδικος εταιρεία), κατά κατάχρηση της χορηγηθείσας σ' αυτήν εκ μέρους τους, ως οικοπεδούχων, πληρεξουσιότητας προς μεταβίβαση των υπολειπομένων ποσοστών του εργολαβικού ανταλλάγματος, μεταβίβασε με αυτοσύμβαση στους αναιρεσείοντες αγοραστές το αντιστοιχούν στα ποσοστά αυτά ακίνητο, χωρίς να έχουν πληρωθεί οι προϋποθέσεις υπό τις οποίες η εν λόγω πληρεξουσιότητα προς αυτοσύμβαση χορηγήθηκε, γεγονός που γνώριζαν τόσο η εργολάβος όσο και οι αναιρεσείοντες ενόψει των έγγραφων προς αυτούς αντιρρήσεών τους, ζήτησαν να αναγνωριστεί η ακυρότητα της επίμαχης μεταβίβασης που έλαβε χώρα ακύρως λόγω της κατά τα προεκτεθέντα ελλείψεως πληρεξουσιότητας, ως εκ της κατά τα άνω καταχρηστικής ασκήσεώς της, και να τους αποδοθεί το μεταβιβασθέν ακίνητο. Το ως άνω Δικαστήριο, με την υπ' αριθμ. 4544/2005 απόφασή του παρέπεμψε την αγωγή στο αρμόδιο καθ' ύλη Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών, που εξέδωσε την 7988/2008 απόφασή του, με την οποία απέρριψε την αγωγή ως απαράδεκτη κατά το δεύτερο αίτημα λόγω μη εγγραφής στα βιβλία διεκδικήσεων και ως αβάσιμη κατ' ουσίαν κατά το πρώτο αίτημά της. Στη συνέχεια, το Τριμελές Εφετείο Αθηνών με την 1187/2014 απόφασή του, κατά παραδοχή της εφέσεως που άσκησαν οι ενάγοντες - αναιρεσίβλητοι, εξαφάνισε την ως άνω απόφαση του Πολυμελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, δέχθηκε την αγωγή κατ' ουσίαν και αναγνώρισε την ακυρότητα της επίμαχης συμβάσεως αγοραπωλησίας, απορρίπτοντας την ένσταση των αναιρεσειόντων - εναγομένων περί καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος των αναιρεσιβλήτων. Κατά της αποφάσεως αυτής εναγόμενοι άσκησαν την από 3-11-2014 αίτηση αναιρέσεως και ο Άρειος Πάγος με την 416/2018 απόφασή του, αναίρεσε την ανωτέρω 1187/2014 απόφαση του Εφετείου Αθηνών στο σύνολό της για πλημμέλεια από τον αρ. 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, λόγω εσφαλμένης ερμηνείας και εφαρμογής των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, και παρέπεμψε την υπόθεση στο ίδιο δικαστήριο προς περαιτέρω εκδίκαση από άλλους δικαστές. Ακολούθως, εκδόθηκε η 346/2020 απόφαση του Εφετείου Αθηνών, η οποία προσβάλλεται με την υπό κρίση, από 30-6-2020, αίτηση αναιρέσεως των εναγομένων. Από τις διατάξεις των άρθρων 410, 411, 513 επ., 681 επ. και 974 επ. του ΑΚ προκύπτει, ότι η σύμβαση μεταξύ οικοπεδούχου και εργολάβου, με την οποία ο τελευταίος αναλαμβάνει την υποχρέωση να ανεγείρει, κατά το σύστημα της αντιπαροχής, πολυώροφη οικοδομή σε οικόπεδο του πρώτου, ο οποίος υπόσχεται ότι, ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών, θα μεταβιβάσει, κατά κυριότητα, ορισμένα ποσοστά εξ αδιαιρέτου του οικοπέδου του προς τον εργολάβο ή σε κάποιον τρίτο, τον οποίο θα υποδείξει ο εργολάβος, που μπορεί να είναι και αυτός που προσυμφώνησε με τον εργολάβο την αγορά διαμερίσματος της ανεγειρόμενης οικοδομής, δεν αποτελεί την κατά τα άρθρα 410 και 411 ΑΚ γνήσια σύμβαση υπέρ τρίτου.
Συνεπώς, ο τρίτος που συνήψε συμβολαιογραφικό προσύμφωνο με τον εργολάβο, στο οποίο δεν μετείχε και ο οικοπεδούχος, δεν μπορεί να στραφεί κατά του τελευταίου και να αξιώσει τη μεταβίβαση της κυριότητας του διαμερίσματος, έστω και αν έχει εξοφλήσει το προσυμφωνημένο τίμημα προς τον εργολάβο, με τον οποίο συμβλήθηκε. Ο εργολάβος και, μόνον αυτός, δικαιούται να ζητήσει από τον οικοπεδούχο την εκπλήρωση της παροχής στον τρίτο - αγοραστή διαμερίσματος (ΟλΑΠ 1237/1982, ΟλΑΠ 850/1982). Κατά τη διάρκεια της ανέγερσης της πολυώροφης οικοδομής, νομέας εξακολουθεί να είναι ο οικοπεδούχος, στο όνομα του οποίου, με βάση την πιο πάνω ενοχική σχέση, ο εργολάβος ασκεί την κατοχή στο όλο ακίνητο (άρθ. 974, 980, 997 ΑΚ), εκτός αν με νεότερη, έστω άτυπη, σύμβαση μεταβιβαστεί η νομή οριζόντιας ιδιοκτησίας που περιέρχεται στον εργολάβο ως αντάλλαγμα, μαζί με τα ποσοστά συννομής εξ αδιαιρέτου στο έδαφος που της αναλογούν, προς τον εργολάβο ή τον υποδεικνυόμενο απ` αυτόν τρίτο (ΑΠ 362/2021, ΑΠ 1792/2005, ΑΠ 1199/2004). Η φύση και ο σκοπός της εργολαβικής σύμβασης με το σύστημα της αντιπαροχής, με την οποία σκοπείται, κυρίως, η σύσταση ιδιοκτησιών και η πώλησή τους, στη συνέχεια, σε τρίτους, αλλά και η συναλλακτική πρακτική, σύμφωνα με την οποία ο εργολάβος επιτυγχάνει, κατά πολύ, την αποπεράτωση της οικοδομής και την παράδοση του έργου, ήτοι και των περιερχομένων στους οικοπεδούχους οριζοντίων ιδιοκτησιών, με χρήματα που οι αγοραστές καταβάλλουν σ' αυτόν κατά την κατάρτιση σχετικού προσυμφώνου και μάλιστα κατά τη διάρκεια εκτέλεσης των εργασιών, προβαίνοντας ουσιαστικά, με τον τρόπο αυτό σε έμμεση χρηματοδότηση του έργου, προς όφελος και των οικοπεδούχων, χωρίς την οποία πολλές φορές θα ήταν αμφίβολη η ολοκλήρωσή του, επιβάλλουν τη μέγιστη δυνατή προστασία του τρίτου, ιδιαίτερα στην περίπτωση που ο εργολάβος πλημμελώς εκπληρώνει τις υποχρεώσεις του από την εργολαβική σύμβαση έναντι των οικοπεδούχων παραβιάζοντας τους όρους αυτής με αποτέλεσμα τη δημιουργία εξωδίκων και δικαστικών διενέξεων μεταξύ τους και την παραγωγή δυσμενών συνεπειών για τους τρίτους αγοραστές στην περίπτωση ιδίως της προκαταβολής ολοκλήρου του τιμήματος αγοράς πριν την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης, είτε στην περίπτωση μεταγενέστερης τυχόν πτώχευσης του εργολάβου με εκκρεμείς τις μεταξύ του τελευταίου και των οικοπεδούχων διαφορές, τη δυσμενή εξέλιξη των οποίων επωμίζονται εν τέλει οι τρίτοι αγοραστές των ποσοστών του εργολαβικού ανταλλάγματος (πρβλ. ΑΠ 526/2022). Εξ άλλου, κατά το άρθρ. 281 ΑΚ, η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής το δικαίωμα ασκείται καταχρηστικά και όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου ή του δικαιοπαρόχου του που προηγήθηκε της άσκησης του δικαιώματος, σε συνδυασμό με την πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε, ή οι περιστάσεις που μεσολάβησαν, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζουν τη γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή τη μεταγενέστερη άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου. Τούτο συμβαίνει, ιδίως, όταν από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο, και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του με αποτέλεσμα η μεταγενέστερη άσκησή του να προκαλεί επαχθείς για τον οφειλέτη συνέπειες και να εμφανίζεται έτσι αδικαιολόγητη ως υπερβαίνουσα προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη και ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Μόνη όμως η αδράνεια του δικαιούχου ή του δικαιοπαρόχου του για μακρό χρόνο και πάντως μικρότερο απ' αυτόν της παραγραφής, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική την μετέπειτα άσκηση του δικαιώματος, ακόμη και όταν δημιούργησε στον οφειλέτη την πεποίθηση ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται πλέον να ασκηθεί, αλλά απαιτείται να συντρέχουν επιπλέον ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες κυρίως από τη συμπεριφορά των μερών και σε αιτιώδη μεταξύ τους συνάφεια ευρισκόμενες, με βάση τις οποίες και την αδράνεια του δικαιούχου, η μεταγενέστερη άσκηση του δικαιώματος, που τείνει σε ανατροπή της κατάστασης, που δημιουργήθηκε υπό τις παραπάνω ειδικές συνθήκες και περιστάσεις και διατηρήθηκε για μακρό χρόνο, να εξέρχεται των ορίων που επιβάλλει η διάταξη του άρθρ. 281 ΑΚ. Δεν είναι πάντως απαραίτητο η επιχειρούμενη από το δικαιούχο ανατροπή της διαμορφωμένης αυτής κατάστασης να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες συνέπειες στον οφειλέτη, αλλά αρκεί να έχει και απλώς δυσμενείς επιπτώσεις στα συμφέροντά του (ΟλΑΠ 8/2001, ΟλΑΠ 7/ 2002, ΟλΑΠ 33/2005, ΑΠ 151/2016, ΑΠ 613/2008, ΑΠ 701/2009). Γίνεται, δηλαδή, σε τελική ανάλυση στάθμιση των αντιτιθέμενων συμφερόντων των μερών και προκρίνονται εκείνα τα συμφέροντα που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη σπουδαιότητα για την κοινωνική τάξη και ευρυθμία (ΑΠ 414/2018, ΑΠ 1507/2011, ΑΠ 1321/2011). Η διακρίβωση των πράξεων, με τις οποίες ο δικαιούχος άσκησε το δικαίωμά του στη συγκεκριμένη περίπτωση, αποτελεί πραγματικό ζήτημα και κρίνεται ανελέγκτως από το δικαστήριο της ουσίας, η κρίση του, όμως, αυτή ότι ορισμένη συμπεριφορά υπερβαίνει, και μάλιστα προφανώς, τα όρια που θέτουν τα παραπάνω κριτήρια είναι νομική και, επομένως, υπόκειται στον αναιρετικό έλεγχο. Ο Άρειος Πάγος, δηλαδή, ελέγχει μόνο αν τα πραγματικά περιστατικά, που έγιναν δεκτά από το δικαστήριο της ουσίας συνιστούν την προεκτεθείσα νομική έννοια του άρθρου 281 ΑΚ (ΟλΑΠ2/2019, ΟλΑΠ8/2018, ΑΠ7/2002). Η κατάχρηση δικαιώματος, απαγορευόμενη από την άνω διάταξη του άρθρου 281 ΑΚ, συνιστά παράβαση νόμου και άρα αποτελεί παράνομη πράξη. Έτσι, ο βλαπτόμενος από την κατάχρηση δικαιώματος δύναται να προβάλει ένσταση, αντένσταση κλπ, εφόσον τελεί σε δίκη με τον καταχρηστικώς ασκούντα το δικαίωμα (ΟλΑΠ 16/2006). Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 281 ΑΚ και 262, 269 και 559 αριθ. 8 ΚΠολΔ προκύπτει ότι, εάν για τη θεμελίωση ισχυρισμού καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος προβάλλονται περισσότερα αυτοτελή ουσιώδη πραγματικά περιστατικά, τα οποία πρέπει να ληφθούν αθροιστικά υπόψη, ως "πράγματα", που έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης, η μη λήψη των οποίων ιδρύει τον προβλεπόμενο από το άρθρο 559 αριθ. 8 εδάφιο β' του ΚΠολΔ λόγο αναίρεσης, αποτελούν το καθένα από τα περισσότερα πραγματικά περιστατικά, που έχουν παραδεκτώς προβληθεί, εφόσον όμως, αθροιστικώς λαμβανόμενα υπόψη, θεμελιώνουν την από το άρθρο 281 ΑΚ καταχρηστική άσκηση δικαιώματος, καθόσον, διαφορετικά, δεν αποτελούν πράγματα κατά την έννοια του άρθρου 559 αριθ. 8 Κ.Πολ.Δ. και επομένως δεν μπορεί να θεμελιώσουν τον από την εν λόγω διάταξη προβλεπόμενο αναιρετικό λόγο.
Συνεπώς, η μη λήψη υπόψη από το δικαστήριο της ουσίας ενός ή περισσοτέρων από αυτά, τότε μόνο στοιχειοθετεί τον προβλεπόμενο από την τελευταία διάταξη λόγο αναιρέσεως (ΑΠ 623/2011, ΑΠ1408/2010), όταν αυτά, αθροιστικά λαμβανόμενα υπόψη μαζί μ' εκείνα που αναφέρονται στην προσβαλλομένη απόφαση, θεμελιώνουν τον από το άρθρο 281 ΑΚ ισχυρισμό (ΑΠ 463/2022, ΑΠ 140/2022, ΑΠ 139/2022, ΑΠ 5/2022, ΑΠ 782/2014).
Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο δέχθηκε, με την προσβαλλόμενη 346/2020 απόφασή του, κατά το ενδιαφέρον τον αναιρετικό έλεγχο μέρος, τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: "...Με το υπ' αριθμ. .../31.7.1991 προσύμφωνο μεταβίβασης ποσοστών εξ αδιαιρέτου οικοπέδου και εργολαβικό του συμβολαιογράφου Αθηνών Β. Δ., οι ενάγοντες (αναιρεσίβλητοι) ανέθεσαν στην ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "... ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΙΑ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΩΝ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΩΝ - ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΩΝ - ΒΙΟΤΕΧΝΙΚΩΝ ΚΑΙ ΕΜΠΟΡΙΚΩΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ" και το διακριτικό τίτλο "... Α.Ε." την ανέγερση οικοδομής επί οικοπέδου ιδιοκτησίας τους, το οποίο βρίσκεται στην Η. Α., επί της διασταύρωσης των οδών .... Οι δύο πρώτες ενάγουσες είχαν την πλήρη κυριότητα του 1/2 εξ αδιαιρέτου και την ψιλή κυριότητα του έτερου 1/2 εξ αδιαιρέτου του άνω οικοπέδου, ενώ ο τρίτος ενάγων Γ. Π. είχε την επικαρπία του 1/2 εξ αδιαιρέτου αυτού. Κατά τους ειδικότερους όρους του εργολαβικού συμφωνήθηκε όπως οι ενάγοντες οικοπεδούχοι μεταβιβάσουν (ο τρίτος ενάγων ανέλαβε να παραιτηθεί από το δικαίωμά επικαρπίας) στην εργολήπτρια ή σε τρίτα πρόσωπα που εκείνη θα υπεδείκνυε, ως εργολαβικό αντάλλαγμα το συνολικό ποσοστό των 500/1000 εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας της οικοδομής και των οριζοντίων ιδιοκτησιών επί του οικοπέδου. Τα ποσοστά του εργολαβικού ανταλλάγματος συμφωνήθηκε να μεταβιβάζονται σταδιακά ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών ανέγερσης. Συγκεκριμένα συμφωνήθηκε με το άρθρο 10 του εργολαβικού, τα τελευταία 40/1000 εξ αδιαιρέτου να μεταβιβαστούν υπό τις κάτωθι, αθροιστικά προβλεπόμενες, προϋποθέσεις: α) με την αποπεράτωση ολόκληρης της οικοδομής και των κοινόκτητων και κοινόχρηστων χώρων, μερών, πραγμάτων και εγκαταστάσεων της όλης πολυκατοικίας, β) με την παράδοση των εγκαταστάσεων ανελκυστήρος. κεντρικής θέρμανσης, αποχέτευσης και ηλεκτρικής, οι οποίες να βρίσκονται σε νόμιμη λειτουργία και γ) με την προσκομιδή όλων των δικαιολογητικών καταβολής κάθε φύσης τελών και φόρων δημοσίων, δημοτικών και εισφορών και συνεισφορών υπέρ κάθε φύσης ασφαλιστικών φορέων. Συμφωνήθηκε δε ρητά ότι η μεταβίβαση των τελευταίων ως άνω ποσοστών θα είναι υποχρεωτική για τους οικοπεδούχους μόνον εφόσον η εργολήπτρια εταιρεία παρουσιάσει αποδείξεις εξόφλησης οφειλών για τις οποίες έχουν υποχρέωση οι οικοπεδούχοι προς τα διάφορα ταμεία, ΙΚΑ κλπ. Ακολούθως, με το άρθρο 11 του εργολαβικού, συμφωνήθηκε ότι αφού συντελεστούν οι εργασίες του άρθρου 10 του εργολαβικού και αυτό επιβεβαιωθεί με υπεύθυνη δήλωση του επιβλέποντος μηχανικού, οι οικοπεδούχοι πρέπει να καλούνται για να προσέλθουν σε συγκεκριμένο συμβολαιογράφο, συγκεκριμένη ημέρα και ώρα, με έγγραφη πρόσκληση της εργολήπτριας κοινοποιουμένη σε αυτούς με δικαστικό επιμελητή πέντε πλήρεις ημέρες πριν, προκειμένου να λάβει χώρα η εκάστοτε μεταβίβαση ποσοστών στην εργολήπτρια ή στους τρίτους που θα υποδείκνυε εκείνη. Η αποπεράτωση της οικοδομής συμφωνήθηκε να συντελεστεί εντός είκοσι δύο μηνών από την έκδοση της οικοδομικής αδείας. Με το άρθρο 16 του εργολαβικού συμφωνήθηκε ότι η ανωτέρω πρόσκληση των οικοπεδούχων στη συμβολαιογράφο πρέπει να συνοδεύεται από συγκοινοποίηση της προβλεπομένης στο άρθρο 11 υπεύθυνης δήλωσης του επιβλέποντος μηχανικού περί εκτέλεσης του εκάστοτε σταδίου κατασκευής του έργου, ενώ κάθε αμφισβήτηση από τους οικοπεδούχους πρέπει να εκφραστεί από αυτούς εκτός ανατρεπτικής προθεσμίας δέκα ημερών με κοινοποίηση στην εργολήπτρια υπεύθυνης δήλωσης του επιβλέποντος το έργο μηχανικού για λογαριασμό τους περί μη εκτέλεσης του έργου. Ειδικότερα, συμφωνήθηκε με το παραπάνω άρθρο ότι στην περίπτωση που οι οικοπεδούχοι δεν παρίστανται, εφόσον δηλώσουν την άρνησή τους ως προς την εκτέλεση του έργου, η οποία να συνοδεύεται από έκθεση πολιτικού μηχανικού ή αρχιτέκτονος, η εργολήπτρια δικαιούται να καταρτίσει τη σύμβαση πώλησης με αυτοσύμβαση κατ' άρθρο 235 ΑΚ. παρισταμένη τόσο για τον εαυτό της, όσο και ως πληρεξούσια και αντιπρόσωπος των Οι οικοπεδούχοι έδωσαν με το εργολαβικό την ανέκκλητη εντολή και πληρεξουσιότητά τους στην εργολήπτρια, ισχύουσα και για τις περιπτώσεις των άρθρων 223 και 726 ΑΚ. 
Στη συνέχεια εκδόθηκε η με αριθμό ....2.1992 οικοδομική άδεια του Πολεοδομικού Γραφείου Αθηνών της Νομαρχίας Αττικής, με βάση την οποία ξεκίνησε η ανέγερση της άνω οικοδομής. Με την από 5.2.1996 εξώδικη δήλωση και πρόσκληση της εργολήπτριας εταιρείας προς τους ενάγοντες οικοπεδούχους κλήθηκαν οι τελευταίοι να προσέλθουν στις 12.2.1996 και ώρα 12 μ. στη συμβολαιογράφο Περιστερίου Ν. Αττικής Αντωνία Καλκάκου, προκειμένου να υπογράψουν την πράξη μεταβιβάσεως των οριζοντίων ιδιοκτησιών υπό στοιχεία ... προς τους δύο πρώτους εναγομένους, η οποία επιδόθηκε στους ενάγοντες την ίδια ημέρα και στην οποία αναφερόταν ότι εάν δεν εμφανιστούν ή αρνηθούν να υπογράψουν, εκείνη επρόκειτο να προχωρήσει στη σύνταξη πράξεων μη εμφάνισης, ότι επρόκειτο να καταθέσει στη συμβολαιογράφο μεταξύ των άλλων τη βεβαίωση του επιβλέποντος μηχανικού Γ. Μ. και ότι στη συνέχεια θα προχωρήσει στη μεταβίβαση των ιδιοκτησιών με αυτοσύμβαση. Οι πρώτη και τρίτος από τους ενάγοντες με την από 7.2.1996 εξώδικη διαμαρτυρία - πρόσκληση και δήλωσή τους προς την εργολήπτρια εταιρεία και κοινοποιούμενη στην άνω συμβολαιογράφο και τους πρώτο και δεύτερη των εναγομένων, ενημέρωσαν ότι δεν επρόκειτο να προσέλθουν στη συμβολαιογράφο κατά τις ανωτέρω ημερομηνίες, διότι σύμφωνα με τη συγκοινοποιούμενη πραγματογνωμοσύνη επί εργασιών αποπεράτωσης της οικοδομής και πολιτικού μηχανικού Ε.Μ.Π. Γ. Μ., διαπιστώθηκαν κακοτεχνίες και ελλείψεις στην οικοδομή ύψους 13.415.000 δραχμών και διότι η εργολήπτρια όφειλε στους οικοπεδούχους ποσό των 750.000 δραχμών που κατέβαλαν για λογαριασμό της εργολήπτριας στην ΕΥΔΑΠ, διότι η εργολήπτρια δεν είχε καταβάλει τις οφειλές τους προς το ΙΚΑ και τους όφειλε την καταβολή ποινικών ρητρών και αναφερόταν μεταξύ άλλων ότι ολόκληρη η κινητή και ακίνητη περιουσία της εργολήπτριας είχε ήδη κατασχεθεί συντηρητικά με βάση τη με αριθμό 29406/1995 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών (ασφαλιστικά μέτρα). Πράγματι, οι ενάγοντες δεν προσήλθαν κατά τις ανωτέρω ημερομηνίες στην ορισθείσα συμβολαιογράφο και έτσι συντάχθηκαν οι με αριθμό ... και ...1996 πράξεις μη εμφάνισης της ιδίας συμβολαιογράφου. Στις 21.9.1996 με το με αριθμό ...1996 συμβόλαιο της ιδίας συμβολαιογράφου, το οποίο νόμιμα μεταγράφηκε στον τόμο … και αριθ. … των βιβλίων μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου Ηλιούπολης, η εργολήπτρια ενεργούσα τόσο ατομικά, όσο και για λογαριασμό και κατ' εντολή των οικοπεδούχων, μεταβίβασε στους εναγομένους τις υπό στοιχεία ... του υπογείου και K-l του ισογείου του κτιρίου Β της οικοδομής οριζόντιες Ι Ιδιοκτησίες, οι οποίες αποτελούν εν τοις πράγμασι μία αυτοτελή και ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία, με ποσοστό συνιδιοκτησίας εξ αδιαιρέτου επί του οικοπέδου 34/1000, επιφάνεια 70 τ.μ. με πατάρι Ι 3,97 τ,μ. , στην οποία ανήκει η αποκλειστική χρήση της πρασιάς της λεωφόρου .... επιφάνειας 22 τ.μ. Οι πρώτος και δεύτερη εναγόμενοι ενεργούσαν στο συμβόλαιο τόσο ατομικά, όσο και ασκώντας τη γονική μέριμνα του τότε ανηλίκου τρίτου εναγομένου υιού τους και απέκτησαν ποσοστό 40% εξ αδιαιρέτου της ψιλής κυριότητας του καταστήματος, καθένας από τους πρώτο και τρίτο εναγομένους και ποσοστό 20% εξ αδιαιρέτου αυτής η δεύτερη εναγόμενη, ενώ η επικαρπία περιήλθε στους δύο πρώτους εναγομένους κατ' ισομοιρία, ήδη μάλιστα με το υπ' αριθμ. .../11.6.1999 συμβόλαιο γονικής παροχής της συμβολαιογράφου Αθηνών Αικατερίνης Απολλωνάτου, ο πρώτος εναγόμενος μεταβίβασε στον τρίτο εναγόμενο λόγω γονικής παροχής ποσοστό 40% της πλήρους κυριότητας του άνω ακινήτου. Στο ανωτέρω συμβόλαιο αναφέρεται ότι οι ενάγοντες κλήθηκαν από την εργολήπτρια για να παραστούν στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, ότι δεν προσήλθαν καν ότι προσαρτάται σ' αυτό υπεύθυνη δήλωση του επιβλέποντος μηχανικού της οικοδομής Γ. Μ., η οποία είχε προσαρτηθεί και, στη με αριθμό ... πράξη μη εμφάνισης της ίδιας συμβολαιογράφου, σύμφωνα με την οποία ο παραπάνω επιβλέπων μηχανικός βεβαίωσε την 12.2.1996 ότι είχαν αποπερατωθεί πλήρως οι οικοδομικές εργασίες αμφοτέρων των κτιρίων, καθώς και οι κοινόκτητοι κοινόχρηστοι χώροι, ότι ήταν σε λειτουργία o ανελκυστήρας, η κεντρική θέρμανση, η αποχέτευση και ηλεκτρική εγκατάσταση, όπως προβλέπεται από το με αριθμό .../1991 προσύμφωνο του συμβολαιογράφου Β. Δ.. Επίσης, αναφέρεται ότι είχε προηγηθεί η κατάρτιση του με αριθμό .../23.9.1994 προσυμφώνου συμβολαίου της ιδίας συμβολαιογράφου προς εκτέλεση του οποίου καταρτίσθηκε το ανωτέρω οριστικό συμβόλαιο, το τίμημα δε της αγοράς ανερχόταν στο συνολικό ποσό των 7.600.000 δραχμών, από το οποίο τα 2.000.000 δραχμές είχαν καταβληθεί στην εργολήπτρια κατά την κατάρτιση του προσυμφώνου, ενώ το υπόλοιπο εξοφλήθηκε μέχρι την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου. Όσον αφορά στις απαιτούμενες από το άρθρο του άνω προσυμφώνου εργασίες, η κοινοποιηθείσα στην εργολήπτρια και τους εναγομένους πραγματογνωμοσύνη του μηχανικού Γ. Μ., που συνετάγη για λογαριασμό των εναγόντων και αναφέρεται σε κακοτεχνίες και διαφορές ως προς την εγγραφή υποχρεώσεων της οικοδομής, ύψους 13.415.000 δραχμών, διενεργήθηκε την 1.6 και 5.6.1995, δηλαδή σε χρονικό σημείο κατά οκτώ μήνες προγενέστερο της από 7.2.1995 εξώδικης διαμαρτυρίας των εναγόντων και βέβαια πολύ προγενέστερο της υπογραφής του άνω συμβολαίου (23.9.1996). Ο ανωτέρω μηχανικός δεν διαπίστωσε ότι η οικοδομή ή τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη της δεν είχαν αποπερατωθεί, ούτε ότι δεν βρίσκονται σε λειτουργία οι ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις ή αυτές της αποχέτευσης ή του ανελκυστηρα, γεγονός, που, όπως και η εκκαλουμένη ορθά περί τούτου έκρινε, θα έδινε το δικαίωμα στους οικοπεδούχους να αρνηθούν δικαιολογημένα την υπογραφή τους για τη μεταβίβαση των τελευταίων ποσοστών συνιδιοκτησίας στην εργολήπτρια και θα εμπόδιζε την κατάρτιση της σύμβασης με αυτοσύμβαση της εργολήπτριας. απεδείχθη όμως, ότι δεν συνέτρεχε η τρίτη και ισοδύναμη με τις άλλες δύο υπόθεση, ήτοι η εργολήπτρια δεν τακτοποίησε την εκκρεμότητα ως προς την οφειλή των οικοπεδούχων προς το ΙΚΆ (περί της οφειλής στην ΕΥΔΑΠ ουδεμία απόδειξη από τους ενάγοντες προσκομίζεται), την οποία είχε αναλάβει ρητά να καταβάλει για λογαριασμό τους και αποτελούσε προϋπόθεση που έπρεπε να πληρωθεί πριν μεταβιβαστούν νόμιμα τα τελευταία ποσοστά συνιδιοκτησίας (αρθ.10 του προσυμφώνου). Έτσι, με βάση την υπ' αριθ. ....1.2001 έκθεση ελέγχου και τον υπ' αριθ. ... χρηματικό κατάλογο Π.Ε.Π.Ε.Ε του ΙΚΑ, μετά από έλεγχο που διενεργήθηκε στις 10.1.2001 διαπιστώθηκε ότι κατά την περίοδο 1.6.1994 έως 31.8.1994 δεν καλύφθηκαν ασφαλιστικές εισφορές για ημερομίσθια εργατών που απασχολήθηκαν στην ανέγερση των ένδικων κτιρίων, συνολικού ύψους 14.186,69 ευρώ. Ακολούθησε η υπ' αριθ. πρωτ. ...13.3.2007 απόφαση ρύθμισης της οφειλής του Γ' ταμείου εσόδων ΙΚΑ για ποσό 11.121,01 ευρώ (6.977,60 κύρια εισφορά συν 4.143,41 ευρώ για πρόσθετα τέλη) μετά από αίτηση του τρίτου ενάγοντος, με αριθμό ρυθμιζόμενων δόσεων 96, εκάστης 112,31 ευρώ. Επομένως, στις 23.9.1996 που υπεγράφη το συμβόλαιο αγοραπωλησίας, ήδη η εργολήπτρια εταιρεία όφειλε στο ΙΚΑ για την περίοδο 1994 και για την παραπάνω αιτία, γεγονός γνωστό στους εναγόμενους, αφότου οι ενάγοντες κοινοποίησαν σ' αυτούς την από 7.2.1996 εξώδικη διαμαρτυρία τους και μπορούσαν ευχερώς οι ίδιοι, αν επιδείκνυαν την απαιτουμένη στις συναλλαγές επιμέλεια, να διαπιστώσουν, ζητώντας πληροφορίες από την αρμόδια υπηρεσία του ΙΚΑ, περί του αν υπάρχει σχετική οφειλή και σε ποιο ύψος ανέρχεται. Ως εκ τούτου, μη εκπληρώνοντας την ως άνω προϋπόθεση της σύμβασης η εργολήπτρια εταιρεία δεν μπορούσε να παρασταθεί στο συμβόλαιο νομίμως και για λογαριασμό των εναγόντων, πράττοντας δε τούτο ενήργησε καθ' υπέρβαση της χορηγηθείσας σ' αυτήν πληρεξουσιότητας από τους ενάγοντες, η οποία καθιστά τη σύμβαση αγοραπωλησίας που συνήψε (με) τους εναγομένους άκυρη. Η εκκαλουμένηερμηνεύοντας τα άρθρα 10 και 16 του άνω προσυμφώνου κατ' άρθρα 173 και 200 ΑΚ., έκρινε ότι η υποχρέωση πληρωμής των οφειλών των οικοπεδούχων προς το ΙΚΑ και άλλους οργανισμούς συμφωνήθηκε μεν να βαρύνει την ε:ργολήπτρια και να καθιστά μη υποχρεωτική τη μεταβίβαση των ποσοστών από τους οικοπεδούχους, χωρίς όμως να εμποδίζει την εργολήπτρια να προβαίνει νομίμως σε μεταβίβαση των ποσοστών συνιδιοκτησίας της αμοιβής της στην ίδια ή σε τρίτους της επιλογής της, συμβαλλόμενη για λογαριασμό των εναγόντων με βάση την ανέκκλητη πληρεξουσιότητα που της χορήγησαν. Η κρίση αυτή του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου κρίνεται αντιφατική και συνιστά εσφαλμένη ερμηνεία των άρθρων 10 και 16 του προσυμφώνου υπό το πρίσμα των διατάξεων των άρθρων 173 ΑΚ και 200 ΑΚ. Πράγματι εδώ παρίσταται ανάγκη ερμηνείας ως εκ της διατυπώσεως των δύο ως άνω άρθρων του υπ' αριθ. .../1991 προσυμφώνου μεταβιβάσεως ποσοστών επί οικοπέδου, αφού το άρθρο 10 παρ.5 αναφέρει ότι για να μεταβιβαστούν τα τελευταία 40/000 εξ αδιαιρέτου θα πρέπει να συντρέχουν αθροιστικά και οι τρείς προεκτεθείσες προϋποθέσεις δηλ. η αποπεράτωση ολόκληρης της οικοδομής μετά των κοινοχρήστων και κοινοκτήτων χώρων, η παράδοση των εγκαταστάσεων του ανελκυστήρος, της κεντρικής θερμάνσεως, αποχετεύσεως καθώς και η υπό της εργολήπτριας προσκόμιση αποδείξεων εξόφλησης των οφειλών προς το ΙΚΑ και τα λοιπά ταμεία, που βαρύνουν κατά νόμον τους οικοπεδούχους. Μάλιστα η τρίτη αυτή προϋπόθεση, τονίστηκε εμφατικά δια της ειδικότερης μνείας της χειρόγραφα στο περιθώριο του κειμένου της παρ. 5 του άρθρου 10, γεγονός που ερμηνεύεται ότι απασχόλησε ιδιαιτέρως τους συμβαλλομένους. Περαιτέρω στην αρχή του άρθρου 16, και πάλι στο περιθώριο του κειμένου, έχει τεθεί χειρόγραφα ότι προκειμένου η εργολήπτρια να προβαίνει στην μεταβίβαση των ποσοστών, που αναφέρονται στο άρθρο 10, θα πρέπει, προκειμένου να μην υπάρχουν αμφισβητήσεις, να συγκοινοποιείται στους οικοπεδούχους μαζί με την πρόσκληση προς μεταβίβαση ποσοστών, υπεύθυνη δήλωση του επιβλέποντος το έργο μηχανικού περί εκτελέσεως του σταδίου στο οποίο βρίσκεται η κατασκευή, η οποία προβλέπεται και στο άρθρο 11. Η δήλωση δηλαδή του άρθρου 16 έρχεται να διευκρινίσει τα όσα αναφέρονται στο άρθρο 10 σχετικά με την πιστοποίηση του σταδίου στο οποίο βρίσκονται οι εργασίες, προκειμένου οι οικοπεδούχοι να συναινέσουν στην μεταβίβαση των χιλιοστών που προβλέπονται στο άρθρο αυτό. Η υπεύθυνη αυτή δήλωση ως προϋπόθεση περιλαμβάνει σαφώς και τα τελευταία 40/1000 της παραγράφου 5. Η υπεύθυνη δήλωση που συγκοινοπονήθηκε εν προκειμένω, είναι η προμνημονευθείσα από 12-2-1996 υπεύθυνη δήλωση του επιβλέποντος το έργο πολ.μηχανικού Γ. Μ., o οποίος δήλωσε ότι το έργο είχε ολοκληρωθεί . Έμενε όμως να πληρωθεί και η τρίτη ως άνω προϋπόθεση της μη οφειλής, την οποία δεν θα διαπίστωνε βέβαια ο μηχανικός, αλλά οι αρμόδιοι φορείς. Και η προϋπόθεση αυτή δεν είχε πληρωθεί, όπως προεκτέθηκε. Μάλιστα, η ως άνω οφειλή προς το Ι.Κ.Α.-Τ.ΕΑΜ. παραμένει ανεξόφλητη και μάλιστα το ΚΕΝΤΡΟ ΕΙΣΠΡΑΞΗΣ ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΩΝ ΕΙΣΦΟΡΩΝ (K.Ε.A.O. του πρώην ΙΚΑ.- ΕΤΑ.Μ. και ήδη Ε.Φ.Κ.Α./ΜΙΣΘΩΤΩΝ), απέστειλε στους ενάγοντες για τον ήδη θανόντα το 2009, αρχικό οικοπεδούχο και δικαιοπάροχο πατέρα τους Γ. Π. του Π., την υπ' αριθ...05-09-2017 Ατομική Ειδοποίηση Ληξιπροθέσμων Οφειλών από την οικοδομή της επίδικης αυτής διαφοράς), ποσού 15.767,45 ευρώ. Υπό τα ως άνω αποδειχ0έντα πραγματικά περιστατικά, η εργολήπτρια εταιρεία δεν μπορούσε να παρασταθεί στο συμβόλαιο νομίμως και για λογαριασμό των εναγόντων, πράττοντας δε τούτο ενήργησε καθ' υπέρβαση της χορηγηθείσας σ' αυτήν πληρεξουσιότητας από τους ενάγοντες, υπέρβαση η οποία κατέστησε τη σύμβαση αγοραπωλησίας με τους εναγομένους άκυρη και μη δεσμεύουσα τους αντιπροσωπευόμενους οικοπεδούχους που την απέκρουσαν και δεν την ενέκριναν, γιατί η υπέρβαση αυτή ισοδυναμεί με ενέργεια χωρίς πληρεξουσιότητα ( ...). Το πρωτοβάθμιο δικαστήριο , που ερμήνευσε διαφορετικά τα κρίσιμα ως άνω άρθρα και έκρινε ότι "από το περιεχόμενο των άρθρων 10 και 16 του προσυμφώνου συνάγεται κατ' άρθρα 173 και 200 ΑΚ, ότι η ανωτέρω υποχρέωση συμφωνήθηκε μεν να βαραίνει την εργολήπτρια και να καθιστά μη υποχρεωτική τη μεταβίβαση των ποσοστών από τους οικοπεδούχους, χωρίς όμως να εμποδίζει την εργολήπτρια να προβαίνει νομίμως σε μεταβίβαση των ποσοστών συνιδιοκτησίας της αμοιβής της στην ίδια ή σε τρίτους της επιλογής της, συμβαλλόμενη για λογαριασμό των εναγόντων με βάση την ανέκκλητη πληρεξουσιότητα που της χορήγησαν. Εάν τα μέρη επιθυμούσαν να πληρούται και αυτή η προϋπόθεση προκειμένου να έχει το δικαίωμα της αυτοσύμβασης η εργολήπτρια, έπρεπε να έχουν συμπεριλάβει στο περιεχόμενο του άρθρου 16 του προσυμφώνου, ρητή υποχρέωση της εργολήπτριας για κοινοποίηση, μαζί με τη σχετική δήλωση του επιβλέποντος μηχανικού, και εξοφλητικής απόδειξης προς συγκεκριμένους οργανισμούς (ΙΚΑ, ΕΥΔΑΠ, κ.λ.π.), ή ρητή υποχρέωση απόδειξης από την πλευρά της εργολήπτριας ότι δεν υπάρχουν εκκρεμείς οφειλές προς τρίτους, όρο τον οποίο, όμως, δεν περιέλαβαν. Το δικαίωμα αυτοσύμβασης που έχει χορηγηθεί με το ανωτέρω εργολαβικό στην εργολήπτρια από τους ενάγοντες συμφωνήθηκε να είναι ανεξάρτητο από τις λοιπές υποχρεώσεις της και την της για αυτές απέναντι στους ενάγοντες-, όπως φαίνεται από τον τρόπο σύνταξης του περιεχομένου του εργολαβικού", έσφαλε και γι' αυτό θα πρέπει κατά παραδοχή των δύο πρώτων λόγων της έφεσης, να εξαφανιστεί. Οι εναγόμενοι εφεσίβλητοι είχαν προτείνει πρωτοδίκως την ένσταση καταχρήσεως δικαιώματος ζητώντας την για το λόγο αυτό απόρριψη της αγωγής, ισχυριζόμενοι ειδικότερα ότι η οφειλή που επικαλούνται προς τους ασφαλιστικούς φορείς και την ΕΥΔΑΠ αποτελεί ελάχιστο μέρος του δαπανηθέντος από την εργολήπτρια εταιρία ποσού για την κατασκευή των περιελθουσών σ' αυτούς οριζοντίων ιδιοκτησιών ήτοι το ποσό που δαπανήθηκε και ανήλθε κατά τους υπολογισμούς τους στο 1.112.272 ευρώ είναι τουλάχιστον 21 φορές μεγαλύτερο των επικαλουμένων προς το ΙΚΑ και την ΕΥΔΑΠ οφειλών... Στην προκειμένη περίπτωση οι εφεσίβλητοι/εναγόμενοι δεν επικαλέσθηκαν συμπεριφορά των εναγόντων/εκκαλούντων, τέτοια που να εμπίπτει στα όσα ανωτέρω προεκτέθηκαν, ήτοι να είχε δημιουργηθεί σ' αυτούς από τη συμπεριφορά των εναγόντων (ποία), σε συνάρτηση με τη δική τους (ποία) και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι οι δικαιούχοι δεν επρόκειτο να ασκήσουν το δικαίωμά τους. Ούτε επικαλούνται ότι οι πράξεις τους και η κατάσταση που δημιουργήθηκε από αυτούς, επαγόμενη ιδιαίτερα επαχθείς επιπτώσεις, τελούσαν σε αιτιώδη σύνδεσμο με την προηγηθείσα συμπεριφορά των δικαιούχων, οι οποίοι, όπως αποδείχθηκε, άμεσα και πριν την υπογραφή του συμβολαίου, τους ενημέρωσαν για την οφειλή προς το ΙΚΑ και την προεκτεθείσα καθ' υπέρβαση της πληρεξουσιότητας ενέργεια της εργολήπτριας. Μόνο το ποσό που δαπανήθηκε για την κατασκευή της οικοδομής δεν αποτελεί στοιχείο που να προσδίδει καταχρηστικότητα στην αξίωση των εναγόντων και ως εκ τούτου η σχετική ένστασή τους θα πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμη κατά νόμον". Με βάση τις παραδοχές αυτές, το Εφετείο, κατά παραδοχή της εφέσεως των αναιρεσιβλήτων, εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση, δέχθηκε την αγωγή τους και αναγνώρισε την ακυρότητα της επίμαχης συμβάσεως πωλήσεως, απορρίπτοντας ως νομικά αβάσιμη την περί καταχρηστικής ασκήσεως της αγωγής ένσταση των αναιρεσειόντων. Από την παραδεκτή, κατ'αρθ.561 παρ.2 ΚΠολΔ, επισκόπηση των προτάσεων και της επ' αυτών προσθήκης των αναιρεσειόντων στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, προκύπτει ότι αυτοί (και ο μεταποβιώσας σύζυγος και πατέρας τους Θ.. Γ. - αρχικός εναγόμενος) προς θεμελίωση της ανωτέρω ενστάσεώς τους περί καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος των αναιρεσιβλήτων, επικαλέσθηκαν, εκτός από την αδράνεια των οικοπεδούχων επί 4 έτη μετά την επίδικη μεταβίβαση και την άσκηση της πρώτης αγωγής τους (που απορρίφθηκε με την 3406/2003 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών ως αόριστη) μόλις πληροφορήθηκαν ότι η εργολήπτρια εταιρεία πτώχευσε το έτος 1997, με προφανή σκοπό να εισπράξουν από αυτούς χρήματα που ενδεχομένως του ώφειλε η εργολάβος, και άλλα πραγματικά περιστατικά, ήτοι επικαλέσθηκαν: α) ότι είχε αποπερατωθεί πλήρως η οικοδομή και η μόνη εκκρεμότητα που απέμενε ήταν η οφειλή των οικοπεδούχων προς το ΙΚΑ και την ΕΥΔΑΠ, συνολικού ποσού 12.941,95 ευρώ, ότι δεν υφίσταντο κατά τον κρίσιμο χρόνο ελλείψεις και κακοτεχνίες, ότι η επικαλούμενη γι' αυτές απαίτηση των αναιρεσιβλήτων ύψους 39.369,03 ευρώ είναι ανύπαρκτη και προβάλλεται ώστε να διογκωθεί η συνολική τους αξίωση και να αποκρουσθεί η εκ του άρθρου 281ΑΚ ένσταση των αναιρεσειόντων (και του δικαιοπαρόχου του αρχικού τρίτου εναγόμενου) και ότι ουδέποτε (οι αναιρεσίβλητες) προσέβαλαν ως ψευδή την από 12-2-1996 υπεύθυνη δήλωση του επιβλέποντος το έργο μηχανικού Γ..Μ. περί της πλήρους αποπερατώσεως της οικοδομής, β) ότι η εν λόγω δαπάνη (των 12.941,95 ευρώ) είναι ασήμαντη, συγκρινόμενη με το πολλαπλάσιο μέγεθος της ωφέλειας που αποκόμισαν οι αναιρεσίβλητες, συνιστά ένα ελάχιστο μέρος του συνολικά δαπανηθέντος από την εργολήπτρια ποσού για την κατασκευή των οριζοντίων ιδιοκτησιών που περιήλθαν στους οικοπεδούχους και χρησιμοποιούνται από αυτούς, το οποίο ανέρχεται σε τουλάχιστον 1.112.272 ευρώ, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η δαπάνη κατασκευής της πυλωτής για τις αντιστοιχούσες σε κάθε διαμέρισμα θέσεις στάθμευσης, γ) ότι το τίμημα της αγοράς του επιδίκου ακινήτου είχε προκαταβληθεί με το προσύμφωνο στον εργολάβο από τους αγοραστές (αναιρεσείοντες και Θ..Γ.) κατά το στάδιο ανέγερσης της οικοδομής και πριν την κατάρτιση του επίμαχου οριστικού συμβολαίου, οπότε συνέτρεχε κίνδυνος απώλειας και του καταβληθέντος τιμήματος στην περίπτωση μη προσέλευσης και μη υπογραφής του άνω οριστικού συμβολαίου (ισχυρισμό που επανέφεραν παραδεκτά με τις ενώπιον του Εφετείου προτάσεις τους κατ' άρθρο 527 ΚΠολΔ). Το Εφετείο, όμως, όπως προκύπτει από το ως άνω εκτεθέν περιεχόμενο της αναιρεσιβαλλομένης απόφασης, περιοριζόμενο μόνον στο επικαλούμενο από τους αναιρεσείοντες γεγονός, ότι "η οφειλή που επικαλούνται προς τους ασφαλιστικούς φορείς και την ΕΥΔΑΠ αποτελεί ελάχιστο μέρος του δαπανηθέντος από την εργολήπτρια εταιρία ποσού για την κατασκευή των περιελθουσών σ'αυτούς οριζοντίων ιδιοκτησιών ήτοι το ποσό που δαπανήθηκε και ανήλθε κατά τους υπολογισμούς τους στο 1.112.272 ευρώ είναι τουλάχιστον 21 φορές μεγαλύτερο των επικαλουμένων προς το ΙΚΑ και την ΕΥΔΑΠ οφειλών", απέρριψε ως μη νόμιμη την ένσταση αυτή των αναιρεσειόντων, χωρίς να λάβει υπόψη, τα λοιπά πιο πάνω αναφερόμενα πραγματικά περιστατικά. Ωστόσο, τα πιο πάνω περιστατικά, που παρέλειψε να λάβει υπόψη το Εφετείο, μαζί με εκείνο που ελήφθη υπόψη, αληθή υποτιθέμενα, θα μπορούσαν, συνολικώς εκτιμώμενα, να ασκήσουν ουσιώδη επιρροή στην έκβαση της δίκης και συνακόλουθα να θεμελιώσουν την προβληθείσα από τους αναιρεσείοντες ένσταση περί καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος των αναιρεσιβλήτων (άρθρο 281 ΑΚ). Ειδικότερα, τα ως άνω περιστατικά, λαμβανόμενα υπόψη αθροιστικώς, σε συνδυασμό και με τις παραδοχές της προσβαλλομένης ότι: "α) κατά την προσαρτηθείσα στη συμβολαιογραφική πράξη μη εμφάνισης των οικοπεδούχων, υπεύθυνη δήλωση του επιβλέποντος το έργο μηχανικού, είχαν αποπερατωθεί στο σύνολό τους οι οικοδομικές εργασίες και όλοι οι χώροι της οικοδομής ήσαν λειτουργικοί, η μόνη δε εκκρεμότητα ήταν η οφειλή προς το ΙΚΑ, 11.121,01 ευρώ, β) οι αναιρεσείοντες είχαν καταβάλει κατά την υπογραφή του .../1994 προσυμφώνου 2.000.000 δραχμές και εξόφλησαν το υπόλοιπο εκ των 7.600.000 δραχμών μέχρι την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, γ) η επίμαχη ιδιοκτησία αποτελεί το 34/1000 από τα 500/1000 του εργολαβικού ανταλλάγματος, δ) ο μηχανικός Γ..Μ., του οποίου την προ οκταμήνου έκθεση χρησιμοποίησαν οι αναιρεσίβλητοι στην επίμαχη εξώδικη δήλωσή τους, αρνούμενοι τη σύμπραξή τους στην υπογραφή του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης της επίμαχης ιδιοκτησίας, δεν διαπίστωσε ότι η οικοδομή και τα κοινόχρηστα δεν είχαν αποπερατωθεί, ούτε ότι δεν βρίσκονται σε λειτουργία οι ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, αποχέτευσης και ανελκυστήρα, γεγονός που θα έδινε το δικαίωμα στους οικοπεδούχους να αρνηθούν δικαιολογημένα την υπογραφή τους για τη μεταβίβαση των τελευταίων ποσοστών συνιδιοκτησίας στην εργολήπτρια και θα εμπόδιζε την κατάρτιση της σύμβασης με αυτοσύμβαση, παρά μόνο δεν συνέτρεχε η προϋπόθεση της μη τακτοποίησης από την εργολήπτρια της εκκρεμότητας ως προς την οφειλή των οικοπεδούχων προς το ΙΚΑ, που έπρεπε να πληρωθεί πριν μεταβιβαστούν τα τελευταία ποσοστά συνιδιοκτησίας", δημιουργούν ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, εξ αιτίας των οποίων η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε, χωρίς κατά νόμο να εμποδίζει τη γένεση ή να επάγεται την απόσβεση του δικαιώματος αναιρεσιβλήτων, καθιστά μη ανεκτή τη μεταγενέστερη άσκηση του αγωγικού δικαιώματος, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, αφού, συνεκτιμώντας και τις εκατέρωθεν δυσμενείς συνέπειες από την άσκηση ή μη του δικαιώματος των αναιρεσιβλήτων, οι μεν αναιρεσείοντες στερούνται την ιδιοκτησία τους, με απώλεια και του τιμήματος που κατέβαλαν γι' αυτήν, οι δε αναιρεσίβλητες, για το ελάχιστο ως άνω σε σχέση με την ιδιοκτησία τους ποσό οφειλής της ήδη πτωχεύσασας εργολήπτριας προς το ΙΚΑ, καρπούνται εντέλει και την ιδιοκτησία των αναιρεσειόντων αγοραστών, πολλαπλασίας αξίας της άνω οφειλής, ωφελούμενες υπέρμετρα σε βάρος των αντιδίκων τους. Επομένως, το Εφετείο υπέπεσε (κατ' ορθή εκτίμηση του σχετικού λόγου), στην πλημμέλεια του άρθρου 559 αριθ. 8 περ.β' ΚΠολΔ, διότι δεν έλαβε υπόψη όλα τα ανωτέρω εκτιθέμενα αυτοτελή πραγματικά περιστατικά, τα οποία συγκροτούν την ένσταση των αναιρεσειόντων περί καταχρηστικότητας του ασκούμενου επίδικου δικαιώματος των αναιρεσιβλήτων και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης και, ως εκ τούτου, ο μοναδικός λόγος της αίτησης αναίρεσης είναι βάσιμος. Σημειώνεται ότι ο ισχυρισμός των αναιρεσιβλήτων με τις κατατεθείσες στο ακροατήριο προτάσεις τους "περί απαραδέκτου της υπό κρίση αιτήσεως αναιρέσεως, γιατί η πλημμέλεια εκ του άρθρου 281 ΑΚ είχε υποβληθεί και με λόγο της προγενέστερης αναίρεσής τους", είναι προεχόντως απαράδεκτος και δεν λαμβάνεται υπόψη, καθόσον προτάθηκε, χωρίς να συντρέχουν οι προϋποθέσεις του άρθρου 570 παρ. 1 ΚΠολΔ, δηλαδή της κατάθεσης των προτάσεών τους 20 τουλάχιστον ημέρες πριν τη δικάσιμο ενώπιον του παρόντος Δικαστηρίου, σε κάθε δε περίπτωση είναι και αβάσιμος, εφόσον με την 416/2018 απόφαση του Δικαστηρίου τούτου, κατά παραδοχή του πρώτου λόγου της από 5-11-2014 αιτήσεως αναιρέσεως εκ του αρθρ. 559 ΚΠολΔ αρ. 1, αναιρέθηκε στο σύνολό της η 1187/2014 απόφαση του Εφετείου Αθηνών για εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 173 και 200 ΑΚ, σε σχέση με την έννοια των όρων 10 και 16 του .../1991 εργολαβικού προσυμφώνου του Συμβολαιογράφου Αθηνών Β. Δαούτη, με τη μνεία ότι, λόγω της πλήρους αναιρετικής εμβέλειας του γενομένου δεκτού λόγου, παρέλκει η εξέταση των λοιπών αναιρετικών λόγων, μεταξύ των οποίων και ο προβληθείς, για εσφαλμένη μη εφαρμογή του άρθρου 281 ΑΚ και, ως εκ τούτου, προβληθείσα και πάλι η εν λόγω ένσταση των αναιρεσειόντων στο δικαστήριο της παραπομπής και απορριφθείσα με την προσβαλλόμενη απόφαση του Εφετείου, παραδεκτά αυτή προσβάλλεται με την υπό κρίση αναίρεση. Τέλος, από τις συνδυασμένες διατάξεις του τελευταίου εδαφίου της παρ. 3 του άρθρου 580 Κ.Πολ.Δ., όπως η παρ. 3 αντικαταστάθηκε με το άρθρο τρίτο του άρθρου 1 του Ν. 4335/2015 και ορίζει ότι, αν αναιρεθεί η απόφαση του δικαστηρίου της ουσίας, στο οποίο παραπέμφθηκε η υπόθεση για περαιτέρω εκδίκαση μετά από πρώτη αναίρεση, δεν γίνεται δεύτερη παραπομπή, αλλά ο Άρειος Πάγος "δικάζει αυτός την ουσία της υπόθεσης. Στην περίπτωση αυτή η υπόθεση εισάγεται με κλήση στο ίδιο τμήμα", της παραγράφου 2 του άρθρου 570 Κ.Πολ.Δ., κατά την οποία "νέοι ισχυρισμοί των διαδίκων και νέα αποδεικτικά μέσα για την ουσιαστική εκδίκαση της υπόθεσης από τον Άρειο Πάγο μετά την αναίρεση υποβάλλονται σύμφωνα με τις διατάξεις που ισχύουν για τα δικαστήρια της ουσίας" και της παρ. 2 του άρθρου 581 του ίδιου Κώδικα, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο τρίτο του άρθρου 1 του Ν. 4335/2015, σύμφωνα με την οποία "η υπόθεση συζητείται στο δικαστήριο της παραπομπής μέσα στα όρια που διαγράφονται με την αναιρετική απόφαση και αφού κατατεθούν προτάσεις, κατά το άρθρο 524 παράγραφος 1 εδάφιο β' ΚΠολΔ", προκύπτουν τα εξής: Σε περίπτωση δεύτερης αναιρετικής απόφασης για την ίδια υπόθεση, ο Άρειος Πάγος δεν έχει τη δυνατότητα εκ νέου παραπομπής στο δικαστήριο της ουσίας, αλλά οφείλει να κρατήσει και να δικάσει ο ίδιος την υπόθεση κατ' ουσίαν λειτουργώντας ως δευτεροβάθμιο δικαστήριο. Δεν προχωρεί όμως αμέσως μετά την αναίρεση της απόφασης στην ουσιαστική εκδίκαση της υπόθεσης, έστω και αν οι διάδικοι, ενόψει της συζήτησης της αίτησης αναίρεσης και υπό την προϋπόθεση παραδοχής αυτής, έχουν καταθέσει προτάσεις και για την ουσία της υπόθεσης, αφού δεν υφίσταται και δεν νοείται, υπό την ισχύ των προαναφερόμενων διατάξεων, ενοποιημένο στάδιο συζήτησης της αίτησης αναίρεσης και της ουσίας της υπόθεσης, αλλά στην περίπτωση αυτή η υπόθεση εισάγεται με κλήση στο ίδιο τμήμα. Το αναιρετικό τμήμα, το οποίο, όταν δικάζει κατ' ουσία την υπόθεση, οφείλει να τηρεί και τις προαναφερόμενες διατάξεις των άρθρων 581 παρ. 2 και 570 παρ. 2 του Κ.Πολ.Δ., συζητεί την υπόθεση μέσα στα όρια που διαγράφονται με την αναιρετική απόφαση, αφού όμως κατατεθούν προτάσεις, σύμφωνα με τις προβλέψεις του άρθρου 524 παράγραφος 1 εδάφιο β' Κ.Πολ.Δ. και αφού μετά την αναίρεση παρασχεθεί η δυνατότητα στους διαδίκους να υποβάλουν νέους ισχυρισμούς και νέα αποδεικτικά μέσα για την ουσιαστική εκδίκαση της υπόθεσης, σύμφωνα με τις ισχύουσες για τα δικαστήρια της ουσίας διατάξεις. Μπορεί, δηλαδή, να προβληθούν από τους διαδίκους στον Άρειο Πάγο, με κρίσιμη χρονική αφετηρία τη, μετά την αναίρεση συζήτηση της υπόθεσης, κατ' ουσία νέοι ισχυρισμοί, υπό τους περιορισμούς των άρθρων 527 και 269 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ., ή και να ασκηθούν από τον εκκαλούντα πρόσθετοι λόγοι έφεσης υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου 520 παρ. 2 Κ.Πολ.Δ. Έτσι, για την εκπλήρωση της επιβαλλόμενης στον Άρειο Πάγο, από τη διάταξη του τελευταίου εδαφίου της παρ. 3 του άρθρου 580 Κ.Πολ.Δ., υποχρέωσης για εκδίκαση, μετά από δεύτερη αναίρεση, της υπόθεσης κατ' ουσίαν, θα πρέπει να λάβει χώρα νέα συζήτηση της υπόθεσης, μετά την έκδοση της αναιρετικής απόφασης, ενώπιον του αναιρετικού τμήματος, το οποίο δικάζει πλέον ως δικαστήριο ουσίας, ύστερα από κλήση του επιμελεστέρου από τους διαδίκους, σύμφωνα με τις προβλέψεις της διάταξης του άρθρου 581 παρ. 1 του Κ.Πολ.Δ., η οποία εφαρμόζεται και στην περίπτωση αυτή (ΑΠ 2225/2014). Σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην αμέσως παραπάνω νομική σκέψη, εφόσον στην κρινόμενη υπόθεση αναιρείται η υπ' αριθμ. 346/2020 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών, που δίκασε μετά από αναίρεση της προηγούμενης υπ' αριθμ. 1187/2014 απόφασής του, πρέπει η υπόθεση να διακρατηθεί και να δικασθεί, από το Τμήμα τούτο, σε νέα συζήτηση, που θα λάβει χώρα μετά από κλήση του επιμελεστέρου των διαδίκων. Τέλος, πρέπει να διαταχθεί η απόδοση στους αναιρεσείοντες του παραβόλου που κατέθεσαν για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης (άρθ. 495 παρ. 3 ΚΠολΔ) και να καταδικαστούν οι αναιρεσίβλητες στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων των αναιρεσειόντων (άρθρο 183, 191 ΚΠολΔ), οι οποίοι κατέθεσαν προτάσεις. 
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ 
Αναιρεί την υπ' αριθμ. 346/2020 απόφαση του Τριμελούς Εφετείου Αθηνών. Κρατεί την υπόθεση, προς ουσιαστική εκδίκαση από το Τμήμα τούτο, η οποία θα λάβει χώρα σε νέα συζήτηση της υπόθεσης, ύστερα από κλήση του επιμελεστέρου από τους διαδίκους.
Διατάσσει την απόδοση στους αναιρεσείοντες του παραβόλου που κατέθεσαν για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης. 
Καταδικάζει τις αναιρεσίβλητες στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσειόντων, τα οποία ορίζει σε τρεις χιλιάδες (3.000) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 31 Ιανουαρίου 2023.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 8 Φεβρουαρίου 2023.
Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ    Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ