Αριθμός 389/2017
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Γ’ Πολιτικό Τμήμα
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ιωάννη Γιαννακόπουλο, Αντιπρόεδρο Αρείου Πάγου, Ευγενία Προγάκη-εισηγήτρια, Ασπασία Μαγιάκου, Νικήτα Χριστόπουλο και Πέτρο Σαλίχο, Αρεοπαγίτες.
Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του, την 1η Φεβρουαρίου 2017, με την παρουσία και της γραμματέως Σπυριδούλας Τζαβίδη, για να δικάσει την εξής υπόθεση μεταξύ:
Των αναιρεσειουσών: 1. Ε. χήρας Β. Κ. το γένος Ι. Κ., 2. Χ. Κ. του Β., κατοίκων ..., που εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο Αικατερίνη Βούλγαρη.
Των αναιρεσίβλητων: 1. Η. Ρ. του Σ. και 2.Α. συζ. Η. Ρ., το γένος Ν. Π., κατοίκων ..., που παραστάθηκαν μετά του πληρεξούσιου δικηγόρου Αθανασίου Μελίστα.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 27-3-2012 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων, που κατατέθηκε στο Ειρηνοδικείο Κορίνθου.
Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 668/2013 του ιδίου Δικαστηρίου, 111/2015 του Μονομελούς Πρωτοδικείου Κορίνθου.
Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητούν οι αναιρεσείουσες με την από 5-1-2016 αίτησή τους.
Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.
Η πληρεξούσια των αναιρεσειουσών, ζήτησε την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης, ο πληρεξούσιος των αναιρεσίβλητων να απορριφθεί, καθένας δε να καταδικασθεί το αντίδικο μέρος στη δικαστική δαπάνη.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Επειδή σύμφωνα με το άρθρο 1033 ΑΚ, για τη μεταβίβαση κυριότητας ακινήτου, απαιτείται συμφωνία μετά του κυρίου και εκείνου που την αποκτά, ότι μετατίθεται σ’ αυτόν η κυριότητα για κάποια νόμιμη αιτία. Η συμφωνία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, που υποβάλλεται σε μεταγραφή. Για τη μεταβίβαση, με τον παράγωγο αυτό τρόπο της κυριότητας ακινήτου, αποτελεί προϋπόθεση, το να ήταν κύριος εκείνος που συμφώνησε τη μεταβίβασή της. Περαιτέρω κατά άρθρο 202 ΑΚ αν με την δικαιοπραξία εξαρτήθηκε η ανατροπή των αποτελεσμάτων της από γεγονός μελλοντικό και αβέβαιο (αίρεση διαλυτική), μόλις συμβεί το γεγονός αυτό, παύει η ενέργεια της δικαιοπραξίας και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση. Ενόψει της διατάξεως αυτής, ο διαλυτικός όρος που περιέχεται στη σύμβαση πωλήσεως και μεταβιβάσεως της κυριότητας ακινήτου, σύμφωνα με τον οποίο, σε περίπτωση που ο αγοραστής, ο οποίος ανέλαβε την υποχρέωση για ορισμένη ενέργεια μέσα σε τακτή προς τούτο προθεσμία, δεν προέβη στην εκπλήρωση αυτής, θα εκπίπτει από κάθε δικαίωμά του που απορρέει από την πώληση και το πωληθέν θα καθίσταται αναγόραστο και θα επιστρέφει χωρίς άλλη διατύπωση στην κυριότητα του πωλητή, συνιστά διαλυτική αίρεση, υπό την οποία τελεί όχι μόνο η κατά το άρθρο 1033 ΑΚ συμφωνία για τη μεταβίβαση της κυριότητας, αλλά και η ενοχική δικαιοπραξία η οποία αποτελεί, κατά την παραπάνω διάταξη, τη νόμιμη αιτία της μεταβιβάσεως. Όταν η διαλυτική αυτή αίρεση πληρωθεί, γιατί πέρασε άπρακτη η προθεσμία μέσα στην οποία όφειλε ο αγοραστής να ενεργήσει, τότε, κατά τη βούληση των μερών που σαφώς εκφράστηκε και είναι σύμφωνη με τα οριζόμενα στην παραπάνω διάταξη του άρθρου 202 ΑΚ, ανατρέπεται η όλη σύμβαση τόσο κατά την ενοχική, όσο και κατά την εμπράγματη ενέργειά της, με την έννοια ότι παύει αυτή να ισχύει μόλις επέλθει το αιρετικό γεγονός και επανέρχεται αυτοδικαίως η προηγούμενη κατάσταση, άρα και η κυριότητα στον πωλητή, χωρίς να απαιτείται οποιαδήποτε άλλη ενέργειά του. Από το συνδυασμό των πιο πάνω διατάξεων συνάγεται ότι στη σύμβαση πωλήσεως και μεταβιβάσεως κάποιου ακινήτου, που χρειάζεται να γίνει με συμβολαιογραφικό έγγραφο που υποβάλλεται σε μεταγραφή, για να επέλθει η έννομη συνέπεια της μεταβιβάσεως της κυριότητος μπορεί να προστεθεί και ειδικός όρος (διαλυτικός) κατά τον οποίο αν δεν πληρωθεί ολοσχερώς και εμπροσθέσμως υπό του αγοραστού το πιστωθέν τίμημα που συμφωνήθηκε ή και μερικές δόσεις αυτού, εφόσον συμφωνήθηκε να καταβληθεί σε περιοδικές δόσεις, αυτοδικαίως και χωρίς άλλη προειδοποίηση η κυριότητα του πωληθέντος ακινήτου επανέρχεται στον πωλητή, ο δε αγοραστής εκπίπτει από τα δικαιώματά του από τη σύμβαση πωλήσεως. Εξάλλου επί πωλήσεως ακινήτου η μη τήρηση του τύπου ως προς μέρος του τιμήματος, όπως στην περίπτωση που το τελευταίο συμφωνήθηκε μεγαλύτερο από το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο, επιφέρει ακυρότητα της σύμβασης για το επιπλέον τίμημα, χωρίς να επηρεάζει το κύρος της πώλησης του ακινήτου, όπως αυτή εμφανίζεται στο συμβόλαιο. Εξάλλου σύμφωνα με το άρθρο 560 ΚΠολΔικ (όπως αυτό αντικαταστάθηκε από το άρθρο 1, άρθρο τρίτο του Ν.4335/2015 και το οποίο σύμφωνα με το άρθρο 1 άρθρο ένατο παρ. 4 του ίδιου νόμου εφαρμόζεται στις ασκούμενες μετά την 1.1.2016 αναιρέσεις) και κατά τη διάταξη του αριθμού 6 αυτού, αναίρεση κατά των αποφάσεων των πρωτοδικείων που εκδίδονται σε εφέσεις κατά των αποφάσεων των Ειρηνοδικείων επιτρέπεται ‘ ‘ αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζήτημα που ασκεί ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης ‘ ‘ . ‘ Ελλειψη νόμιμης βάσης, κατά την έννοια της διατάξεως αυτής υπάρχει, όταν από το αιτιολογικό της απόφασης, που συνιστά την ελάσσονα πρόταση του δικανικού συλλογισμού, δεν προκύπτουν κατά τρόπο πλήρη σαφή και χωρίς αντιφάσεις τα πραγματικά περιστατικά, τα οποία σύμφωνα με το νόμο είναι αναγκαία για την κρίση στη συγκεκριμένη περίπτωση ότι συντρέχουν οι όροι της διάταξης που εφαρμόσθηκε ή ότι δεν συντρέχουν οι όροι εφαρμογής της. Ως ζητήματα των οποίων η μη αιτιολόγηση ή η αιτιολόγηση κατά τρόπο ανεπαρκή ή αντιφατικό, στερεί την απόφαση από νόμιμη βάση, νοούνται μόνο οι ισχυρισμοί που έχουν αυτοτελή ύπαρξη, που τείνουν δηλαδή στη θεμελίωση ή κατάλυση του δικαιώματος που ασκήθηκε, είτε ως επιθετικό, είτε ως αμυντικό μέσο. Ο αναιρετικός αυτός λόγος δεν ιδρύεται όταν η απόφαση του δικαστηρίου περιέχει ελλείψεις στην αξιολόγηση του αποδεικτικού υλικού και μάλιστα στην ανάλυση ή στάθμιση ή αιτιολόγηση του πορίσματος που προκύπτει από αυτές, εφόσον το αποδεικτικό πόρισμα εκτίθεται με σαφήνεια, καθόσον μόνο τι αποδείχθηκε ή δεν αποδείχθηκε είναι αναγκαίο να εκτίθεται σαφώς στην απόφαση και όχι το γιατί, ενώ δεν υπάρχει ανεπάρκεια αιτιολογίας όταν η απόφαση περιέχει συνοπτική αλλά πλήρη αιτιολογία. Στην προκειμένη περίπτωση, όπως προκύπτει από την παραδεκτή επισκόπηση της προσβαλλομένης αποφάσεως (άρθρο 561 παρ. 2 ΚΠολΔικ) το ως Εφετείο δικάσαν Μονομελές Πρωτοδικείο Κορίνθου, μετά από συνεκτίμηση των νομίμως σ’ αυτό επικληθέντων και προσκομισθέντων αποδεικτικών μέσων, δέχθηκε κατ’ ανέλεγκτη κρίση τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά, ως προς το αποτελούν αντικείμενο της αναιρέσεως ζήτημα της ανατροπής της αγοράς, από τους αναιρεσίβλητους, των επιδίκων αγροτεμαχίων, λόγω πληρώσεως της διαλυτικής αιρέσεως, υπό την οποία τελούσε η αγοραπωλησία αυτή. Ο δικαιοπάροχος των εκκαλούντων Β. Κ. δυνάμει του υπ’ αριθμ. ...16-11-1990 συμβολαίου της συμβολαιογράφου Αθηνών Αγγελικής Γαντζία, νόμιμα μεταγραφέντος στα βιβλία μεταγραφών του Υποθηκοφυλακείου ... στον τόμο ..., αγόρασε μεταξύ άλλων και τα κατωτέρω περιγραφόμενα τρία επίδικα ακίνητα. Οι ενάγοντες- εφεσίβλητοι αγόρασαν δυνάμει του υπ’ αριθμ. .../19-11-1991 συμβολαίου της Συμβολαιογράφου Αθηνών Αγγελικής Γαντζία, που μεταγράφηκε νόμιμα στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου ... (τόμος ...),τρία αγροτεμάχια, τα οποία εμφαίνονται στο ως άνω συμβολαιογραφικό έγγραφο με τους αριθμούς ... και εκτάσεως 479,00, 363,00 και 360,00 τ.μ. αντίστοιχα, τα οποία βρίσκονται στη θέση "..." της κτηματικής περιφέρειας του δ.δ. ... του Δήμου ..., όπως στο προσκομιζόμενο από τους διαδίκους και από Ιουνίου 1991 τοπογραφικό διάγραμμα του πολιτικού μηχανικού Π. Δ. εμφανίζονται. Στο ανωτέρω πωλητήριο συμβόλαιο οι εφεσίβλητοι συμφώνησαν με τον πωλητή και δικαιοπάροχο των εκκαλούντων, Β. Κ. ως τίμημα αγοραπωλησίας το ποσό των 1.202.000 δραχμών, απ’ το οποίο ποσό των 2.000 ευρώ καταβλήθηκε στον ως άνω πωλητή προ της υπογραφής του συμβολαίου ενώ το υπόλοιπο εναπομείναν ποσό ήτοι 1.200.000 δραχμές φέρεται, ότι πιστώθηκε όλο ατόκως, συμφωνήθηκε δε να καταβληθεί σε 10 άτοκες μηνιαίες δόσεις, των 120.000 δραχμών εκ των οποίων η πρώτη στις 5-12- 1991, η δευτέρα την 5-3-1992 και εν συνεχεία οι λοιπές στις 5-9-1992, 5- 3-1993, 5-9-1993, 5-3-1994, 5-3-1995, 5-9-1995 και η τελευταία την 5-1-1996. Συγχρόνως ο εναγόμενος αγοραστής αποδέχτηκε ισάριθμες (δηλαδή 10) συναλλαγματικές, προς ευκολίαν πληρωμής του πιστωθέντος τιμήματος του αυτού, με τις μηνιαίες δόσεις ποσού και λήξεως, κατά τους συμφωνηθέντας χρόνους πληρωμής των περιοδικών δόσεων, εκδόσεως του πωλητού και αποδοχής των αγοραστών. Ρητώς δε στη συνέχεια συνομολογήθηκε ότι η πώληση θα τελεί υπό την διαλυτική αίρεση της. πλήρους και εμπροθέσμου καταβολής του τιμήματος και επομένως, εφ’ όσον εντός των ως άνω συμφωνηθεισών προθεσμιών δεν γίνεται η καταβολή έστω και μίας δόσεων πληρούται η αίρεση με αποτέλεσμα την παύση της ενέργειας του παρόντος και την αυτοδίκαια επάνοδο της κυριότητας, νομής και κατοχής του ανωτέρω αγροτεμαχίου στον πωλητή. Ο ειδικός αυτός συμβατικός όρος, όπως ως άνω διαλήφθηκε στο συμβόλαιο, ενέχει την κατά το άρθρο 202 του Α.Κ. έννοια της διαλυτικής αιρέσεως, και είναι καθόλα νόμιμος και έγκυρος. Περαιτέρω προκύπτει ότι οι ενάγοντες - εφεσίβλητοι κατέβαλαν τις πέντε πρώτες δόσεις και δεν εξόφλησαν την δόση της 5-3-1994 ούτε και τις υπόλοιπες τέσσερις ήτοι στις 5-9-1995, 5-9-1995 και την τελευταία στις 5-1-1996, δηλαδή δεν εξόφλησαν τις τελευταίες πέντε δόσεις από αυτές που όφειλαν δυνάμει του ως άνω συμβολαιογραφικού εγγράφου. Περαιτέρω προκύπτει ότι μεταξύ του δικαιοπαρόχου των εκκαλούντων και των εφεσίβλητων είχε συμφωνηθεί υπέρτερο τίμημα από το ανωτέρω αναγραφόμενο στο ως άνω συμβόλαιο, ήτοι το ποσό των 2.640.000 δραχμών, για το οποίο (ποσό) εξεδόθησαν επιπλέον 44 συναλλαγματικές των 60.000 δραχμών εκάστη πληρωτέα ανά μήνα αρχής γενομένης την 5-11-1991. Εξάλλου προκύπτει από το σύνολο των προσκομιζόμενων εγγράφων και δη από τα προσκομιζόμενα από τους εφεσίβλητους σώματα των επίδικων συναλλαγματικών ότι οι εφεσίβλητοι κατέβαλαν συνολικά στον αγοραστή και δικαιοπάροχο των εκκαλούντων το συνολικό ποσό των 1.802.000 δραχμών. Σύμφωνα με τα ανωτέρω προκύπτει ότι το αναγραφόμενο τίμημα στο ως άνω συμβόλαιο αγοραπωλησίας των επίδικων τριών ακινήτων ποσού 1.202.000 δραχμών έχει καταβληθεί από τους εφεσίβλητους στον πωλητή και δικαιοπάροχο των εκκαλούντων. Επομένως θα πρέπει να απορριφθεί σχετικός λόγος εφέσεως των εκκαλούντων, ότι πληρώθηκε η επί του συμβολαιογραφικού εγγράφου διαλυτική αίρεση, η οποία αφορά μόνο το αναγραφόμενο επί του συμβολαιογραφικού εγγράφου ποσό και πληρούται μόνο εφόσον δεν τηρήθηκε η συμφωνία αναφορικά με το τίμημα, η οποία έχει περιβληθεί το νόμιμο συμβολαιογραφικό τύπο".
Με αυτά που δέχθηκε και έτσι που έκρινε το ως εφετείο δικάσαν Μονομελές Πρωτοδικείο δεν στέρησε, την απόφασή του από νόμιμη βάση, αφού, όπως προκύπτει από το προαναπτυχθέν περιεχόμενό της διέλαβε σ’ αυτήν συνοπτικές μεν, αλλά σαφείς και πλήρεις αιτιολογίες ως προς το αποτελούν αντικείμενο της αναιρέσεως ουσιώδες ζήτημα της μη πληρώσεως της διαλυτικής αίρεσης υπό την οποία τελούσε η αγορά των επιδίκων τριών αγροτεμαχίων, από τους αναιρεσιβλήτους - ενάγοντες. Ειδικότερα αναφέρεται στην απόφαση ότι η αγορά των τριών επιδίκων αγροτεμαχίων από τους ενάγοντες, που έλαβε χώρα με το νόμιμα μεταγεγραμμένο υπ’ αριθμ. .../16.11.1990 αγοραπωλητήριο συμβόλαιο της συμβ/φου Αθηνών Αγγελικής Γαντζία τελούσε υπό την περιληφθείσα στο συμβόλαιο διαλυτική αίρεση της αποπληρωμής του καταβλητέου σε δόσεις τιμήματος, των 1.202.000 δραχμών και ότι η μη καταβολή έστω και μιας δόσεως από τις ορισθείσες δέκα των 120.000 δραχμών θα είχε ως συνέπεια την ανατροπή της πωλήσεως και ότι ενώ από τις αντιστοιχούσες στις δόσεις δέκα συν/κες εκδόσεως του πωλητή και δικαιοπαρόχου των εναγομένων Β. Κ. και αποδοχής των εναγόντων, έχουν εξοφληθεί μόνο οι πέντε, εν τούτοις από τις αποδείξεις και ιδιαίτερα τις 44 συν/κες εκδόσεως των εναγόντων και αποδοχής του προαναφερθέντος πωλητή, ποσού της καθεμιάς 60.000 δραχμών, που κάλυπταν το πραγματικά συμφωνηθέν τίμημα των 2.640.000 δραχμών και τα λοιπά έγγραφα προέκυψε ότι καταβλήθηκε τίμημα 1.802.000 δραχμών, ήτοι μεγαλύτερο του αναγραφομένου στο πωλητήριο συμβόλαιο και ότι συνακόλουθα δεν πληρώθηκε η διαλυτική αίρεση υπό την οποία τελούσε πώληση, η οποία αφορούσε μόνο το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα, το οποίο και μόνο καλύπτεται από τον απαιτούμενο από το νόμο τύπο (συμβολαιογραφικό). Οι αιτιολογίες αυτές επιτρέπουν τον αναιρετικό έλεγχο για την ορθή εφαρμογή των προδιαληφθεισών και επικαλουμένων διατάξεων των άρθρων 1033 και 202 ΑΚ περί παραγώγου τρόπου αποκτήσεως κυριότητος, λόγω πωλήσεως και μη ανατροπής της ένεκα μη πληρώσεως της διαλυτικής αιρέσεως υπό την οποία η πώληση αυτή τελούσε. Ο χρόνος καταβολής του ποσού των 1.802.000 δραχμών ήταν προγενέστερος της συντάξεως από τον δικαιοπάροχο των αναιρεσειουσών - εναγομένων της πράξεως πλήρωσης της διαλυτικής αίρεσης (.../7.12.2001) και συνακόλουθα δεν συνιστά έλλειψη αιτιολογίας η μη αναφορά των επί μέρους καταβολών, ενώ η έλλειψη αιτιολόγησης των αποδειχθέντων δεν συνιστά αναιρετική πλημμέλεια, αφού το αποδεικτικό πόρισμα διατυπώνεται με σαφήνεια, καθόσον κατά τα αναφερόμενα στη νομική σκέψη μόνο τι αποδείχθηκε πρέπει να διατυπώνεται σαφώς και όχι γιατί αποδείχθηκε. Ενόψει τούτων το από τον αριθμό 6 του άρθρου 560 ΚΠολΔικ μοναδικός λόγος της αναίρεσης πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος και να διαταχθεί η εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του κατατεθέντος από τις αναιρεσείουσες παραβόλου (άρθρ 495 παρ. 3 εδ 3 ΚΠολΔικ), ενώ αυτές (αναιρέσειουσες) λόγω της ήττας τους (άρθρ. 183, 176 και 180 παρ. 1 ΚΠολΔικ) πρέπει να καταδικασθούν στη δικαστική δαπάνη των αναιρεσιβλήτων, κατά τα οριζόμενα στο διατακτικό.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Απορρίπτει την από 5.1.2016 αίτηση των Ε. χας Β. Κ., το γένος Ι. Κ. και Χ. Κ. του Β. κατά των Η. Ρ. του Σ. και Α. συζ. Η. Ρ., το γένος Ν. Π., για αναίρεση της υπ’ αριθ. 111/2015 αποφάσεως του Μονομελούς Πρωτοδικείου Κορίνθου.
Διατάσσει την εισαγωγή στο Δημόσιο Ταμείο του κατατεθέντος από τις αναιρεσείουσες παραβόλου.
Καταδικάζει τις αναιρεσείουσες στη δικαστική δαπάνη των αναιρεσιβλήτων, την οποία ορίζει στο ποσό των δύο χιλιάδων επτακοσίων (2700) Ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 15 Φεβρουαρίου 2017.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 7 Μαρτίου 2017.
Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ