Αριθμός 1470 /2013 
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ'' Πολιτικό Τμήμα 
ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Γιαννούλη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Γρηγόριο Κουτσόπουλο, Παναγιώτη Ρουμπή, Δημητρούλα Υφαντή και Ιωάννα Πετροπούλου, Αρεοπαγίτες.
ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 5 Απριλίου 2013, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει μεταξύ:
Του αναιρεσείοντος: Γ. Κ. του Κ., κατοίκου ..., ο οποίος εκπροσωπήθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου του Ιωάννη Κατρά, βάσει δηλώσεως κατ' άρθρο 242 παρ. 2 ΚΠολΔ και κατέθεσε προτάσεις. 
Της αναιρεσιβλήτου: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΣ ΣΧΟΛΙΚΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ Α.Ε." που εδρεύει στην …και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε δια των πληρεξουσίων δικηγόρων της Μαρίας Ντότσικα και Βασιλικής Παπαβαΐτση και κατέθεσαν προτάσεις.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με τις α) 55847/12-12-2006 και β) 33165/1-8-2008 αγωγές του ήδη αναιρεσείοντος, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης, επί των οποίων εκδόθηκε η 16344/2009 απόφαση του ανωτέρω Δικαστηρίου. Επίσης ο ήδη αναιρεσίβλητος κατέθεσε την 6064/7-2-2007 αγωγή του ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης και εκδόθηκε η 26034/2008 απόφαση του ανωτέρω Δικαστηρίου. Κατά των δύο ανωτέρω αποφάσεων οι ήδη διάδικοι κατέθεσαν εφέσεις και αφού συνεκδικάσθηκαν οι υποθέσεις, εκδόθηκε η απόφαση: 1478/2011 του Εφετείου Θεσσαλονίκης. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 10-10-2011 αίτησή του.
Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Η Εισηγήτρια Αρεοπαγίτης Ιωάννα Πετροπούλου, ανέγνωσε την από 31-10-2012 έκθεσή της, με την οποία εισηγήθηκε την απόρριψη των λόγων της αιτήσεως αναιρέσεως. 
Οι πληρεξούσιες της αναιρεσιβλήτου ζήτησαν την απόρριψή της αιτήσεως και την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΤΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Επειδή από τις διατάξεις των άρθρων 574 έως 578 ΑΚ, που εφαρμόζονται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 44 Π. Δ. 34/1995), συνάγεται ότι με τη διαρκή σύμβαση της μίσθωσης ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση. Επίσης, έχει υποχρέωση όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, αλλά να το διατηρεί κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, υποχρεούμενος σε άρση των πραγματικών του ελαττωμάτων και σε αποκατάσταση των συμφωνημένων ιδιοτήτων που λείπουν. Αν κατά το χρόνο παράδοσης του στο μισθωτή το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα), ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του -μισθώματος. Το ίδιο ισχύει και αν λείπει από το μίσθιο μια συμφωνημένη ιδιότητα ή αν έλειψε τέτοια ιδιότητα όσο διαρκεί η μίσθωση. Επομένως, αν από την ύπαρξη πραγματικού ελαττώματος εμποδίστηκε ολικά η συμφωνημένη χρήση, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, προβαλλόμενο και κατ' ένσταση, προς απόκρουση αγωγής του εκμισθωτή για καταβολή των μισθωμάτων, να μη καταβάλλει το μίσθωμα όσο διάστημα διαρκεί η παρεμπόδιση της χρήσης του μισθίου από το ελάττωμα. Περαιτέρω, αν κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης λείπει η συμφωνημένη ιδιότητα του μισθίου ή ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου που υπήρχε κατά τη συνομολόγηση της σύμβασης ή αν από υπαιτιότητα του εκμισθωτή έλειψε η συμφωνημένη ιδιότητα ή εμφανίσθηκε το ελάττωμα του μισθίου μετά τη συνομολόγηση της μίσθωσης ή αν ο εκμισθωτής έγινε υπερήμερος ως προς την άρση πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της ιδιότητας, ο μισθωτής έχει δικαίωμα, αντί για μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος, να απαιτήσει αποζημίωση για τη μη εκτέλεση της σύμβασης, η οποία περιλαμβάνει τη θετική και αποθετική ζημία που τελεί σε αιτιώδη σύνδεσμο με το ελάττωμα ή την έλλειψη της συμφωνημένης ιδιότητας. Στις περιπτώσεις αυτές, όπως προκύπτει από τις παραπάνω διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 306 εδ. α' ΑΚ, ο μισθωτής έχει κατ' επιλογή αγωγή για μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος ή αγωγή για αποζημίωση. Οι αξιώσεις αυτές συρρέουν διαζευκτικά, με την έννοια ότι η επιλογή της μιας αποκλείει την άσκηση των λοιπών, με οποιαδήποτε μορφή είτε κυρίως είτε επικουρικώς, εφόσον, βεβαίως, αφορούν το ίδιο χρονικό διάστημα, αφού από τη φύση της μίσθωσης ως διαρκούς σύμβασης και την υποχρέωση του μισθωτή όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, αλλά και να το διατηρεί κατάλληλο γι' αυτήν και απαλλαγμένο από ελαττώματα και ελλείψεις όσο διαρκεί η μίσθωση, προκύπτει ότι η ύπαρξη των διαζευκτικώς συρρεουσών αξιώσεων συνδέεται με το χρονικό διάστημα στο οποίο υπάρχουν τα ελαττώματα ή οι ελλείψεις, είναι δε ενδεχόμενο σε ένα ορισμένο χρονικό διάστημα να υπάρχει δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος, όχι όμως και δικαίωμα αποζημίωσης, διότι δεν συντρέχουν και οι ειδικές προϋποθέσεις, υπό τις οποίες, σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις, γεννάται το δικαίωμα αυτό, ενώ σε άλλο χρονικό διάστημα, όπως στην περίπτωση που σ' αυτό υφίσταται υπερημερία του εκμισθωτή ως προς την άρση του πραγματικού ελαττώματος ή της έλλειψης της ιδιότητας, να υπάρχει και αξίωση αποζημίωσης (Ολ. ΑΠ 50/2005) Η επιλογή αυτή γίνεται με άτυπη απευθυντέα και ανεπίδεκτη αιρέσεως ή ανακλήσεως, σαφή, ρητή ή σιωπηρή δήλωση του μισθωτή προς τον εκμισθωτή σύμφωνα με αναλογική εφαρμογή του άρθρου 306 παρ. 1 ΑΚ. Από δε την περιέλευση της δήλωσης αυτής του μισθωτή στον εκμισθωτή, διαπλάσσεται η νέα έννομη σχέση τους (ΑΚ 167). Εξάλλου, κατά το άρθρο 584 ΑΚ ο μισθωτής, με την επιφύλαξη των διατάξεων που ισχύουν για τα πραγματικά και τα νομικά ελαττώματα ή για την έλλειψη ιδιοτήτων, έχει δικαίωμα κατά τα λοιπά, αν δεν του παραδόθηκε ή του παρεμποδίστηκε η χρήση του μισθίου, να απαιτήσει, σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις, την εκτέλεση της σύμβασης ή αποζημίωση. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει, ότι ο μισθωτής "με την επιφύλαξη των διατάξεων για τα πραγματικά και νομικά ελαττώματα..." έχει το πιο πάνω δικαίωμα να απαιτήσει την εκτέλεση της σύμβασης ή αποζημίωση κατά τις γενικές διατάξεις των άρθρων 335, 336 και 343 ΑΚ, αν δεν του παραδόθηκε καθόλου η χρήση του μισθίου ή του παραδόθηκε μεν, αλλά παρεμποδίστηκε μετά την παράδοση της. Έτσι, αν του παραδόθηκε η χρήση του μισθίου, αλλά αυτή είναι ελαττωματική, γιατί το μίσθιο έχει ελάττωμα πραγματικό ή νομικό, τότε θα εφαρμοστούν οι παραπάνω ειδικές διατάξεις των άρθρων 576 - 583 ΑΚ περί πραγματικών και νομικών ελαττωμάτων του μισθίου.
Συνεπώς, ο μισθωτής θα δικαιούται να ζητήσει αποζημίωση, η οποία και περιλαμβάνει κάθε θετική και αποθετική ζημία (ΑΚ 297, 298), κατά τους όρους όμως των άρθρων 577, 578, και 583 ΑΚ, και όχι του άρθρου 584 ΑΚ, Εξάλλου, κατά την έννοια της διάταξης του άρθρου 559 αρ. 19 ΚΠολΔ, υπάρχει έλλειψη νόμιμης βάσης λόγω αντιφατικών ή ανεπαρκών αιτιολογιών όταν από το αιτιολογικό της απόφασης που συνιστά την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν προκύπτουν πλήρη, σαφή και χωρίς αντιφάσεις τα πραγματικά γεγονότα, τα οποία σύμφωνα με το νόμο είναι αναγκαία για την κρίση στη συγκεκριμένη περίπτωση ότι συντρέχουν οι όροι της διάταξης που εφαρμόστηκε ή ότι δεν συντρέχουν οι όροι εφαρμογής της. Αντιφατικότητα των αιτιολογιών η οποία ιδρύει τον από τη διάταξη του άρθρου 559 αρ. 19ΚΠολΔ προβλεπόμενο λόγο αναίρεσης υπάρχει, όταν σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Εξ αιτίας αυτής, δεν προκύπτει, ποια πραγματικά περιστατικά δέχθηκε το δικαστήριο για να στηρίξει το διατακτικό, ώστε να μπορεί να ελεγχθεί, αν σωστά εφάρμοσε το νόμο. Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο με την αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση, που παραδεκτώς επισκοπείται (αρθρ.561 παρ. 2 ΚΠολΔ), δέχθηκε ανελέγκτως τ' ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Η ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία "Οργανισμός Σχολικών Κτιρίων Α.Ε." (ΟΣΚ) έχει στην κυριότητα και νομή της ένα οικόπεδο εμβαδού 800 τ.μ,, περίπου, που βρίσκεται επί της συμβολής των οδών …στη .., στο οποίο λειτουργούσε επί σειρά ετών επιχείρηση στάθμευσης αυτοκινήτων .Για την εκμίσθωση του ακινήτου αυτού ο Οργανισμός Σχολικών Κτιρίων προκήρυξε δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό. Δυνάμει της αριθμ. 190/29-3-2000 απόφασης του Διοικητικού Συμβουλίου του Οργανισμού Σχολικών Κτιρίων Α.Ε. αυτό κατακυρώθηκε στον πλειοδότη Γ. Κ. του Κωνσταντίνου. Στη συνέχεια, με το από 10-4-2000 ιδιωτικό συμφωνητικό ο Οργανισμός Σχολικών Κτιρίων εκμίσθωσε στον Γ. Κ. τον παραπάνω υπαίθριο χώρο, προκειμένου αυτός να το χρησιμοποιήσει για τη λειτουργία επιχείρησης στάθμευσης αυτοκινήτων. Η διάρκεια της μίσθωσης ορίσθηκε για 12 χρόνια από 1-4-2000 έως 31-3-2011, το μίσθωμα που ήταν προκαταβλητέο το πρώτο πενθήμερο κάθε μήνα, ορίσθηκε για την πρώτη διετία σε 2.545.000 δρχ. = 7.468,82 ευρώ, για το τρίτο έτος σε 2.600,000 δρχ. = 7,630,23 ευρώ,. για το τέταρτο έτος σε 2.647.000 δρχ. = 7.768,16 ευρώ, για το πέμπτο έτος σε 2.700.000 δρχ. = 7.923,70 ευρώ, για το έκτο έτος σε 2.754.000 δρχ. = 8.082,18ευρώ, για το έβδομο έτος σε 2.809.000 δρχ. 8.243,58 ευρώ, για το όγδοο έτος σε 2.866.000δρχ. = 8.410,86 ευρώ, για το ένατο έτος 2.923,000 δρχ. = 8.578,14 ευρώ, για το δέκατο έτος σε 2.981.000 δρχ. =8.748,35 ευρώ, για το ενδέκατο έτος . σε 3.041.000 δρχ. = 8.924,44 ευρώ και για το δωδέκατο έτος σε 3.102.000 δρχ. =9.103,45ευρώ. Σύμφωνα με όρο του μισθωτηρίου ,(άρθρ. 2 εδ. 3 και 4 αυτού) ορίσθηκε ότι: "Για την άσκηση της δραστηριότητας αυτής από τον μισθωτή, απαιτείται πρωτίστως η έκδοση σχετικής άδειας ιδρύσεως και λειτουργίας υπαίθριου σταθμού αυτοκινήτων από την αρμόδια για το σκοπό αυτό Αρχή, για την έκδοση της οποίας απαιτείται κάποιος χρόνος. Για το λόγο αυτό συμφωνείται μεταξύ των συμβαλλομένων, ότι το μίσθωμα θα αρχίσει να προκαταβάλλεται από τον μήνα μέσα στον οποίο θα έχει χορηγηθεί η σχετική άδεια ιδρύσεως και λειτουργίας υπαίθριου σταθμού αυτοκινήτων και μάλιστα από την πρώτη του μηνός αυτού, αδιάφορα αν η άδεια έχει χορηγηθεί μεταγενέστερα". Εν τω μεταξύ το Υπουργείο Εξωτερικών προκειμένου να εγκατασταθεί η Ευρωπαϊκή Υπηρεσία για την ανασυγκρότηση των Βαλκανίων στη Θεσσαλονίκη, δεσμεύθηκε για την εύρεση και παραχώρηση χώρου στάθμευσης των αυτοκινήτων αυτής. Προς τούτο, κατόπιν προφορικής συνεννόησης της Διοίκησης του ΟΣΚ ΑΕ με τον Υπουργό Μακεδονίας - Θράκης, ο πρώτος (ΟΣΚ) αποδέχθηκε τη διάθεση 10 θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων για την εξυπηρέτηση των Υπηρεσιών του Οργανισμού Ανασυγκρότησης Βαλκανίων. Στα πλαίσια της συμφωνίας αυτής μεταξύ του Υπουργού Μακεδονίας - Θράκης και του Οργανισμού Σχολικών Κτιρίων, ο Ευρωπαϊκός Οργανισμός Ανασυγκρότησης Βαλκανίων άρχισε να χρησιμοποιεί το μίσθιο και κατόπιν υπόδειξης παραγόντων του Υπουργείου Εξωτερικών, εγκατέστησε στο μίσθιο χώρο δέκα αυτοκίνητα της Υπηρεσίας του. Έτσι, κατά το χρόνο παράδοσης του μισθίου στο μισθωτή οι θέσεις αυτές ήταν κατειλημμένες. Ο μισθωτής Γ. Κ. παρέλαβε το μίσθιο και έκανε χρήση αυτού, πριν ακόμη εκδοθεί η άδεια λειτουργίας του. Σε διαμαρτυρία του μισθωτή για την κατάληψη μέρους του μισθίου με αυτοκίνητα της Ευρωπαϊκής Υπηρεσίας, ο εκμισθωτής του ζήτησε να δεχθεί την προσωρινή παραχώρηση των 10 αυτών θέσεων στον Ευρωπαϊκό Οργανισμό και του υποσχέθηκε ότι σύντομα θα διευθετηθεί το θέμα, γεγονός που αποδέχθηκε ο Γ. Κ.. Στη συνέχεια, όμως, άρχισαν να σταθμεύουν στο μίσθιο χώρο περισσότερα από δέκα αυτοκίνητα των υπαλλήλων του Ευρωπαϊκού Οργανισμού. Ο τελευταίος με το από 25-5-2000 έγγραφο του γνωστοποίησε στον Γ. Κ. τον κάτοχο και τον αριθμό κυκλοφορίας 34 αυτοκινήτων που θα στάθμευαν στο μίσθιο καθώς και άλλων που διέρχονταν από …. Έτσι, στο μίσθιο χώρο στάθμευαν συνολικά τριάντα περίπου αυτοκίνητα, όχι όμως σε μόνιμη βάση. Ενόψει της διαμορφωθείσας αυτής κατάστασης, ο μισθωτής Γ. Κ. με το από 30-10-2000 έγγραφο του προς τον Οργανισμό Σχολικών Κτιρίων διαμαρτυρόμενος για την κατάληψη μείζονος χώρου του "parking" που περιόριζε τη δυνατότητα του για οικονομική εκμετάλλευση, ζήτησε από την εκμισθώτρια να ανταλλάξουν απόψεις... ενδεχομένως και προς την κατεύθυνση της τροποποίησης της σύμβασης μισθώσεως. Εν συνεχεία, ο Οργανισμός Σχολικών Κτιρίων με το από 24-9-2001 έγγραφο προς τον μισθωτή Γ. Κ., το οποίο επέδωσε αυθημερόν, αφού αναφέρει ότι επειδή η άδεια λειτουργίας σταθμού αυτοκινήτων απαιτεί κάποιο χρόνο "... προβλέψαμε με το ανωτέρω ιδιωτικό συμφωνητικό ότι θα αρχίσετε την καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος αφού πρώτα πάρετε τη σχετική άδεια ιδρύσεως και λειτουργίας υπαίθριου σταθμού αυτοκινήτων", και ότι αυτός (μισθωτής) σκοπίμως παραλείπει να εκδώσει τέτοια άδεια, ενώ χρησιμοποιεί το μίσθιο, τον καλεί να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες γιατί διαφορετικά θα τον αποβάλει από το μίσθιο. Εν τω μεταξύ, ο Γ. Κ. έλαβε την αριθμ. πρωτ. 18/ΟΙΚ25911/Φ6048/5-10-2001 άδεια λειτουργίας υπαίθριου σταθμού αυτοκινήτων 35 θέσεων, ενώ η προηγούμενη άδεια ήταν 48 θέσεων. Απαντώντας δε ο μισθωτής στο προαναφερόμενο έγγραφο του εκμισθωτή, του επέδωσε στις 11-10-2001, έγγραφο με το οποίο του δηλώνει ότι η στάθμευση ."30 και πλέον αυτοκινήτων" του Οργανισμού Ανασυγκρότησης Βαλκανίων (πλέον των διερχομένων) αποτελεί πραγματικό ελάττωμα και ότι η έκδοση άδειας λειτουργίας η οποία εκδόθηκε, δεν θεμελιώνει σε βάρος του υποχρέωση για καταβολή μισθώματος αν δεν του παραχωρηθεί η ακώλυτη χρήση του μισθίου με την απομάκρυνση και την απαγόρευση στάθμευσης των αυτοκινήτων του Ευρωπαϊκού Οργανισμού. Έτσι, ο μισθωτής παρά την έκδοση της άδειας λειτουργίας και παρά τη χρήση του μισθίου, δεν κατέβαλε κάποιο μίσθωμα επικαλούμενος κατάληψη του μισθίου από την στάθμευση των αυτοκινήτων της Ευρωπαϊκής Υπηρεσίας, με τη δε από 11-10-2001 έγγραφη δήλωση προς τον εκμισθωτή ΟΣΚ δήλωσε, ότι δεν θα καταβάλει μίσθωμα μέχρις ότου παύσει η στάθμευση των αυτοκινήτων της Ευρωπαϊκής Υπηρεσίας στο μίσθιο χώρο. Τη δήλωση του αυτή επανέλαβε και προφορικά προς τον εκμισθωτή. Ο Οργανισμός Ανασυγκρότησης Βαλκανίων όμως συνέχισε να κάνει χρήση του μισθίου σταθμού αυτοκινήτων με τη στάθμευση τριάντα περίπου αυτοκινήτων έως 31-12-2008 Ο μισθωτής μετά την ελευθέρωση του μισθίου κατέβαλε το μίσθωμα Ιανουαρίου 2009, Φεβρουαρίου 2009 και Μαρτίου 2009 και κατόπιν άσκησε την αριθμ. έκθ. κατάθεσης 5663/2009 αγωγή περί αναπροσαρμογής του μισθώματος της οποίας η συζήτηση ανεστάλη και έκτοτε παρά την εκ μέρους χρήση του, ουδέν κατέβαλε.
Από τα παραπάνω αποδεικνύονται τα εξής κρίσιμα περιστατικά: α) ότι με το συναφθέν μεταξύ των διαδίκων μισθωτήριο ρητά συμφωνήθηκε ότι δεν θα οφείλει ο μισθωτής Γ. Κ. μισθώματα έως ότου εκδοθεί η άδεια ιδρύσεως και λειτουργίας του υπαίθριου σταθμού στο μίσθιο.
Συνεπώς, ο παραπάνω δεν έχει υποχρέωση καταβολής μισθωμάτων από την έναρξη της μίσθωσης έως 30-9-2001, αφού μετά, εκδόθηκε η αριθμ. πρωτ . 18/ΟΙΚ25911/Φ6048/5-10-2001 άδεια λειτουργίας υπαίθριου σταθμού αυτοκινήτων στο μίσθιο χώρο. β) ότι κατά την παράδοση του μισθίου αυτό είχε πραγματικό ελάττωμα που συνίστατο στην κατόπιν συμφωνίας του εκμισθωτή ΟΣΚ και του Ελληνικού Δημοσίου μόνιμη εκ μέρους του Ευρωπαϊκού Οργανισμού χρήση τμήματος αυτού με τη στάθμευση 10 αυτοκινήτων. Η συμφωνία αυτή για δέσμευση 10 θέσεων στάθμευσης αποτελεί πραγματικό ελάττωμα, αφού αναφέρεται στις οικονομικές "σχέσεις" του μισθίου που σύμφωνα με τις αντιλήψεις των συναλλαγών επιδρά αρνητικά στην καταλληλότητα του για τη συμφωνημένη χρήση. Ο μισθωτής από τη συγκεκριμένη μίσθωση προσδοκούσε την κατά ώρα εκμίσθωση του χώρου, που είναι πολύ προσοδοφόρα και για την οποία λόγω της θέσης του προσφέρονταν το μίσθιο, και όχι την κατά μήνα εκμίσθωση του και μάλιστα για αυτοκίνητα υπηρεσιών που τα αναλογούντα μισθώματα θα τα κατέβαλε το Δημόσιο δεδομένου ότι η μόνιμη στάθμευση δεν είναι τόσο κερδοφόρα, ενώ η καταβολή του μισθώματος δεν θα ήταν άμεση, αλλά επιτυγχάνονταν μετά από αρκετό χρονικό διάστημα και μετά από υποβολή δικαιολογητικών. Έτσι, στο μισθωτή παραδόθηκε ελαττωματική η χρήση του μισθίου, ελάττωμα, που γνώριζε ο ΟΣΚ κατά τη σύναψη της σύμβασης. Ο εκμισθωτής ΟΣΚ δεν ευθύνεται για το ότι στο μίσθιο χώρο, μετά την παράδοση αυτού, στάθμευαν περισσότερα αυτοκίνητα του Ευρωπαϊκού Οργανισμού. Η στάθμευση αυτή δεν στηριζόταν στη συμφωνία μεταξύ ΟΣΚ και Ελληνικού Δημοσίου ή σε ενέργειες του ΟΣΚ. αλλά οφείλετο στις εκ μέρους των Υπουργών Μακεδονίας Θράκης, Εξωτερικών και άλλων υπηρεσιακών παραγόντων του Δημοσίου παρακλήσεις και παρεμβάσεις προς το μισθωτή και στη συναίνεση αυτού. Ούτε ο ΟΣΚ ανέλαβε με το μισθωτήριο την υποχρέωση να εξασφαλίσει τη μη στάθμευση αυτοκινήτων του Ευρωπαϊκού Οργανισμού, γ) ότι το ελάττωμα αυτό το μισθίου εμπόδιζε μερικά τη συμφωνημένη χρήση και ότι ο μισθωτής εξακολουθούσε καθόλο αυτό το διάστημα που διαρκούσε το ελάττωμα, ήτοι από την έναρξη της μίσθωσης έως 31-12-2008 να χρησιμοποιεί το μίσθιο, δ) ότι συνεπεία του πραγματικού αυτού ελαττώματος ο μισθωτής σύμφωνα μ' όσα εκτέθηκαν στη μείζονα σκέψη, είχε το διαζευκτικό δικαίωμα ή να καταβάλει μειωμένο μίσθωμα, μη δικαιούμενος να αρνηθεί την καταβολήν ολοκλήρου του συμφωνημένου μισθώματος , ή να ζητήσει αποζημίωση κατά τις διατάξεις των άρθρων 576-578 και όχι αυτή του άρθρου 584 Α.Κ. Ότι εδώ ο μισθωτής Γ. Κ. επέλεξε το δικαίωμα μη ..καταβολής μισθώματος στο οποίο δικαίωμα εμπεριέχεται και το δικαίωμα καταβολής μειωμένου μισθώματος. Το δικαίωμα του αυτό ο Γ. Κ. το άσκησε με προφορική δήλωση του προς τους εκπροσώπους του ΟΣΚ, δήλωση που επανέλαβε και εγγράφως με το από 11-10-2001 έγγραφο που επέδωσε στον εναγόμενο ΟΣΚ, όπως άλλωστε ρητά ο ίδιος αναγράφει στην από 24-5-2006 "εξώδικη διαμαρτυρία - πρόσκληση - δήλωση" που επέδωσε σ' αυτόν (ΟΣΚ) στις 6-6-2006, που αναγράφεται "λόγω του προεκτεθέντος ελαττώματος της κατάληψης του μισθίου από τον Οργανισμό το οποίο με εμποδίζει ολικά για τη συμφωνημένη χρήση του, είναι αυτονόητο, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 574 επ. ΑΚ, όπως επανειλημμένα ρητά σας δήλωσα, ότι έχω νόμιμο δικαίωμα μη καταβολής του μισθώματος, για όσο διάστημα θα διαρκέσει η ανωτέρω κατάληψη του μισθίου από τον Οργανισμό, όπως μέχρι σήμερα ρητά και με τη συμπεριφορά σας αποδεχθήκατε". Άλλωστε, η δήλωση αυτή περί επιλογής του παραπάνω .δικαιώματος εναρμονίζεται και με τη συμπεριφορά του, αφού μέχρι 31-12-2008 δεν κατέβαλε κάποιο μίσθωμα, ενώ μόλις εξέλιπε το πραγματικό ελάττωμα με την αποχώρηση των αυτοκινήτων του Ευρωπαϊκού Οργανισμού Ανασυγκρότησης Βαλκανίων, κατέβαλε τα μισθώματα των μηνών Ιανουαρίου, Φεβρουαρίου και Μαρτίου 2009.
Συνεπώς, ο μισθωτής Γ. Κ. δεν έχει σωρευτικά δικαίωμα μη καταβολής - μειωμένου μισθώματος και αποζημίωσης, όπως αβάσιμα ισχυρίζεται. Αυτός επέλεξε και άσκησε το δικαίωμα μη καταβολής - μειωμένου μισθώματος, για όσο χρόνο το μίσθιο είχε το συγκεκριμένο ελάττωμα και η επιλογή του αυτή δεν μπορεί να μεταβάλλεται κατά τη βούληση του. ε) ότι η αξίωση αυτή του ενάγοντος για καταβολή μισθωμάτων του διαστήματος από 1-10-2001 έως 31-12-2001 έχει υποκύψει στην πενταετή παραγραφή του άρθρου 250 αριθμ. 16, καθόσον από το τέλος του έτους 2001 (31-12-2001), μέσα στο οποίο συμπίπτει η έναρξη της παραγραφής (άρθρο 253 Α. Κ.), έως την άσκηση της αγωγής που επιδόθηκε στον εναγόμενο στις 8-2-2007, παρήλθε πενταετία και στ) λαμβάνοντας υπόψη ότι το μίσθωμα που έπρεπε να καταβάλει ο μισθωτής για το μίσθιο χωρίς ελάττωμα ανέρχεται στα προαναφερόμενα ποσά και ότι το ελάττωμα που είχε το μίσθιο επιδρά σημαντικά κατά ποσοστό 50% στη διαμόρφωση της μισθωτικής του αξίας, το μίσθωμα που αντιστοιχεί στο ελαττωματικό αυτό χώρο, προσδιορίζεται στο ήμισυ του συμφωνηθέντος. Ήτοι, ο εναγόμενος Γ. Κ. για το χρόνο από 1.1.2002 έως 28.2.2007 οφείλει μισθώματα ύψους 1) από 1.1.2002 έως 28.2.2007....και συνολικό ποσό 240.846, 75ευρώ, πλέον τέλος χαρτοσήμου. Το Εφετείο, με αυτά που δέχθηκε διέλαβε στην απόφασή του αντιφατικές και ελλειπείς αιτιολογίες που καθιστούν ανέφικτο τον αναιρετικό έλεγχο περί της συνδρομής ή μη των προϋποθέσεων εφαρμογής των ανωτέρω ουσιαστικών διατάξεων, τις οποίες παραβίασε εκ πλαγίου. Ειδικότερα ενώ δέχεται ότι ο μισθωτής, απαντώντας στο από 24.9.2001 έγγραφο του εκμισθωτή, του επέδωσε στις 11.10.2001 έγγραφο με το οποίο του δηλώνει ότι η στάθμευση "30 και πλέον αυτοκινήτων" του Οργανισμού Ανασυγκρότησης Βαλκανίων (πλέον των διερχομένων) αποτελεί πραγματικό ελάττωμα και ότι η έκδοση άδειας λειτουργίας δεν θεμελιώνει σε βάρος του υποχρέωση για καταβολή μισθώματος, αν δεν του παραχωρηθεί η ακώλυτη χρήση του μισθίου με την απομάκρυνση και την απαγόρευση στάθμευσης των αυτοκινήτων του Ευρωπαϊκού Οργανισμού, στη συνέχεια δέχεται, ότι η στάθμευση περισσοτέρων οχημάτων στο μίσθιο χώρο του Ευρωπαϊκού Οργανισμού μετά την παράδοση αυτού, οφείλεται στις εκ μέρους υπηρεσιακών παραγόντων του Δημοσίου παρακλήσεις και παρεμβάσεις προς το μισθωτή και στη συναίνεση αυτού. Επίσης, ενόψει της παραδοχής ότι ο μισθωτής έλαβε άδεια λειτουργία υπαίθριου σταθμού αυτοκινήτων 35 θέσεων ενώ η προηγούμενη άδεια ήταν 48 θέσεων, επί πλέον δε και εκείνης ότι ο Ευρωπαϊκός Οργανισμός ανασυγκρότησης με το από 25.5.2000 έγγραφο γνωστοποίησε στο μισθωτή, τον κάτοχο και τον αριθμό κυκλοφορίας 34 αυτοκινήτων που θα στάθμευαν στο μίσθιο, καθώς και άλλων που διήρχοντο από .., και έτσι στο μίσθιο χώρο στάθμευαν συνολικά τριάντα περίπου αυτοκίνητα, όχι όμως σε μόνιμη βάση, δεν αναφέρει περαιτέρω με βάση ποια στοιχεία (αριθμητικά δεδομένα) κατέληξε στο αποδεικτικό πόρισμα, ότι το ελάττωμα που είχε το μίσθιο με άδεια λειτουργίας υπαίθριου σταθμού μόνο για 35 θέσεις αυτοκινήτων, επιδρά κατά ποσοστό 50% στη διαμόρφωση της μισθωτικής του αξίας και το μίσθωμα που αντιστοιχεί στον ελαττωματικό αυτό χώρο, ανέρχεται για το από 1.1.2002 έως 28.2.2007 χρονικό διάστημα, στο ήμισυ του συμφωνηθέντος. Κατά συνέπεια, το Εφετείο, υπέπεσε στην αναιρετική πλημμέλεια του αριθμού 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ και ο δεύτερος λόγος της αίτησης αναίρεσης με τον οποίο προσάπτεται στην αναιρεσιβαλλόμενη η πλημμέλεια αυτή, πρέπει να γίνει δεκτός, ως βάσιμος. Επειδή με βάση τα προεκτιθέμενα παρελκύσης της έρευνας των λοιπών λόγων αναιρέσεως, πρέπει, να αναιρεθεί κατά παραδοχή του δεύτερου λόγου της από 10.10.2011 αιτήσεως αναιρέσεως η αναιρεσιβαλλόμενη 1478/2011 απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης, εν μέρει και συγκεκριμένα ως προς τις διατάξεις της με τις οποίες κατά παραδοχή της με αρ. κατ.1392/2009 έφεσης του αναιρεσίβλητου Οργανισμού Σχολικών Κτιρίων, εξαφάνισε την πρωτόδικη με αρ. 26034/2008 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης και δικάζονται τη με αρ. κατάθεσης 6064/2007 αγωγή του αναιρεσίβλητου δέχθηκε εν μέρει αυτή ως βάσιμη κατ' ουσίαν και υποχρέωσε τον αναιρεσείοντα να καταβάλει στον ως ανωτέρω Οργανισμό το ποσό των 240. 846,75 ευρώ, πλέον τέλος χαρτοσήμου καθώς και ως προς την περί δικαστικών εξόδων διάταξή της. Ακολούθως, πρέπει να παραπεμφθεί η υπόθεση κατά το άνω μέρος της προς περαιτέρω εκδίκαση, κατά τη διάταξη του άρθρου 580 παρ. 3 ΚΠολΔ, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 65 παρ. 1 του ν. 4139/2013, στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές και να καταδικασθεί η αναιρεσίβλητη ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία "ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΣ ΣΧΟΛΙΚΩΝ ΚΤΙΡΙΩΝ Α.Ε." ως ηττηθείσα, στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντος, κατά τα οριζόμενα ειδικότερα στο διατακτικό (άρθρ. 176, 183ΚΠολΔ). 
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ 
Αναιρεί την 1478/2011 απόφαση του Εφετείου Θεσσαλονίκης κατά το μέρος που αναφέρεται στο σκεπτικό. 
Παραπέμπει την υπόθεση κατά το μέρος τούτο προς περαιτέρω εκδίκαση στο ίδιο Εφετείο, συγκροτούμενο από άλλους δικαστές. Και 
Καταδικάζει την αναιρεσίβλητη ανώνυμη εταιρία στη δικαστική δαπάνη του αναιρεσείοντος την οποία ορίζει στο ποσό των δυο χιλιάδων τριακοσίων (2.300)ευρώ. 
Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 31 Μαΐου 2013 
Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, σε δημόσια συνεδρίαση, στο ακροατήριό του στις 5 Ιουλίου 2013 
Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ