Αριθμός 399/2023
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ' Πολιτικό Τμήμα
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Μυρσίνη Παπαχίου, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Αικατερίνη Βλάχου, Γεωργία Κατσιμαγκλή, Ασπασία Μεσσηνιάτη - Γρυπάρη και Μαρί Δεργαζαριάν, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 16 Σεπτεμβρίου 2022, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:
Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης εταιρίας με την επωνυμία "Π..Α..Π.. Χ. Κ. Α. Ε.", που εδρεύει στη Θεσσαλονίκη και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Τσαμούρη με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Της αναιρεσίβλητης: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία «Ε. Α. Δ. ΑΕ", που εδρεύει στην Αθήνα και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ηλία Τόμπρο με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 5-12-2011 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών και συνεκδικάστηκε με την από 8-2-2013 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 2230/2017, όπως αυτή διορθώθηκε με την 1309/2018, οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 1277/2021 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 7-5-2021 αίτησή της.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Αικατερίνη Βλάχου, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Εισάγεται προς συζήτηση η από 7-5-2021 (αριθμ. εκθ. καταθ. ...) αίτηση για αναίρεση της 1277/2021 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε αντιμωλία των διαδίκων κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών (άρθρα 614 επ. του ΚΠολΔ). Η αίτηση αναίρεσης ασκήθηκε νομότυπα και εμπρόθεσμα (άρθρα 552, 553, 556, 558, 564, 566 §1 ΚΠολΔ). Είναι συνεπώς παραδεκτή (άρθρο 577 παρ. 1 ΚΠολΔ) και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς παραδεκτό και το βάσιμο των λόγων της (άρθρο 577§3 ΚΠολΔ).
Από την παραδεκτή, κατ' άρθρο 561 παρ. 2 του ΚΠολΔ, επισκόπηση της προσβαλλόμενης απόφασης και των διαδικαστικών εγγράφων της δίκης, προκύπτουν τα ακόλουθα: Η ενάγουσα και ήδη αναιρεσίβλητη, (εκμισθώτρια) με την από 5-12-2011 αγωγή της ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, ισχυρίστηκε ότι δυνάμει μισθωτικής σύμβασης που καταρτίστηκε το έτος 1995 μεταξύ του ν.π.δ.δ. με την επωνυμία "ΕΛΛΗΝΙΚΟΣ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΣ ΤΟΥΡΙΣΜΟΥ" (ΕΟΤ) και της εναγομένης και ήδη αναιρεσείουσας, το πρώτο εκμίσθωσε στη δεύτερη την ξενοδοχειακή μονάδα "..." ...Χαλκιδικής για 40 έτη με ετήσιο μίσθωμα 30.000.000 δραχμών, αναπροσαρμοζόμενο ανά τριετία και καταβαλλόμενο σε δύο ισόποσες δόσεις το πρώτο δεκαήμερο κάθε εξαμήνου. Ότι με τροποποιητική σύμβαση του έτους 2003, αυτή, ως έχουσα από το έτος 1998 τη διοίκηση, διαχείριση και εκμετάλλευση της περιουσίας και των επιχειρηματικών μονάδων του ΕΟΤ, εκμίσθωσε στην εναγομένη επιπλέον έκταση 40.482 τμ, αντί συμπληρωματικού ετήσιου μισθώματος 53.133,80 ευρώ, με παράταση της μίσθωσης για 8 ακόμη έτη. Ότι μετά από διαδοχικές αναπροσαρμογές το συνολικό ετήσιο μίσθωμα ανήλθε το έτος 2011 σε 193.835,28 ευρώ. Ότι η εναγομένη, αν και χρησιμοποιεί ανενόχλητα το μίσθιο, καθυστερεί από δυστροπία μέρος του μισθώματος του έτους 2006 και τα μισθώματα των ετών 2007, 2008, 2009, 2010 και 2011. Ζήτησε δε να υποχρεωθεί η εναγομένη να της αποδώσει τη χρήση του μισθίου λόγω καθυστέρησης στην καταβολή των μισθωμάτων από δυστροπία και να της καταβάλει για καθυστερούμενα μισθώματα το συνολικό ποσό των 1.074.648,03 ευρώ, με το νόμιμο τόκο από την καθυστέρηση κάθε εξαμηνιαίας δόσης. Η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα (μισθώτρια), με την από 8-2-2013 αγωγή της προς το ίδιο Δικαστήριο, αφού αναφέρθηκε στα στοιχεία της αυτής ως άνω μισθωτικής σύμβασης, ισχυρίστηκε περαιτέρω ότι, κατά την κατάρτιση της μίσθωσης το έτος 1995 συμφωνήθηκε η επέκταση των εγκαταστάσεων της ξενοδοχειακής μονάδας, με δικές της δαπάνες, ώστε η δυναμικότητα να ανέλθει από 84 κλίνες που διέθετε σε 304 κλίνες. Ότι επειδή η αρχικώς εκμισθωθείσα εδαφική έκταση ήταν μικρότερη της αναφερόμενης στο μισθωτήριο (33.800 τμ αντί 46.630 τμ), γεγονός που εμπόδιζε πολεοδομικά την επέκταση των εγκαταστάσεων, με την προαναφερθείσα τροποιητική σύμβαση, συμφωνήθηκε η εκμίσθωση (με επιπλέον μίσθωμα) συμπληρωματικής έκτασης 40.482 τμ. Ότι η τελευταία έκταση, όπως εκ των υστέρων προέκυψε, ήταν κοινόχρηστο δάσος, με συνέπεια να μην μπορεί να χρησιμοποιηθεί ούτε να εκδοθεί οικοδομική άδεια επέκτασης των εγκαταστάσεων και συνακόλουθα να αυξηθεί η δυναμικότητα της ξενοδοχειακής μονάδας σε κλίνες. Ότι εξαιτίας αυτού του πραγματικού ελαττώματος, που εμφανίστηκε μετά την κατάρτιση της τροποποιητικής σύμβασης και εμποδίζει μερικά τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου, δικαιούται μείωσης του μισθώματος, δικαίωμα που άσκησε, κατ' επιλογήν, με την από 22-12-2004 εξώδικη δήλωσή της προς την εναγομένη, για το διάστημα από 1-1-2006 και εφεξής. Με αυτό το ιστορικό ζήτησε να καθοριστεί το καταβλητέο ετήσιο μίσθωμα από το έτος 2006 και έως και τη λήξη της μίσθωσης το έτος 2043 στα ποσά που αναφέρονται ειδικότερα σ' αυτή. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, με τη 2230/2017 οριστική απόφασή του, αφού συνεκδίκασε τις αγωγές, α) δέχτηκε εν μέρει την από 5-12-2011 αγωγή της αναιρεσίβλητης (εκμισθώτριας) ως προς το αίτημα περί καταβολής καθυστερούμενων μισθωμάτων και υποχρέωσε την αναιρεσείουσα (μισθώτρια) να της καταβάλει για την αιτία αυτή το συνολικό ποσό των 163.646,21 ευρώ και απέρριψε την αγωγή ως προς το αίτημα περί απόδοσης της χρήσης του μισθίου και β) δέχτηκε την από 8-2-2013 αγωγή της αναιρεσείουσας (μισθώτριας) και καθόρισε το καταβλητέο λόγω πραγματικού ελαττώματος, ετήσιο μίσθωμα στα αιτηθέντα με την ίδια αγωγή ποσά. Κατά της παραπάνω απόφασης η αναιρεσίβλητη-εκμισθώτρια άσκησε έφεση και εκδόθηκε η προσβαλλομένη, 1277/2021 απόφαση του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, με την οποία, αφού εξαφανίστηκε η εκκαλουμένη και κρατήθηκαν και ερευνήθηκαν εκ νέου οι αγωγές από το δευτεροβάθμιο Δικαστήριο, α) έγινε ολικά δεκτή κατ' ουσίαν η από 5-12-2011 αγωγή της αναιρεσίβλητης και υποχρεώθηκε η αναιρεσείουσα να της αποδώσει τη χρήση του μισθίου, λόγω καθυστέρησης στην καταβολή των μισθωμάτων από δυστροπία και να της καταβάλει νομιμοτόκως το αιτηθέν ποσό των 1.074.648,03 ευρώ για καθυστερούμενα μισθώματα του επιδίκου διαστήματος και β) απορρίφθηκε η από 8-2-2013 αγωγή της αναιρεσείουσας, περί μείωσης του μισθώματος, λόγω πραγματικού ελαττώματος ως αόριστη. Από τις διατάξεις των άρθρων 574 έως 578 του ΑΚ, οι οποίες, κατ' άρθρο 44 του π.δ. 34/1995, εφαρμόζονται και επί εμπορικών μισθώσεων, συνάγεται ότι με τη διαρκή σύμβαση της μίσθωσης, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση αλλά και να το διατηρεί κατάλληλο για την ίδια χρήση σε όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, ευθυνόμενος για τα νομικά και πραγματικά ελαττώματα αυτού και την έλλειψη των συμφωνηθεισών ιδιοτήτων του, ο δε μισθωτής υποχρεούται σε αντάλλαγμα να καταβάλει στον εκμισθωτή το μίσθωμα που συμφωνήθηκε. Αν κατά το χρόνο παράδοσης στο μισθωτή, το μίσθιο έχει ελάττωμα που εμποδίζει μερικά ή ολικά τη συμφωνημένη χρήση (πραγματικό ελάττωμα) ή αν κατά τη διάρκεια της μίσθωσης εμφανίστηκε τέτοιο ελάττωμα, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα μείωσης ή μη καταβολής του μισθώματος. Αν ο εκμισθωτής γνώριζε ή όφειλε να γνωρίζει το ελάττωμα κατά τη συνομολόγηση της μίσθωσης ή έγινε υπερήμερος ως προς την άρση του ή αν το ελάττωμα εμφανίστηκε αργότερα (κατά τη διάρκεια της μίσθωσης) από υπαιτιότητά του (κρινόμενη κατά τη διάταξη του άρθρου 330 του ΑΚ), τότε ο μισθωτής, εφόσον δεν χρησιμοποίησε το μίσθιο, έχει δικαίωμα, αντί για μείωση ή μη καταβολή μισθώματος, να απαιτήσει αποζημίωση για μη εκτέλεση της σύμβασης. Πραγματικό ελάττωμα, κατά την έννοια που προαναφέρθηκε, συνιστά κάθε ατέλεια φυσική ή υλική που αποκλίνει από την κατά τη σύμβαση αναμενόμενη κατάσταση του μισθίου που εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση, όπως και η πλήρης ή μερική παρακώλυση της συμφωνημένης χρήσης συνεπεία νομοθετικού μέτρου ή μέτρου που επιβάλλεται από τις διοικητικές αρχές και η αδυναμία χρήσης του μισθίου όπως συμφωνήθηκε λόγω μη έκδοσης της απαιτούμενης από την αρχή άδειας προς άσκηση στο μίσθιο συγκεκριμένης επαγγελματικής δραστηριότητας από το μισθωτή (ΑΠ 509/2020, ΑΠ 269/2020). Η μικρότερη επιφάνεια του μισθίου, η οποία έχει ως συνέπεια την αδυναμία της χρήσης του κατά τη σύμβαση, αποτελεί πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, όταν μάλιστα η ως άνω απόκλιση από την κατά τη σύμβαση προσδοκώμενη κατάσταση του μισθίου εμποδίζει ολικά ή μερικά τη συμφωνημένη χρήση του και δεν επιτρέπει τη χορήγηση άδειας από την αρμόδια δημόσια αρχή για την άσκηση στο μίσθιο της δραστηριότητας που συμφωνήθηκε. Αν η χρήση δεν εμποδίζεται, παρά την έλλειψη των νόμιμων προϋποθέσεων, δεν υπάρχει ελάττωμα. Από τις προαναφερόμενες διατάξεις, σε συνδυασμό με εκείνη του άρθρου 306 του ΑΚ, προκύπτει ότι ο μισθωτής, στις πιο πάνω περιπτώσεις, έχει, κατ' επιλογήν, ή αγωγή για μείωση ή μη καταβολή του μισθώματος, ή αγωγή προς αποζημίωση, η οποία περιλαμβάνει την ανόρθωση της ζημίας του για τη μη εκτέλεση της σύμβασης. Οι παρεχόμενες παραπάνω κατά συρροή αξιώσεις υπάρχουν διαζευκτικά και συνεπώς η επιλογή της μιας αποκλείει την άσκηση των υπολοίπων, υπό οποιαδήποτε μορφή, είτε κυρίως είτε επικουρικώς, εφόσον αφορούν το ίδιο χρονικό διάστημα, αφού, από τη φύση της μίσθωσης ως διαρκούς σύμβασης και την υποχρέωση του εκμισθωτή όχι μόνο να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο γι' αυτή και απαλλαγμένο από ελαττώματα και ελλείψεις όσο διαρκεί η μίσθωση, προκύπτει ότι η ύπαρξη των διαζευκτικά συρρεουσών αξιώσεων συνδέεται με το χρονικό διάστημα στο οποίο υπάρχουν τα ελαττώματα ή οι ελλείψεις (ΟλΑΠ 50/2005, ΑΠ 1096/2021). Ειδικότερα, ως προς το δικαίωμα του μισθωτή για μείωση του μισθώματος λόγω πραγματικού ελαττώματος, αυτό προϋποθέτει όχι απλώς την ύπαρξη ελαττώματος αλλά και την ελάττωση της χρήσης του μισθίου συνεπεία του ελαττώματος, το ποσό δε μείωσης του μισθώματος συναρτάται από το βαθμό παρακώλυσης της συμφωνημένης χρήσης του μισθίου. Για την εξεύρεση της μείωσης αυτής το δικαστήριο εκτιμά, κατά τον ίδιο χρόνο και με το ίδιο κόστος ζωής, τη μισθωτική αξία του μισθίου με το ελάττωμα και χωρίς το ελάττωμα και διαπιστώνει την υφισταμένη αναλογία μεταξύ των δύο αυτών εκτιμήσεων, κατά την οποία θα μειωθεί το μίσθωμα (ΑΠ 605/2001). Από το συνδυασμό των προαναφερθεισών διατάξεων προκύπτει ότι για τη θεμελίωση και το ορισμένο της αγωγής με την οποία ζητείται η μείωση του μισθώματος λόγω πραγματικού ελαττώματος που εμφανίστηκε κατά τη διάρκεια της μίσθωσης και εμποδίζει μερικά τη συμφωνημένη χρήση, πρέπει να αναφέρονται στο δικόγραφό της, κατ' άρθρο 216 παρ. 1 του ΚΠολΔ, εκτός από τα στοιχεία της μίσθωσης και το εμφανισθέν ελάττωμα, η μισθωτική αξία του μισθίου με το ελάττωμα και χωρίς το ελάττωμα, καθόσον από τη μεταξύ των δύο αυτών μεγεθών αναλογία προκύπτει το ποσό μείωσης του συμβατικού μισθώματος. Η ανεπάρκεια των εκτιθέμενων στην αγωγή πραγματικών περιστατικών σε σχέση με αυτά που απαιτούνται από το νόμο για τη θεμελίωσή τους, χαρακτηρίζεται ως νομική αοριστία και ελέγχεται με τον αναιρετικό λόγο από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ ως παράβαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου, εφόσον το δικαστήριο της ουσίας έκρινε τελικά ως ορισμένη την αγωγή, αρκούμενο σε λιγότερα ή διαφορετικά στοιχεία από αυτά που απαιτεί ο νόμος. Με τον ίδιο λόγο ελέγχεται και το σφάλμα του δικαστηρίου της ουσίας να κρίνει ως αόριστη την αγωγή, αξιώνοντας για τη θεμελίωσή της περισσότερα στοιχεία από όσα απαιτεί ο νόμος για τη θεμελίωση του αντίστοιχου δικαιώματος. Αντίθετα, η ποσοτική ή ποιοτική αοριστία της αγωγής, η οποία υπάρχει όταν δεν εκτίθενται στην αγωγή όλα τα στοιχεία που απαιτούνται κατά νόμο για τη στήριξη του αιτήματος της αγωγής, τα πραγματικά δηλαδή περιστατικά που απαρτίζουν την ιστορική βάση της αγωγής και προσδιορίζουν το αντικείμενο της δίκης, δημιουργεί λόγους αναίρεσης από το άρθρο 559 αρ. 8 και 14 του ΚΠολΔ. Ο από το άρθρο 559 αρ. 14 του ΚΠολΔ λόγος αναίρεσης ιδρύεται αν το δικαστήριο, παρά τη μη επαρκή έκθεση σ' αυτήν των στοιχείων που είναι αναγκαία για τη στήριξη του αιτήματος της αγωγής, την έκρινε ορισμένη, θεωρώντας ότι αυτά εκτίθενται με επάρκεια ή αν παρά την επαρκή έκθεση των στοιχείων αυτών την απέρριψε ως αόριστη. Με τον πρώτο λόγο αναίρεσης η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλομένη την πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο, με το να απορρίψει ως αόριστη την από 8-2-2013 αγωγή της, παραβίασε ευθέως τις ουσιαστικές διατάξεις των άρθρων 574 έως 578 και 167 του ΑΚ, τις οποίες, αν και συνέτρεχαν οι νόμιμες προϋποθέσεις, δεν εφάρμοσε, αξιώνοντας περισσότερα στοιχεία από εκείνα που απαιτεί ο νόμος, παρότι στην ένδικη περίπτωση η ίδια είχε ήδη επιλέξει με εξώδικη δήλωσή της προς την αναιρεσίβλητη τη μείωση του μισθώματος και απέμενε μόνον ο καθορισμός του καταβλητέου μειωμένου μισθώματος από το Δικαστήριο. Με τον συναφή δεύτερο λόγο αποδίδεται στην προσβαλλομένη η πλημμέλεια από τον αριθμό 1 και αληθώς από τον αριθμό 14 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, που συνίσταται στο ότι το Εφετείο, με το να απορρίψει ως αόριστη την ίδια αγωγή, παρά την επαρκή έκθεση των αναγκαίων για τη στήριξη του αιτήματός της στοιχείων, παρά το νόμο κήρυξε απαράδεκτο. Η αναιρεσείουσα, με την από 8-2-2013 αγωγή της, η οποία παραδεκτά, κατ' άρθρ. 561 παρ. 2 του ΚΠολΔ, επισκοπείται για τις ανάγκες των παραπάνω αναιρετικών λόγων, είχε ισχυριστεί τα εξής: "...κατόπιν διενέργειας δημόσιου πλειοδοτικού διαγωνισμού...που αφορούσε στην εκμίσθωση της ξενοδοχειακής μονάδας "..." στην ...Χαλκιδική στις 31-3-1995 υπογράφηκε μεταξύ του ΕΟΤ και εμού σύμβαση μισθώσεως του ξενοδοχειακού συγκροτήματος δυνάμει της οποίας ο ΕΟΤ εκμίσθωσε προς εμένα εδαφική έκταση 46.630 τμ και μια ξενοδοχειακή μονάδα Β' κατηγορίας 42 δωματίων και 84 κλινών με τις κτιριακές εγκαταστάσεις συνολικού εμβαδού 2.588 τμ...Η διάρκεια της μίσθωσης ορίστηκε για 40 χρόνια υπό την προϋπόθεση εκτέλεσης από την πλευρά μου, δηλαδή με έξοδα και φροντίδες μου εργασιών...ώστε η συνολική δυναμικότητά της να ανέλθει στις 304 συνολικά κλίνες, γεγονός που θα καθιστούσε την όλη επένδυση οικονομικά βιώσιμη. Το μίσθωμα ορίστηκε στο ποσό των 88.041 ευρώ, πλέον του αναλογούντος χαρτοσήμου, καταβαλλόμενο σε δύο ισόποσες εξαμηνιαίες δόσεις, συμφωνήθηκε δε να αναπροσαρμόζεται ανά 3τία κατά το μέσο όρο του τιμαρίθμου των τριών τελευταίων ετών. Στη συνέχεια εγκαταστάθηκα στο μίσθιο, ολοκλήρωσα την πρώτη από τις συμβατικές μου υποχρεώσεις...μετά την εγκατάστασή μου στο μίσθιο διαπίστωσα ότι αυτό δεν ήταν έκτασης 46.630 τμ...ήταν 33.800 τμ...Εξαιτίας αυτών των ελλείψεων...στις 29-7-2003 καταρτίστηκε...τροποποιητική σύμβαση μίσθωσης ...εκμισθώθηκε απευθείας σε μένα συμπληρωματική έκταση 40.482 τμ, όμορη με το μίσθιο, ώστε να μπορέσω να υλοποιήσω τη συμβατική υποχρέωσή μου για την επέκταση της υπάρχουσας ξενοδοχειακής μονάδας σε δυναμικότητος 304 κλινών...ορίστηκε η συνολική διάρκεια της μίσθωσης μέχρι 31-3-2043, ορίστηκε συμπληρωματικό ετήσιο μίσθωμα ύψους 53.133,80 ευρώ,..κατόπιν των ανωτέρω...ζήτησα το φθινόπωρο του 2003 από το δασαρχείο Αρναίας να μου χορηγηθεί πιστοποιητικό περί του μη δασικού χαρακτήρα της συμπληρωματικώς εκμισθωθείσης προς εμένα εκτάσεως παρά της αντιδίκου, το οποίο πιστοποιητικό απαιτούνταν για την πληρότητα του φακέλου της άδειας ανοικοδόμησης της επέκτασης της ξενοδοχειακής μονάδας...η εκμισθωθείσα προς εμένα συμπληρωματική έκταση χαρακτηρίζεται "ως κοινόχρηστο δάσος", με συνέπεια να μην είναι δυνατή η έκδοση οικοδομικής άδειας για την επέκταση του ξενοδοχείου, γεγονός το οποίο συνιστά πραγματικό ελάττωμα...με την από 22-12-2004 εξώδικη δήλωσή μου επέλεξα τη μείωση του μισθώματος...η μείωση που ζήτησα με την από 22-12-2004 εξώδικη δήλωσή μου εφαρμόστηκε στην πράξη από την αντίδικο για τα έτη 2006 μέχρι σήμερα. Με την εν λόγω δήλωση το ύψος του καταβλητέου μισθώματος προέκυπτε από τον τύπο Χ=[(ΕχΜ)/Α]χΩ, όπου Χ το ζητούμενο μίσθωμα, Μ το μίσθωμα του προηγούμενου έτους, Α η δυναμικότητα της μονάδος σε κλίνες το προηγούμενο έτος, Ε η δυναμικότητα της μονάδος σε κλίνες το τρέχον έτος και Ω ο μέσος όρος του πληθωρισμού των τριών τελευταίων ετών, σύμφωνα με τη σχετική ρήτρα του μισθωτηρίου συμβολαίου...Σύμφωνα λοιπόν με τα παραπάνω, το μίσθωμα του έτους 2005 ήταν 25.355,12 ευρώ προσαυξανόμενο κατά ποσοστό 3,3% (μέσος όρος πληθωρισμού τελευταίας 3ετίας), δηλαδή 836,72 ευρώ, πλέον χαρτοσήμου εκ 3,6% ή 942,91 ευρώ, συνολικά 21.134,75 (το οποίο και κατέβαλα στην εναγομένη, η οποία το εισέπραττε χωρίς καμία εναντίωση τα έτη 2006, 2007. Το έτος 2008 με την πρόοδο της επένδυσής μου, με βάση το μειωμένο εμβαδόν της μισθωμένης έκτασης, ο εν λόγω τύπος εφαρμόστηκε επ' ωφελεία της αντιδίκου, καθώς οι κλίνες της ξενοδοχειακής μονάδας αυξήθηκαν από 80 σε 136...κατά δε το έτος 2009 η δυναμένη να εκτελεστεί επένδυση ολοκληρώθηκε και οι προς εκμετάλλευση κλίνες αυξήθηκαν από 136 σε 176...η αντίδικος διακήρυττε προς πάσα κατεύθυνση και με κάθε επισημότητα ότι μεταξύ μας ίσχυε η μείωση του μισθώματος που είχα αιτηθεί με την από 22-12-2004 εξώδικη δήλωσή μου...με δεδομένο το πραγματικό ελάττωμα του μισθίου, απηύθυνα προς την αντίδικο την από 22-12-2004 εξώδικη δήλωσή μου, με την οποία της κατέστησα γνωστό ότι ασκώ το δικαίωμά μου για τη μείωση του μισθώματος κατά τον προαναφερθέντα τύπο, η οποία και της επιδόθηκε νόμιμα την 27-12-2004, έκτοτε δε καταβάλλω μειωμένο μίσθωμα και κατ' ακολουθία θα πρέπει και για τα επόμενα έτη και για τον υπολειπόμενο χρόνο μέχρι τη λήξη της μίσθωσης δηλαδή μέχρι 31-3-2043 να καθοριστεί, για κάθε έτος, το παρακάτω μίσθωμα. Να σημειωθεί ότι για τον παρακάτω παρατιθέμενο καθορισμό του ετήσιου μισθώματος μέχρι το έτος 2003 λήφθηκε υπόψη ο όρος της αρχικής συμβάσεως μισθώσεως, σύμφωνα με τον οποίο το μίσθωμα θ' αναπροσαρμόζεται ανά 3ετία, ενώ μετά την τροποποιητική σύμβαση της μίσθωσης της 29-7-2003, ο όρος αυτός τροποποιήθηκε και η αναπροσαρμογή του μισθώματος συμφωνήθηκε να είναι ετήσια: Σύμφωνα λοιπόν με τα παραπάνω, το μίσθωμα του έτους 2003 (1-1-2003/ 31-12-2003) είχε καθορισθεί σύμφωνα με τα συναφθέντα μεταξύ εμού και της αντιδίκου συμφωνητικά και δη του πρώτου από 31-3-1995 και του τροποποιητικού από 29-7-2003, στο ποσό των 96.407,63€, χωρίς βέβαια να συνυπολογίζεται το μίσθωμα της επιπλέον εκμισθωθείσης παρά της αντιδίκου προς εμένα εκτάσεως, λόγω του πραγματικού ελαττώματος της μετά όμως από την παραπάνω εξώδικη δήλωσή μου για μείωσή του κατά ποσοστό 73,7%, καθορίσθηκε στο ποσό των 25.370,43€ για το έτος 2003, πλέον τέλους χαρτοσήμου από 3,60 συνολικά στο ποσό των 26.283,77€ και για το έτος 2004, με βάση τον μέσο όρο ανά 3ετία, του δείκτη τιμών καταναλωτή, και την αναπροσαρμογή του κατά ποσοστό 3,50% και του χαρτοσήμου, στο ποσό των 27.203,70€. Κατ' ακολουθία λοιπόν προς τα παραπάνω, το μίσθωμα για τα επόμενα έτη θα πρέπει να καθορισθεί, όπως παρακάτω: 1. Για το έτος 2006 στο ποσό των 27.019,89€, πλέον ποσοστού 3,50% σύμφωνα με τον Δ.Τ.Κ. του προηγουμένου έτους σε 27.965,58 € και πλέον χαρτοσήμου από 3,60% σε 28.972,35 €.
2. Για το έτος 2007 στο ποσό των 27.965,58 €, πλέον ποσοστού 3,20% σύμφωνα με τον Δ.Τ.Κ. του προηγουμένου έτους σε 28.860,48 € και πλέον χαρτοσήμου από 3,6% σε 29.899,46 €.
3. Για το έτος 2008 και με δεδομένο ότι η δυναμικότητα της μονάδος αυξήθηκε, με την κατασκευή επιπλέον 56 κλινών στις 136 και το ποσοστό της μείωσης του μισθώματος μεταβλήθηκε από 73,7% σε 55,26%, το ποσό του ετήσιου μισθώματος καθορίζεται σε 50.485,64€, πλέον ποσοστού 2,90% σύμφωνο με τον Δ.Τ.Κ. του προηγούμενου έτους, πλέον χαρτοσήμου από 3,60% οε 52.303,13€. 4. Για το έτος 2009 και με δεδομένο όχι η δυναμικότητα της μονάδος αυξήθηκε, με την κατασκευή επιπλέον 40 κλινών, στις 176 και το ποσοστό της μείωσης του μισθώματος μεταβλήθηκε από 55,26% σε 42,10%, το ποσό του ετήσιου μισθώματος καθορίζεται σε 50.485,64€, πλέον ποσοστού 4,20% σύμφωνα με τον Δ.Τ.Κ. του προηγούμενου έτους, πλέον χαρτοσήμου από 3,60%, σε 70.529,23 €.
5. Για το έτος 2010 στο ποσό των 68.078,41€, πλέον ποσοστού 1,20%, σύμφωνα με τον Δ.Τ.Κ. του προηγούμενου έτους σε 68.895,35€ πλέον χαρτοσήμου από 3,60% σε 71.375,58€.
6. Για το έτος 2011 στο ποσό των 68.895,35€, πλέον ποσοστού 4,70%, σύμφωνα με τον Δ.Τ.Κ. του προηγούμενου έτους σε 72.133,43€, πλέον χαρτοσήμου από 3,60% σε 74.370,230.
7. Για το έτος 2012 στο ποσό των 72.133,43€, πλέον ποσοστού 3.30% σύμφωνα με τον Δ.Τ.Κ. του προηγούμενου έτους σε 74.513,83€, πλέον χαρτοσήμου από 3,60% σε 77.196,33€.
8. Για τα έτη από 1-1-2013 μέχρι 31-3-2043 (συμβατική λήξη μίσθωσης), το μίσθωμα να καθορισθεί, για κάθε έτος, κατά την άνω εφαρμογή του παρατιθέμενου τύπου Χ= [(Ε χ Μ)/Α] Χ Ω, όπου Χ το ζητούμενο μίσθωμα, Μ το μίσθωμα του προηγουμένου έτους, Α η δυναμικότητα της μονάδος σε κλίνες το προηγούμενο έτος, Ε η δυναμικότητα της μονάδος σε κλίνες το τρέχον έτος και Ω ο μέσος όρος του πληθωρισμού των τριών τελευταίων ετών, σύμφωνα με τη σχετική ρήτρα του μισθωτηρίου συμβολαίου, προσαυξημένο κατά το ποσοστό του τέλους χαρτοσήμου".
Το Εφετείο, αφού παρέθεσε το ιστορικό της υπόθεσης και τις δέουσες νομικές σκέψεις, απέρριψε την αγωγή ως αόριστη, δεχόμενο τα εξής: "Με το προαναφερόμενο ιστορικό και τα αιτήματα, όπως εκτιμώνται από το Δικαστήριο τούτο, η από 8-2-2013 αγωγή, με την οποία η ενάγουσα κατ' ουσίαν ζητεί να αναγνωριστεί δικαστικά ότι έχει επέλθει η μείωση του μισθώματος -στα ποσά που μνημονεύονται ειδικότερα στην αγωγή και με την εφαρμογή του μαθηματικού τύπου που επίσης μνημονεύεται στην αγωγή- μετά την άσκηση από αυτή (ενάγουσα) του διαπλαστικού δικαιώματος για τη μείωσή του, λόγω πραγματικού ελαττώματος του μισθίου που εμφανίστηκε μετά την παράδοσή του στην ενάγουσα, η οποία -άσκηση του διαπλαστικού δικαιώματος- έλαβε χώρα με την από 22-12-2004 εξώδικη δήλωσή της που επιδόθηκε στην εναγομένη, κρίνεται αόριστη και για το λόγο αυτό πρέπει να απορριφθεί, ως απαράδεκτη.... Η ενάγουσα - μισθώτρια δεν επικαλείται στο δικόγραφο της αγωγής της τη μισθωτική αξία του μισθίου με το πραγματικό ελάττωμα και χωρίς αυτό και μάλιστα για ολόκληρη την αιτούμενη με την αγωγή χρονική περίοδο, αλλά επικαλείται μόνο τον αριθμό των κλινών που, σύμφωνα με τους ισχυρισμούς που διαλαμβάνονται στην αγωγή, διέθετε η ξενοδοχειακή μονάδα (80 κλίνες) και εκείνων (κλινών) που θα διέθετε μετά την ανακαίνιση και επέκτασή της με επιμέλεια και δαπάνες της ενάγουσας (304 κλίνες). Η προσέγγιση αυτή κρίνεται εσφαλμένη και μη σύμφωνη προς το νόμο. Η ενάγουσα όφειλε για την κατά το νόμο πληρότητα του δικογράφου της αγωγής της να εκθέτει σ' αυτή ποια είναι η μισθωτική αξία του μισθίου σε φυσική κατάσταση (χωρίς το ελάττωμα), όπως επίσης και ποια είναι η αξία αυτού με το ελάττωμα και στις δύο δε περιπτώσεις αυτές, με τα συγκεκριμένα φυσικά και τεχνικοοικονομικά χαρακτηριστικά που το μίσθιο διαθέτει από άποψη φύσης, ως επιχειρηματική μονάδα του τριτογενούς τομέα της οικονομικής δραστηριότητας (ξενοδοχειακή μονάδα), θέσης, κατάστασης (επιφάνεια μισθωμένης έκτασης, επιφάνεια δωματίων, επιφάνεια κοινόχρηστων χώρων, μερών και άλλων εγκαταστάσεων, κύριων και βοηθητικών, εξοπλισμός κ.λπ.), παλαιότητας, ποιότητας κατασκευής κ.λπ., στοιχεία που προσδιορίζουν τη μισθωτική αξία αυτού, ως προσοδοφόρου αντικειμένου ως συνόλου επιμέρους μεν στοιχείων, τα οποία όμως συνθέτουν μία επιχειρηματική οντότητα (ένα οικονομικό σύνολο) που ίσταται πάνω από τα επιμέρους στοιχεία που τη συνθέτουν. Επομένως, η μισθωτική αξία της ξενοδοχειακής μονάδας δεν προσδιορίζεται αποκλειστικά και μονοσήμαντα από τον αριθμό των κλινών που διαθέτει η μονάδα προς εκμετάλλευση, όπως απλουστευτικά υποστηρίζει η ενάγουσα, αλλά από πλήθος τεχνικών και οικονομικών παραγόντων, στους οποίους ασφαλώς συγκαταλέγεται μεν ο αριθμός των κλινών, αλλά οι οποίοι - παράγοντες δεν εξαντλούνται στην παράμετρο και μόνο αυτή. Η αδυναμία άλλωστε ταύτισης της μισθωτικής αξίας της ξενοδοχειακής μονάδας (με και χωρίς το πραγματικό ελάττωμα) με τον αριθμό των κλινών που αυτή διέθετε (με το ελάττωμα) και έπρεπε να διαθέτει (χωρίς το ελάττωμα), προκύπτει από την αναφορά στην αγωγή ότι ο αριθμός των κλινών διαφοροποιήθηκε στη διαδρομή του χρόνου και συγκεκριμένα από τις 80 αρχικά κλίνες, ανήλθε αυτός το έτος 2008 στις 136 και τον επόμενο χρόνο (το έτος 2009) ανήλθε περαιτέρω στις 176, παρά το γεγονός ότι εξακολουθούσε να υφίσταται το επικαλούμενο από την ενάγουσα πραγματικό ελάττωμα του μισθίου. Τούτο δε, υποδηλώνει ότι ακόμη και με βάση τις παραδοχές της ενάγουσας ο αριθμός των κλινών δεν εξαρτιόταν τελικά -αποκλειστικά και μόνο - από το αντικειμενικό γεγονός της εμφάνισης του πραγματικού ελαττώματος, αλλά από την υποκειμενική δυνατότητα, αδυναμία ή επιλογή της ενάγουσας να υλοποιήσει την επένδυση, σε ό,τι αφορά την αύξηση του αριθμού των διαθέσιμων κλινών, από τις 80 τουλάχιστον στις 176. Επομένως, και για το λόγο αυτό καθίσταται προδήλως απρόσφορη ή συναγωγή της μισθωτικής αξίας του μισθίου (με και χωρίς το επικαλούμενο από την ενάγουσα πραγματικό ελάττωμα) αποκλειστικά με κριτήριο τον αριθμό των κλινών της ξενοδοχειακής μονάδας".
Έτσι, που έκρινε το Εφετείο δεν υπέπεσε στις αποδιδόμενες πιο πάνω αναιρετικές πλημμέλειες, καθόσον, υπό το περιεχόμενο που προαναφέρθηκε, η αγωγή ήταν πράγματι αόριστη, αφού, σύμφωνα με όσα εκτίθενται στη σχετική νομική σκέψη, μεταξύ των αναγκαίων στοιχείων για το ορισμένο της αγωγής περί μείωσης του μισθώματος λόγω πραγματικού ελαττώματος, είναι η αναφορά της μισθωτικής αξίας του μισθίου με το ελάττωμα και χωρίς το ελάττωμα και στην ένδικη αγωγή της αναιρεσείουσας τα στοιχεία αυτά και μάλιστα με βάση τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά του μισθίου ως ξενοδοχειακού συγκροτήματος δεν αναφέρονται, ενώ δεν αρκούσε η αναφορά μαθηματικού τύπου και υπολογισμού του αιτούμενου (μειωμένου) μισθώματος με βάση μόνον τον αριθμό των κλινών που υπήρχαν, αναπτύχθηκαν και συμφωνήθηκε να αναπτυχθούν αλλά δεν αναπτύχθηκαν λόγω του εμφανισθέντος πραγματικού ελαττώματος ούτε η επίκληση ότι η αναιρεσείουσα, με εξώδικη δήλωσή της που απηύθυνε προς την αναιρεσίβλητη και προηγήθηκε της αγωγής της, άσκησε, για τον επίδικο χρόνο, το (διαπλαστικό) δικαίωμά της περί μείωσης του μισθώματος. Επομένως, οι πρώτος και δεύτερος λόγοι αναίρεσης είναι αβάσιμοι. Κατά το άρθρο 574 του ΑΚ, με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος, ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο διαρκεί η μίσθωση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Εξάλλου, κατά τη διάταξη του άρθρου 66 Εισ.Ν.ΚΠολΔ, η οποία εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθρο 15 του π.δ. 34/1995), αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση και αν δεν την κατήγγειλε κατά το άρθρο 597 του ΑΚ. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης. Από την τελευταία διάταξη προκύπτει ότι η δυστροπία του μισθωτή, η οποία αποτελεί προϋπόθεση της αποβολής του από το μίσθιο και στοιχείο της βάσης της σχετικής αγωγής, τεκμαίρεται από τη μη καταβολή του μισθώματος κατά την ημέρα που συμφωνήθηκε, εξαιτίας της οποίας ο μισθωτής, κατά τη διάταξη του άρθρου 341 του ΑΚ, γίνεται υπερήμερος ως οφειλέτης και χωρίς όχληση. Ο μισθωτής όμως ως οφειλέτης μπορεί να προβάλει τον ισχυρισμό ότι η καθυστέρηση πληρωμής του μισθώματος οφείλεται σε γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη (άρθρα 342, 330, 595 ΑΚ), οπότε δεν επέρχεται η υπερημερία του. Ο ισχυρισμός αυτός αποτελεί ένσταση καταλυτική της αγωγής περί απόδοσης της χρήσης του μισθίου και αν ευδοκιμήσει επιφέρει την απόρριψή της. Γεγονός για το οποίο δεν έχει ευθύνη ο μισθωτής είναι κάθε εύλογη αιτία, από την οποία δικαιολογείται η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος. Τέτοια αιτία, συνεπεία της οποίας δεν υφίσταται υπαιτιότητα του μισθωτή για τη μη καταβολή του μισθώματος, αποτελεί και η συνδρομή των αναφερομένων στα άρθρα 576 επ. του ΑΚ ελλείψεων ή πραγματικών ελαττωμάτων του μισθίου. Σε περίπτωση που ο μισθωτής αμφιβάλλει ευλόγως ως προς την έκταση της οφειλής του δεν περιέρχεται σε υπερημερία όταν προσφέρει εκείνο το οποίο νομίζει ότι οφείλει (ΑΠ 912/2000). Η κρίση δε του δικαστηρίου της ουσίας για το ότι τα προβαλλόμενα περιστατικά συνιστούν ή όχι ανυπαίτια καθυστέρηση πληρωμής του μισθώματος, ως αναφερόμενη στις νομικές έννοιες της υπαιτιότητας και της εύλογης αιτίας, ελέγχεται αναιρετικά (ΑΠ 1142/2019, ΑΠ 1011/2018, ΑΠ 1623/2014). Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από τη διάταξη αυτή, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος, προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος απ' αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας) ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της (ανεπαρκής αιτιολογία) ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία). Ανεπάρκεια και ασάφεια αιτιολογιών υπάρχει όταν από το αιτιολογικό της απόφασης δεν προκύπτουν τα πραγματικά περιστατικά που είναι αναγκαία για τη δικαιολόγηση της εφαρμοσθείσας διάταξης ουσιαστικού δικαίου, καθιστώντας έτσι ανέφικτο τον αναιρετικό έλεγχο (ΑΠ 1380/2018, ΑΠ 1362/2018). Στην προκείμενη περίπτωση, ως προς το κρίσιμο ζήτημα της υπερημερίας της αναιρεσείουσας στην καταβολή των ένδικων μισθωμάτων και τον νομίμως προταθέντα στα Δικαστήρια της ουσίας ισχυρισμό της περί έλλειψης υπαιτιότητας, το Εφετείο, δέχτηκε, κατά την ανέλεγκτη αναιρετικά ως προς τα πραγματικά γεγονότα κρίση του, τα ακόλουθα: "...Κατόπιν πλειοδοτικού διαγωνισμού, στις 31-3-1995 καταρτίστηκε και υπογράφηκε από τον ΕΟΤ και την εφεσίβλητη σύμβαση μίσθωσης της ξενοδοχειακής μονάδας "...".. Χαλκιδικής...το ετήσιο μίσθωμα ορίστηκε σε 30.000.000 δραχμές...έπρεπε να καταβάλλεται σε δύο ισόποσες δόσεις μέσα στο πρώτο δεκαήμερο καθενός εξαμήνου...Στη συνέχεια ...καταρτίστηκε η από 29-7-2003 τροποποιητική σύμβαση μίσθωσης της έκτασης και της ξενοδοχειακής μονάδας...για την εκμίσθωση συμπληρωματικής έκτασης (40.482 τμ) η μισθώτρια όφειλε να καταβάλλει πρόσθετο ποσό μισθώματος (συμπληρωματικό ετήσιο μίσθωμα), το οποίο για το χρόνο εκείνο (2003) υπολογίστηκε στο ποσό των 53.133,80 ευρώ και ορίστηκε ότι ενσωματώνεται στο ήδη οφειλόμενο μίσθωμα (ποσού 96.407,63 ευρώ), με το οποίο αποτελεί ενιαίο όλο. Το συνολικό ετήσιο μίσθωμα (τρέχον και συμπληρωματικό), μαζί με το τέλος χαρτοσήμου...συμφωνήθηκε ότι θα προκαταβάλλεται από τη μισθώτρια, από την 1-1-2004 και στη συνέχεια, σε δύο ισόποσες εξαμηνιαίες δόσεις, μέσα στο πρώτο δεκαήμερο καθενός ημερολογιακού εξαμήνου, δηλαδή μέχρι τις 10 Ιανουαρίου και τις 10 Ιουλίου καθενός έτους και ότι θα αναπροσαρμόζεται την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους επί του μισθώματος του αμέσως προηγούμενου έτους, με βάση το Γενικό Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (τιμάριθμο) του αμέσως προηγούμενου έτους......, Αποδεικνύεται ότι το συνολικό ετήσιο μίσθωμα και το τέλος χαρτοσήμου που αναλογεί σ' αυτό, ανερχόταν κατά τα έτη 2006 μέχρι και 2011, στα ακόλουθα ποσά: Α) Για το έτος 2006 στο συνολικό ποσό των 170.607,60 ευρώ [106.166,74 ευρώ ως τρέχον μίσθωμα + 58.512,41 ευρώ ως συμπληρωματικό μίσθωμα = 164.679,15 ευρώ ως συνολικό ετήσιο μίσθωμα + (164.679,15 Χ 3,6% =) 5.928,45 ευρώ ως χαρτόσημο = 170.607,60 ευρώ], το οποίο έπρεπε να καταβληθεί σε δύο ισόποσες δόσεις, ποσού (170.607,60 : 2 =) 85.303,80 ευρώ καθεμία από αυτές, το αργότερο μέχρι τις 10-1-2006 και τις 10-7-2006. Β) Για το έτος 2007 στο συνολικό ποσό των 175.555,22 ευρώ, μετά από αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά ποσοστό 2,90% [109.245,58 ευρώ ως τρέχον μίσθωμα + 60.209,27 ευρώ ως συμπληρωματικό μίσθωμα = 169.454,85 ευρώ ως συνολικό ετήσιο μίσθωμα + (169.454,85 Χ 3,6% =) 6.100,37 ευρώ ως χαρτόσημο = 175.555,22 ευρώ], το οποίο έπρεπε να καταβληθεί σε δύο ισόποσες δόσεις, ποσού (175.555,22 : 2 =) 87.777,61 ευρώ καθεμία από αυτές, το αργότερο μέχρι τις 10-1-2007 και τις 10- 7-2007. Γ) Για το έτος 2008 στο συνολικό ποσό των 182.401,88 ευρώ, μετά από αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά ποσοστό 3,90% [113.506,15 ευρώ ως τρέχον μίσθωμα + 62.557,44 ευρώ ως συμπληρωματικό μίσθωμα = 176.063,59 ευρώ ως συνολικό ετήσιο μίσθωμα + (176.063,59 Χ 3,6% =) 6.338,29 ευρώ ως χαρτόσημο = 182.401,88 ευρώ], το οποίο έπρεπε να καταβληθεί σε δύο ισόποσες δόσεις, ποσού (182.401,88: 2 =) 91.200,94 ευρώ καθεμία από αυτές, το αργότερο μέχρι τις 10-1-2008 και τις 10-7-2008. Δ) Για το έτος 2009 στο συνολικό ποσό των 186.049,91 ευρώ, μετά από αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά ποσοστό 2,00% [115.776,28 ευρώ ως τρέχον μίσθωμα + 63.808,58 ευρώ ως συμπληρωματικό μίσθωμα = 179.584,86 ευρώ ως συνολικό ετήσιο μίσθωμα + (179.584,86 Χ 3,6% =) 6.465,05 ευρώ ως χαρτόσημο = 186.049,91 ευρώ], το οποίο έπρεπε να καταβληθεί σε δύο ισόποσες δόσεις, ποσού (186.049,91: 2 -) 93.024,96 ευρώ καθεμία από αυτές, το αργότερο μέχρι τις 10-1-2009 και τις 10-7-2009. Ε) Για το έτος 2010 στο συνολικό ποσό των 190.887,21 ευρώ, μετά από αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά ποσοστό 2,60% [118.786,46 ευρώ ως τρέχον μίσθωμα + 65.467,60 ευρώ ως συμπληρωματικό μίσθωμα = 184.254,06 ευρώ ως συνολικό ετήσιο μίσθωμα + (184.254,06 Χ 3,6% =) 6.633,15 ευρώ ως χαρτόσημο = 190.887,21 ευρώ], το οποίο έπρεπε να καταβληθεί σε δύο ισόποσες δόσεις, ποσού (190.887,21: 2 =) 95.443,61 ευρώ καθεμία από αυτές, το αργότερο μέχρι τις 10-1-2010 και τις 10- 7-2010. ΣΤ) Για το έτος 2011 στο συνολικό ποσό των 200.813,35 ευρώ, μετά από αναπροσαρμογή του μισθώματος κατά ποσοστό 5,20% [124.963,36 ευρώ ως τρέχον μίσθωμα + 68.871,92 ευρώ ως συμπληρωματικό μίσθωμα = 193.835,28 ευρώ ως συνολικό ετήσιο μίσθωμα + (193.835,28 Χ 3,6% =) 6.978,07 ευρώ ως χαρτόσημο = 200.813,35 ευρώ], το οποίο έπρεπε να καταβληθεί σε δύο ισόποσες δόσεις, ποσού (200.813,35: 2 =) 100.406,67 ευρώ καθεμία από αυτές, το αργότερο μέχρι τις 10-1-2011 και τις 10-7-2011. Η μισθώτρια έχει καταβάλει στην εκμισθώτρια, για την απόσβεση του οφειλόμενου υπολοίπου του μισθώματος για το έτος 2005 και του τέλους χαρτοσήμου που αναλογεί d αυτό, ποσού (κατά το οφειλόμενο μέρος αυτού) 132.136,63 ευρώ, όπως επίσης και προς μερική απόσβεση της ενοχής που αφορά τα μισθώματα της χρονικής περιόδου των ετών 2006 - 2011 και τα τέλη χαρτοσήμου που αναλογούν σε αυτά, τα ακόλουθα ποσά: Στις 6-10-2005 το ποσό των 26.268,00 ευρώ, στις 6-9-2006 το ποσό των 27.134,75 ευρώ, στις 27-12-2007 το ποσό των 27.135,00 ευρώ, στις 26-3-2010 το ποσό των 55.200,38 ευρώ, στις 15-2-2011 το ποσό των 28.065,24 ευρώ και συνολικά το ποσό των 163.803,77 ευρώ, οι καταβολές δε αυτές καταλογίζονται (πρβλ. άρθρο 422 εδ. β περ. δ του ΑΚ) στα προαναφερόμενα μισθώματα, ξεκινώντας από το αρχαιότερο προς το νεότερο. Επομένως, με το ποσό αυτό έχει επέλθει πλήρως η απόσβεση της ενοχής ως προς το συνολικό μίσθωμα για το έτος 2005 και το ανάλογο τέλος χαρτοσήμου που αναλογεί σ' αυτό (κατά το οφειλόμενο μέρος αυτού, ποσού 132.136,63 ευρώ) και εν μέρει η απόσβεση της ενοχής ως προς το συνολικό μίσθωμα για το έτος 2006 και το ανάλογο τέλος χαρτοσήμου που αναλογεί σ' αυτό, κατά το ποσό των (163.803,77 - 132.136,63 =) 31.667,14 ευρώ και αντιστοιχεί στην πρώτη εξαμηνιαία δόση (η οποία έπρεπε να καταβληθεί το αργότερο μέχρι τις 10-1-2006), έναντι της οποίας παραμένει οφειλόμενο υπόλοιπο, ποσού (85.303,80 - 31.667,14 =) 53.636,66 ευρώ. Επομένως, αποδεικνύεται ότι η μισθώτρια, μολονότι είχε παραχωρηθεί σ' αυτήν η χρήση του μισθίου και κατά ημερολογιακά έτη 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 και 2011, καθυστερεί από δυστροπία να καταβάλει στην εκμισθώτρια και της οφείλει τα παραπάνω αναφερόμενα μισθώματα και τα τέλη χαρτοσήμου που αναλογούν σ' αυτά, όπως είχαν διαμορφωθεί μετά τις διαδοχικές ετήσιες αναπροσαρμογές τους, κατά τα συμφωνημένα. Ειδικότερα, οφείλει α) αα) ένα μέρος της πρώτης εξαμηνιαίας δόσης του μισθώματος και του τέλους χαρτοσήμου που αναλογεί σ' αυτό, για το ημερολογιακό έτος 20Q6, ποσού 53.636,66 ευρώ, η οποία έπρεπε να έχει καταβληθεί το αργότερο μέχρι τις 10-1-2006 και ββ) ολόκληρη τη δεύτερη εξαμηνιαία δόση για το ημερολογιακό έτος 2006, ποσού 85.303,80 ευρώ, η οποία έπρεπε να έχει καταβληθεί το αργότερο μέχρι τις 10-7-2006, β) το συνολικό ετήσιο μίσθωμα και το τέλος χαρτοσήμου που αναλογεί ο' αυτό, για το ημερολογιακό έτος 2007, συνολικού ποσού 175.555,22 ευρώ, το οποίο έπρεπε να έχει καταβληθεί σε δύο ισόποσες δόσεις, ποσού (175.555,22 : 2 =) 87.777,61 ευρώ καθεμία από αυτές, το αργότερο μέχρι τις 10-1-2007 και τις 10-7-2007, γ) το συνολικό ετήσιο μίσθωμα και το τέλος χαρτοσήμου που αναλογεί σ' αυτό, για το ημερολογιακό έτος 2008, συνολικού ποσού 182.401,88 ευρώ, το οποίο έπρεπε να έχει καταβληθεί σε δύο ισόποσες δόσεις, ποσού (182.401,88: 2 =) 91.200,94 ευρώ καθεμία από αυτές, το αργότερο μέχρι τις 10-1-2008 και τις 10-7-2008, δ) το συνολικό ετήσιο μίσθωμα και το τέλος χαρτοσήμου που -αναλογεί σ' αυτό, για το ημερολογιακό έτος 2009, συνολικού ποσού 186.049,91 ευρώ, το οποίο έπρεπε να έχει καταβληθεί σε δύο ισόποσες δόσεις, ποσού (186.049,91: 2 =) 93.024,96 ευρώ καθεμία από αυτές, το αργότερο μέχρι τις 10-1-2009 και τις 10- 7-2009, ε) το συνολικό ετήσιο μίσθωμα και το τέλος χαρτοσήμου που αναλογεί σ' αυτό, για το ημερολογιακό έτος 2010, συνολικού ποσού 190.887,21 ευρώ, το οποίο έπρεπε να έχει καταβληθεί σε δύο ισόποσες δόσεις, ποσού (190.887,21: 2=) 95.443,61 ευρώ καθεμία από αυτές, το αργότερο μέχρι τις 10-1-2010 και τις 10-7-2010 και στ) το συνολικό ετήσιο μίσθωμα και το τέλος χαρτοσήμου που αναλογεί σ' αυτό, για το ημερολογιακό έτος 2011, συνολικού ποσού 200.813,35 ευρώ, το οποίο έπρεπε να έχει καταβληθεί σε δύο ισόποσες δόσεις, ποσού (200.813,35: 2=) 100.406,67 ευρώ καθεμία από αυτές, το αργότερο μέχρι τις 10-1-2011 και τις 10-7-2011, συνολικά δε για τις προαναφερόμενες αιτίες η μισθώτρια οφείλει στην εκμισθώτρια το ποσό των (53.636,66 + 85.303,80 + 175.555,22 + 182.401,88 + 186.049,91 + 190.887,21 + 200.813,35 =) 1.074.648,03 ευρώ.....Από την αρχική σύμβαση, όπως επίσης και από την τροποποιητική αυτής, είναι πρόδηλο ότι υλικό αντικείμενο της μίσθωσης αποτέλεσε όχι μόνο η ήδη υφιστάμενη κατά το χρόνο εκείνο ξενοδοχειακή μονάδα, αλλά και εκείνη που μελλοντικά θα διαμορφωνόταν κατ' επέκταση αυτής, έτσι ώστε η δυναμικότητα ολόκληρης της ξενοδοχειακής μονάδας να ανέλθει σε 300 κλίνες, μετά την υλοποίηση της συμβατικής δέσμευσης της μισθώτριας, η υλοποίηση της οποίας αποτέλεσε άλλωστε και το λόγο για τη μίσθωση της συμπληρωματικής εδαφικής έκτασης. Επίσης, με την από 29-7-2003 τροποποιητική σύμβαση προκύπτει ότι οι διάδικοι ρύθμισαν τις μέχρι το χρόνο εκείνο διαφορές που είχαν αναφυεί από την ανώμαλη εξέλιξη της ενοχής και ειδικότερα από το πραγματικό ελάττωμα της μισθωμένης εδαφικής έκτασης και μάλιστα διττά, αφενός μεν με το να μειώσουν στο μισό τα μισθώματα που οφείλονταν από την έναρξη της σύμβασης μέχρι και τις 30- 6-2003, αφετέρου δε με το να συμφωνήσουν την εκμίσθωση συμπληρωματικής έκτασης. Περαιτέρω, με το άρθρο 8 της από 29-6-2003 τροποποιητικής σύμβασης, με το οποίο τροποποιήθηκε το 14° άρθρο της αρχικής σύμβασης μίσθωσης, η μισθώτρια δεσμεύθηκε να εκτελέσει το σύνολο των αναγκαίων εργασιών επέκτασης του ξενοδοχείου μέσα σε προθεσμία τριών ετών από την κατάρτιση της τροποποιητικής σύμβασης, ενώ για την καλή και εμπρόθεσμη εκτέλεση των εργασιών κατέθεσε εγγυητική επιστολή της ALPHA BANK, ποσού 571.155,08 ευρώ που αντιστοιχούσε στο 10% του προϋπολογισμού του συνολικού κόστους της επένδυσης. Εξάλλου, με το 'άρθρο 12 της τροποποιητικής σύμβασης συμφωνήθηκε ότι σε κάθε περίπτωση που η μισθώτρια δεν λάβει τις απαιτούμενες για την εκτέλεση του επενδυτικού της σχεδίου άδειες μέσα σε προθεσμία δύο ετών από την υπογραφή της τροποποιητικής σύμβασης και η εκμισθώτρια μέχρι τότε δεν έχει μεταγράψει με αποκλειστική δική της ευθύνη το κληροτεμάχιο με τον αριθμό ... στο Υποθηκοφυλακείο ..., η μισθωτική σύμβαση θα μπορεί να λύεται αζημίως για αμφότερα τα μέρη, χωρίς καμία ευθύνη ή υποχρέωση της εκμισθώτριας προς αποζημίωση, καθώς η μισθώτρια δηλώνει ρητά ότι γνωρίζει πλήρως και σε κάθε λεπτομέρεια την πραγματική και νομική κατάσταση του συνόλου των εκμισθούμενων εκτάσεων, την οποία και αποδέχεται πλήρως. Πραγματικά, αποδεικνύεται ότι η μισθώτρια ήδη πριν από την κατάρτιση της τροποποιητικής σύμβασης και την παραλαβή (στις 29- 8-2003) της συμπληρωματικής έκτασης, ημέρα κατά την οποία συντάχθηκε το με ίδια ημερομηνία πρωτόκολλο παράδοσης - παραλαβής της, είχε λάβει από το Δασαρχείο Αρναίας, μετά από αίτησή της, το με αριθμό πρωτοκόλλου …1997 έγγραφο, στο οποίο βεβαιωνόταν ότι τα αναγραφόμενα σ' αυτήν κληροτεμάχια, συνολικής επιφάνειας 124 στρεμμάτων, διανομής του έτους 1938, στα οποία περιλαμβανόταν και το κληροτεμάχιο με τον αριθμό ..., τμήμα του οποίου αποτελούσε η συμπληρωματικά μισθωμένη έκταση, είναι αγροελαιώνας, εκτός από ένα τμήμα, επιφάνειας 15 στρεμμάτων, το οποίο καλυπτόταν από δασική βλάστηση, το οποίο - τμήμα - δεν αποδεικνύεται ότι περιλαμβάνεται στην συμπληρωματικά μισθωμένη έκταση των 40.482 τετραγωνικών μέτρων. Ενόψει της επικείμενης ανοικοδόμησης στη συμπληρωματική έκταση, η μισθώτρια επανήλθε με την από 1-5-2002 αίτησή της προς το Δασαρχείο Αρναίας, το οποίο με το έγγραφο του με τον αριθμό πρωτοκόλλου …2002 απάντησε ότι η βεβαίωσή .του με τον αριθμό …7-10-1997 ήταν σε ισχύ και προέτρεψε τη μισθώτρια να τη δημοσιεύσει, σύμφωνα με το άρθρο 14 του νόμου 998/1979, ώστε να αποκτήσει ισχύ πράξης χαρακτηρισμού. Η Διεύθυνση Δασών Νομού Χαλκιδικής προσέβαλε τη βεβαίωση αυτή, υποβάλοντας τις αντιρρήσεις της με τον αριθμό…, για τις οποίες εκδόθηκε η με αριθμό 45/2004 απόφαση της Πρωτοβάθμιας Επιτροπής Επίλυσης Δασικών Αμφισβητήσεων του Νομού Χαλκιδικής, με την οποία κρίθηκε ότι η συμπληρωματικά μισθωμένη έκταση είναι κοινόχρηστο δάσος, με την αιτιολογία ότι ο χαρακτήρας αυτός είχε αποδοθεί στην έκταση αυτή από την Επιτροπή Οριστικών Διανομών το έτος 1938. Η συγκεκριμένη υπόθεση εκκρεμούσε στη Δευτεροβάθμια Επιτροπή Επίλυσης Δασικών Αμφισβητήσεων του Νομού Χαλκιδικής, χωρίς ωστόσο να ολοκληρωθεί η διαδικασία μέχρι και την κατάργηση των Δευτεροβάθμιων Επιτροπών με το νόμο 4280/2014 και μέσα σε προθεσμία έξι μηνών από τη δημοσίευση του νόμου αυτού στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως που έλαβε χώρα στις 8-8-2014, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 33 παρ. 2 και 52 παρ. 2 του νόμου αυτού, με αποτέλεσμα ο χαρακτηρισμός της έκτασης να έχει καταστεί οριστικός. Τούτο είχε ως συνέπεια την απαγόρευση από δημόσια αρχή της συμφωνημένης χρήσης του μισθίου και τη συνακόλουθη άρνηση της πολεοδομικής αρχής να χορηγήσει την απαιτούμενη οικοδομική άδεια, η κατάσταση δε αυτή συνιστά πραγματικό ελάττωμα, με αποτέλεσμα να γεννάται καταρχήν το διαπλαστώ δικαίωμα της μισθώτριας να προβεί στη μείωση του μισθώματος, λόγω της εμφάνισης του πραγματικού ελαττώματος μετά την παράδοση του μισθίου σ' αυτήν. Για την απόκρουση των αξιώσεων της εκμισθώτριας που ασκούνται με την από 5-12-2011 αγωγή, η μισθώτρια προέβαλε στον πρώτο βαθμό και επιτρεπτά επαναφέρει στο Δικαστήριο τούτο, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 240 και 524 παρ. 1 εδ. α του ΚΠολΔ,.....ότι το αίτημα για την απόδοση της χρήσης δεν είναι νόμιμο, λόγω του πραγματικού ελαττώματος του μισθίου. Με τον ισχυρισμό αυτό, όπως ορθά εκτιμάται από το Δικαστήριο τούτο, η μισθώτρια ισχυρίζεται ότι η καθυστέρηση στην εκπλήρωση της παροχής της οφείλεται σε γεγονός, για το οποίο δεν έχει ευθύνη, ειδικότερα, δε, στο γεγονός ότι κατά τη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης στο μίσθιο εμφανίστηκε πραγματικό ελάττωμα, δηλαδή ελάττωμα που εμπόδισε τη συμφωνημένη χρήση του μισθίου. Ο ισχυρισμός αυτός, ο οποίος αξιολογείται δικονομικά ως ένσταση που κρίνεται νόμιμη, αφού στηρίζεται στις διατάξεις των άρθρων 342, 575 και 576 του ΑΚ πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος κατ' ουσίαν. Τούτο δε, διότι παρά την εμφάνιση του πραγματικού ελαττώματος που εμφανίστηκε στο μίσθιο (τη συμπληρωματική εδαφική έκταση, επιφάνειας 40.482 τετραγωνικών μέτρων), μετά την παράδοσή του στη μισθώτρια και το οποίο παρεμπόδιζε εν μέρει τη συμφωνημένη χρήση του όλου μισθίου μεταξύ άλλων και κατά το χρονικό διάστημα των ημερολογιακών ετών από το 2006 μέχρι και το 2011, στο οποίο αναφέρονται οι αξιώσεις της εκμισθώτριας που ασκούνται με την από 5-12-2011 αγωγή της, η άρση της υπερημερίας της μισθώτριας προϋπέθετε την καταβολή, από την πλευρά της, του μισθώματος εκείνου που, κατά την αντίληψή της, όφειλε να καταβάλλει, μετά από την άσκηση του διαπλαστικού δικαιώματος για τη μείωσή του. Τούτο δε, διότι σε περίπτωση που ο μισθωτής αμφιβάλλει για το ακριβές ύψος του οφειλόμενου μισθώματος, πρέπει, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης που διέπουν την εκπλήρωση της παροχής (άρθρο 288 του ΑΚ), να καταβάλλει το, κατά την αντίληψή του, οφειλόμενο ποσό του μισθώματος, δεδομένου ότι η άσκηση της αγωγής για την απόδοση της χρήσης του μισθίου επιτρέπεται και σε περίπτωση καθυστέρησης μέρους μόνον από αυτό, σε διαφορετική, δε, περίπτωση δεν επέρχεται άρση της υπερημερίας του.....μισθώτρια όφειλε σε κάθε περίπτωση να καταβάλλει κάθε έτος στην εκμισθώτρια το υπόλοιπο μέρος του ετήσιου μισθώματος, το οποίο, μετά τη μείωσή του, έκρινε αυτή ότι έπρεπε να καταβάλλει στην τελευταία. Στην προκείμενη, ωστόσο, περίπτωση αποδεικνύεται ότι ακόμη και με βάση τους υπολογισμούς της μισθώτριας και χωρίς να συνυπολογίζεται το μίσθωμα και το τέλος χαρτοσήμου που αναλογεί, για το ημερολογιακό έτος 2005, αυτή όφειλε να έχει καταβάλει στην εκμισθώτρια κατά τα ημερολογιακά έτη από το 2006 μέχρι και το 2011 (και μάλιστα σε δύο εξαμηνιαίες δόσεις, το αργότερο μέχρι τις 10 Ιανουαρίου και τις 10 Ιουλίου καθενός ημερολογιακού έτους), ως ετήσιο μίσθωμα και τέλος χαρτοσήμου που αναλογεί & αυτό α) για το έτος 2006 το συνολικό ποσό των 28.972,35 ευρώ, β) για το έτος 2007 το συνολικό ποσό των 29.899,46 ευρώ, γ) για το έτος 2008 το συνολικό ποσό των 52.303,13 ευρώ, δ) για το έτος 2009 το συνολικό ποσό των 70.529,23 ευρώ, ε) για το έτος 2010 το συνολικό ποσό των 71.375,58 ευρώ και στ) για το έτος 2011 το συνολικό ποσό των 74.370,23 ευρώ, συνολικά δε το ποσό των (28.972,35 + 29.899,46 + 52.303,13 + 70.529,23 + 71.375,58 + 74.370,23 =) 327.449,98 ευρώ, το οποίο όμως δεν έχει καταβάλει στην εκμισθώτρια, κατά τον προσήκοντα κατά ποσό, αλλά και κατά χρόνο, τρόπο. Τούτο, δε, διότι, ακόμη και εάν παραβλεφθεί η οφειλή που ανάγεται στο έτος 2005, η μισθώτρια έχει καταβάλει στην εκμισθώτρια μόνο το ποσό των 163.803,77 ευρώ, οπότε εξακολουθεί να οφείλει -ακόμη και με βάση τους ισχυρισμούς της- το υπόλοιπο ποσό των (327.449,98 - 163.803,77 =) 163.646,21 ευρώ (επισημαίνεται στο σημείο τούτο ότι με την εκκαλούμενη απόφαση η μισθώτρια υποχρεώθηκε να καταβάλει στην εκμισθώτρια το ποσό αυτό, μετά την αποδοχή ως εν μέρει βάσιμης κατ' ουσίαν της από 5-12-2011 αγωγής της εκμισθώτριας, ειδικότερα ως μέρος του μισθώματος και του τέλους χαρτοσήμου που αναλογεί σ' αυτό, για το έτος 2009, ως προς το ποσό των 52.632,83 ευρώ και ως μίσθωμα και τέλος χαρτοσήμου που αναλογεί σ' αυτό για τα έτη 2009 και 2010, ποσού 71.375,58 ευρώ και 74.370,23 ευρώ, αντίστοιχα). Σε κάθε περίπτωση, λοιπόν, αποδεικνύεται ότι ή μισθώτρια δεν έχει καταβάλει το σύνολο του μισθώματος, το οποίο κατά την αντίληψή της οφείλει στην εκμισθώτρια, αλλά μέρος αυτού, με αποτέλεσμα να μην έχει επέλθει η άρση της υπερημερίας της, για τους προαναφερόμενους δε λόγους, ο ισχυρισμός της μισθώτριας πρέπει να απορριφθεί, ως αβάσιμος κατ' ουσίαν".
Έτσι που έκρινε το Εφετείο, διέλαβε στην απόφασή του, επαρκείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες, που στηρίζουν το αποδεικτικό της πόρισμα και καθιστούν εφικτό τον αναιρετικό έλεγχο για την ορθή υπαγωγή των πραγματικών περιστατικών που, κατά την ανέλεγκτη κρίση του, δέχτηκε ότι αποδείχθηκαν, στο πραγματικό των διατάξεων των άρθρων 66 του ΕισΝ. ΚΠολΔ και 341 του ΑΚ που εφάρμοσε, ενώ δεν καλύπτεται το πραγματικό της διάταξης του άρθρου 342 του ΑΚ και ορθώς η διάταξη αυτή δεν εφαρμόστηκε. Ειδικότερα, αναφέρεται με πληρότητα και σαφήνεια, 1) ότι δυνάμει της μεταξύ των διαδίκων σύμβασης μίσθωσης το μίσθωμα ήταν προκαταβλητέο το πρώτο δεκαήμερο κάθε ημερολογιακού εξαμήνου, 2) ότι η συμπληρωματικά και αντί μισθώματος 53.133,80 ευρώ εκμισθωθείσα έκταση των 40.482 τμ, είναι κοινόχρηστο δάσος και εκ του λόγου αυτού κατέστη αδύνατη η λήψη οικοδομικής άδειας επέκτασης της δυναμικότητας της ξενοδοχειακής μονάδας, 3) ότι λόγω αυτού του ελαττώματος παρεμποδίστηκε μερικά η χρήση του μισθίου, 4) ότι η αναιρεσείουσα καθυστερεί τα μισθώματα των ετών 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 και 2011 και 5) ότι για τα έτη αυτά η αναιρεσείουσα δεν κατέβαλε το κατά την αντίληψή της οφειλόμενο (λόγω του πραγματικού ελαττώματος) μίσθωμα, όπως το μίσθωμα αυτό προσδιορίζεται ειδικότερα ανά έτος στην αναιρεσιβαλλομένη και, συνεπώς, επήλθε η υπερημερία της. Η παράθεση και άλλων αιτιολογιών δεν ήταν αναγκαία, ούτε περαιτέρω διευκρίνιση για το ποια έκταση (αρχική ή συμπληρωματική) αφορούσε το καταβληθέν για μισθώματα ποσό των 163.803,77 ευρώ, αφού, υπό τις άνω παραδοχές, το μίσθωμα ήταν ενιαίο. Επομένως, οι περί του αντιθέτου, ενιαία ερευνώμενοι, τρίτος και τέταρτος λόγοι αναίρεσης, με τους οποίους προσάπτεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η από τον αριθμό 19 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ πλημμέλεια, για εκ πλαγίου παραβίαση των ουσιαστικού δικαίου διατάξεων των άρθρων 574 έως 578, 167, 330, 342 του ΑΚ και 66 Εισ.Ν. ΚΠολΔ, είναι αβάσιμοι. Η προβαλλόμενη με τον τέταρτο λόγο αναίρεσης περαιτέρω αιτίαση ότι δεν διευκρινίζεται σε ποιο ποσό ανήλθε, μετά τη διαπλαστική δήλωση της αναιρεσείουσας περί μείωσης του μισθώματος, το μίσθωμα για την αρχική έκταση και σε ποιο για τη συμπληρωματική, είναι αβάσιμη, ως στηριζόμενη επί εσφαλμένης προϋπόθεσης, γιατί το Εφετείο δέχτηκε μεν ότι η αναιρεσείουσα άσκησε το διαπλαστικό δικαίωμά της για μείωση του μισθώματος με εξώδικη δήλωση, πλην όμως, δέχτηκε, στη συνέχεια, ότι δεν υπήρξε σύμπτωση των εκατέρωθεν δηλώσεων βουλήσεως για το ίδιο ζήτημα και οι διάδικοι βρίσκονται για το ζήτημα αυτό σε συνεχή δικαστικό αγώνα αλλά και ότι το συμπληρωματικό μίσθωμα ενσωματώθηκε στο αρχικό και αποτελεί με αυτό ενιαίο όλο. Οι προβαλλόμενες με τον τρίτο αναιρετικό λόγο ειδικότερες αιτιάσεις περί ασαφούς και αντιφατικής αιτιολογίας, γιατί το Εφετείο, ενώ διέλαβε παραδοχές περί του πραγματικού ελαττώματος για την απόρριψη του ισχυρισμού της περί έλλειψης υπαιτιότητας ως προς την καθυστέρηση των μισθωμάτων, δεν διέλαβε αντίστοιχες παραδοχές για τον υπολογισμό του ύψους των οφειλόμενων μισθωμάτων, είναι απορριπτέες ως απαράδεκτες, γιατί οι επικαλούμενες ασάφειες και αντιφάσεις δεν συνιστούν τέτοιες, το Εφετείο δε, μετά την απόρριψη της αγωγής της αναιρεσείουσας, περί μείωσης του συμφωνημένου μισθώματος, λόγω πραγματικού ελαττώματος, ως αόριστης, δεν ασχολήθηκε με το ίδιο θέμα στο πλαίσιο της κατ' ουσίαν έρευνας της από 5-11-2011 αγωγής της αναιρεσίβλητης σε σχέση με τον υπολογισμό των οφειλόμενων μισθωμάτων. Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 παρ. 1 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών.... Ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συντρέχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή εάν εφαρμοστεί, ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και εάν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται είτε ως ψευδής ερμηνεία του κανόνα δικαίου, δηλαδή όταν το δικαστήριο της ουσίας προσέδωσε σε αυτόν έννοια διαφορετική από την αληθινή, είτε ως κακή εφαρμογή, ήτοι εσφαλμένη υπαγωγή σ' αυτόν των περιστατικών της ατομικής περίπτωσης, που καταλήγει σε εσφαλμένο συμπέρασμα, με τη μορφή του διατακτικού. (Ολ ΑΠ 1/2016, Ολ ΑΠ 7/2006). Με τον παραπάνω λόγο αναίρεσης ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου της ουσίας κατά την εκτίμηση της νομικής βασιμότητας της αγωγής και των ισχυρισμών (ενστάσεων) των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα του ανωτέρω δικαστηρίου, κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. (ΑΠ 270/2021, ΑΠ 1572/2017).
Κατά τη διάταξη του άρθρου 325 του ΑΚ αν ο οφειλέτης έχει κατά του δανειστή ληξιπρόθεσμη αξίωση συναφή με την οφειλή του, έχει δικαίωμα, εφόσον δεν προκύπτει κάτι άλλο, να αρνηθεί την εκπλήρωση της παροχής ωσότου ο δανειστής εκπληρώσει την υποχρέωση που τον βαρύνει. Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι ο οφειλέτης έχει το δικαίωμα να αρνηθεί την εκπλήρωση της παροχής εωσότου εξασφαλίσει την ικανοποίηση ληξιπρόσθεσμης συναφούς ανταξίωσής του κατά του δανειστή. Για τη συνάφεια αρκεί η ταυτότητα βιοτικής σχέσης. Έτσι, θεωρούνται συναφείς οι αξιώσεις που απορρέουν είτε από την ίδια έννομη σχέση είτε την ίδια βιοτική σχέση.
Με τον πέμπτο λόγο αναίρεσης η αναιρεσείουσα προσάπτει στην προσβαλλομένη την πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ, που συνίσταται στο ότι το Εφετείο, με το να απορρίψει ως μη νόμιμη την ένστασή της περί επίσχεσης των οφειλόμενων μισθωμάτων, ύψους, κατ' αυτήν, 163.646,21 ευρώ, εωσότου η αναιρεσίβλητη-ενάγουσα της από 5-12-2011 αγωγής, ανταποκρινόμενη στη σχετική συμβατική υποχρέωσή της, παραλάβει το έργο επέκτασης της ξενοδοχειακής μονάδας, παραβίασε ευθέως, με εσφαλμένη ερμηνεία και μη εφαρμογή την ουσιαστικού δικαίου διάταξη του άρθρου 325 του ΑΚ, σε συνδ. με εκείνες των άρθρων 574, 575 και 576 του ΑΚ. Το Εφετείο απέρριψε την ένσταση αυτή ως μη νόμιμη με την αιτιολογία: "...από τους ισχυρισμούς της μισθώτριας, ακόμη και αν υποτεθεί ότι αυτοί είναι αληθινοί, προκύπτει προεχόντως ότι δεν υφίσταται καμία αξίωση αυτής, ως οφειλέτριας, έναντι της εκμισθώτριας, ως δανείστριας, ακόμη και αν υποτεθεί ότι η τελευταία, ως εργοδότρια, αρνείται να παραλάβει το έργο που έχει εκτελεστεί. Τούτο διότι, ο εργοδότης, ο οποίος αν και κλήθηκε από τον εργολάβο, αρνείται να παραλάβει το έργο, περιέρχεται σε υπερημερία δανειστή και όχι οφειλέτη...". Κρίνοντας, έτσι, το Εφετείο δεν έσφαλε, αφού, υπό τα επικαλούμενα από την ενιστάμενη αναιρεσείουσα περιστατικά, δεν υπάρχει ανταξίωση της τελευταίας έναντι της αναιρεσίβλητης δυνάμενη να θεμελιώσει δικαίωμα αυτής προς επίσχεση ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων, η άρνηση δε της αναιρεσίβλητης-εκμισθώτριας να παραλάβει ως εργοδότρια το έργο επέκτασης της ξενοδοχειακής μονάδας που εκτέλεσε η αναιρεσείουσα-μισθώτρια, καθιστά αυτή (την αναιρεσίβλητη) υπερήμερη δανείστρια, κατ' άρθρο 349 του ΑΚ, και όχι οφειλέτιδα. Κατά το άρθρο 281 του ΑΚ, η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικά όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου που προηγήθηκε ή η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε, χωρίς κατά νόμο να εμποδίσουν τη γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή τη μεταγενέστερη άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, αφού τείνει στην ανατροπή κατάστασης που δημιουργήθηκε υπό ορισμένες ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε για πολύ χρόνο, με επακόλουθο να συνεπάγεται επαχθείς συνέπειες για τον υπόχρεο. Απαιτείται δηλαδή, για να χαρακτηριστεί καταχρηστική η άσκηση του δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο, από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με εκείνη του υπόχρεου και μάλιστα εύλογα, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Απαιτείται ακόμη οι πράξεις του υποχρέου και η υπ' αυτού δημιουργηθείσα κατάσταση, επαγόμενη ιδιαιτέρως επαχθείς για τον υπόχρεο επιπτώσεις, να τελούν σε αιτιώδη σύνδεσμο με την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου. Μόνο δε το γεγονός ότι η άσκηση του δικαιώματος στη συγκεκριμένη περίπτωση επιφέρει βλάβη, έστω και μεγάλη, στον οφειλέτη δεν μπορεί να αποτελέσει κατάχρηση δικαιώματος, κατ' άρθρο 281 του ΑΚ, παρά μόνο αν το γεγονός αυτό μπορεί να συνδυαστεί και με άλλες περιστάσεις (ΑΠ 1416/2022, ΑΠ 311/2020). Στην προκείμενη περίπτωση, με τον έκτο λόγο της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης, η αναιρεσείουσα, αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την πλημμέλεια από τον αριθμό 1 εδ. α' του άρθρου 559 του ΚΠολΔ με την αιτίαση ότι το Εφετείο, με το να απορρίψει ως μη νόμιμη την ένστασή της περί καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος της αναιρεσίβλητης να ζητήσει την απόδοση της χρήσης του μισθίου, την οποία αυτή πρότεινε παραδεκτά στα δικαστήρια της ουσίας, παραβίασε ευθέως, με εσφαλμένη ερμηνεία και μη εφαρμογή, την ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξη του άρθρου 281 του ΑΚ. Όπως προκύπτει από την επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων της δίκης, η αναιρεσείουσα πρόβαλε νόμιμα ως εναγομένη ενώπιον του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου και επανέφερε στο Εφετείο ως εφεσίβλητη την ένσταση περί καταχρηστικής άσκησης του δικαιώματος της ενάγουσας-αναιρεσίβλητης, ισχυριζόμενη τα εξής: "...η αντίδικος από τη στιγμή που υπέγραψε την επίδικη σύμβαση, τόσο την αρχική το έτος 1995 όσο και την τροποιητική το έτος 2003, εξάντλησε κάθε δυνατότητα για να ναυαγήσει το εγχείρημα της επέκτασης του ... Ουρανούπολης. Πράγματι ως ιδιοκτήτρια της έκτασης ανέχτηκε και νομιμοποίησε διεκδικήσεις τρίτων, απομειώνοντας την έκταση και την αξία του τουριστικού δημόσιου κτήματος, ως κυρία του έργου δεν καταδέχτηκε ούτε να επιβλέψει ούτε να παραλάβει το από 5ετίας περατωμένο έργο, ως εκμισθώτρια φρόντισε η μισθώτριά της να μην πραγματοποιήσει ποτέ την επέκταση του ξενοδοχείου που βασίμως προσδοκούσε για την κερδοφορία και ευόδωση του επιχειρηματικού της σχεδίου...η αρχική επένδυση του εκμισθωτή επαυξάνεται με δικές μου δαπάνες και φροντίδες και ισούται με την αξία αναβάθμισης και επέκτασης...Η εκμισθώτρια έχει αποκτήσει ...μια μεγαλύτερη οικονομική αξία, δηλαδή την αξία του μισθίου που παρέδωσε συν την αξία των εγκαταστάσεων που μόλις κατασκευάστηκαν. Εγώ ως μισθωτής έχω μόλις απωλέσει μια οικονομική αξία ίση με την αξία του έργου, την οποία όμως έχω προϋπολογίσει ότι θα υπερκαλύψω μέσα στο διάστημα που επιτρέπει η σύμβαση...η κρινόμενη αγωγή δεν στοχεύει στην καταβολή μισθωμάτων αλλά στην έκδοση μιας δικαστικής απόφασης που θα με εκδιώξει από την επένδυσή μου πρόωρα και αντισυμβατικά προτού αυτή αποδώσει καρπούς... είχε προϋπολογιστεί να εκτελεστεί ένα έργο δαπάνης της τάξης 5.711.550,99 ευρώ, το οποίο δεν έγινε στην αρχικώς προβλεφθείσα έκταση των 300 κλινών από υπαιτιότητα της αντιδίκου. Όμως τελικά πραγματοποιήθηκε με αποκλειστική φροντίδα και δαπάνες μου επένδυση αξίας 4.503.668,73 ευρώ για την επέκταση της μονάδος μέχρι τις 176 κλίνες σύμφωνα με τη σχετική, προσκομιζόμενη, έκθεση πραγματογνωμοσύνης του διορισθέντος δυνάμει της 1027/2012 αποφάσεως του Εφετείου Αθηνών πολιτικού μηχανικού… , από την οποία ευλόγως αναμένω απόσβεση. Σήμερα η αντίδικος με την επίδικη αγωγή της, δολίως ενεργούσα, αποκρύπτοντας και διαστρεβλώνοντας, επιχειρεί να με αποβάλει από την επένδυσή μου αυτή, προκειμένου να αναθέσει σε άλλον την εκμετάλλευσή της, χωρίς ούτε η ίδια ούτε ο νέος μισθωτής να έχουν δαπανήσει ένα ευρώ". Το Εφετείο απέρριψε την ένσταση αυτή ως μη νόμιμη με την ακόλουθη αιτιολογία: "Ο ισχυρισμός αυτός, ο οποίος αξιολογείται δικονομικά ως ένσταση που επιχειρείται να θεμελιωθεί στη διάταξη του άρθρου 281 του ΑΚ, πρέπει να απορριφθεί, ως νομικά αβάσιμος. Τούτο δε, διότι σύμφωνα με τα πραγματικά περιστατικά που επικαλείται η μισθώτρια, ακόμη και εάν υποτεθεί ότι αυτά είναι αληθινά, το Δικαστήριο εκτιμά ότι η άσκηση της ένδυσης αξίωσης για την απόδοση της χρήσης του μισθίου δεν υπερβαίνει καθόλου -πολύ δε περισσότερο, δεν υπερβαίνει προφανώς- τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη, τα χρηστά ήθη, ο κοινωνικός και ο οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Ειδικότερα, α) η απομείωση της αρχικής εδαφικής έκτασης κατά 12.245 τετραγωνικά μέτρα, έχει ήδη συνεκτιμηθεί από τα συμβαλλόμενα μέρη πριν από την κατάρτιση της τροποποιητικής σύμβασης και αποτέλεσε το λόγο για την κατάρτιση της τελευταίας, με την οποία αφενός μεν εκμισθώθηκε η συμπληρωματική έκθεση, αφετέρου δε περιορίστηκε στο μισό η υποχρέωση της μισθώτριας για την καταβολή των μισθωμάτων από την έναρξη της σύμβασης μίσθωσης μέχρι και τις 30-6-2003 και διακανονίστηκε η καταβολή αυτών σε τρεις δόσεις, β) η μη παραλαβή του περαιωμένου έργου -ακόμη και υπό την εκδοχή ότι υφίσταται τέτοια ως αποτέλεσμα άρνησης- δεν έχει περιαγάγει την εκμισθώτρια σε κατάσταση υπερημερίας οφειλέτη, ούτε καθιστά την άσκηση της ένδικης αξίωσης καταχρηστική, γ) το γεγονός δε ότι η μισθώτρια, όπως με τις προτάσεις της ισχυρίζεται, έχει προβεί σε αναπόσβεστη ακόμη επένδυση, η οποία αποτιμάται στο συνολικό ποσό των 4.503.668,73 ευρώ για την επέκταση της ξενοδοχειακής μονάδας, έτσι ώστε η δυναμικότητά της να αυξηθεί μέχρι τις 176 κλίνες και επομένως η απόδοση της χρήσης του μισθίου αναμένεται να επαγάγει επαχθείς συνέπειες στη μισθώτρια και τα συμφέροντα της, αποτελεί απότοκο της δικής της συμπεριφοράς που έχει προηγηθεί και όχι εκείνης της αντίδικου της, τούτο δε διότι η μισθώτρια παρέλειψε κατά το κρίσιμο χρονικό διάστημα να καταβάλλει στην εκμισθώτρια τουλάχιστον το μίσθωμα εκείνο που σύμφωνα με την αντίληψή της όφειλε να καταβάλλει, μετά την άσκηση από την πλευρά της του διαπλαστικού δικαιώματος για τη μείωση του μισθώματος λόγω του πραγματικού ελαττώματος που εμφανίστηκε στο μίσθιο (τη συμπληρωματική έκταση)".
Με την κρίση του αυτή το Εφετείο δεν παραβίασε αλλά ορθά ερμήνευσε και δεν εφάρμοσε τη διάταξη του άρθρου 281 του ΑΚ, η οποία δεν ήταν εφαρμοστέα, αφού η αλήθεια των πραγματικών περιστατικών που επικαλέστηκε η αναιρεσείουσα προς θεμελίωση της πιο πάνω ένστασής της δεν καθιστούν την άσκηση του δικαιώματος της αναιρεσίβλητης προς απόδοση της χρήσης του μισθίου καταχρηστική. Επομένως, ο έκτος λόγος αναίρεσης είναι απορριπτέος ως αβάσιμος.
Μετά από αυτά, και εφόσον δεν υπάρχει άλλος λόγος προς έρευνα, πρέπει να απορριφθεί η αίτηση αναίρεσης, να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου που κατατέθηκε από την αναιρεσείουσα για την άσκησή της στο δημόσιο ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 του ΚΠολΔ) και να καταδικαστεί η τελευταία στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, που παραστάθηκε και κατέθεσε προτάσεις, κατά το νόμιμο και βάσιμο αίτημά της (άρθρα 176, 183, 189 παρ. 1 και 191 παρ. 2 του ΚΠολΔ), μειωμένα όμως κατ' άρθρο 22 παρ. 1 του ν. 3693/1957, το οποίο, σύμφωνα με το άρθρο 206 του ν. 4389/2016, εφαρμόζεται υπέρ και κατά αναιρεσίβλητης.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Απορρίπτει την από 7-5-2021 (αριθμ. εκθ. καταθ…) αίτηση για αναίρεση της 1277/8-3-2021 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών.
Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου που έχει καταθέσει η αναιρεσείουσα στο Δημόσιο Ταμείο. Και
Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα δικαστικά έξοδα της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει σε τριακόσια (300) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε στην Αθήνα, στις 18 Νοεμβρίου 2022.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Αθήνα, στις 15 Μαρτίου 2023.
Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ