Αριθμός 1467/2018

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Ειρήνη Καλού, Σοφία Ντάντου, Χρήστο Βρυνιώτη και Μαρία Τζανακάκη, Αρεοπαγίτες.
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 20 Απριλίου 2018, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:
Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης εταιρείας με την επωνυμία "...", που ... και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε από τους πληρεξούσιους δικηγόρους της Στέργιο Σπυρόπουλο, Φώτιο Παπαγεωργίου και Ευαγγελία Καστρινάκη, που δεν κατέθεσαν προτάσεις.
Του αναιρεσιβλήτου: ΝΠΔΔ με την επωνυμία "ΜΕΤΟΧΙΚΟ ΤΑΜΕΙΟ ΣΤΡΑΤΟΥ" (ΜΤΣ), που ... και εκπροσωπείται νόμιμα, το οποίο εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Κωνσταντίνο Αντιπαριώτη.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 11-12-2013 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1286/2015 του ίδιου Δικαστηρίου (που έκρινε εαυτό αναρμόδιο και παρέπεμψε την υπόθεση για εκδίκαση στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών) και 2376/2017 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 11-7-2017 αίτησή της.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγήτρια την Αρεοπαγίτη Μαρία Τζανακάκη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Οι πληρεξούσιοι της αναιρεσείουσας ζήτησαν την παραδοχή της αίτησης αναίρεσης, ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της, καθένας δε την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η κρινόμενη από 11-7-2017 (αρ. κατ. 463/2017) αίτηση για την αναίρεση της υπ' αριθμ. 2376/2017 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, που εκδόθηκε με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρο 647 επ. ΚΠολΔ, όπως ίσχυε πριν από την τροποποίησή του με το Ν. 4335/2015) έχει ασκηθεί νόμιμα, εμπρόθεσμα και πρέπει να ερευνηθεί ως προς το παραδεκτό και βάσιμο των κατ' ιδίαν λόγων αυτής (άρθρο 577 παρ. 1 και 3 ΚΠολΔ).
Σύμφωνα με το άρθρο 178 ΑΚ, δικαιοπραξία που αντιβαίνει στα χρηστά ήθη είναι άκυρη. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής, ως κριτήριο των χρηστών ηθών χρησιμεύουν οι ιδέες του μέσης ηθικής κοινωνικού ανθρώπου, που σκέπτεται με σωφροσύνη και χρηστότητα. Η αντίθεση στα χρηστά ήθη, που δημιουργεί ακυρότητα της δικαιοπραξίας κρίνεται αντικειμενικά, από το περιεχόμενό της, ενόψει, όχι της μεμονωμένης αιτίας που κίνησε τους συμβαλλόμενους να τη συνάψουν ή του σκοπού στον οποίο αποβλέπουν, αλλά του συνόλου των συνθηκών και περιστάσεων, που συνοδεύουν την προβαλλόμενη ως επιλήψιμη συμπεριφορά. Τα αίτια που προκάλεσαν τη δικαιοπρακτική βούληση, μόνο κατ' εξαίρεση επιδρούν στο κύρος της δικαιοπραξίας, όταν συντρέχουν οι όροι των άρθρων 140-153 ΑΚ (πλάνη, απάτη, απειλή), οπότε παρέχεται το διαπλαστικό δικαίωμα της ακύρωσης αυτής, κατά τα άρθρα 154 και 155 ΑΚ. Επομένως τα περιστατικά που συνδέονται με τις καταστάσεις αυτές (πλάνη, απάτη, απειλή) και ρυθμίζονται ειδικά με τις παραπάνω διατάξεις, δεν υπάγονται στο άρθρο 178 ΑΚ, το οποίο, άλλωστε, προβλέπει εξαρχής ακυρότητα και όχι ακύρωση. Δηλαδή, η ακυρωσία της δήλωσης βούλησης, συνεπεία πλάνης, απάτης ή απειλής, δεν μπορεί από μόνη της, να οδηγήσει στην κατ' άρθρο 178 ΑΚ ακυρότητα, όταν, εκτός του ανεπίτρεπτου, κατ' αυτήν, επηρεασμού της βούλησης, δεν συντρέχουν και άλλα περιστατικά, που επηρεάζουν το γενικό χαρακτήρα της αδικοπραξίας. Από το ανωτέρω άρθρο καλύπτονται και οι περιπτώσεις εκείνες, όπου, αν και υπάρχει εκμετάλλευση, δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του επόμενου άρθρου 179 ΑΚ. Εξάλλου, κατά το άρθρο 179 ΑΚ, το οποίο αποτελεί ειδικότερη περίπτωση του άρθρου 178 ΑΚ, άκυρη, ως αντίθετη προς τα χρηστά ήθη, είναι, ιδίως, η δικαιοπραξία με την οποία εκμεταλλεύεται κάποιος την ανάγκη, κουφότητα ή απειρία του άλλου και πετυχαίνει έτσι να συνομολογήσει ή να λάβει για τον εαυτό του ή τρίτον, για κάποια παροχή, περιουσιακά ωφελήματα που, κατά τις περιστάσεις, βρίσκονται σε φανερή δυσαναλογία προς την παροχή. Από τις διατάξεις αυτές, των άρθρων 178 και 179 ΑΚ και ειδικότερα τη δεύτερη, προκύπτει ότι, για το χαρακτηρισμό της δικαιοπραξίας ως αισχροκερδούς και συνεπώς άκυρης, ως αντικειμένης στα χρηστά ήθη, απαιτείται, αφενός μεν η συνομολόγηση ή λήψη περιουσιακών ωφελημάτων, που τελούν, κατά το χρόνο της συνομολόγησής τους, κατά τις περιστάσεις σε προφανή δυσαναλογία προς την παροχή, αφετέρου δε η επίτευξη των ωφελημάτων αυτών να γίνεται με εκμετάλλευση της ανάγκης, της κουφότητας ή της απειρίας του άλλου από τους συμβληθέντες. Έτσι, για να χαρακτηριστεί μια δικαιοπραξία ως αισχροκερδής - καταπλεοναστική απαιτείται να συντρέχουν, αθροιστικά, τρία στοιχεία, ήτοι: α) προφανής δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, β) ανάγκη ή κουφότητα ή απειρία του ενός των συμβαλλομένων και γ) εκμετάλλευση της γνωστής σ' αυτόν ανάγκης ή κουφότητας ή απειρίας του συμβαλλομένου τούτου, από τον αντισυμβαλλόμενο. Αν λείπει ένα από τα στοιχεία αυτά, δεν μπορεί να γίνει λόγος περί ακυρότητας της δικαιοπραξίας, ως αισχροκερδούς. Απειρία είναι η έλλειψη συνήθους πείρας ως προς τα οικονομικά δεδομένα και μεγέθη, ως προς τις τιμές και ως προς τις συναλλαγές. Κουφότητα είναι η αδιαφορία για τις συνέπειες και τη σημασία των πράξεων, δηλαδή, το θύμα, λόγω της απερισκεψίας ή της έλλειψης επαρκούς σκέψης, η οποία μπορεί να οφείλεται και σε διανοητική μειονεξία, δεν αποδίδει στις πράξεις του τη σημασία και την αξία που αυτές είχαν, ενώ ανάγκη είναι και η οικονομική, αρκεί να είναι άμεση και επιτακτική. Η δυσαναλογία παροχής και αντιπαροχής πρέπει να είναι προφανής. Ειδικότερα, προφανής δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής είναι αυτή, που υποκύπτει στην αντίληψη λογικού και έχοντος πείρα των σχετικών συναλλαγών ανθρώπου και η οποία υπερβαίνει το μέτρο, κατά το οποίο είναι ανθρωπίνως φυσικό και θεμιτό να αποκομίζει ο ένας κάποιο όφελος από σύμβαση οικονομικού περιεχομένου επί ζημία του άλλου. Η δυσαναλογία αυτή διαπιστώνεται, ενόψει των περιστάσεων και της φύσης της συγκεκριμένης δικαιοπραξίας, κατά το χρόνο της κατάρτισής της, χωρίς να λαμβάνονται υπόψη οι υποκειμενικές περιστάσεις ή επιθυμίες των μερών, αποτελεί δε νομική έννοια και ως εκ τούτου η κρίση περί της υπάρξεως αυτής ελέγχεται από τον Άρειο Πάγο. Εξάλλου, εκμετάλλευση υπάρχει, όταν αυτός που γνωρίζει την ως άνω κατάσταση του αντισυμβαλλομένου του (ανάγκη, κουφότητα, απειρία), επωφελείται και με κατάλληλο χειρισμό επιτυγχάνει προφανώς μειωμένη αντιπαροχή, χωρίς να είναι απαραίτητη, για να συντρέξει το στοιχείο της εκμετάλλευσης, κάποια ενέργεια του εκμεταλλευτή, η οποία να εκδηλώνεται με ηθικώς επιλήψιμα περιστατικά, που αποσκοπούν στην επίτευξη της αισχροκέρδειας. Αν συντρέξουν οι παραπάνω προϋποθέσεις του άρθρου 179 ΑΚ, σε κάθε ανταλλακτική σύμβαση δημιουργείται απόλυτη ακυρότητα της σύμβασης, κατά την έννοια του άρθρου 180 ΑΚ. Αν, όμως λείπει ένα από τα ανωτέρω στοιχεία, δεν μπορεί να γίνει λόγος για ακυρότητα της δικαιοπραξίας, ως αισχροκερδούς, κατά το άρθρο 179 ΑΚ, γιατί απαιτείται να συντρέχουν και η φανερή δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής και η ανάγκη ή κουφότητα ή απειρία του άλλου συμβαλλομένου, χωρίς, όμως να αποκλείεται και στην περίπτωση αυτή, ακυρότητα της δικαιοπραξίας, λόγω της αντίθεσής της προς τα χρηστά ήθη, κατά τη γενική διάταξη του άρθρου 178 ΑΚ, αν συντρέχουν στοιχεία προσδίδοντα σ' αυτήν ανήθικο χαρακτήρα (ΑΠ 379/2017, ΑΠ 403/2017).
Περαιτέρω, κατά το άρθρο 281 ΑΚ, η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Κατά την έννοια της διατάξεως αυτής το δικαίωμα θεωρείται ότι ασκείται καταχρηστικώς, όταν η συμπεριφορά του δικαιούχου, που προηγήθηκε ή η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε, χωρίς κατά νόμο να εμποδίσουν τη γένεση ή να επάγονται την απόσβεση του δικαιώματος, καθιστούν μη ανεκτή την μεταγενέστερη άσκησή του, κατά τις περί δικαίου και ηθικής αντιλήψεις του μέσου κοινωνικού ανθρώπου, αφού τείνει στην ανατροπή καταστάσεως, που δημιουργήθηκε υπό ορισμένες ειδικές συνθήκες και διατηρήθηκε για πολύ χρόνο, με επακόλουθο να συνεπάγεται επαχθείς συνέπειες για τον υπόχρεο. Απαιτείται δηλαδή, για να χαρακτηρισθεί καταχρηστική η άσκηση του δικαιώματος, να έχει δημιουργηθεί στον υπόχρεο, από τη συμπεριφορά του δικαιούχου, σε συνάρτηση και με εκείνη του υπόχρεου και μάλιστα ευλόγως, η πεποίθηση ότι ο δικαιούχος δεν πρόκειται να ασκήσει το δικαίωμά του. Απαιτείται ακόμη οι πράξεις του υπόχρεου και η υπ' αυτού δημιουργηθείσα κατάσταση, επαγόμενη ιδιαιτέρως επαχθείς για τον υπόχρεο επιπτώσεις, να τελούν σε αιτιώδη σύνδεσμο με την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου. Μόνη η μακροχρόνια αδράνεια του δικαιούχου και όταν ακόμη δημιούργησε την εύλογη πεποίθηση στον υπόχρεο ότι δεν υπάρχει το δικαίωμα ή ότι δεν πρόκειται αυτό να ασκηθεί, δεν αρκεί για να καταστήσει καταχρηστική την μεταγενέστερη άσκηση αυτού, αλλά απαιτείται να συντρέχουν, προσθέτως, ειδικές συνθήκες και περιστάσεις, προερχόμενες, κυρίως, από την προηγηθείσα συμπεριφορά του δικαιούχου και του υπόχρεου, ενόψει των οποίων και της αδράνειας του δικαιούχου, η επακολουθούσα άσκηση του δικαιώματος, τείνουσα στην ανατροπή της διαμορφωθείσας καταστάσεως, υπό τις ανωτέρω ειδικές συνθήκες και διατηρηθείσας για αρκετά μεγάλο χρονικό διάστημα, να εξέρχεται των υπό της ανωτέρω διατάξεως διαγραφομένων ορίων. Η ειρημένη δε αδράνεια του δικαιούχου, που δεν είναι απαραίτητο να προκαλεί αφόρητες ή δυσβάστακτες για τον υπόχρεο συνέπειες, αρκεί και η επέλευση δυσμενών απλώς για τα συμφέροντά του επιπτώσεων, πρέπει να υφίσταται επί μακρό χρονικό διάστημα, πλην ελάσσονα του διά την παραγραφή του δικαιώματος υπό του νόμου προβλεπομένου, από τότε που ο δικαιούχος μπορούσε να ασκήσει το δικαίωμά του (ΑΠ Ολ. 17/1995, ΑΠ 831/2013, πρβλ. επίσης ΑΠ 1484/2014, ΑΠ 901/2013).
Εξάλλου, η γενική ρήτρα του άρθρου 288 ΑΚ, σύμφωνα με την οποία ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, αφορά την εκπλήρωση των υποχρεώσεων, τόσο του οφειλέτη, όσο και του δανειστή, που απορρέουν από οποιαδήποτε έγκυρη ενοχική σχέση, όταν δεν προβλέπεται από το νόμο άλλη προστασία των προσώπων αυτών κατά την εκπλήρωση των υποχρεώσεών τους ή δεν συντρέχουν οι απαιτούμενες προϋποθέσεις για την τυχόν προβλεπόμενη ειδική προστασία, λειτουργεί δε όχι μόνο ως συμπληρωματική, αλλά και ως διορθωτική ρήτρα των δικαιοπρακτικών βουλήσεων στις περιπτώσεις, που εξ αιτίας ειδικών συνθηκών μεταβλήθηκαν οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης των συμβατικών παροχών στο συμφωνημένο μέτρο και έγιναν δυσβάστακτες για τον οφειλέτη ή το δανειστή. Αντίθετα έτσι με τη ρήτρα του άρθρου 200 ΑΚ, που αναφέρεται στην ερμηνεία των συμβάσεων, όταν οι δηλώσεις βουλήσεως των συμβαλλομένων δεν είναι σαφείς, επιβάλλοντας ως ερμηνευτικά κριτήρια την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη με στόχο την ανεύρεση του αποφασιστικού νοήματος των δηλώσεων βουλήσεως, δηλαδή τον καθορισμό της ενυπάρχουσας στη σύμβαση αυτόνομης δικαιοπρακτικής ρυθμίσεως, η εφαρμογή της ρήτρας του άρθρου 288 ΑΚ έπεται της ερμηνείας της δικαιοπραξίας, με στόχο την προσαρμογή της στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης, επιβάλλοντας στα μέρη ετερόνομη ρύθμιση των δικαιωμάτων και υποχρεώσεών τους, όταν κατά τα παραπάνω χρειάζεται να συμπληρωθούν ή να διορθωθούν για να μην προκαλούνται στο ένα μέρος δυσβάστακτες συνέπειες από τη λειτουργία του ενοχικού δεσμού (ΑΠ 911/1980). Παρέχεται έτσι τότε στο δικαστήριο η δυνατότητα, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, που αντλούνται από την έννομη τάξη και τις αντιλήψεις, που κρατούν στις συναλλαγές, να αποκλίνει από τα συμφωνηθέντα και να επαναπροσδιορίσει τις οφειλόμενες παροχές, αυξάνοντας ή ανάλογα μειώνοντας το συμφωνημένο μέγεθός τους, ώστε αυτές να ανταποκρίνονται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης κατά το χρόνο της εκπλήρωσής τους (ΟλΑΠ 927/1982 και 9/1997, ΑΠ 63/2000, 756/2003, 398/2008). Η ρήτρα της καλόπιστης και σύμφωνης με τα συναλλακτικά ήθη εκπληρώσεως των παροχών είναι αναγκαστικού δικαίου και συνεπώς δεν επιτρέπεται παραίτηση απ' αυτή, είτε ρητή είτε σιωπηρή. Δεν αποτελεί όμως παραίτηση η ειδικότερη συμφωνία σε αμφοτεροβαρή σύμβαση, με την οποία προβλέπεται η εκπλήρωση των παροχών, όπως ακριβώς συμφωνήθηκαν, ακόμη και σε περίπτωση συγκεκριμένης μελλοντικής μεταβολής των συνθηκών εκτελέσεως της συμβάσεως, διότι τότε με την ειδική αυτή συμφωνία, που βρίσκεται μέσα στα όρια της ελευθερίας των συμβάσεων και δεν αντίκειται άνευ άλλου τινός στη συναλλακτική καλή πίστη και εντιμότητα, αναλαμβάνεται από τον οφειλέτη ο σχετικός κίνδυνος και τονίζεται η ευθύνη του για την πιστή και στη συγκεκριμένη αυτή περίπτωση εκπλήρωση της παροχής του (ΑΠ 334/2015). Όμως και στην περίπτωση αυτή, που προβλέφθηκε η μεταβολή των συνθηκών, στις οποίες τα μέρη στήριξαν τη σύμβασή τους, η ρήτρα του άρθρου 288 ΑΚ επεμβαίνει και πάλι διορθωτικά, αλλιώς θα υπήρχε ανεπίτρεπτη απ' αυτήν παραίτηση, αν η μεταβολή που επήλθε είναι τόσο μεγάλη, ώστε η εκπλήρωση πλέον της παροχής ενός των μερών, όπως ακριβώς συμφωνήθηκε, να συνεπάγεται υπέρβαση του κινδύνου ζημίας, που το μέρος αυτό πρόβλεψε και ανέλαβε, συνιστώντας -στην περίπτωση αυτή- η εμμονή στη συμφωνηθείσα εκπλήρωση της παροχής συμπεριφορά αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές (ΑΠ 187/1990).
Συνεπώς η ρήτρα του άρθρου 288 ΑΚ εφαρμόζεται και μάλιστα πολύ περισσότερο και όταν, από υπαιτιότητα των μερών, κοινή ή μόνον του οφειλέτη ή του δανειστή, δεν προβλέφθηκε η μεταβολή των συνθηκών εκτελέσεως της συμβάσεως (ΑΠ 1088/2017). Περαιτέρω, το δικαίωμα αναπροσαρμογής, κατά τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, είναι διαπλαστικής φύσης, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μίσθωσης, η οποία μεταβάλλεται ως προς το ύψος του μισθώματος από την άσκηση της αγωγής, και, κατά συνέπεια, τόσο η αγωγή, όσο και η απόφαση είναι διαπλαστικές. Αν λοιπόν πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση, λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, του λοιπού η συμφωνία καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορη πλέον να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος. Μετά από αυτήν το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του π.δ/τος 34/1995, ενώ το απαιτούμενο από το νόμο για την πραγματοποίηση αυτής έτος αρχίζει από το χρόνο που συντελείται η αναπροσαρμογή με την απόφαση του δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής. Τελικά, με την αναπροσαρμογή του μισθώματος από το δικαστήριο και τη συνακόλουθη κατάργηση της συμφωνίας σταδιακής αναπροσαρμογής, επιτυγχάνεται η σε βάθος χρόνου ομαλοποίηση της συμβατικής σχέσης, που έχει διαταραχθεί και ελαχιστοποιείται ο κίνδυνος μελλοντικών δικαστικών διενέξεων από την ίδια συμβατική σχέση και για την ίδια αιτία (ΑΠ Ολομ. 3/2014, ΑΠ 207/2017, ΑΠ 763/2016).
Εξάλλου,η νομική αοριστία της αγωγής, στηρίζει λόγο αναιρέσεως για παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου (άρθρο 559 αρ. 1 ΚΠολΔ), συντρέχει δε αν το δικαστήριο για τη θεμελίωση της αγωγής στο συγκεκριμένο κανόνα ουσιαστικού δικαίου αρκέσθηκε σε στοιχεία λιγότερα ή αξίωσε περισσότερα από εκείνα που ο κανόνας αυτός απαιτεί για τη γένεση του οικείου δικαιώματος, κρίνοντας αντιστοίχως νόμιμη ή μη στηριζόμενη στο νόμο την αγωγή. Αντίθετα, η ποσοτική ή ποιοτική αοριστία της αγωγής, η οποία υπάρχει, όταν δεν εκτίθενται στην αγωγή όλα τα στοιχεία, που απαιτούνται κατά νόμο για τη στήριξη του αιτήματος της αγωγής, τα πραγματικά δηλαδή περιστατικά που απαρτίζουν την ιστορική βάση της αγωγής και προσδιορίζουν το αντικείμενο της δίκης, δημιουργεί λόγους αναίρεσης από το άρθρο 559 αρ. 8 και 14 του ΚΠολΔ (ΑΠ 481/2012, ΑΠ 1097/2013). Με το άρθρο 559 αριθ. 1 του Κ.Πολ.Δ., ιδρύεται λόγος αναίρεσης αν παραβιάστηκε κανόνας του ουσιαστικού δικαίου, στον οποίο περιλαμβάνονται και οι ερμηνευτικοί κανόνες των δικαιοπραξιών. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ο κανόνας δικαίου παραβιάζεται, αν δεν εφαρμοστεί, ενώ συντρέχουν οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις αυτές, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, η δε παραβίαση εκδηλώνεται, είτε με ψευδή ερμηνεία, είτε με κακή εφαρμογή, δηλαδή με εσφαλμένη υπαγωγή (Ολ.ΑΠ 7/2006, 4/2005). Με τον συγκεκριμένο λόγο αναίρεσης ελέγχονται τα σφάλματα του δικαστηρίου κατά την εκτίμηση του νόμω βασίμου της αγωγής ή των ισχυρισμών των διαδίκων, καθώς και τα νομικά σφάλματα κατά την έρευνα της ουσίας της διαφοράς. Ελέγχεται, δηλαδή, αν η αγωγή, ένσταση κ.λπ. ορθώς απορρίφθηκε ως μη νόμιμη ή αν, κατά παράβαση ουσιαστικού κανόνος δικαίου, έγινε δεκτή ως νόμιμη ή απορρίφθηκε ή έγινε δεκτή κατ' ουσίαν (Ολ.ΑΠ 27 και 28/1998, ΑΠ 466/2013, ΑΠ 382/2013, ΑΠ 349/2014).
Στην προκειμένη περίπτωση από την προσβαλλόμενη απόφαση και τα λοιπά διαδικαστικά έγγραφα της δίκης, που επιτρεπτά επισκοπούνται (άρθρο 561 αρ. 2 ΚΠολΔ), αναφορικά με το διαδικαστικό ιστορικό της υπόθεσης, πρέπει να λεχθούν τα εξής: Η αναιρεσείουσα ανώνυμη εταιρεία με την επωνυμία ... ΑΕ άσκησε την από 11-12-2013 (αρ. κατ. 3583/2012) αγωγή ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρο 647 επ. ΚΠολΔ, όπως ίσχυε πριν την τροποποίησή του με τον Ν. 4335/2015), με την οποία ισχυρίστηκε, ότι κατόπιν δημόσιου διεθνούς πλειοδοτικού διαγωνισμού, που προκήρυξε το εναγόμενο ΝΠΔΔ και ήδη αναιρεσίβλητο Μετοχικό Ταμείο Στρατού και χάριν συντόμευσης ΜΤΣ, αυτή ως Ανάδοχος, ανέλαβε στις 29-6-2000 τη διαχείριση και εκμετάλλευση του μισθίου ακινήτου - Μέγαρο CITY LINK, που περικλείεται μεταξύ των οδών Βουκουρεστίου - Σταδίου - Πανεπιστημίου και Αμερικής, στην περιοχή Συντάγματος της πόλης των Αθηνών, σύμφωνα με τους ειδικότερα αναφερόμενους όρους της μικτής σύμβασης, που καταρτίστηκε και φέρει τον χαρακτήρα προεχόντως, σύμβασης μίσθωσης προσοδοφόρου ακινήτου πράγματος, ότι όμως, λόγω απρόοπτης ουσιώδους αρνητικής μεταβολής των οικονομικών συνθηκών της Χώρας από το έτος 2008 έως το έτος 2012, λόγω της οικονομικής κρίσης, επήλθε ραγδαία πτωτική πορεία των οικονομικών της στοιχείων, όπως αναλυτικά αυτά εκτίθενται στο αγωγικό δικόγραφο, ότι μεταξύ του αρχικά συμφωνηθέντος οικονομικού ανταλλάγματος - μισθώματος, και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης διαπραγμάτευσης υφίσταται σημαντική διαφορά ποσοστού 40% και ότι για τους λόγους αυτούς η συνέχιση της επίδικης μίσθωσης μέχρι τη λήξη του συμβατικού της χρόνου, κατόπιν παρατάσεων, το έτος 2052, έχει καταστεί υπέρμετρα επαχθής για την ενάγουσα, κυρίως από το έτος 2016.
Ειδικότερα, από την επιτρεπτή επισκόπηση της ένδικης αγωγής η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα, για το ενδιαφέρον την παρούσα αναιρετική δίκη ζήτημα, ισχυρίστηκε, κατ' ακριβή λεκτική αντιγραφή του αγωγικού δικογράφου, τα εξής: "1.1 Δυνάμει της από 22 Οκτωβρίου 1999 Διακήρυξης του εναγόμενου Νομικού Προσώπου Δημοσίου Δικαίου "Μετοχικού Ταμείου Στρατού" (εφεξής χάριν συντομίας "Μ.Τ.Σ.") προκηρύχθηκε δημόσιος, διεθνής, πλειοδοτικός διαγωνισμός για την ανάδειξη Αναδόχου της Σύμβασης Παραχώρησης της Διαχείρισης ("Management") για ορισμένο χρόνο του Κεντρικού Μεγάρου του Μ.Τ.Σ., που περικλείεται από τις οδούς Πανεπιστημίου, Βουκουρεστίου, Σταδίου και Αμερικής, στην περιοχή του Συντάγματος, του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου του Δήμου Αθηναίων. Το εν λόγω κτιριακό συγκρότημα, ιδιοκτησίας του εναγομένου, ευρίσκεται επί οικοπέδου συνολικής επιφάνειας 9.000 τ.μ., αποτελείται από εννέα (9) συνεχόμενα κτίρια, συνολικής εμπορεύσιμης επιφάνειας 57.768,63 τ.μ. και έχει χαρακτηρισθεί ιστορικό, διατηρητέο μνημείο, δυνάμει της με αριθμό ΥΠΠΟ/ΔΙΛΑΠ/Γ/1901/33661/24.07.1989 απόφασης του Υπουργού Πολιτισμού. Ο ως άνω διαγωνισμός διενεργήθηκε την 16.12.1999 και Ανάδοχος ανακηρύχθηκε εν τέλει η Κοινοπραξία με την επωνυμία "... S.A. ...". 1.2 Στη συνέχεια, δυνάμει της από 20 Απριλίου 2000 σύμβασης, επιγραφόμενης ως "Σύμβαση Μεταβίβασης του Δικαιώματος της Διαχείρισης (Management) και Εκμετάλλευσης για ορισμένο χρόνο του Κεντρικού Μεγάρου του Μ.Τ.Σ., που βρίσκεται στην Αθήνα και περικλείεται από τις οδούς Πανεπιστημίου, Βουκουρεστίου, Σταδίου και Αμερικής", μεταξύ του Μ.Τ.Σ. και της ως άνω Κοινοπραξίας, η τελευταία ανέλαβε τη διαχείριση (management) και την εκμετάλλευση του ανωτέρω Μεγάρου, καθώς επίσης και την εκτέλεση έργων αξιοποίησης επί αυτού, σύμφωνα με τους ειδικότερους, διαλαμβανόμενους στην ως άνω σύμβαση, όρους και συμφωνίες. Ακολούθως, δυνάμει της από 29 Ιουνίου 2000 σύμβασης, μεταξύ αφενός της ανωτέρω Κοινοπραξίας, αφετέρου της ενάγουσας (θυγατρικής εταιρείας της Τράπεζας Πειραιώς) και ως εκ τρίτου συμβαλλομένου του εναγομένου Μ.Τ.Σ., μεταβιβάστηκε στην εταιρεία μας, η από 20.04.2000 ως άνω σύμβαση στο σύνολό της. Ως εκ τούτου, η ενάγουσα απέκτησε το σύνολο των απορρεουσών από την ανωτέρω σύμβαση δικαιωμάτων και υποχρεώσεων της Κοινοπραξίας, έναντι του εναγομένου Μ.Τ.Σ.. Μεταγενέστερα, η επίδικη σύμβαση τροποποιήθηκε με τις από 12.03.2003 και από 12.11.2010 συμβάσεις, σε συνδυασμό με το πρόσφατο από 23.05.2012 ιδιωτικό συμφωνητικό, μεταξύ της εταιρείας μας και του εναγομένου. 1.3 Με βάση τους όρους της συμβάσεως και κυρίως με βάση τη συμφωνηθείσα σ' αυτήν παροχή και αντιπαροχή, κύρια και προέχουσα παροχή του αντιδίκου προς την εταιρεία μας στο πλαίσιο της εν λόγω σύμβασης, τυγχάνει η παραχώρηση της κατοχής και χρήσης του ανωτέρω μεγάρου για ορισμένο χρόνο, διότι χωρίς αυτή την παραχώρηση της χρήσεως, ούτε η εταιρία μας θα εδικαιούτο να παραχωρήσει τη χρήση των επιμέρους χώρων σε τρίτους, ούτε θα ήταν δυνατή η εγκατάσταση εμπορικής λειτουργίας και εκμετάλλευσης. Αντίστοιχα, κύρια αντιπαροχή της εταιρείας μας προς το Μ.Τ.Σ., στο πλαίσιο της ως άνω σύμβασης, τυγχάνει η καταβολή του αναγραφόμενου σε αυτήν μηνιαίου οικονομικού ανταλλάγματος, εκφραζόμενου σε περιοδικές παροχές. Και το μίσθωμα καθορίστηκε προεχόντως σε σταθερό ποσό και δευτερευόντως και σε ένα πολύ μικρότερο ποσοστό σε ποσοστό επί των εισπράξεων, κατά τα κατωτέρω λεπτομερώς αναφερόμενα. Δευτερεύουσα δε (παρεπόμενη) υποχρέωση τυγχάνει η υπό της εταιρείας μας (δαπάναις, επιμελεία και ευθύνη της) εκτέλεση των διαλαμβανομένων στην ανωτέρω σύμβαση εργασιών ανακαίνισης του κτιριακού συγκροτήματος, που ήταν και αυτή με τη σειρά της αναγκαία για να καταστεί δυνατή η χρήση των μισθίων. 1.4 Πέραν των επιγραμματικώς ως άνω προαναφερομένων κύριων υποχρεώσεων των μερών, οι ειδικότεροι όροι και συμφωνίες, που συνομολογήθηκαν δυνάμει της από 20.04.2000 σύμβασης, όπως αυτή τροποποιηθείσα σήμερα ισχύει, μεταξύ άλλων, τυγχάνουν οι ακόλουθοι: (α) Διάρκεια (άρθρο 4): η διάρκεια της σύμβασης αρχικά ορίστηκε 26 ετών, αρχόμενη την 01.01.2000 και λήγουσα την 31.12.2025. Με το από 12.11.2010 ιδιωτικό συμφωνητικό η διάρκεια της σύμβασης παρατάθηκε κατά 26 μήνες, ήτοι μέχρι την 28.02.2027. (β) Μονομερές Δικαίωμα παράτασης της διάρκειας (άρθρο 4): προβλέπεται ότι η εταιρεία μας δικαιούται να παρατείνει περαιτέρω, μονομερώς την ανωτέρω διάρκεια για 14 έτη αρχικά και για 10 επιπλέον έτη, ήτοι μέχρι της συμπλήρωσης συνολικής διάρκειας 52 ετών και δύο (2) μηνών. Ήδη, με την υπ' αριθ. 2008/31416/3-9-2008 επιστολή/δήλωσή της προς το Μ.Τ.Σ., η εταιρεία μας άσκησε το ανωτέρω συμβατικό δικαίωμά της περί μονομερούς παράτασης της σύμβασης αρχικά για δέκα τέσσερα (14) έτη και για δέκα (10) επιπλέον έτη. Καθώς επήλθε συμφωνία ως προς τη διάρκεια της συμβάσεως, αυτή θα λήξει την 28.02.2052. (γ) Οικονομικό Αντάλλαγμα (άρθρο 2): η εταιρεία μας ανέλαβε την υποχρέωση να καταβάλει προς το Μ.Τ.Σ., ως αντάλλαγμα, έναντι της ως άνω προς αυτήν παραχώρηση χρήσης του κτιρίου, τα παρακάτω ποσά. Τα εν λόγω ποσά αποτελούσαν, όπως αναγραφόταν επί του κειμένου της σύμβασης, ποσοστό των προσδοκώμενων υπό της εταιρείας μας ακαθάριστων εσόδων της εκ της εκμετάλλευσης των δικαιωμάτων διαχείρισης και λειτουργίας, που παραχωρήθηκαν σε αυτήν, το οποίο, ωστόσο, ήδη κατά το χρόνο κατάρτισης της ανωτέρω σύμβασης, τύγχανε πολύ υψηλό σε σχέση με τα προσδοκώμενα κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων κέρδη της ενάγουσας. Ειδικότερα: 1. Ποσό τριάντα δισεκατομμυρίων δραχμών (30.000.000.000 δρχ.), ήτοι ποσό ογδόντα οκτώ εκατομμυρίων σαράντα μίας χιλιάδων ογδόντα πέντε ευρώ και ογδόντα τεσσάρων λεπτών (€ 88.041.085,84), το οποίο προκαταβλήθηκε με την υπογραφή της Σύμβασης, επιμεριζόμενο αναλογικά σε όλη την συμβατική διάρκεια της σύμβασης, μη συμψηφιζόμενο, δηλαδή επιπλέον των ετησίων πληρωμών...".
Επίσης, στις σελίδες 7-10 της αγωγής και υποπαράγραφοι 5-9 αναφέρονται τα εξής: "...5. Περαιτέρω, η εταιρεία μας βαρύνεται με τον αναλογούντα Φ.Π.Α. ή τέλος χαρτοσήμου, ανάλογα με το είδος του καταβαλλόμενου οικονομικού ανταλλάγματος. 6. Επιπρόσθετη οικονομική επιβάρυνση της εταιρείας μας τυγχάνει η ανάληψη της υποχρέωσης διάθεσης ποσού ίσου προς το ποσοστό 1% του προϋπολογισμού των έργων αξιοποίησης, για εικαστικές βελτιώσεις και παρεμβάσεις στα έργα αξιοποίησης, τα οποία θα παραμείνουν σε όφελος του Μ.Τ.Σ. μετά τη λήξη της σύμβασης. Τα δε έργα των καλλιτεχνών, που θα αποκτηθούν δαπάναις της εταιρείας μας, θα ανήκουν από την τοποθέτησή τους και θα παραμείνουν μετά την λήξη της σύμβασης στην πλήρη κυριότητα του Μ.Τ.Σ.. 7. Επίσης, η εταιρεία μας ανέλαβε να καταβάλλει τις δαπάνες φύλαξης, συντήρησης και καθαριότητας του Μεγάρου, τις δαπάνες θέρμανσης και ψύξης, τις δαπάνες ηλεκτροφωτισμού και ύδρευσης και τα δημοτικά τέλη, που θα επιβάλλονται σε βάρος του Μ.Τ.Σ., όπως και κάθε πρόστιμο, που τυχόν θα επιβληθεί σε βάρος του Μ.Τ.Σ. ως ιδιοκτήτη του Μεγάρου, κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. 8. Περαιτέρω, το ύψος του ελάχιστου οικονομικού ανταλλάγματος εκάστου συμβατικού έτους, καθώς επίσης το ποσοστό της ετήσιας αναπροσαρμογής, όπως έχει διαμορφωθεί μετά από τις από 12.03.2003, 12.11.2010 και από 23.5.2012 τροποποιήσεις της σύμβασης, αποτυπώνεται συνοπτικό στον παρακάτω πίνακα:? ΕΤΟΣ
ΕΤΗΣΙΟ ΑΝΤΑΛΛΑΓΜΑ
%ΕΤΗΣΙΑΣ ΑΥΞΗΣΗΣ 1
ΑΚΟΛΟΥΘΕΙ ΠΙΝΑΚΑΣ

2000
€ 5.869.405,72
2
2001
€ 6.104.181,95
4,00% 3
2002
€ 6.348.349,23
4,00% 4
2003
€ 6.602.283,20
4,00% 5
2004
€ 6.866.374,53
4,00% 6
2005
€ 7.141.029,51
4,00% 7 2006 € 7.426.670,59
4,00% 8 2007
€ 7.723.737,51
4,00% 9
2008
€ 8.032.687,02
4,00% 10
2009
€ 8.353.994,50
4,00% 11
1/1/2010-28/2/2011
€ 9.746.326,92 (14μήνες)
0% 12
1/3/2011-28/2/2012
€ 8.804.108,58 0% 13
1/3/2012-28/2/2013
€ 6.718.925,05
0% 14
1/3/2013-28/2/2014
€ 6.606.973,84
0% 15
1/3/2014-28/2/2015
€ 9.903.424,80
4,00% 16
1/3/2015-28/2/2016
€ 10.299.561,79
4,00% 17 1/3/2016-28/2/2017
€ 26.412.325,75
156,44% 18 1/3/2017-28/2/2018
€ 27.468.818,78
4,00% 19 1/3/2018-28/2/2019
€ 28.567.571,53
4,00% 20 1/3/2019-28/2/2020
€ 29.710.274,39
4,00% 21 1/3/2020-28/2/2021
€ 30.898.685,37
4,00% 22 1/3/2021-28/2/2022
€ 32.134.632,79
4,00%.
23 1/3/2022-28/2/2023
€ 33.420.018,10
4,00% 24 1/3/2023-28/2/2024
€ 34.756.818,82
4,00% 25 1/3/2024-28/2/2025 € 36.147.091,57 4,00% 26 1/3/2025-28/2/2026 € 37.592.975,24 4,00% 27 1/3/2026-28/2/2027 € 37.592.975,24 0% 28 1/3/2027-28/2/2028 € 39.284.659,13 4,50% 29 1/3/2028-28/2/2029 € 41.052.468,79 4,50% 30 1/3/2029-28/2/2030 € 42.899.829,88 4,50% 31 1/3/2030-28/2/2031 € 44.830.322,23 4,50% 32 1/3/2031-28/2/2032 € 46.847.686,73 4,50% 33 1/3/2032-28/2/2033 € 49.072.951,85 4,75% 34 1/3/2033-28/2/2034 € 51.403.917,06 4,75% 35 1/3/2034-28/2/2035 € 53.845.603,12 4,75% 36 1/3/2035-28/2/2036 € 56.403.269,27 4,75% 37 1/3/2036-28/2/2037 € 59.082.424,56 4,75% 38 1/3/2037-28/2/2038 € 62.036.545,79 5,00% 39 1/3/2038-28/2/2039 € 65.138.373,07 5,00% 40 1/3/2039-28/2/2040 € 68.395.291,73 5,00% 41 1/3/2040-28/2/2041 € 71.815.056,31
5,00% 42 1/3/2041-28/2/2042 € 75.405.809,13
5,00% 43 1/3/2042-28/2/2043 € 79.364.614,11
5,25% 44 1/3/2043-28/2/2044 € 83.531.256,35
5,25% 45 1/3/2044-28/2/2045 € 87.916.647,31
5,25% 46 1/3/2045-28/2/2046 € 92.532.271,29
5,25% 47 1/3/2046-28/2/2047 € 97.390.215,54
5,25% 48 1/3/2047-28/2/2048 € 102.746.677,39
5,50% 49 1/3/2048-28/2/2049 € 108.397.744,65
5,50% 50 1/3/2049-28/2/2050 € 114.359.620,60
5,50% 51 1/3/2050-28/2/2051 € 120.649.399,74
5,50% 52 1/3/2051-28/2/2052 € 127.285.116,72
5,50% ΣΥΝΟΛΟ
€ 2.318.937.994,64
9. Λόγω της οικονομικής κρίσης, αποχώρησαν από το μίσθιο πολλοί μισθωτές, και όσοι παρέμειναν είτε αδυνατούσαν να καταβάλουν και δη εμπρόθεσμα το μίσθωμα, είτε ζήτησαν τη μείωσή του, αίτημα στο οποίο η εταιρία μας ανταποκρίθηκε, υποβάλλοντας αντίστοιχο αίτημα προς το εναγόμενο. Μετά δε την άσκηση της με ΓΑΚ 1302/2011 και ΑΚΔ 52/2011 αγωγής μας εναντίον του, με αίτημα την μείωση του μισθώματος, δυνάμει του από 23.5.2012 πρόσφατου ως άνω ιδιωτικού συμφωνητικού, συμφωνήθηκε μείωση του καταβαλλόμενου ελάχιστου εγγυημένου ετήσιου οικονομικού ανταλλάγματος κατά ποσοστό 20%, αποκλειστικά για το χρονικό διάστημα από την 01.07.2011 μέχρι και την 31.12.2013. Το δε οικονομικό αντάλλαγμα υπολογιζόμενο στο ύψος του (μισθωτικού) έτους από την 01.03.2011 μέχρι και την 29.2.2012, θα παρέμενε σταθερό, χωρίς ετήσια αναπροσαρμογή για το παραπάνω χρονικό διάστημα. Επομένως, μετά την 31.12.2013 και συγκεκριμένα από την 01.01.2014 το μίσθωμα θα επανέλθει στο ποσό του τότε καταβλητέου ελάχιστου εγγυημένου ετήσιου οικονομικού ανταλλάγματος, αναπροσαρμοζόμενο εφεξής κανονικά σύμφωνα με τους ισχύοντες όρους της σύμβασης...". Επίσης, στη σελίδα 12 της αγωγής αναφέρονται τα εξής: "(ζ) Λοιπές συμβατικές υποχρεώσεις της ...: Στις συμβατικές υποχρεώσεις που ανέλαβε η εταιρεία μας, περιλαμβάνεται επίσης το έργο της αξιοποίησης του Μεγάρου με αποκλειστική χρηματοδότηση και μέριμνά της, με αντικείμενο κατ' ελάχιστο: (ί) την αναπαλαίωση, ανάπλαση και ανάδειξη των εξωτερικών όψεων και των στοών του Μεγάρου, με στόχο την ανάδειξη της ιστορικής ομορφιάς του και την ποιοτική αναβάθμισή του, (ii) την ανακατασκευή όλων των δικτύων, (iii) τη δημιουργία πλήρους κεντρικού ή περιφερειακού συστήματος πυρασφάλισης, (iν) τη συνολική επισκευή και ανάδειξη του κτιρίου τόσο από πλευράς λειτουργιών όσο και από πλευράς αρχιτεκτονικής. Το σύνολο των δαπανών, με τις οποίες επιβαρύνθηκε η εταιρεία μας για την ολοκλήρωση των εν λόγω εργασιών, ανήλθε στο σημαντικό ποσό των € 146.827,211,00. Δεδομένου ότι οι προβλεπόμενες στη σύμβαση ως άνω βελτιωτικές εργασίες φέρουν μόνιμο χαρακτήρα, θα παραμείνουν σε όφελος του Μεγάρου και του Μ.Τ.Σ., χωρίς δικαίωμα της εταιρείας μας σε αποζημίωση και ως εκ τούτου οι ως άνω δαπάνες αποτελούν επαύξηση του καταβαλλόμενου ανταλλάγματος, για όλη τη διάρκεια της σχέσης. Κατά συνέπεια, επιμερίζοντας το ανωτέρω ποσό σε όλα τα έτη από την έναρξη της σχέσης μέχρι και τη συμβατική λήξη της διάρκειας της σύμβασης (ως συμφωνήθηκε αρχικά και κατά παράταση), ήτοι την 28.02.2052, το οικονομικό αντάλλαγμα προσαυξάνεται κατά ποσό € 2.814.579,12 ετησίως. Επιπλέον, επιμερίζοντας το ποσό του προκαταβληθέντος, ως προελέχθη, οικονομικού ανταλλάγματος, ποσού € 88.041.085,84 σε όλα τα έτη της διάρκειας της σύμβασης (αρχική διάρκεια και παράταση) το οικονομικό αντάλλαγμα προσαυξάνεται κατά ποσό € 1.687.688,55 ετησίως. Συνοψίζοντας δηλαδή, το καταβλητέο υπό της εταιρείας μας προς το Μ.Τ.Σ. οικονομικό αντάλλαγμα συνολικά προσαυξάνεται κατά ποσό € 4.502.267,67 ετησίως, πέραν του σταθερά καταβαλλομένου...".
Επίσης, στις σελ. 16 - 27, παρ. 2.1 - 5.12 της αγωγής αναφέρονται τα ακόλουθα: "...II. ΟΙ ΕΜΠΟΡΙΚΟΙ ΚΑΙ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΙ ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΠΟΥ ΙΣΧΥΑΝ ΚΑ ΤΑ ΤΟ ΧΡΟΝΟ ΚΑΤΑΡΤΙΣΗΣ ΤΗΣ ΣΥΜΒΑΣΕΩΣ. 2.1 Λόγω της μοναδικότητας του ως άνω Μεγάρου, της ιστορικότητάς του, της θέσης του στο κέντρο της Αθήνας και της πολυπλοκότητας του έργου ανακαίνισης (εξαιτίας της παλαιότητας και του χαρακτηρισμού του κτιριακού συγκροτήματος ως διατηρητέου ιστορικού μνημείου), η εταιρεία μας, για τη μελέτη της βέλτιστης από τεχνικής και ποιοτικής άποψης ανακατασκευής του και της αποδοτικότερης μελλοντικής διαχείρισης αυτού, χρησιμοποίησε εξειδικευμένους διεθνείς και εγχώριους συμβούλους. Με βάση τα συμπεράσματα των μελετών αυτών, οικονομικά και τεχνικά, προέβημεν στο σχεδιασμό των επενδύσεων που απαιτούνταν για την ανακατασκευή του Μεγάρου, προκειμένου αυτό να ανταποκρίνεται, σύμφωνα με τη συνήθη πορεία των πραγμάτων, στις απαιτήσεις του καταναλωτικού κοινού και να έχει ανταγωνιστικό πλεονέκτημα στην αγορά. Από τα σχετικά πορίσματα προέκυψε ειδικότερα ότι, για τη βέλτιστη εμπορική αξιοποίηση του κτιρίου απαιτείτο η εξασφάλιση συνεργασιών με διεθνώς αναγνωρισμένους εμπορικούς οίκους, υψηλού επιπέδου προϊόντων και υπηρεσιών, καθώς και με μεγάλες ελληνικές αλυσίδες καταστημάτων. 2.2 Προς αυτήν την κατεύθυνση, εγκαίρως η εταιρεία μας διενήργησε σχετικές επαφές, αξιολόγησε τα οικονομικά δεδομένα και προέβη σε όλες τις απαραίτητες σχετικές προπαρασκευαστικές πράξεις. Ως εκ των ανωτέρω, η ενάγουσα κατέληξε με τα τότε δεδομένα, κατά τη συνήθη πάντα πορεία των πραγμάτων, σε εκτίμηση της αξίας της απαιτούμενης επένδυσης και των προσδοκώμενων κερδών από αυτήν. Σημειωτέον ότι η εν λόγω τεράστια επένδυση αποτελούσε ουσιαστικά το κυρίαρχο, αντικείμενο ενασχόλησης της εταιρείας μας. Συνεκτιμώντας τα ανωτέρω, το εν γένει θετικό οικονομικό κλίμα της εποχής των αρχών του 2000, την έντονη κατασκευαστική και εμπορική ανάπτυξη, ιδίως ενόψει τέλεσης των Ολυμπιακών Αγώνων στην Αθήνα το έτος 2004, τις υψηλές αξίες των ακινήτων στην περιοχή του Συντάγματος, τις ευοίωνες προβλέψεις και προσδοκίες για το (οικονομικό) μέλλον της χώρας, λόγω της μετάβασης στην εποχή της Ο.Ν.Ε., τα οικονομικά μεγέθη και την εμπορικότητα της περιοχής, τη συμπεριφορά του καταναλωτικού κοινού, η εταιρεία μας κατέληξε σε συμφωνία με το Μ.Τ.Σ., με τους όρους που ανωτέρω αναλυτικά αναφέραμε. 2.3 Να σημειωθεί ότι ήδη κατά το χρόνο κατάρτισης της επίδικης σύμβασης το συμφωνηθέν μίσθωμα ήταν το μέγιστη δυνατό, ακόμη και για τις τότε κρατούσες οικονομικές και εμπορικές συνθήκες. III. ΕΞΕΛΙΞΗ ΤΗΣ ΕΠΙΔΙΚΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ 3.1 Το έργο της ανακατασκευής του Μεγάρου ολοκληρώθηκε το έτος 2006, εμπορικά δε το κτιριακό συγκρότημα άρχισε τμηματικά να λειτουργεί από το έτος 2005. Κατά τη διάρκεια των εργασιών ανακαίνισης, η εταιρεία μας αντιμετώπισε επιτυχώς πλείστες, απρόβλεπτες τεχνικές δυσχέρειες, ωστόσο επωμιζόμενη τεράστιο επιπρόσθετο οικονομικό κόστος. Ειδικότερα, μετά την αιφνίδια αποκάλυψη, κατά την πρόοδο των εργασιών, άμεσου κινδύνου κατάρρευσης του Μεγάρου, λόγω κεκρυμμένων ελαττωμάτων και λοιπών απρόβλεπτων τεχνικών προβλημάτων, τα οποία απουσίαζαν από το φάκελο των τεχνικών στοιχείων του Μ.Τ.Σ., κατέστη υποχρεωτική η ολική αποκατάσταση της στατικής ικανότητας του κτιρίου. Ως εκ τούτου, το Μ.Τ.Σ. ενέκρινε την παράταση του χρονοδιαγράμματος εκτέλεσης των εργασιών ανακαίνισης κατά 26 μήνες συνολικά, καθώς ουδεμία σχετική υπαιτιότητα της εταιρείας μας υφίστατο. 3.2 Παρά τη μεγάλη επιπρόσθετη οικονομική επιβάρυνση της εταιρείας μας με τη διενέργεια των ανωτέρω πρόσθετων εργασιών και τη μεγάλη αποθετική μας ζημία, λόγω της καθυστέρησης στην έναρξη λειτουργίας του ΜΤΣ η εταιρεία μας κατέβαλε κανονικά από την έναρξη της μισθώσεως τα μισθώματα, χωρίς το κτιριακό συγκρότημα να λειτουργεί. Ως εκ περισσού αναφέρουμε ότι εξακολουθούμε να καταβάλλουμε με την ίδια συνέπεια το μίσθωμα. 3.3 Όπως όμως είναι πασίδηλο πλέον, η Ελληνική Οικονομία βρίσκεται από το έτος 2008 και σταθερά μέχρι σήμερα σε ύφεση, που έχει πλήξει το εισόδημα, τις συναλλαγές, τους μισθούς, έχει διαταράξει τους όρους προσφοράς και ζήτησης και έχει επιδράσει βιαίως κατά τρόπο παντελώς αναπάντεχο στο σύνολο του συναλλακτικού βίου της Ελληνικής Οικονομίας. Αρκεί να ληφθεί υπόψη ότι η συνολική ύφεση της χώρας από το 2008 μέχρι σήμερα υπερβαίνει το 30%. Καθώς υποχρεωθήκαμε να μειώσουμε δραστικό τα μισθώματα των μισθωτών υποβάλαμε αντίστοιχο αίτημα μειώσεως και στο εναγόμενο. Η άρνησή του να συμπράξει εξωδίκως στην μείωση του μισθώματος, κατέστησε αναπότρεπτη την άσκηση της από 04.01.2011 με ΓΑΚ 1302/2011 και ΑΚΔ 52/2011 αγωγής μας, ενώπιον του ΜΠΑ (διαδικασία μισθωτικών διαφορών), με κύριο αίτημα την, για τους διαλαμβανόμενους στην ως άνω αγωγή λόγους και αιτίες, αναπροσαρμογή - μείωση του ετησίου οικονομικού ανταλλάγματος κατά ποσοστό 25%, για το χρονικό διάστημα από την άσκησή της έως και την 31.12.2013, κατ' άρθρο 388 ΑΚ, άλλως επικουρικώς κατ' άρθρο 288 ΑΚ. Από το δικόγραφο και το δικαίωμα της ανωτέρω αγωγής η εταιρεία μας παραιτήθηκε, κατόπιν της σύναψης του προαναφερόμενου από 23.05.2013 ιδιωτικού συμφωνητικού, με το οποίο συμφωνήθηκε μεταξύ των μερών, κατά τα προλεχθέντα, μείωση του οικονομικού ανταλλάγματος, κατά ποσοστό 20% για το υπό ανωτέρω αναφερόμενο χρονικό διάστημα. Ωστόσο, με την παρέλευση της 31-12-2013, και συγκεκριμένα από την 1.1.2014 η εταιρία μας, με βάση τους όρους του συγκεκριμένου συμφωνητικού καλείται να καταβάλει στο εναγόμενο το προβλεπόμενο από την αρχική σύμβαση μίσθωμα, το οποίο ανέρχεται έως και την 28.02.2014, στο ποσό των 793.543.65 € πλέον Φ.Π.Α. μηνιαίως. 3.4 Πρακτικά, δηλαδή η μείωση του μισθώματος αφορά μόνο ένα πολύ συγκεκριμένο χρονικό διάστημα και από την 1.1.2014 η υποχρέωσή μας επανέρχεται στα αρχικά οικονομικά επίπεδα, αυτά δηλαδή που είχαν συμφωνηθεί σε χρόνο κατά τον οποίο επικρατούσαν διαφορετικές οικονομικές και εμπορικές συνθήκες. Θεωρούμε ότι αυτό αποτελεί τη μοναδική ίσως περίπτωση σε όλη τη χώρα, δηλαδή να καταβάλλεται το ίδιο μίσθωμα, ως εάν η ελληνική Οικονομία να διένυε ρυθμούς ανάπτυξης, κατανάλωσης και ευφορίας. Όπως θα εκτεθεί και στη συνέχεια τα μίσθια στο κέντρο της Αθήνας, όπως δυστυχώς και σε ολόκληρη τη χώρα, είτε παραμένουν κενά, και δεν μπορούν ούτε να πωληθούν, ούτε να εκμισθωθούν, είτε τα μισθώματα έχουν μειωθεί κατά ποσοστό 50%, ενώ σε ένα πολύ μεγάλο επίσης ποσοστό μισθωτών δεν καταβάλει ούτε το μειωμένο μίσθωμα. IV. ΑΡΧΙΚΗ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΜΕΓΑΡΟΥ ΚΑΤΑΡΤΙΣΗ ΠΕΡΑΙΤΕΡΩ ΣΥΜΒΑΣΕΩΝ ΜΙΣΘΩΣΕΩΣ. ΑΔΥΝΑΜΙΑ ΜΙΣΘΩΤΩΝ ΝΑ ΚΑΤΑΒΑΛΟΥΝ ΤΟ ΜΙΣΘΙΟ, ΚΕΝΑ ΜΙΣΘΙΑ. ΜΕΙΩΣΗ ΜΙΣΘΩΜΑΤΩΝ ΣΤΙΣ ΥΦΙΣΤΑΜΕΝΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ. 4.1 Με στόχο τη βέλτιστη αξιοποίηση του μεγάρου, επιτύχαμε αρχικά, τη μίσθωση του συνόλου των καταστημάτων και λοιπών χώρων του, συνάπτοντας συμβάσεις διάρκειας κατ' ελάχιστον δωδεκαετούς, με τους ακόλουθους γνωστούς εμπορικούς οίκους: "ATTICA", "HERMES", "DOLCE & GABBANA", "CARTIER", "...", "SALVATORE FERRAGAMO", "...", "BALLY Shoes", "...", "MONTBLANC", "BROOKS BROTHERS". Επιπλέον, στο εν λόγω κτιριακό συγκρότημα λειτουργούν πλήρως ανακαινισμένα και εκσυγχρονισμένα τα ιστορικά θέατρα "ΑΛΙΚΗ" και "ΠΑΛΛΑΣ", στεγάζονται δε τα γραφεία διοίκησης της Τράπεζας Πειραιώς, που καταλαμβάνουν ένα μεγάλο τμήμα του κτιριακού συγκροτήματος και η οποία καταβάλλει κανονικά τα μισθώματα. 4.2 Από την έναρξη της λειτουργίας του υπό την εμπορική επωνυμία "CityLink" μέχρι σήμερα, το μέγαρο, έχει σηματοδοτηθεί στη συνείδηση του κόσμου ως ένα από τα πιο καλαίσθητα και άψογα από λειτουργικής άποψης εμπορικά και ψυχαγωγικά κέντρα, γεγονός το οποίο οφείλεται στις σημαντικές, διαρκείς προωθητικές ενέργειες της εταιρείας μας, στη βέλτιστη διαχείριση, καθώς και στη διατήρηση άψογης συνεργασίας με τους μισθωτές μας. V. ΑΠΡΟΒΛΕΠΤΗ, ΕΚΤΑΚΤΗ, ΑΝΥΠΑΙΤΙΑ ΚΑΙ ΜΟΝΙΜΗ ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΣΥΝΘΗΚΩΝ ΜΕΤΑ ΤΗ ΣΥΝΑΨΗ ΤΗΣ ΕΠΙΔΙΚΗΣ ΣΥΜΒΑΣΗΣ 5.1 Κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε από τη σύναψη της επίδικης σύμβασης μέχρι σήμερα, έλαβαν χώρα έκτακτα και απρόοπτα περιστατικά, τα οποία ουδόλως οφείλονται σε υπαιτιότητα των μερών. Εξαιτίας των εν λόγω περιστατικών μεταβλήθηκαν άρδην οι συνθήκες, στις οποίες η εταιρεία μας βάσισε τη βούλησή της κατά τη σύναψη της επίδικης σύμβασης, μεταβολή η οποία φέρει πλέον μόνιμο χαρακτήρα και από την οποία ουδεμία διαφαίνεται διέξοδος στο άμεσο μέλλον. Άμεσα αποτελέσματα της ως άνω κατάστασης τυγχάνουν: α) η τεράστια απόκλιση των συμφωνηθέντων οικονομικών ανταλλαγμάτων από το επιβαλλόμενο από τις επικρατούσες συνθήκες και δυνάμενο να επιτευχθεί σε καθεστώς ελεύθερης διαπραγμάτευσης, αντίστοιχο μίσθωμα και β) η μετατροπή της αρχικώς συμφωνηθείσας παροχής της εταιρείας μας προς το Μ.Τ.Σ. (ήτοι του οικονομικού ανταλλάγματος), σε υπέρμετρα επαχθή για την εταιρεία μας, ενόψει και της συμφωνηθείσας αντιπαροχής, ήτοι της χρήσης του εν λόγω κτιρίου. Περαιτέρω τονίζουμε ότι η συνέχιση καταβολής υπό της εταιρείας μας των εν λόγω ποσών δεν θα επιφέρει απλά τεράστια ζημία στην εταιρεία μας - σε κάθε περίπτωση ζημία υπερβαίνουσα τον αναλαμβανόμενο υπό της εταιρείας μας κατά τη σύναψη της επίδικης μίσθωσης επιχειρηματικό κίνδυνο. Με βάση τα σχετικά οικονομικά στοιχεία, θα αποβεί καταστροφική, δυνάμενη να επιφέρει ακόμα και αυτήν την παύση της λειτουργίας της εταιρείας μας, καθώς αντικειμενικά δεν δυνάμεθα να ανταποκριθούμε στη συνέχιση της καταβολής των αρχικώς συμφωνηθέντων ποσών. Οπότε, η εμμονή του αντιδίκου στη διατήρηση των αρχικώς συμφωνηθέντων οικονομικών ανταλλαγμάτων, τυγχάνει αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα στις συναλλαγές. Αναλυτικότερα επαγόμεθα τα ακόλουθα. 5.2 Ήδη από τα τέλη του 2008, η έναρξη της διεθνούς οικονομικής κρίσης, με αποκορύφωμα το α' εξάμηνο του 2010 με την έναρξη της εγχώριας οικονομικής κρίσης, είχε αλυσιδωτές επιπτώσεις σε όλες τις εκφάνσεις της Ελληνικής Οικονομίας. Ειδικότερα, η προσφυγή της χώρας στον ευρωπαϊκό μηχανισμό στήριξης (με την ψήφιση των Ν. 3845/2010 ("Μνημόνιο I"), Ν. 4046/2012 ("Μνημόνιο II") και Ν. 4093/2013 ("Μνημόνιο III")) με τα επαχθή για όλους ανεξαιρέτως, μέτρα που έχει ήδη λάβει και συνεχίζει να λαμβάνει η ελληνική κυβέρνηση (ιδίως οι συνεχείς φορολογικές επιβαρύνσεις, οι μειώσεις αποδοχών των εργαζομένων, οι μειώσεις των συντάξεων, η απλούστευση του νομοθετικού πλαισίου καταγγελίας των συμβάσεων εργασίας σε ιδιωτικό και δημόσιο τομέα, η μείωση των σχετικών αποζημιώσεων, η θέση σε διαθεσιμότητα και η απόλυση δημοσίων υπαλλήλων) συνέβαλαν μεταξύ άλλων στη δραματική αύξηση της ανεργίας (σύμφωνα με έρευνα της ΕΛ-ΣΤΑΤ, το ποσοστό της ανεργίας το έτος 2010 ανερχόταν σε 13,8%, το έτος 2011 σε 19,7% και το έτος 2012 σε 26,8%), στην έλλειψη ρευστότητας στην αγορά, στην κατακόρυφη μείωση της εμπορικής κίνησης των καταστημάτων, στη διακοπή της λειτουργίας μεγάλου αριθμού καταστημάτων κάθε μήνα. Τα εν λόγω καταστήματα παραμένουν κενά ελλείψει μισθωτών, με συνέπεια την τεράστια αύξηση της προσφοράς μισθίων χώρων και την κατακόρυφη πτώση των μισθωτικών αξιών. Επιπρόσθετοι επιβαρυντικοί παράγοντες για τη μείωση της εμπορικής κίνησης και την πτώση των αξιών των ευρισκόμενων ειδικά στο ιστορικό κέντρο της Αθήνας καταστημάτων, πέραν των ανωτέρω γενικότερων παραγόντων, τυγχάνουν τα επεισόδια και οι ταραχές, που λαμβάνουν χώρα συχνά "επ' ευκαιρία" απεργιών, πορειών και συλλαλητηρίων στην περιοχή του Κέντρου, ιδίως στην περιοχή του Συντάγματος, όπου πολύ συχνά και για πολλές ώρες απαγορεύεται η κυκλοφορία οχημάτων, καταναλωτές δεν υπάρχουν και -το κτίριο κλείνει. Ειδικά το συγκεκριμένο κτιριακό συγκρότημα έχει πλειστάκις υποστεί σοβαρές ζημίες, τις οποίες η εταιρεία μας αποκαθιστά κάθε φορά δαπάναις και ευθύνη της. Επίσης, φρόντισε για την ενίσχυση της φύλαξης και των λοιπών μέτρων ασφαλείας. Κατά κοινή παραδοχή η ευρύτερη περιοχή του κέντρου έχει απωλέσει την παλαιά αίγλη της, παρουσιάζοντας εικόνα εγκατάλειψης και ερήμωσης, οι δε κεντρικότατες λεωφόροι Πανεπιστημίου και Σταδίου, δυστυχώς σε τίποτε δεν θυμίζουν την Αθήνα ακόμη και πριν το 2000, και είναι γεμάτες από κλειστά εμπορικά καταστήματα, στα οποία αναζητούν στέγη άστεγοι πολίτες. Αποτελεί δε κοινή παραδοχή ότι σοβαρός αριθμός φυσικών προσώπων δεν μπορεί πλέον καν να καλύψει ούτε στοιχειώδεις βιοτικές δαπάνες του. 5.3 Αποτέλεσμα αιτιωδώς συνεχόμενο με την ανωτέρω κατάσταση ήταν καταρχάς η αποχώρηση ήδη από το 2009 έως και σήμερα, οκτώ (8) μισθωτών μας από τα μίσθια καταστήματά τους, κυρίως λόγω πλήρους αδυναμίας τήρησης των οικονομικών τους υποχρεώσεων, αλλά και λόγω της αποχώρησης από τη χώρα μας των επώνυμων οίκων του εξωτερικού που εκπροσωπούσαν (εμπορικό σήματα "..." και "..."). Σημειωτέον ότι κάποιοι εκ των ανωτέρω αδυνατούν να εκπληρώσουν ακόμα και σήμερα τις απορρέουσες υποχρεώσεις τους από τα συμφωνητικά διακανονισμού τρόπου και χρόνου καταβολής των ληξιπρόθεσμων, παλαιών οφειλών τους έναντι της εταιρείας μας. Ειδικότερα, περιπτώσεις υπογραφής συναινετικών λύσεων και διακανονισμών τρόπου και χρόνου καταβολής οφειλών ή καταγγελιών των μισθώσεων, σύμφωνα με το άρθρο 43 του π.δ. 34/1995, που έχει εφαρμογή και στην περίπτωση των διατηρητέων κτιρίων, τυγχάνουν οι ακόλουθες: "... ΕΠΕ" (διατηρούσε την εκμετάλλευση καταστήματος επί της οδού Σταδίου, εμπορίας ενδυμάτων πολυτελείας υπό το σήμα "..."), "... Α.Ε." (διατηρούσε την εκμετάλλευση καταστήματος επί της οδού Αμερικής, εμπορίας παιδικών ενδυμάτων υπό το σήμα "..."), "...." (διατηρούσε επί των οδών Σταδίου & Αμερικής κατάστημα εμπορίας ενδυμάτων υπό το σήμα "..." (διατηρούσε την εκμετάλλευση καταστήματος εντός της στοάς ... εμπορίας αξεσουάρ και ειδών πολυτελείας υπό το σήμα "..."), "... Ε.Π.Ε." (διατηρούσε την εκμετάλλευση καταστήματος εντός της στοάς ... εμπορίας πούρων, αξεσουάρ πολυτελείας υπό το σήμα "..."), "..." (διατηρούσε την εκμετάλλευση καταστήματος εντός της στοάς ... εμπορίας βιβλίων κ.λπ.), "..." (διατηρούσε την εκμετάλλευση καταστήματος επί της οδού Σταδίου εμπορίας ενδυμάτων υπό το σήμα "..."), "....Β.Ε." (διατηρούσε την εκμετάλλευση καταστήματος επί της οδού Βουκουρεστίου εμπορίας πολυτελών αξεσουάρ υπό το σήμα "..."). Τονίζουμε ότι οι ανωτέρω επιχειρήσεις αποχώρησαν, παρά τα επανειλημμένα μέτρα που η εταιρεία μας καλόπιστα έλαβε για την αντιμετώπιση της κρίσης και τη στήριξη των επιχειρήσεων των μισθωτών της. 5.4 Πλέον συγκεκριμένα, ήδη από τον Ιούλιο του έτους 2010, προς διευκόλυνση των μισθωτών μας και κατόπιν αποδοχής σχετικών αιτημάτων τους, συμφωνήσαμε μαζί τους τη μείωση των καταβλητέων μισθωμάτων, κατά ποσοστό 25% και από τον Ιανουάριο του έτους 2012 τη μείωση των μισθωμάτων συνολικά κατά ποσοστό 40%. Από τις εν λόγω συμφωνίες εξαιρέθηκε η Τράπεζα Πειραιώς, της οποίας το μίσθωμα παραμένει ως αρχικώς είχε συμφωνηθεί μετά των επιγενόμενων σχετικών αναπροσαρμογών και τούτο διότι η εταιρία μας είναι θυγατρική της. Περαιτέρω στο ίδιο πνεύμα, η εταιρεία μας συμφώνησε με τους μισθωτές της τη μετάθεση του χρόνου εξόφλησης των μισθωμάτων του δεύτερου εξαμήνου του έτους 2010, σε πέντε άτοκες ετήσιες δόσεις, αρχής γενομένης την 31.12.2012. Ως εκ τούτου, τα αρχικώς συμφωνηθέντα και τα αναμορφωμένα, κατόπιν των ανωτέρω αναπροσαρμογών, ποσά μισθωμάτων, απεικονίζονται στον κατωτέρω πίνακα: Ειδικά για τα ... Α.Ε.", η εταιρεία μας συμφώνησε μείωση του οικονομικού ανταλλάγματος από το αρχικώς συμφωνηθέν ποσοστό του 10% επί του ύψους πωλήσεων (για ετήσιο κύκλο εργασιών μέχρι του ποσού των € 150.000.000,00), σε ποσοστό 6,5% επί του ύψους πωλήσεων (αυξανόμενο κατά 0,5% ανάλογα με την αύξηση του κύκλου εργασιών του πολυκαταστήματος), λόγω της δραματικής μείωσης του ετήσιου κύκλου εργασιών του πολυκαταστήματος, η οποία απεικονίζεται στον παρακάτω πίνακα:
ΕΤΟΣ
ΚΥΚΛΟΣ ΕΡΓΑΣΙΩΝ ΑΤΤΙΚΑ 2006 (πρώτο έτος πλήρους λειτουργίας
€ 72.301.836 2007
€ 93.892.115 (ετήσια αύξηση 30%) 2008
€ 108.244.701 (ετήσια αύξηση 15%) 2009
€ 102.629.134 (ετήσια μείωση 5%) 2010
€ 89.645.260 (ετήσια μείωση 13%) 2011
€ 75.837.276 (ετήσια μείωση 15%) 2012
€ 67.950.929 (ετήσια μείωση 10%) 2013 € 57.245.173 (από 01/01 έως 31/10)
Ως εκ των ανωτέρω, συμπερασματικά αναφέρουμε ότι η συνολική απώλεια εσόδων της εταιρείας μας, λόγω των ανωτέρω μειώσεων, για την χρονική περίοδο από την 01-07-2010 μέχρι και την 31-12-2013 εκτιμάται ότι θα ανέλθει στο ποσό των € 14,025 εκατ. Η εταιρία μας επωμίστηκε το σύνολο της συγκεκριμένης ζημίας αφού το εναγόμενο, ενώ γνώριζε, όχι μόνο γενικά τις οικονομικές συνθήκες, αλλά και ειδικά τις μισθωτικές συνθήκες του Μεγάρου, μόνο μετά την άσκηση της προαναφερθείσας αγωγής για τη μείωση του μισθώματος δέχθηκε να υποστεί αυτό το ίδιο μείωση 20%, δηλαδή δέχθηκε και εισέπραξε για τη χρονική περίοδο από την 1η Ιουλίου 2011 έως την 31η Δεκεμβρίου 2013 το ποσό των € 17.608.217,28 έναντι αρχικώς συμφωνηθέντος € 22.961.115. 5.5 Περαιτέρω απόρροια της απρόοπτης μεταβολής των ανωτέρω συνθηκών τυγχάνει η δραματική μείωση των εν γένει, μισθωτικών αξιών στη συγκεκριμένη περιοχή. Ειδικότερα παραθέτουμε συγκριτικό στοιχεία ετών 2007-2013 για τα ποσά των μισθωμάτων ανά τ.μ. και ανά είδος χρήσης μισθίου στην περιοχή του Συντάγματος:
ΕΜΠΟΡΙΚΑ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΑ ΤΙΜΗ ΜΙΣΘΩΣΗΣ €/ΤΜ ΠΕΡΙΟΧΗ
2007 2010
2013
Σύνταγμα - Σταδίου
190
120
90-100
Σύνταγμα - Πανεπιστημίου 190
100
80-100
Σύνταγμα - Βουκουρεστίου 240
140 120-130

ΠΟΣΟΣΤΙΑΙΑ ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΕΤΟΥΣ ΣΩΡΕΥΤΙΚΗ% ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΑΠΟ 2007 Σύνταγμα - Σταδίου
-20,0%
-16,67%
-47% Σύνταγμα - Πανεπιστημίου
-28,6%
-10,00%
-53% Σύνταγμα - Βουκουρεστίου
-22,2%
-7.14%
-46% Η πτώση στις τιμές των μισθωμάτων στα καταστήματα στο κέντρο της Αθήνας ανέρχεται στο 50%, μεταξύ των ετών 2007 και 2013, με περαιτέρω καθοδικές τάσεις, το δε 40% των εμπορικών χώρων είναι άδειο. Χαρακτηριστική τυγχάνει η περίπτωση της οδού Ερμού, η οποία ενώ το έτος 2007 δέσποζε στην πρώτη δεκάδα με τις ακριβότερες βιτρίνες του κόσμου, φέτος, σύμφωνα με δημοσιευμένες στον Τύπο έρευνες, κατατάσσεται στις τελευταίες θέσεις. 5.6 Στο πλαίσιο της ως άνω αρνητικής συγκυρίας, η εταιρεία μας, προκειμένου να εξεύρει μισθωτές, καθώς τα κενά μίσθια καταστήματα διατηρήθηκαν ως είχαν κατά μέσον όρο μία διετία, εξαναγκάστηκε κατά τη σύναψη των νέων μισθώσεων, στη συμφωνία νέων μισθωμάτων, μειωμένων κατά ποσοστό έως και 50%, σε σχέση με τα παλαιότερα. Στον παρακάτω πίνακα παρατίθενται οι σχετικές διαφορές:
Κατάστημα Προηγούμενο Νέο Ετήσιο Μίσθωμα Μεταβολή Ετήσιο Μίσθωμα..............................................
ΜΚ2 356.460 €
240.000 €
-32,7% Παλαιός μισθωτής: 180.000 € -49,5% ... ΕΠΕ (μείωση 25% έως (...) 31/12/2012) Νέος μισθωτής: ΑΤΤΙCA .....................................................................................

ΜΚ2α & Κ87 584.887 € 320.000 € -45,3% Παλαιοί μισθωτές: ALOUETTE (Warner Σημείωση:
Bros) & ΤΣΑΝΤΙΛΗΣ ανάληψη Νέος Μισθωτής: LT υποχρέωσης από APPAREL ΑΕ (Brooks εταιρεία μας Brothers)
επένδυσης του νέου καταστήματος ποσού 720.000,00 €
Κ4 Παλαιός μισθωτής: MATCH ΕΠΕ (...) Νέος Μισθωτής: FASHION BOX ΕΛΛΑΣ (Replay)
222.967€
84.000 €
-62,33% Περαιτέρω, η εταιρεία μας ανέλαβε την ανάληψη μέρους των λειτουργικών δαπανών των καταστημάτων "Dolce & Gabbana", "Salvattore Ferragamo", "Zonar's", "Clemente", "Pasaji" και "Replay" ως επιπρόσθετη οικονομική ενίσχυση, το συνολικό κόστος των οποίων ανέρχεται για την περίοδο από την 01.01.2012 έως και την 31.12.2013 σε ποσό 300.000,00 € περίπου. Ως εκ των ανωτέρω προκύπτει, μέχρι σήμερα έχουμε ήδη υποστεί μείωση μέχρι ποσοστού 60% στα έσοδά μας από την εκμετάλλευση του Μεγάρου. 5.7 Από την άλλη μεριά, οι δανειακές και λοιπές ανελαστικές οικονομικές υποχρεώσεις της εταιρείας μας προς τρίτους, τις οποίες εκπληρώνουμε ανελλιπώς στο ακέραιο, ανέρχονται στο ποσό των €17,5 - €15 εκατ. ετησίως (συμπεριλαμβανομένου του ελάχιστου εγγυημένου ετήσιου ανταλλάγματος προς το ΜΤΣ). 5.8 Προσφάτως, με στόχο την αξιολόγηση της βιωσιμότητας της ως άνω επένδυσης και την εξεύρεση βέλτιστων λύσεων αξιοποίησης του κτιρίου, υπό τις νέες συνθήκες η εταιρεία μας ανέθεσε σε εξειδικευμένο, χρηματοοικονομικό, διεθνή συμβουλευτικό οίκο την εκπόνηση σχετικής μελέτης. Στο παρακάτω συνοπτικό πίνακα εσόδων-εξόδων προκύπτει με σαφήνεια η ραγδαία πτωτική πορεία των οικονομικών στοιχείων της εταιρείας μας:
.
ΕΤΟΣ
ΕΣΟΔΑ ΑΠΟ ΚΑΤΑΒΛΗΘΈΝΤΑ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΚΕΣ ΤΟΚΟΙ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΣΤΟ ΜΤΣ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ ΔΑΠΑΝΕΣ ΧΡΗΜΑΤΟΔΟΤΗΣΕΩΝ/ ΠΡΟΜΗΘΕΙΕΣ Ε/Ε 2008
€ 28,8 εκατ.
€ 8,0 εκατ.
€ 6,9 εκατ.
€ 10,8 εκατ.
2009
€ 28,4 εκατ.
€ 8,4 εκατ.
€ 5,8 εκατ.
€ 6,7 εκατ.
2010
€ 26,5 εκατ
€ 8,4 εκατ.
€ 6,0 εκατ.
€ 3,1 εκατ.
2011
€ 24,4 εκατ.
€ 8,7 εκατ.
€ 10,3 εκατ € 4,6 εκατ.
2012
€ 22,3 εκατ.
€ 7,2 εκατ.
€ 10,0 εκατ. € 3,7 εκατ.
Αλλά και μόνο ο παραπάνω πίνακας είναι αποκαλυπτικός. Τα μισθώματα που εισπράτταμε εμείς το 2008 (28,8) μειώθηκαν σε 22,3 εκ. για το 2012, δηλαδή μειώθηκαν κατά 22%, επειδή ο βασικός μισθωτής μας, και συγκεκριμένα η Τράπεζα Πειραιώς μητρική της εταιρίας μας δεν προέβη σε καμία μείωση του μισθώματος. Δηλαδή το 2008, από το συνολικό μίσθωμα των 28,8 η Τράπεζα Πειραιώς (κατάστημα και κεντρικά γραφεία) κατέβαλε συνολικά σε ετήσια βάση 7 εκ. ευρώ και οι υπόλοιποι μισθωτές 21,8. Το 2012 η Τράπεζα Πειραιώς (Κτίριο Διοίκησης και Ισόγειο Κατάστημα) κατέβαλε το ίδιο ποσό και μάλιστα κατά τι αυξημένο δηλαδή 7,2 εκ. ευρώ και οι υπόλοιποι μισθωτές 22,3 - 7,2 = 15,1. Ως εκ τούτου η αντιπροσωπευτική σύγκριση είναι ότι από την εκμετάλλευση (πλην Τράπεζας Πειραιώς) του Μεγάρου το 2008 το έσοδό μας ήταν 28,8 -7,0 = 21,8 και το 2012, λόγω της κρίσης 15,1, δηλαδή η μείωση ανέρχεται σε 6,7 εκ. ευρώ, ή άλλως σε 32%. 5.9 Τονίζουμε ότι ο βασικός μισθωτής της εταιρείας μας και μητρική μας εταιρεία, Τράπεζα Πειραιώς καταβάλει αδιαλείπτως το αρχικώς συμφωνηθέν μίσθωμα, μετά των επιγενόμενων αναπροσαρμογών, ή/και αν δεν παρέτεινε την ημερομηνία λήξης των ομολογιακών δάνειων, που έχει εκδώσει η εταιρεία μας για τη χρηματοδότηση του έργου της ανακατασκευής του μεγάρου, τότε η παραπάνω εικόνα θα άλλαζε ριζικά φέροντας την οικονομική κατάσταση της εταιρείας μας, ήδη από τα τέλη του 2012 σε "νεκρό σημείο". 5.10 Με βάση τα παραπάνω δεδομένα και τις εκτιμήσεις των οικονομολόγων για τη διατήρηση της ύφεσης (παρά τις αρχικές εκτιμήσεις για μετάβαση στην ανάπτυξη από το 2014), είναι σχεδόν βέβαιο ότι η επένδυσή μας θα καταστεί μη βιώσιμη από το 2016, διότι εκτός από την κρίση των προηγηθέντων ετών, τότε με βάση τους όρους της σύμβασης το μίσθωμα θα πρέπει να αναπροσαρμοσθεί κατά ποσοστό 156,44% και θα ανέλθει τούτο από το ποσό των € 10.299.561,79, το έτος 2015, στο ποσό των € 26.412.325,75, το έτος 2016, πλέον Φ.Π.Α, με εφεξής αναπροσαρμογή κατά 4% ετησίως για τα επόμενα μετά το 2016 έτη. Είναι προφανές ότι αν το ποσό του οφειλόμενου ετήσιου ανταλλάγματος προστεθεί στις υφιστάμενες δανειακές υποχρεώσεις και τις λειτουργικές δαπάνες της εταιρείας μας, θα υπερβαίνει κατά αρκετά εκατομμύρια ευρώ (!) τα προβλεπόμενα, χωρίς απρόοπτες μεταβολές, έσοδα της εταιρείας μας κατά την ίδια περίοδο. 5.11 Συνεπώς, έχει ήδη ανατραπεί ο αρχικός επιχειρηματικός. σχεδιασμός της εταιρείας μας για την εκμετάλλευση του Μεγάρου, ήτοι το θεμέλιο της δικαιοπρακτικής βούλησης της εταιρείας μας κατά τη σύναψη της επίδικης σύμβασης. Για όλους τους ανωτέρω έκτακτους και απρόβλεπτους λόγους, οι οποίοι ουδόλως άπτονται της σφαίρας επιρροής, ούτε και προβλεψιμότητας της εταιρείας μας και συντέλεσαν αιτιωδώς στη μόνιμη μεταβολή των αρχικών συνθηκών, η συνέχιση της καταβολής του αρχικώς συμφωνηθέντος κατά τα ανωτέρω ετήσιου οικονομικού ανταλλάγματος για τη χρήση του ανωτέρω κτιρίου τυγχάνει υπέρμετρα επαχθής, πολύ σύντομα δε, θα καταστεί αδύνατη για την εταιρεία μας. Υφίσταται σημαντική διαφορά της τάξης του 40%, μεταξύ του αρχικώς συμφωνηθέντος οικονομικού ανταλλάγματος και του οικονομικού ανταλλάγματος που θα μπορούσε να επιτευχθεί σήμερα υπό καθεστώς ελεύθερης διαπραγμάτευσης. Επιπροσθέτως, τονίζουμε ότι η διατήρηση της επίδικης σύμβασης διακυβεύεται σοβαρά, καθώς καθίσταται αδύνατη για το έτος 2016 - 2017 και εφεξής, η καταβολή από την εταιρεία μας στο Μ.Τ.Σ. του ποσού των 26.412.325,75 €, πλέον Φ.Π.Α., κατόπιν αναπροσαρμογής του ανταλλάγματος κατά το συμφωνηθέν ποσοστό 156,44%. 5.12 Σημειωτέον ότι οι ανωτέρω προβληματισμοί, τα σχετικό οικονομικά στοιχεία και τα σχετικά αιτήματα περί αναπροσαρμογής του μισθώματος, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, έχουν επανειλημμένως τεθεί υπόψη του Μ.Τ.Σ.. Προσφάτως η εταιρεία μας απευθύνθηκε εκ νέου προς το Μ.Τ.Σ., δυνάμει της από 3-4-2013 αίτησής της, η οποία απορρίφθηκε με την από 17-5-2013 απόφαση του ΔΣ του Μ.Τ.Σ.. Μεταγενέστερα υπέβαλε το από 13-8-2013 αίτημά της, επί του οποίου ωστόσο το Μ.Τ.Σ. μέχρι την άσκηση της παρούσας δεν έχει απαντήσει. Επισημαίνουμε τη μεγάλη δυσκολία που αντιμετωπίζει η εταιρεία μας στις επαφές της με το αντίδικο ν.π.δ.δ., λόγω της γραφειοκρατίας στις διαδικασίες επικοινωνίας και κυρίως σε πρώτο στάδιο λήψης και σε δεύτερο υλοποίησης των αποφάσεών του...
". Τέλος, στη σελίδα 31, παρ. 6.4.1 της αγωγής, αναφέρονται τα εξής: "...6.4.1 Επίσης επικουρικώς και μόνον αν απορριφθεί το κατά τα ανωτέρω υπό 6.2 κύριο αγωγικό αίτημα της εταιρείας μας, ζητούμε να αναγνωριστεί ως άκυρη η ως άνω ρήτρα αναπροσαρμογής του οικονομικού ανταλλάγματος κατά ποσοστό 156,44% για το έτος 2016 - 2017, κατά το όρθρο 179 ΑΚ, ως καταπλεονεκτικός όρος, αντίθετος στα χρηστά ήθη και δεσμεύων υπέρμετρα την ελευθερία της εταιρείας μας, χρονικά από το έτος 2016 έως και τη λήξη της επίδικης σύμβασης, το 2052. Η ελευθερία του προσώπου στην οικονομική δράση του εν όψει των ανατιθέμενων συμφερόντων και της προαγωγής της οικονομικής και γενικά της συναλλακτικής ζωής, είναι δεκτική μετρίου περιορισμού για την επίτευξη του σκοπού των συναλλαγών. Ωστόσο, εν προκειμένω κατ' αντικειμενική κρίση, ο εξαναγκασμός της εταιρείας μας από το εναγόμενο ν.π.δ.δ. σε συμφωνία της ασυνήθους αυτής αναπροσαρμογής κατά ποσοστό 156,44%, απονέκρωσε πλήρως την αυτονομία της ιδιωτικής βούλησης της εταιρείας μας. Θα επιφέρει δε καταστροφικές οικονομικές συνέπειες στην εταιρεία μας, η οποία θα είναι αδύνατον να ανταποκριθεί στις υποχρεώσεις της. Σημειωτέον ότι για όλα τα υπόλοιπα, μετά το 2016 έτη της επίδικης σύμβασης το ποσοστό αναπροσαρμογής κυμαίνεται από 4% έως και 5,5%. Σε κάθε περίπτωση υφίσταται υπέρμετρη δυσαναλογία μεταξύ παροχής - αντιπαροχής, που προσβάλλει το κοινωνικό αίσθημα, καθώς η διαφορά της αντικειμενικής αξίας των περιουσιακών ωφελημάτων από αυτή που συμφωνήθηκε υπερβαίνει το μέτρο που είναι φυσικό και επιτρεπτό, κατά τη συναλλακτική καλή πίστη, να κερδίζει κάποιος από οικονομική σύμβαση με αντίστοιχη ζημία του συμβαλλόμενού του. Ως εκ τούτου, άλλως σε περίπτωση μη εφαρμογής του άρθρου 179 AΚ, ζητούμε τα αυτά επικουρικά, κατ' άρθρο 281 και 288 ΑΚ...".
Με το ιστορικό αυτό η ενάγουσα ζητούσε: 1) να αναγνωρισθεί κυρίως το δικαίωμά της να καταγγείλει αζημίως για την ίδια για σπουδαίο λόγο την επίδικη σύμβαση μίσθωσης, 2) επικουρικά, σε περίπτωση απόρριψης του άνω κυρίου αιτήματος, να μειωθεί κατά τη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ κατά ποσοστό 35% το συμφωνημένο ετήσιο οικονομικό αντάλλαγμα για το χρονικό διάστημα από 1-1-2014 έως 31-12-2015, 3) ότι επικουρικά, σε περίπτωση απόρριψης του πρώτου κυρίου αιτήματος να αναγνωριστεί ότι η ρήτρα αναπροσαρμογής, ποσοστού 156,44% του συμφωνημένου οικονομικού ανταλλάγματος για το έτος 2016 είναι άκυρη, ως καταπλεονεκτική κατ' άρθρ. 179 ΑΚ και επικουρικά, ως καταχρηστική, κατά παράβαση των άρθρων 281 και 288 ΑΚ, 4) όλως επικουρικότερα, σε περίπτωση απόρριψης του αμέσως ανωτέρω υπό στοιχείο 3 αιτήματος, να μειωθεί το ετήσιο μίσθωμα για το έτος 2016-2017 κυρίως, κατά το άρθρο 388 ΑΚ και επικουρικά κατά το άρθρο 288 ΑΚ κατά ποσοστό 4% και 5) να μειωθεί κατά ποσοστό 35% το ποσό των εγγυητικών επιστολών, τις οποίες είχε καταθέσει η ενάγουσα για την καλή εκτέλεση των όρων της σύμβασης, λόγω του τεράστιου κόστους διατήρησης αυτών σε ισχύ.
Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 1286/2015 απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που κήρυξε εαυτό αναρμόδιο καθ' ύλην και παρέπεμψε την υπόθεση στο Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών, ως αρμόδιο καθ' ύλην, χαρακτηρίζοντας την σύμβαση, που είχε καταρτιστεί μεταξύ των διαδίκων, ως σύμβαση παραχώρησης δημόσιας υπηρεσίας του ΠΔ 346/1998, για την οποία έχει εφαρμογή η τακτική διαδικασία και ότι δεν συνιστά σύμβαση μίσθωσης πράγματος. Η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα άσκησε την από 10-9-2015 (αρ. κατ. 5229/2015) έφεση, με τον 1ο λόγο της οποίας παραπονείται για την εσφαλμένη παραπομπή της υπόθεσης στο καθ' ύλην αναρμόδιο Πολυμελές Πρωτοδικείο Αθηνών, υποστηρίζοντας, ότι πρόκειται προεχόντως για μίσθωση πράγματος προσοδοφόρου ακινήτου. Το Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφασή του δέχτηκε την έφεση κρίνοντας, ότι η επίδικη σύμβαση είναι μικτή σύμβαση με προέχοντα χαρακτήρα τη μίσθωση πράγματος και ακολούθως, κατ' εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 535 παρ. 1 ΚΠολΔ, διακράτησε την υπόθεση και δίκασε την αγωγή, την οποία έκρινε νόμιμη, ως προς το επικουρικό αίτημα αναπροσαρμογής του ετήσιου οικονομικού ανταλλάγματος (άρθρα 361, 288, 574 ΑΚ), αλλά και ως ουσιαστικά βάσιμη και στη συνέχεια, αναπροσάρμοσε με μείωση το ετήσιο μίσθωμα-οικονομικό αντάλλαγμα για την διετία από 1-1-2014 έως 31-12-2015 στο ποσό των 634.834,92 ευρώ μηνιαία, πλέον ΦΠΑ. Το Εφετείο δέχτηκε επίσης, ότι μετά την ανωτέρω δικαστική αναπροσαρμογή, παρέλκει η έρευνα του όλως επικουρικού αιτήματος να αναπροσαρμοστεί με αύξηση το ετήσιο οικονομικό αντάλλαγμα-μίσθωμα του μισθωτικού έτους 1-3-2016 έως 28-2-2017 κατά 4% με βάση το διαμορφωμένο μίσθωμα του προηγούμενου μισθωτικού έτους (1-3-2015 έως 28-2-2016) προσαυξημένο κατά τα συμφωνημένα, κατά ποσοστό 156,44%, διότι, λόγω του διαπλαστικού χαρακτήρα της απόφασης περί δικαστικής αναπροσαρμογής καταλύεται για το μέλλον ο συμβατικός όρος περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος. Κατά τα λοιπά το Εφετείο απέρριψε την αγωγή ως αόριστη α) ως προς το κύριο αίτημα αυτής περί καταγγελίας της σύμβασης για σπουδαίο λόγο και β) ως προς το επικουρικό αίτημα περί ακυρότητας ως καταπλεονεκτικής κατ' άρθρ. 179 ΑΚ της ρήτρας συμβατικής αναπροσαρμογής του οικονομικού ανταλλάγματος κατά ποσοστό 156,44% για το μισθωτικό έτος 2016, άλλως ως καταχρηστικής κατά τα άρθρα 281 και 288 ΑΚ, ενώ επίσης απέρριψε τις λοιπές αγωγικές βάσεις, που θεμελιώνονταν στη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ ως μη νόμιμες (αναπροσαρμογή μισθώματος και μείωση 35% των εγγυητικών επιστολών). Πιο συγκεκριμένα, το Εφετείο, αναφορικά με το ζήτημα της αοριστίας του ανωτέρω επικουρικού αιτήματος της αγωγής περί ακυρότητας ως καταπλεονεκτικής κατ' άρθρ. 179 ΑΚ της ρήτρας συμβατικής αναπροσαρμογής του οικονομικού ανταλλάγματος κατά ποσοστό 156,44% για το μισθωτικό έτος 2016, άλλως ως καταχρηστικής κατά τα άρθρα 281 και 288 ΑΚ, μετά από την νομική ανάπτυξη της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ (βλ. σελ. 25 της προσβαλλόμενης απόφασης) και ειδικά, της διάταξης του άρθρου 179 ΑΚ (βλ. σελ. 31) και πριν από την ουσιαστική έρευνα της υπόθεσης, δέχτηκε τα ακόλουθα, κατ' ακριβή λεκτική αντιγραφή στη σελίδα 33 αυτής: "...Στην προκείμενη περίπτωση με βάση τα εκτιθέμενα ανωτέρω ως περιεχόμενα στο δικόγραφο της αγωγής περιστατικά, αυτή είναι απορριπτέα ως αόριστη και ανεπίδεκτη δικαστικής εκτίμησης διότι δεν περιέχονται στο δικόγραφο αυτής όλα τα απαιτούμενα εκ του νόμου και πιo συγκεκριμένα από τις άνω διατάξεις, δυνάμει της ρυθμίσεως του άρθρου 216 ΚΠολΔ, στοιχεία για την νομική θεμελίωση και την δικαστική της εκτίμηση: α) ως προς το κύριο αίτημα της αναγνώρισης δικαιώματος καταγγελίας της ένδικης σύμβασης, για σπουδαίο... β) ως προς το επικουρικό αίτημα να αναγνωριστεί η ακυρότητα, ως καταπλεονεκτικής, κατ' άρθρο 179, της ρήτρας αναπροσαρμογής του οικονομικού ανταλλάγματος κατά ποσοστό 156,44% κατά το έτος 2016-2017, άλλως ως καταχρηστικής και αντίθετης στην καλή πίστη και στα συναλλακτικά ήθη, κατά τα άρθρα 288 και 281 ΑΚ, αφού δεν εκτίθεται σ' αυτήν ότι το εναγόμενο εκμεταλλεύθηκε και καταχράστηκε την ανάγκη, κουφότητα, ή απειρία της ενάγουσας για να επιτύχει την συνομολόγηση του όρου περί ποσοστιαίας αναπροσαρμογής του μισθώματος, κατά το έτος 2016-2017, κατά το ασύνηθες ποσοστό των 156,44% ούτε εκτίθενται περιστατικά επαρκή για την κήρυξη της ακυρότητας του ως άνω όρου κατ' εφαρμογή των διατάξεων των άρθρων 288 και 281 ΑΚ, σύμφωνα με τα προεκτεθέντα στην μείζονα σκέψη αυτής της απόφασης...". Περαιτέρω, στην προκειμένη περίπτωση με τον μοναδικό λόγο της αίτησης αναίρεσης, κατά το Α' σκέλος αυτού, η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση την αναιρετική πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ, με την αιτίαση ότι το Εφετείο με το να απορρίψει ως αόριστο το επικουρικό αίτημα της αγωγής της περί ακυρότητας της συμβατικής ρήτρας αναπροσαρμογής του ετήσιου μισθώματος-οικονομικού ανταλλάγματος για το έτος 2016 σε ποσοστό 156,44%, ως καταπλεονεκτικής, άλλως, ως αντίθετης στα χρηστά ήθη, άλλως λόγω καταχρηστικότητας αυτής, παραβίασε ευθέως τις ουσιαστικού κανόνα δικαίου διατάξεις των άρθρων 178, 179, 281 και 288 του ΑΚ με εσφαλμένη ερμηνεία και μη εφαρμογή αυτών, απαιτώντας περισσότερα στοιχεία, από όσα ο νόμος απαιτεί για την υπαγωγή στο πραγματικό των ανωτέρω κανόνων δικαίου των πραγματικών περιστατικών, που εκτίθενται στην αγωγή. Επίσης, με το Β' σκέλος του ίδιου αναιρετικού λόγου η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη απόφαση και την πλημμέλεια εκ του άρθρου 559 αρ. 14 ΚΠολΔ, με την αιτίαση, ότι με την απόρριψη κατά τα ανωτέρω ως αόριστου του ως άνω επικουρικού αγωγικού αιτήματος, το Εφετείο παραβίασε τη δικονομική διάταξη του άρθρου 216 ΚΠολΔ, και παρά το νόμο κήρυξε απαράδεκτο λόγω αοριστίας (δικονομικό απαράδεκτο). Ο ανωτέρω αναιρετικός λόγος, κατ' αμφότερα τα σκέλη του, κατά το μέρος που αιτιάται την ευθεία παραβίαση της ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ και την παρά το νόμο κήρυξη δικονομικού απαραδέκτου (αοριστία της επικουρικής βάσης της αγωγής εκ του άρθρου 288 ΑΚ) ως προς τη ρήτρα αναπροσαρμογής κατά ποσοστό 156,44% για το μισθωτικό έτος 2016 είναι πρωτίστως αλυσιτελής και συνεπώς απορριπτέος ως απαράδεκτος, εφόσον, κατά τα εκτιθέμενα στο αναιρετήριο, αλλά και στην προσβαλλόμενη απόφαση, το Εφετείο αναπροσάρμοσε δικαστικά το μίσθωμα-οικονομικό αντάλλαγμα για τη διετία 2014 -2015 και συνεπώς, καταλύεται πλέον για το μέλλον η συμβατική ρήτρα αναπροσαρμογής ποσοστού 156,44% για το επόμενο μισθωτικό έτος 2016 και εφεξής. Άλλωστε, το Εφετείο, για το λόγο αυτό, δέχθηκε (βλ. σελ.44 και 45 της προσβαλλόμενης απόφασης), ότι, μετά τη δικαστική αναπροσαρμογή με μείωση του μηνιαίου μισθώματος για το χρονικό διάστημα από 1-1-2014 έως 31-12-2015 (διετία). παρέλκει πλέον η έρευνα του επικουρικού αιτήματος περί αναπροσαρμογής με αύξηση του οικονομικού ανταλλάγματος κατά ποσοστό 4% για το μισθωτικό έτος 1-3-2016 έως 28-2-2017 με βάση το συνομολογημένο ετήσιο οικονομικό αντάλλαγμα του προηγούμενου μισθωτικού έτους (1-3-2015 έως 28-2-2016) προσαυξημένου κατά ποσοστό 156,44%.
Συνεπώς, μετά τη δικαστική ως άνω αναπροσαρμογή, η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα δεν δικαιολογεί έννομο συμφέρον να αξιώσει τη συμβατική αναπροσαρμογή για το μέλλον με βάση την ως άνω διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ.
Εξάλλου και σε κάθε περίπτωση, το Εφετείο, σύμφωνα με τις ανωτέρω παραδοχές του, με το να κρίνει, ως αόριστο το επικουρικό ως άνω αίτημα της αγωγής, (πριν από την ουσιαστική έρευνα αυτής και τη δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος για τη διετία 2014-2015), δεν υπέπεσε, ούτε στις αναιρετικές πλημμέλειες εκ του άρθρου 559 αρ. 1 και 14 ΚΠολΔ για την ευθεία παραβίαση των ουσιαστικών κανόνων δικαίου διατάξεων των άρθρων 178, 179 και 281 του ΑΚ, ούτε κήρυξε παρά το νόμο δικονομικό απαράδεκτο λόγω αοριστίας της αγωγής, περί της ακυρότητας ως καταπλεονεκτικής κατ' άρθρ. 179 ΑΚ της ρήτρας συμβατικής αναπροσαρμογής του οικονομικού ανταλλάγματος σε ποσοστό 156,44% για το μισθωτικό έτος 2016, άλλως ως καταχρηστικής κατ' άρθρ. 281 ΑΚ, διότι με βάση τα επικαλούμενα στην αγωγή πραγματικά περιστατικά, όπως εκτενώς έχουν προεκτεθεί (και υπό την προϋπόθεση βέβαια, ότι το Εφετείο δεν θα είχε αναπροσαρμόσει δικαστικά το μίσθωμα για τη διετία 2014-2015), δεν περιέχονται τα στοιχεία, που απαιτεί ο νόμος, ώστε η συμβατική ρήτρα περί αναπροσαρμογής του ετήσιου μισθώματος για το έτος 2016 σε ποσοστό 156,44%, να μπορούσε να χαρακτηριστεί ως καταπλεονεκτική, άλλως ως αντίθετη στα χρηστά ήθη, άλλως ως καταχρηστική. Πιο συγκεκριμένα, η ενάγουσα δεν εκθέτει ότι υφίσταται "προφανής" δυσαναλογία της ως άνω συμβατικής ρήτρας αναπροσαρμογής με βάση τις περιστάσεις και τη φύση της σύμβασης κατά το χρόνο της κατάρτισής της, ούτε προσδιορίζει περιστατικά από τα οποία να προκύπτει, ότι το εναγόμενο ΜΤΣ και ήδη αναιρεσίβλητο εκμεταλλεύτηκε την ανάγκη ή την κουφότητα ή την απειρία της ενάγουσας και ήδη αναιρεσείουσας, εν γνώσει του, ώστε να επωφεληθεί σε βάρος της. Αντίθετα, από όλο το περιεχόμενο της ιδιαίτερα πολυσέλιδης αγωγής προκύπτει, ότι η σύμβαση καταρτίστηκε μετά από δημόσιο διεθνή διαγωνισμό, στον οποίο πλειοδότησε η Κοινοπραξία, της οποίας είναι μέλος η ενάγουσα ... ΑΕ, στην οποία μεταβιβάστηκαν, στις 29-6-2000, τα μισθωτικά δικαιώματα και ότι επίσης η σύμβαση ήταν προϊόν ελεύθερης διαπραγμάτευσης. Η ενάγουσα μάλιστα εκθέτει ότι οι οικονομικές συνθήκες, που επικρατούσαν κατά το χρόνο της κατάρτισης της σύμβασης, ήταν ιδιαίτερα ευοίωνες, ιδίως ενόψει της εισόδου της χώρας μας στην ΟΝΕ το έτος 2000 και της τέλεσης των Ολυμπιακών Αγώνων το έτος 2004, ότι προσδοκούσε κέρδη από την εκμετάλλευση του Μεγάρου με τη συνεργασία της με διεθνείς οίκους του εξωτερικού, υψηλού επιπέδου και ότι χρησιμοποίησε εξειδικευμένους διεθνείς και εγχώριους συμβούλους. Από τα περιστατικά αυτά προκύπτει επομένως, ότι η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα ήταν έμπειρος συμβαλλόμενος, που σκοπούσε σε οφέλη από την επένδυσή της και από την εμπορική εκμετάλλευση του Μεγάρου, το οποίο είχε προοπτική και δυναμική, στοιχεία που δικαιολογούν το ύψος της συμβατικής ρήτρας αναπροσαρμογής ως το μέγιστο δυνατό να επιτευχθεί, σε σχέση με τα προσδοκώμενα κέρδη και το θετικό οικονομικό κλίμα που επικρατούσε τότε. Συμπερασματικά, η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα δεν προσδιόριζε στην αγωγή στοιχεία, που να προσδίδουν στη συμβατική ρήτρα αναπροσαρμογής καταπλεονεκτικό χαρακτήρα - αισχροκερδή, κατά το άρθρο 179 ΑΚ, αλλά με βάση τα εκτιθέμενα περιστατικά ήταν προϊόν συμφωνίας, που βρίσκεται μέσα στα όρια της ελευθερίας των συμβάσεων και δεν αντίκειται στην καλή συναλλακτική πίστη και εντιμότητα που επικρατεί στις συναλλαγές. Επίσης, δεν προσδιορίζονται στην αγωγή, για τους ίδιους λόγους, επιλήψιμα στοιχεία επηρρεασμού της βούλησης της ενάγουσας και ειδικότερα, αντίθεσης προς τα χρηστά ήθη, που να προσδίδουν στη συμβατική ρήτρα αναπροσαρμογής ανήθικο χαρακτήρα κατ' άρθρ. 178 ΑΚ, αλλά με βάση τα εκτιθέμενα στην αγωγή, η αιτία και ο σκοπός για τον οποίο καταρτίστηκε ήταν προϊόν ελεύθερης συμφωνίας μεταξύ συμβαλλομένων μερών, που καθένα σκοπούσε σε όφελός του. Εξάλλου, η αξίωση του εναγομένου και ήδη αναιρεσιβλήτου ΜΤΣ να εκπληρωθεί η ως άνω συμβατική ρήτρα αναπροσαρμογής δεν είναι ούτε καταχρηστική (άρθρο 281 και 288 ΑΚ), εφόσον η ενάγουσα με τη σύμβαση ανέλαβε την ευθύνη για την πιστή εκπλήρωση της παροχής της, την οποία νόμιμα αξίωσε το εναγόμενο. Επομένως, το Εφετείο με το να απορρίψει, κατά τα προεκτεθέντα, το επικουρικό αίτημα της αγωγής περί ακυρότητας της ως άνω συμβατικής ρήτρας αναπροσαρμογής, ως καταπλεονεκτικής, άλλως ανήθικης, άλλως καταχρηστικής, ως αόριστο, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις ανωτέρω ουσιαστικού κανόνα δικαίου διατάξεις, το πραγματικό των οποίων δεν πληρούσαν τα εκτιθέμενα στην αγωγή πραγματικά περιστατικά και συνεπώς, δεν αξίωσε περισσότερα στοιχεία για την εφαρμογή τους, από όσα ο νόμος απαιτεί.
Συμπερασματικά, κατόπιν όλων αυτών, ο μοναδικός λόγος της αίτησης αναίρεσης εκ του άρθρου 559 αρ. 1 ΚΠολΔ για την ευθεία παραβίαση της ουσιαστικού κανόνα δικαίου διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, αλλά και εκ του άρθρου 559 αρ. 14 για την παρά το νόμο κήρυξη δικονομικού απαραδέκτου (αοριστία της επικουρικής βάσης της αγωγής εκ του άρθρου 288 ΑΚ) πρέπει πρωτίστως να απορριφθεί ως απαράδεκτος ελλείψει εννόμου συμφέροντος της αναιρεσείουσας, που ως διαδικαστική προϋπόθεση της δίκης ερευνάται αυτεπαγγέλτως σε κάθε στάση της δίκης και συνεπώς και ενώπιον του Αρείου Πάγου κατ' άρθρ. 73 ΚΠολΔ (ΑΠ 1429/2018, ΑΠ 640/2015), ενώ, σε κάθε περίπτωση, κατά το μέρος που οι αναιρετικές ως άνω πλημμέλειες πλήττουν την ευθεία παραβίαση των ουσιαστικών διατάξεων των άρθρων 178, 179 και 281 του ΑΚ και την παρά το νόμο κήρυξη δικονομικού απαραδέκτου λόγω αοριστίας των επικουρικών ως άνω αγωγικών βάσεων, ο αναιρετικός λόγος πρέπει να απορριφθεί ως ουσιαστικά αβάσιμος.
Περαιτέρω και μη υπάρχοντος άλλου αναιρετικού λόγου προς έρευνα πρέπει η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης να απορριφθεί στο σύνολό της. Επίσης, πρέπει να διαταχθεί η εισαγωγή του παραβόλου, που έχει κατατεθεί για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης, στο Δημόσιο Ταμείο (άρθρο 495 παρ. 3 εδ. Β'δ' ΚΠολΔ) και να καταδικαστεί η αναιρεσείουσα λόγω της ήττας της (άρθρα 176, 183 ΚΠολΔ) στα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου ΜΤΣ, που παραστάθηκε και κατέθεσε προτάσεις, μειωμένα, κατά το άρθρο 22 του Ν. 3693/1957, που ενεργεί υπέρ και κατά του Δημοσίου και συνεπώς και κατά του αναιρεσιβλήτου, ως ΝΠΔΔ (ΑΠ 251/2017), όπως ειδικότερα ορίζεται στο διατακτικό.


ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Απορρίπτει την από 11-7-2017 (αρ. κατ. 463/2017) αίτηση για την αναίρεση της υπ' αριθμ. 2376/2017 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών (ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών).? Διατάσσει την εισαγωγή του παραβόλου, που έχει κατατεθεί για την άσκηση της αίτησης αναίρεσης, στο Δημόσιο Ταμείο. Και
Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στα μειωμένα δικαστικά έξοδα του αναιρεσιβλήτου, τα οποία καθορίζει σε τριακόσια (300) ευρώ.
ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 20 Ιουνίου 2018.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 5 Οκτωβρίου 2018.

Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ
Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

<< Επιστροφή