Αυτόματη μετάφραση - Automatic translation (Google translate)

<< Επιστροφή

Απόφαση 983 / 2018    (Δ, ΠΟΛΙΤΙΚΕΣ)


Αριθμός 983/2018

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ' Πολιτικό Τμήμα
Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές: Ειρήνη Κιουρκτσόγλου - Πετρουλάκη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Δημητρούλα Υφαντή, Χαράλαμπο Καλαματιανό, Ειρήνη Καλού και Χρήστο Βρυνιώτη, Αρεοπαγίτες.

Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 2 Φεβρουαρίου 2018, με την παρουσία και του Γραμματέα Αθανασίου Λιάπη, για να δικάσει μεταξύ:

Του αναιρεσείοντος: Δήμου Αγίου Δημητρίου, που εδρεύει στον Άγιο Δημήτριο Αττικής και εκπροσωπείται νόμιμα, ο οποίος εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο του Ευθυμία Καδδά με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ. Της αναιρεσίβλητης: Μ. Κ. του Σ., κατοίκου Αγίου Δημητρίου Αττικής, η οποία εκπροσωπήθηκε από την πληρεξούσια δικηγόρο της Δήμητρα Μελλά με δήλωση του άρθρου 242 παρ. 2 ΚΠολΔ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 27-11-2013 αγωγή της ήδη αναιρεσίβλητης, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1704/2014 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 531/2016 του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί ο αναιρεσείων με την από 25-1-2017 αίτησή του. Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής, με Εισηγητή τον Αρεοπαγίτη Χρήστο Βρυνιώτη, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Η κρινόμενη, από 25.1.2017 και με ειδ. αριθμό κατάθεσης 41/2017 αίτηση αναίρεσης κατά της υπ' αριθμ. 531/2016 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών, η οποία εκδόθηκε, συνεπεία ασκήσεως εφέσεως, εκ μέρους του αναιρεσείοντος κατά της υπ' αριθ. 1704/2014 οριστικής απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, που είχε δικάσει την με αριθμό κατάθεσης 353/2013 αγωγή της αναιρεσίβλητης κατά του αναιρεσείοντος, κατά την ειδική διαδικασία των μισθωτικών διαφορών (άρθρ. 647 επ. ΚΠολΔ), ασκήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα.
Συνεπώς, είναι παραδεκτή και πρέπει να ερευνηθεί περαιτέρω, ως προς το βάσιμο και παραδεκτό των προβαλλομένων λόγων της.
Με την προσβαλλόμενη υπ' αριθμ. 531/2016 απόφαση του Εφετείου, έγινε τυπικά και ουσιαστικά δεκτή η από 26.5.2015 έφεση της αναιρεσίβλητης εξαφανίσθηκε η υπ' αριθμ. 1704/2014 εκκαλούμενη απόφαση κατά το κεφάλαιο, που αφορά την βάση της αγωγής, περί μειώσεως του μισθώματος, κατ' άρθρο 288 ΑΚ. Ακολούθως, το Εφετείο κράτησε και δίκασε την υπόθεση κατ' ουσίαν, δέχθηκε εν μέρει την ένδικη από 27.11.2013 αγωγή κατά την παραπάνω βάση της (άρθρου 288 ΑΚ) και καθόρισε το μίσθωμα (μειώνοντάς το), στο ποσό των 2.250 ευρώ μηνιαίως από την επίδοση της αγωγής.
Στην από 27-11-2013 (και με αριθμ. έκθ. κατάθ. 164050/ 3523/5-12-2013) αγωγή ενώπιον του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου (Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών), η ενάγουσα, Μ. Κ., εξέθετε ότι, με την από 30-3-2012 σύμβαση μίσθωσης, που συνήφθη μεταξύ αυτής και του εναγομένου Δήμου Αγίου Δημητρίου Αττικής και κατόπιν προφορικού πλειοδοτικού διαγωνισμού, μίσθωσε από τον τελευταίο το ευρισκόμενο στο νεκροταφείο του Δήμου αυτού, κατάστημα ανθοπωλείου, για χρονικό διάστημα τριών ετών, αρχομένης της μίσθωσης την 1-4-2012. Το μηνιαίο μίσθωμα ορίστηκε για το πρώτο μισθωτικό έτος σε 2.585 ευρώ μηνιαίως, πλέον τελών χαρτοσήμου 3,6% και αναπροσαρμοζόμενο μετέπειτα κατ' έτος σε ποσοστό 5%. Ότι το εν συνεχεία καταβαλλόμενο, μετά από συμφωνημένη αναπροσαρμογή, μίσθωμα των 2.812 ευρώ μηνιαίως, είναι ιδιαίτερα επαχθές, υπερβολικό και δυσανάλογο σε σχέση με τη μισθωτική αξία του μισθίου ακινήτου, συγκρινόμενο και με μισθώματα που καταβάλλονται γι' ανάλογα καταστήματα στην ίδια περιοχή, γεγονός που οφείλεται στην επελθούσα και συνεχιζόμενη γενικότερη οικονομική κρίση που έπληξε τη χώρα, επέφερε δε την απρόβλεπτη ανατροπή των οικονομικών δεδομένων, μειώνοντας όχι μόνο τη μισθωτική αξία των ακινήτων, αλλά και των μισθών κ.λπ., ενώ επιβλήθηκαν δημοσιονομικά και φορολογικά μέτρα, με συνέπεια να περιοριστούν οι καταναλωτικές συνήθειες και να μειωθεί ο εμπορικός τζίρος των επιχειρήσεων, όπως και της δικής της επιχείρησης. Επομένως μετεβλήθησαν οι προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής της στο μέτρο, που είχε συμφωνηθεί με αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές και ότι το ύψος του ανωτέρω καταβαλλομένου μισθώματος, κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής, αποκλίνει ουσιωδώς, αφ' ενός μεν σε σχέση με την τρέχουσα πραγματική μισθωτική αξία του μισθίου και αφ' ετέρου σε σχέση με εκείνο, που θα μπορούσε να επιτευχθεί σε καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης, εν όψει μάλιστα του γεγονότος ότι άλλα αντίστοιχα ακίνητα με παρόμοια χρήση μισθώνονται με πολύ χαμηλότερο μίσθωμα, με συνέπεια το ύψος αυτού να είναι εξαιρετικά αυξημένο, σε σύγκριση με εκείνο που έπρεπε να καταβάλλεται, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, κατά τρόπο που επιφέρει ζημία στην ενάγουσα. Ότι επιβάλλεται η αναπροσαρμογή του μισθώματος, ήτοι η μείωσή του σε 1.349,76 ευρώ μηνιαίως, ούτως ώστε να αρθεί η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και να αποκατασταθεί η διαταραχθείσα καλή πίστη. Με βάση τα ως άνω εκτιθέμενα περιστατικά, η ενάγουσα ζήτησε, κατ' εκτίμηση, να αναπροσαρμοσθεί (μειωθεί), κατ' εφαρμογή της διατάξεως του άρθρου 288 Α.Κ., άλλως κατά τη διάταξη του άρθρου 388 του ιδίου Κώδικα, το μηνιαίο μίσθωμα στο παραπάνω ποσό από τότε που οχλήθηκε ο εναγόμενος, προκειμένου να αρθεί η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και να αποκατασταθεί η διαταραχθείσα καλή πίστη. Το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο με την εκκαλούμενη απόφασή του, απέρριψε την αγωγή ως μη νόμιμη. Το Εφετείο όπως αναφέρθηκε, εξαφάνισε την εκκαλούμενη απόφαση του Πρωτοδικείου κατά το κεφάλαιο που αφορά τη βάση της αγωγής, περί μειώσεως του τιμήματος κατ' άρθρο 288 ΑΚ, κράτησε και δίκασε την υπόθεση, κατ' ουσίαν και δέχθηκε εν μέρει την παραπάνω αγωγή, κατά την προαναφερόμενη βάση της.
Αναπροσαρμογή με το άρθρο 288 ΑΚ μπορεί να ζητηθεί σε κάθε μισθωτική σύμβαση, όπως στις μισθώσεις που διέπονται από τον ΑΚ, στις εμπορικές μισθώσεις που υπάγονται στο π.δ. 34/1995, στις μισθώσεις του Δημοσίου, των ΝΠΔΔ, καθώς και σε εκείνες που συνάπτονται ύστερα από πλειοδοτικό διαγωνισμό (Ολ.ΑΠ 9/1997, ΑΠ 607/2010). Η διάταξη του άρθρου αυτού (288 ΑΚ), που ορίζει ότι ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία, ή αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Η αρχή που θεσμοθετήθηκε με τη διάταξη αυτή λειτουργεί τόσο ως συμπληρωματική των δικαιοπρακτικών βουλήσεων ρήτρα, όσον και ως διορθωτική αυτών. Παρέχει στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίζει, με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο το οποίο ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής πίστης (Ολ.ΑΠ 9/1997), παρά την ανάγκη κατοχύρωσης της ασφάλειας των συναλλαγών, η οποία λαμβάνεται πάντοτε υπόψη και συνεκτιμάται. Ειδικότερα, μπορεί να ζητηθεί, με βάση το άρθρο αυτό (288 ΑΚ), η αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε, μεταγενέστερα, δυσβάστακτη για τον οφειλέτη μεταβολή των συνθηκών. Τέτοια μεταβολή μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση/μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, η εξ αιτίας διαφόρων λόγων αυξομείωση της ζήτησης των ακινήτων, εις τρόπον ώστε, με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες, η εμμονή στην καταβολή του συμφωνηθέντος μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ' άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και, συνακόλουθα, αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών, κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο συζήτησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση), κατά τον ως άνω μεταγενέστερο χρόνο, ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός, και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ' αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση του τελευταίου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο κίνδυνο με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος, και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών (Ολ.ΑΠ 9/1997 ο.π.π., ΑΠ 850/2010). Το έργο του δικαστηρίου, προκειμένου να αποφασίσει την αναπροσαρμογή, συνίσταται στη σύγκριση δύο ποσών, ήτοι του καταβαλλόμενου μισθώματος και του "ελεύθερου" (για το οποίο κυρίως διεξάγεται ο δικαστικός αγώνας), το οποίο παριστάνει την αξία της χρήσης του μισθίου και το οποίο, ευρισκόμενο με βάση τα προσκομιζόμενα από τους διαδίκους συγκριτικά στοιχεία, πρέπει να καθορίζεται στην απόφαση. Αν μεταξύ των δύο αυτών ποσών υπάρχει διαφορά, αυτή δεν επιδικάζεται, αλλά πρέπει παραπέρα το δικαστήριο να κρίνει αν αυτή είναι τέτοια, ώστε κατά τις αρχές της καλής πίστης να δημιουργείται η ανάγκη αναπροσαρμογής. Ανάγκη δε αναπροσαρμογής συντρέχει, κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, όταν λόγω ουσιώδους αύξησης της μισθωτικής αξίας του μισθίου επέρχεται ζημία στον εκμισθωτή, με τη μορφή απώλειας κέρδους, η οποία υπερβαίνει, κατά τα συναλλακτικά ήθη, τον κίνδυνο που αναλαμβάνει αυτός καταρτίζοντας τη μίσθωση με το συγκεκριμένο μίσθωμα, οπότε και περιορίζεται η ζημία του με τη δικαστική αύξηση του μισθώματος, επίσης και στην αντίστροφη περίπτωση που επέρχεται ζημία στο μισθωτή η οποία περιορίζεται με την ανάλογη μείωση του μισθώματος. Στη συνέχεια και εφόσον διαπιστωθεί η ύπαρξη ανάγκης αναπροσαρμογής, κατά την προεκτεθείσα έννοια, η αναπροσαρμογή δεν θα ακολουθήσει τυπικό μαθηματικό υπολογισμό και δεν θα χορηγηθεί ολόκληρη η προκύπτουσα διαφορά, αλλά θα ορισθεί το μίσθωμα στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (Ολ.ΑΠ 3/2014). Περαιτέρω, το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από την ως άνω διάταξη του άρθρου 288 του Α.Κ. για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικής φύσεως, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον της έννομης σχέσης της μισθώσεως, μεταβαλλόμενης αυτής ως προς το ύψος του μισθώματος χωρίς αναδρομικότητα από της επομένης της επιδόσεως της αγωγής υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (βλ. ΑΠ 1487/2005). Αν λοιπόν πραγματοποιηθεί αναπροσαρμογή με δικαστική απόφαση λόγω ακριβώς του διαπλαστικού της χαρακτήρα, του λοιπού ο περί μισθώματος συμβατικός όρος (ήτοι η συμφωνία περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος) καταλύεται και δεν ισχύει για το μέλλον, αφού κρίνεται ότι είναι απρόσφορος πλέον ο όρος αυτός να ρυθμίσει το ζήτημα του ύψους του μισθώματος. Μετά από αυτή (δικαστική αναπροσαρμογή και κατάλυση του περί του μισθώματος συμβατικού όρου) το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του ως άνω Π.Δ/τος 34/1995, η δε απαιτούμενη από το νόμο για την πραγματοποίηση αυτής ετήσια προθεσμία αρχίζει από το χρόνο που συντελείται η αναπροσαρμογή με την απόφαση του δικαστηρίου, δηλαδή από την επίδοση της αγωγής. Εξάλλου, με τη δικαστική απόφαση αναπροσαρμογής μεταβάλλονται τα περιστατικά, πάνω στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη συμφωνία για σταδιακή αναπροσαρμογή και έτσι, δεν μπορεί να γίνει λόγος για τήρηση των συμφωνηθέντων. Αυτή δε η ίδια η προσφυγή στο δικαστήριο εκ μέρους του ενός των συμβληθέντων μερών (ή και αμφοτέρων) υποδηλώνει με σαφήνεια τη θέληση του ενός (ή και αμφοτέρων), για μη τήρηση των συμφωνηθέντων. Η άποψη κατά την οποία, μετά τη δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος, που γίνεται σε ορισμένο στάδιο, δεν καταργείται η συμφωνία σταδιακής αναπροσαρμογής, αφού αυτή ισχύει μόνο για το στάδιο στο οποίο βρίσκεται και επομένως διατηρείται για τα επόμενα στάδια, με δυνατότητα αντιμετώπισης με νέα δικαστική παρέμβαση, κατ' εφαρμογή των ίδιων διατάξεων, μελλοντικής νέας διατάραξης της ισορροπίας χρήσης του μισθίου και του μισθώματος, δεν είναι προκριτέα ενόψει ιδίως α) του ότι τα στάδια αναπροσαρμογής βρίσκονται μεταξύ τους σε λογική αλληλουχία και κάθε ένα στηρίζεται στο προηγούμενο, ώστε αν διασπαστεί η αλληλουχία αυτή, δεν μπορούν τα επόμενα στάδια να διατηρήσουν την αυτοτέλειά τους και να γίνει νέα (ερειδόμενη στη σύμβαση) αναπροσαρμογή, β) είναι δυνατό να ζητείται δικαστική αναπροσαρμογή για κάθε περαιτέρω στάδιο, με αποτέλεσμα το μεν να είναι δυνατή η εντός ενός και του ιδίου σταδίου διπλή αναπροσαρμογή (συμβατική και δικαστική), το δε να δημιουργούνται περισσότερες δίκες που θα βρίσκονται σε εξέλιξη και που κάθε μία θα εξαρτάται από την προηγούμενη, ώστε η σύμβαση θα βρίσκεται σε αποσταθεροποίηση και τα συμβληθέντα μέρη σε αβεβαιότητα και γ) τίθεται ζήτημα περί του πρακτέου, στην περίπτωση κατά την οποία η σταδιακή αναπροσαρμογή έχει συμφωνηθεί σε ποσό (συγκεκριμένο μίσθωμα) και όχι σε ποσοστό, το δε κατ' αναπροσαρμογή ορισθέν από το δικαστήριο μίσθωμα κατ' άρθρο 288 Α.Κ. είναι κατά ποσό υπέρτερο του μισθώματος του επομένου ή των επομένων σταδίων, οπότε εκ του πράγματος θα επέλθει αδράνεια του σταδίου ή των σταδίων αυτών της σύμβασης, εφόσον η δικαστική αναπροσαρμογή θα υπερκαλύπτει την συμβατική τοιαύτη. Εν κατακλείδι, με την αναπροσαρμογή του μισθώματος από το δικαστήριο και την συνακόλουθη κατάργηση της συμφωνίας σταδιακής αναπροσαρμογής, επιτυγχάνεται η σε βάθος χρόνου ομαλοποίηση της διαταραχθείσας συμβατικής σχέσης και ελαχιστοποιείται ο κίνδυνος μελλοντικών δικαστικών διενέξεων από την ίδια συμβατική σχέση και για την ίδια αιτία (βλ. Ολ.ΑΠ 3/2014). Για το ορισμένο δε της αγωγής αναπροσαρμογής, με βάση το άρθρο 288 του Α.Κ. πρέπει να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της εν λόγω διάταξης, οπότε και έχει συμφέρον ο ενάγων-μισθωτής στη μείωση του καταβαλλομένου μισθώματος ή του ποσοστού της συγκεκριμένης αναπροσαρμογής. Επίσης οφείλει ο ενάγων να εκθέσει στο δικόγραφο της αγωγής ποίες οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές, νομισματικές κ.λπ.), οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπληρώσεως της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος ή του ποσοστού της συμφωνημένης αναπροσαρμογής (βλ. ΑΠ 893/2010). Εξάλλου, επειδή η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ είναι αναγκαστικού δικαίου, η εφαρμογή της καλής πίστης στην εκπλήρωση των ενοχικών σχέσεων δεν μπορεί να αποκλειστεί γενικά εκ των προτέρων με παραίτηση του ενός ή με συμφωνία, τυχόν δε τέτοια παραίτηση ή συμφωνία, είναι άκυρη (ΑΠ 304/2014). Τέλος, επί σχετικής αγωγής (αναπροσαρμογής του μισθώματος με βάση το άρθρο 288 ΑΚ) ως κρίσιμος χρόνος συνδρομής των προβλεπόμενων από την ως άνω διάταξη, προϋποθέσεων, είναι ο χρόνος της πρώτης συζήτησης της αγωγής (ΑΠ 304/2014 ο.π.π.).
Στην προκειμένη περίπτωση, το Εφετείο, καθόσον αφορά τη νομιμότητα της αγωγής, δέχθηκε ότι: "...η αγωγή, με το ως άνω ιστορικό και αιτήματα, κατά μεν τη βάση της με την οποία ζητείται η μείωση του μισθώματος κατ' εφαρμογή της διατάξεως του άρθρου 388 Α.Κ. ελέγχεται μη νόμιμη και απορριπτέα, διότι η ενάγουσα δεν επικαλείται συνθήκες έκτακτων και απρόβλεπτων περιστατικών, στοιχείο που απαιτεί η παραπάνω διάταξη. Η επίκληση της συνεχιζόμενης γενικής οικονομικής κρίσης, στην οποία περιήλθε η χώρα και μετά την κατάρτιση της επίμαχης μισθωτικής σύμβασης καθώς και η επιβολή γενικώς δημοσιονομικών και άλλων μέτρων, με επακόλουθο την επικαλούμενη μείωση τόσον της μισθωτικής αξίας του μισθίου, όσο και της καταναλωτικής κίνησης και της συνεπεία αυτών μείωσης της πελατείας και συνακόλουθα των εσόδων της επιχείρησής της, δεν αποτελούν, γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα, προϋπόθεση αναγκαία της εφαρμογής του άρθρου 388 Α.Κ. Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που με την εκκαλούμενη απόφαση έκρινε ομοίως και απέρριψε τη βάση της αγωγής περί μείωσης του μισθώματος κατ' άρθρο 388 ΑΚ ως μη νόμιμη, αν και με ελλιπή αιτιολογία, η οποία πρέπει να αντικατασταθεί από τη διαλαμβανόμενη στην παρούσα, ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε το νόμο, απορριπτομένου ως ουσιαστικά αβάσιμου του σχετικού λόγου της έφεσης. Κατά δε τη βάση της (η αγωγή), με την οποία ζητείται η μείωση του μισθώματος κατ' εφαρμογή της διατάξεως του άρθρου 288 Α.Κ., είναι αφενός μεν ορισμένη, καθόσον εκτίθενται οι συγκεκριμένες συνθήκες, οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές τη μείωση του μισθώματος και ειδικότερα περιέχει όλα τα κατά νόμο για το ορισμένο αυτής αναγκαία στοιχεία, ήτοι το καταβαλλόμενο κατά την άσκηση της αγωγής μίσθωμα και τα περιστατικά από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος, που ανταποκρίνεται στη συναλλακτική καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη καθώς και τον αιτιώδη σύνδεσμο (συνάφεια) μεταξύ της μεταβολής συνθηκών και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος, εξαιτίας των οποίων επιβάλλεται η αναπροσαρμογή (μείωση) τούτου, απορριπτομένης της ένστασης αοριστίας, που επαναφέρει ο εναγόμενος Δήμος με τις προτάσεις του, ως αβάσιμης, αφετέρου (η αγωγή) είναι νόμιμη, στηριζόμενη στην ως άνω διάταξη (ΑΚ 288)... Αναπροσαρμογή με το ανωτέρω άρθρο (ΑΚ 288) μπορεί να ζητηθεί σε κάθε μισθωτική σύμβαση, όπως στις μισθώσεις που διέπονται από τον ΑΚ, στις μισθώσεις του Δημοσίου, καθώς και σε εκείνες που συνάπτονται ύστερα από πλειοδοτικό διαγωνισμό (Ολ.ΑΠ 9/1997, ΑΠ 607/2010). Επομένως, το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, που με την εκκαλούμενη απόφαση απέρριψε ως μη νόμιμη τη βάση αυτή της αγωγής, ενώ ήταν, κατά τα προαναφερθέντα, νόμιμη, έσφαλε ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή της ως άνω διάταξης, γενομένου δεκτού δε ως ουσιαστικά βάσιμου του σχετικού λόγου της έφεσης της ενάγουσας, πρέπει να εξαφανιστεί η εκκαλουμένη κατά το ως άνω κεφάλαιό της. Ακολούθως, αφού κρατηθεί η υπόθεση από το παρόν Δικαστήριο και δικάσει επί της αγωγής, πρέπει η τελευταία, κατά το προαναφερθέν μέρος της που είναι νόμιμη, στηριζόμενη στη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, να ερευνηθεί περαιτέρω στην ουσία". Περαιτέρω το Εφετείο, δέχθηκε ως προς την ουσία, κατά την ανέλεγκτη περί πραγμάτων κρίση του μετ' αξιολόγηση όλων των επικαλουμένων και προσκομιζομένων αποδεικτικών μέσων τα ακόλουθα: "Ο εναγόμενος Δήμος Αγίου Δημητρίου Αττικής έχει στην ιδιοκτησία του το ευρισκόμενο αριστερά της κεντρικής εισόδου του Δημοτικού Κοιμητηρίου (Νεκροταφείου) Αγίου Δημητρίου Αττικής κατάστημα ανθοπωλείου, επιφάνειας 20,62 τ.μ. και με την υπ' αριθμ. 4781/22-2-2012 διακήρυξη δημοπρασίας του Δημάρχου του, προκήρυξε δημόσια πλειοδοτικό διαγωνισμό για την εκμίσθωση αυτού (ανθοπωλείου). Η δημοπρασία διενεργήθηκε προφορικά στις 13-3-2012 κατά την οποία αναδείχθηκε πλειοδότρια η ενάγουσα, Μ. Κ., που πρόσφερε το ποσό των 2.585 ευρώ. Στη συνέχεια με το από 30-3-2012 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, το οποίο καταρτίστηκε μεταξύ του Δημάρχου του εναγομένου Δήμου και της ενάγουσας, ο πρώτος (Δήμος) εκμίσθωσε στην τελευταία το ως άνω δημοτικό κατάστημα, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως ανθοπωλείο για την εξυπηρέτηση του νεκροταφείου. Η διάρκεια της μίσθωσης αυτής ορίστηκε σε τρία (3) έτη με έναρξη την 1-4-2012 και λήξη την 31-3-2015, το μηνιαίο δε μίσθωμα καθορίστηκε, όπως διαμορφώθηκε από τη διεξαχθείσα δημοπρασία, στο ποσό των 2.585 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο κάθε μισθωτικό έτος κατά ποσοστό 5% επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου, όπως άλλωστε και δεν αμφισβητείται. Η ενάγουσα - μισθώτρια έκτοτε χρησιμοποίησε πράγματι το μίσθιο, όπως συμφωνήθηκε, καταβάλλοντος συνεχώς το συμφωνημένο αυτό μηνιαίο μίσθωμα μέχρι την 5-2-2013 που, λόγω της γνωστής οικονομικής κρίσης που έπληξε τη χώρα από αρχές του 2010 και ήταν, κατά τα επόμενα χρόνια, συνεχώς επιδεινούμενη καθώς και της κλιμακούμενης γενικότερης κακής πορείας της εμπορικής δραστηριότητας, απευθύνθηκε στον εναγόμενο Δήμο με την με αριθμ. πρωτ. 4017/5-2-2013 αίτησή της, με την οποία ζητούσε την μη πραγματοποίηση του ως άνω όρου της συμβατικής αναπροσαρμογής, δηλαδή να μην αυξηθεί το μίσθωμα κατά 5%, ώστε να διαμορφωθεί από 31-3-2013 στο ποσό των 2.812 ευρώ, πλην όμως δεν έγινε αποδεκτό το αίτημά της αυτό από το Τμήμα Εσόδων του εναγομένου Δήμου, που το απέρριψε, με την αιτιολογία ότι δεν συνέτρεχαν νόμιμοι λόγοι. Έτσι το μίσθωμα έκτοτε διαμορφώθηκε, μετά την κατά τα ανωτέρω συμφωνημένη αναπροσαρμογή στο αμέσως προαναφερόμενο ποσό των 2.812 ευρώ μηνιαίως, πλέον τελών χαρτοσήμου, το οποίο η ενάγουσα και συνέχισε να καταβάλει. Στις 22-5-2013 επανέφερε η τελευταία το αίτημά της για μείωση του μηνιαίου μισθώματος, καταθέτοντας την με αριθμ. 6575/22-5-2013 αίτησή της στον εναγόμενο Δήμο και επεξηγώντας ότι καθίσταται δυσβάστακτη γι' αυτήν πλέον η πληρωμή του ανωτέρω ποσού, συνεπεία της συνεχούς μείωσης των εσόδων της για τους ίδιους ως άνω λόγους. Ο εναγόμενος Δήμος εξέδωσε το υπ' αριθμ. 10141/25-7-2013 έγγραφό του με το οποίο απέρριψε και πάλι το αίτημα αυτό της ενάγουσας, διότι η αρμόδια Επιτροπή Διακανονισμού Μισθώσεων Π.Ε. Νοτίου Τομέα Αθηνών έκρινε, όπως κατά λέξη αναγράφεται, ότι "δεν έχει παρέλθει διετία από την τελευταία οικειοθελή αναπροσαρμογή του μισθώματος δυνάμει του από 13-2-2012 ιδιωτικού συμφωνητικού σύμφωνα με την παρ. 5 του άρθρου 15 του Ν. 4013/2011)". Ωστόσο, η γνωστή απρόοπτη και ραγδαία μεταβολή των οικονομικών συνθηκών που παρουσιάστηκε στη χώρα από το 2010, όπως προαναφέρθηκε, έχει πλέον χαρακτήρα μονιμότητας και συνίσταται στην αύξηση του κόστους ζωής, στην αύξηση της ανεργίας και στην επιβολή επαχθών οικονομικών μέτρων στους πολίτες. Η οικονομική αυτή κρίση, είχε σοβαρό αντίκτυπο και στην καθημερινότητα των ανθρώπων, οι οποίοι μη μπορώντας να ανταποκριθούν στις πιεστικές οικονομικές απαιτήσεις, καθώς έβλεπαν και βλέπουν τους μισθούς και τις συντάξεις τους συνεχώς να μειώνονται και τις τιμές των αγαθών συνεχώς να αυξάνονται, αναγκάστηκαν να περιορίσουν τις καταναλωτικές τους δαπάνες. Πλέον ειδικότερα, λόγω της διαρκώς επιδεινούμενης οικονομικής συγκυρίας και της παρατεταμένης ύφεσης που εξακολουθεί να υφίσταται, καθώς και των μεγάλων τακτικών και έκτακτων φορολογικών λοιπών οικονομικών επιβαρύνσεων των πολιτών, με ταυτόχρονη σημαντική μείωση του μηνιαίου εισοδήματός τους, που έχει ως συνέπεια και την μείωση αισθητά της αγοραστικής τους δυνατότητας, έχει ελαττωθεί η προσέλευση πελατείας στο δημοτικό κατάστημα της ενάγουσας, συνακόλουθα έχουν μειωθεί και τα εισοδήματα αυτής, γεγονός που συνιστά σε κάθε περίπτωση μεταβολή των συνθηκών στις οποίες τα συμβαλλόμενα μέρη στήριξαν τη σύναψη της σύμβασης, μη μπορώντας πλέον η ίδια (ενάγουσα) να συναγωνιστεί τα παρακείμενα σ' αυτό ανθοπωλεία, τα περισσότερα εκ των οποίων είναι ιδιόκτητα και εφόσον δεν επιβαρύνονται με ενοίκιο, μπορούν να διατηρούν και χαμηλότερες τιμές, όπως ρητά και μετά λόγου γνώσεως βεβαιώνει ο ως άνω μάρτυρας της ενάγουσας στην ενώπιον του Πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου κατάθεσή του, Γ. Γ., του οποίου η κατάθεση δεν αναιρείται από κανένα άλλο αποδεικτικό στοιχείο (ο εναγόμενος δεν εξέτασε μάρτυρα). Η ενάγουσα - μισθώτρια για την αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος, ως συγκριτικό στοιχείο επικαλείται το γειτονικό δημοτικό κατάστημα ανθοπωλείου, επιφάνειας (8) τ.μ., που βρίσκεται δίπλα στην κεντρική είσοδο του Κοιμητηρίου (Νεκροταφείου) Δάφνης, το οποίο απέχει μόλις (50) μέτρα από το επίδικο μίσθιο ανθοπωλείο (τα δύο Κοιμητήρια έχουν τα όριά τους σε απόσταση πενήντα μέτρων το ένα από το άλλο), το οποίο εκμισθώνει και πάλι ο εναγόμενος Δήμος Αγίου Δημητρίου καθόσον υπάγεται στην περιφέρειά του και καταβάλλονταν ως μίσθωμα από την Σ. Κ., δυνάμει του από 10-9-2012 ιδιωτικού συμφωνητικού παράτασης, το ποσό των 1.550 ευρώ μηνιαίως, πλέον χαρτοσήμου 3,6%, για το διάστημα μέχρι τις 27-8-2013 δηλαδή για ένα μισθωτικό έτος, ενώ στις 9-7-2013 με απόφαση της αρμόδιας οικονομικής επιτροπής του ιδίου Δήμου (Αγίου Δημητρίου) εγκρίθηκε παράταση για άλλα τρία έτη και το μίσθωμα ορίστηκε για το πρώτο έτος της παράτασης σε 1.212,75 ευρώ πλέον χαρτοσήμου, όπως άλλωστε προκύπτει από το προσκομιζόμενο από τον ίδιο τον εναγόμενο Δήμο με αριθμ. πρωτ. 36321/2-10-2013 συμφωνητικό παράτασης μίσθωσης. Το ανωτέρω συγκριτικό στοιχείο κρίνεται πρόσφορο, καθώς πρόκειται για δημοτικό κατάστημα με ίδιο αντικείμενο, που βρίσκεται στην ίδια περιοχή με το επίδικο και μάλιστα σε πολύ κοντινή απόσταση, αμφότερα δε εξυπηρετούν Κοιμητήρια (ως ανθοπωλεία), όμως στη μίσθωση αυτή πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι έχει παραχωρήσει επιπλέον εξωτερικός στεγασμένος και περιφραγμένος χώρος, επιφάνειας 16 τ.μ., όπως άλλωστε και δεν αμφισβητείται ειδικά από τον εναγόμενο, αλλά επιβεβαιώνεται και από τον αυτό ως άνω μάρτυρα απόδειξης, γεγονός βέβαια που, με βάση την λογική και πείρα, εκτιμήθηκε για τον καθορισμό του μηνιαίου μισθώματος. Επίσης επικαλείται η ενάγουσα το από 1-4-2013 πρακτικό προφορικής πλειοδοτικής δημοπρασίας του Δήμου Γλυφάδας, σε συνδυασμό με την υπ' αριθμ. 270/2012 απόφαση της Οικονομικής Επιτροπής του ιδίου Δήμου, από τα οποία αποδεικνύεται ότι το δημοτικό κατάστημα ανθοπωλείου που βρίσκεται στην είσοδο του Δημοτικού Κοιμητηρίου Γλυφάδας, επιφάνειας 12 τ.μ., εκμισθώθηκε μετά από διενέργεια πλειοδοτικού διαγωνισμού στον πλειοδότη Η. Ρ., ως μισθωτή, για διάρκεια έξη ετών, αντί μηνιαίου μισθώματος 1.100 ευρώ πλέον χαρτοσήμου, όπως άλλωστε και δεν αμφισβητείται. Εξάλλου αποτελεί κοινή γνώση ότι, συνέπεια της ως άνω δυσμενούς οικονομικής κατάστασης της χώρας και γενικά της μεταβολής αυτής των συνθηκών, που έχει λάβει το χαρακτήρα της μονιμότητας, ήταν το κλείσιμο αρκετών καταστημάτων καθώς η πτώση στις τιμές των μισθωμάτων σε σχέση με αυτές που είχαν επιτευχθεί σε προηγούμενους χρόνους και αφορούσαν μισθώσεις, οι οποίες είχαν καταρτισθεί τα προηγούμενα έτη. Η ενάγουσα - μισθώτρια έχει δικαίωμα, σύμφωνα με την πιο πάνω νομική σκέψη, να ζητήσει μείωση του μισθώματος, εφόσον λοιπόν συντρέχουν οι ως άνω λόγοι και δεν δεσμεύεται από τη συμμετοχή της και την πρόταση που υπέβαλε, γνωρίζοντας ότι υπερθεματίζει για ένα κατάστημα με εμπορική κίνηση και πλεονεκτική θέση, ούτε στερείται του δικαιώματος να ζητήσει μείωση του μισθώματος, γιατί είναι υπερήμερη ως προς την καταβολή των μισθωμάτων των τελευταίων μηνών, απορριπτόμενων των όσων αντιθέτων υποστηρίζει ο εναγόμενος. Πρέπει δε να σημειωθεί ότι πριν την κατά τα ανωτέρω κατακύρωση στην ενάγουσα στις 22-2-2012, είχε προηγηθεί και πάλι διαγωνισμός στις 18-10-2011 για την εκμίσθωση του μισθίου με την υπ' αριθμ. 440/2011 διακήρυξη όρων δημοπρασίας, όταν και ματαιωθείσα μετατέθηκε για τις 28-11-2011 που κατακυρώθηκε στην μοναδική συμμετέχουσα πλειοδότρια ενάγουσα, στο ελάχιστο όριο της πρώτης προσφοράς των 2.000 ευρώ, ως μίσθωμα, μηνιαίως, όπως προκύπτει από την προσκομιζόμενη μετ' επικλήσεως 578/28-11-2011 απόφαση της Οικονομικής Επιτροπής του εναγόμενου Δήμου. Ωστόσο, με την 6/2012 απόφαση της ιδίας ως άνω Επιτροπής του εναγομένου ανακλήθηκε η ανωτέρω απόφαση κατακύρωσης, για λόγους που αφορούσαν αποκλειστικά τον τελευταίο (Δήμο), ο οποίος εν συνεχεία με την ως άνω 4781/22-2-2012 επαναληπτική του απόφαση όρισε νέα προφορική πλειοδοτική δημοπρασία, που συμμετείχε και άλλος πλειοδότης, κατακυρώθηκε δε, κατά τα προαναφερθέντα, στην ενάγουσα στο ποσό των 2.585 ευρώ σύμφωνα όμως με τους όρους της προμνησθείσας 440/2011 διακήρυξης, με την οποία είχε καθοριστεί το ύψος της πρώτης προσφοράς με βάσει τις μισθωτικές αξίες των ακινήτων κατά το έτος 2011, που ναι μεν ήταν γνωστά τα ως άνω γεγονότα (οικονομική κρίση κλπ.) και ελήφθησαν υπόψη, κατά τον ως χρόνο (μέσα 2011), της αρχόμενης τότε οικονομικής κρίσης, είναι όμως προφανές ότι δεν είχε αρχίσει ακόμη να γίνεται γνωστό, ούτε και μπορούσε να προβλεφθεί, το μέγεθος και η διάρκεια της επερχόμενης αυτής οικονομικής κρίσης και ύφεσης της ελληνικής οικονομίας, αλλά και των προαναφερόμενων συνεπειών της (συρρίκνωση οικονομίας, σημαντική μείωση μισθών δημόσιου και ιδιωτικού τομέα, αύξηση φορολογίας, κλπ.), η οποία πλέον κατέστη μόνιμη, επιφέροντας έκτοτε ανασφάλεια στις συναλλαγές και έλλειψη ρευστού χρήματος. Ενισχυτικό δε αυτών είναι και ότι το επίδικο ανθοπωλείο ο εναγόμενος Δήμος με την 24582/9-7-2015 προκήρυξη νέας πλειοδοτικής δημοπρασίας, στις 9-7-2015, καθόρισε την πρώτη προσφορά στο (μειωμένο) ποσό των 1.500 ευρώ, ενώ κατακυρώθηκε τελικά στο ποσό των 1.800 πλέον χαρτοσήμου, ως μηνιαίο μίσθωμα, όπως δεν αμφισβητείται αλλά προκύπτει και από την προσκομιζόμενη ως άνω προκήρυξη και την με αριθμ. πρωτ. 34363/7-10-2015 σύμβαση μίσθωσης του επίδικου δημοτικού καταστήματος. Με βάση όλα τα παραπάνω αποδειχθέντα πραγματικά περιστατικά, σε συνδυασμό προς τα διδάγματα της κοινής πείρας, τα οποία θεωρούνται γενικές αρχές που συνάγονται επαγωγικά από την καθημερινή παρατήρηση της εμπειρικής πραγματικότητας, τη συμμετοχή στις συναλλαγές και τις γενικές τεχνικές ή επιστημονικές γνώσεις που έχουν καταστεί κοινό κτήμα και χρησιμοποιούνται, εκτός άλλων, για την έμμεση απόδειξη κρίσιμων γεγονότων, αναφορικά με την επίπτωση στους ελεύθερους επαγγελματίες (εμπόριο κλπ.) της γενικότερης οικονομικής κρίσης που αποτελεί κοινή γνώση, το ύψος του καταβαλλόμενου μηνιαίου μισθώματος των 2.812 ευρώ κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής (18-12-2013) και της πρώτης συζήτησης της αγωγής στο Πρωτοβάθμιο Δικαστήριο (15-10-2014) τελεί σε δυσαναλογία με τη μισθωτική αξία του μισθίου, καθόσον επήλθε ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του τελευταίου, μεταξύ δε του συμβατικά καταβαλλόμενου μισθώματος και του ελεύθερου τοιούτου υπάρχει σημαντική διαφορά, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστης, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου. Επομένως και αν ακόμη τα μέρη, στις 13-3-2012, κατά τον συμβατικό καθορισμό του μισθώματος, έλαβαν υπόψη τις τότε τρέχουσες οικονομικές συνθήκες δεν προσδιόρισαν αυτό, όπως επιβάλλει η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Ενόψει των προαναφερόμενων, την ιδιαίτερη θέση, επίσης την κατάσταση του μισθίου και τις ειδικές συνθήκες που κρατούν στην περιοχή που βρίσκεται το μίσθιο, η πραγματική μισθωτική αξία του επιδίκου μισθίου, κατά τον ως άνω χρόνο επίδοσης της αγωγής (18-12- 2013) και το μίσθωμα, το οποίο θα μπορούσε να αποδώσει το μίσθιο σε καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης κατά τον ίδιο χρόνο, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, ανέρχεται στο ποσό των 2.250 ευρώ μηνιαίως. Η διαφορά αυτή μεταξύ του μισθώματος που συμφωνήθηκε και αυτού που προκύπτει από την άνω πραγματική αξία του μισθίου, για τον προαναφερθέντα χρόνο, καθιστά την εμμονή στη συμφωνηθείσα εκπλήρωση αντίθετη προς την εντιμότητα και ευθύτητα που απαιτούνται στις συναλλαγές. Επιβάλλεται λοιπόν από τις αρχές της καλής πίστης και τα συναλλακτικά ήθη και αφού συνεκτιμηθεί και η ανάγκη για την ασφάλεια των συναλλαγών, η αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος στο ανωτέρω ποσό των 2.250 ευρώ μηνιαίως από της επιδόσεως της αγωγής. Με τη μείωση αυτή αίρεται η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθίσταται η διαταραχθείσα καλή πίστη. Κατ' ακολουθία των ανωτέρω, πρέπει η από 27-11-2013 αγωγή να γίνει δεκτή κατά ένα μέρος της ως βάσιμη κατ' ουσίαν και να καθοριστεί το μίσθωμα του ως άνω μισθίου δημοτικού καταστήματος στο ποσό των 2.250 ευρώ μηνιαίως, από την επίδοση της αγωγής".
Ο αναιρετικός λόγος από τον αριθμ. 14 του άρθρου 559 Κ.ΠολΔ στοιχειοθετείται όταν το δικαστήριο παρά το νόμο, κήρυξε ή δεν κήρυξε ακυρότητα, έκπτωση από δικαίωμα ή απαράδεκτο, αναφέρεται δε μόνο σε δικονομικές πλημμέλειες υποβολής νέων αιτήσεων ή νέων ισχυρισμών (Ολ.ΑΠ 2/2005). Για την θεμελίωση, αυτού του λόγου αναίρεσης, πρέπει το δικαστήριο που εξέδωσε την προσβαλλόμενη απόφαση να είχε υποχρέωση από το νόμο, να κηρύξει την ακυρότητα, το απαράδεκτο ή την έκπτωση, όταν δε το δικαστήριο της ουσίας έλαβε υπόψη ισχυρισμό που είχε προταθεί κατά τρόπο απαράδεκτο θεμελιώνονται παράλληλα οι αναιρετικοί λόγοι από τους αριθμ. 8 και 14 του άρθρου 559.
Στην προκειμένη περίπτωση, ο αναιρεσείων με τον τρίτο λόγο της αναίρεσης κατά το πρώτο σκέλος, προβάλλει την αιτίαση, ότι το Εφετείο, παρά το νόμο δεν κήρυξε ακυρότητα του δικογράφου της αγωγής λόγω αοριστίας, επειδή η ενάγουσα ζητά την αναπροσαρμογή (μείωση) του συμφωνηθέντος μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 ΑΚ και 388 του ΑΚ σωρευτικά, ενώ για το παραδεκτό της αγωγής έπρεπε να γίνει επίκληση των διατάξεων αυτών κυρίως και επικουρικά αντίστοιχα, και ως εκ τούτου η αγωγή είναι απορριπτέα ως απαράδεκτη. Όπως, όμως προκύπτει από την παραδεκτή, για τις ανάγκες του αναιρετικού ελέγχου, επισκόπηση του όλου περιεχομένου της ένδικης αγωγής, αλλά και από τις παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης, το Εφετείο δέχθηκε, ότι με την κρινόμενη αγωγή διώκεται, κατ' εκτίμηση, η αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος, κατ' άρθρο 288 ΑΚ άλλως κατ' άρθρ. 388 ΑΚ (από παραδρομή αναφέρεται στην προσβαλλόμενη απόφαση, όπως προκύπτει από το όλο περιεχόμενο αυτής, αντί του ορθού άρθρου 388 ΑΚ, το άρθρο 288 ΑΚ για δεύτερη φορά), και αφού απέρριψε ως μη νόμιμη τη βάση της αγωγής που στηριζόταν στο άρθρο 388 ΑΚ, επικυρώνοντας, κατά τούτο, την πρωτόδικη απόφαση, έκρινε ορισμένη και νόμιμη την ένδικη αγωγή, κατά την από το άρθρο 288 ΑΚ νομική της βάση, αφού από το όλο περιεχόμενό της προκύπτουν (και δέχθηκε το Εφετείο), οι συγκεκριμένες συνθήκες, οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής, στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές, τη μείωση του μισθώματος και ειδικότερα περιέχει, όλα τα κατά νόμο για το ορισμένο αυτής αναγκαία στοιχεία, ήτοι το καταβαλλόμενο για την άσκηση της αγωγής αυτής μίσθωμα και τα περιστατικά από τα οποία συνάγεται το συγκεκριμένο ύψος του μισθώματος που ανταποκρίνεται στη συναλλακτική, καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, καθώς και στον αιτιώδη σύνδεσμο - συνάφεια, μεταξύ της μεταβολής των συνθηκών, και της ουσιώδους απόκλισης του μισθώματος, εξαιτίας των οποίων επιβάλλεται η αναπροσαρμογή (μείωση) τούτου, απορρίπτοντας (το Εφετείο), την ένσταση αοριστίας που επανέφερε ο εναγόμενος Δήμος, με τις προτάσεις του ως αβάσιμη.
Συνεπώς, υπό τα ως άνω δεκτά γενόμενα περιστατικά και εφόσον είναι δυνατόν να ασκηθεί, η από το άρθρο 288 ΑΚ αγωγή, όταν δεν συντρέχουν οι προϋποθέσεις άσκησης της αγωγής του άρθρου 388 ΑΚ, ουδεμία αοριστία υφίσταται και παρεπομένως ακυρότητα, και ο παραπάνω λόγος της αναίρεσης, ως προς το πρώτο σκέλος του από το άρθρο 559 αρ. 14 του ΚΠολΔ, με την αντίθετη αιτίαση του αναιρεσείοντος, είναι απορριπτέος, ως αβάσιμος. Περαιτέρω, ο ίδιος, άνω, λόγος (3ος), κατά τη δεύτερη αιτίασή του (από το άρθρο 559 αριθμ. 20 του ΚΠολΔ), ότι το Εφετείο παραμόρφωσε κατά τα ανωτέρω το περιεχόμενο της αγωγής αλλά και επιπροσθέτως διότι δέχθηκε ότι η ενάγουσα ζητεί την αναπροσαρμογή του μισθώματος κύρια με εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ και επικουρικά με εφαρμογή της ίδιας διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος, διότι η αγωγή, ως διαδικαστικό έγγραφο της δίκης και όχι αποδεικτικό έγγραφο, δεν υπόκειται σε "παραμόρφωση", κατά την αληθή έννοια του αριθμ. 20 του άρθρου 559 ΚΠολΔ και συνεπώς δε στοιχειοθετείται ο παραπάνω λόγος αναίρεσης. Ανεξάρτητα από τα παραπάνω, η διπλή αναφορά του άρθρ. 288 ΑΚ αντί του ορθού 288 ΑΚ και 388 ΑΚ οφείλεται σε προφανή παραδρομή όπως ήδη προαναφέρθηκε. Ο λόγος αναίρεσης από τον αρ. 8 του άρθρου 559 ΚΠολΔ στοιχειοθετείται όταν το δικαστήριο παρά τον νόμο έλαβε υπόψη πράγματα που δεν προτάθηκαν ή δεν έλαβε υπόψη πράγματα που προτάθηκαν και έχουν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Κατά την έννοια της διάταξης αυτής, ως "πράγματα" θεωρούνται οι πραγματικοί ισχυρισμοί που έχουν αυτοτελή ύπαρξη και τείνουν στη θεμελίωση, παρακώλυση ή κατάλυση ουσιαστικού ή δικονομικού δικαιώματος, που ασκήθηκε
είτε ως επιθετικό, είτε ως αμυντικό μέσο, και, ως εκ τούτου στηρίζουν το αίτημα αγωγής, ανταγωγής, ένστασης ή αντένστασης ή λόγου έφεσης. Οι εν λόγω αυτοτελείς ισχυρισμοί πρέπει να είχαν προταθεί παραδεκτά και νόμιμα στο δικαστήριο της ουσίας, το οποίο διαφορετικά δεν μπορούσε να τους λάβει υπόψη, αλλά και να είχαν επαναφερθεί νόμιμα, σύμφωνα με το άρθρο 240 ΚΠολΔ, και στο δευτεροβάθμιο δικαστήριο (Ολ.ΑΠ 2/2001). Αντίθετα, δεν αποτελούν "πράγματα" οι αιτιολογημένες αρνήσεις αυτοτελών ισχυρισμών, ούτε οι ισχυρισμοί που αποτελούν επιχειρήματα ή συμπεράσματα των διαδίκων ή του δικαστηρίου, που συνάγονται από την εκτίμηση των αποδείξεων (Ολ.ΑΠ 3/1997). Ο προαναφερόμενος λόγος αναίρεσης δεν στοιχειοθετείται, αν το δικαστήριο της ουσίας έλαβε υπόψη τον αυτοτελή ισχυρισμό που προτάθηκε και είτε τον απέρριψε ευθέως για οποιονδήποτε τυπικό ή ουσιαστικό λόγο (Ολ.ΑΠ 12/1997), είτε τον απέρριψε κατά τρόπο έμμεσο και σαφή, όπως συμβαίνει όταν από τις ουσιαστικές παραδοχές της απόφασης προκύπτει ότι το δικαστήριο αντιμετώπισε τον ισχυρισμό και τον απέρριψε εκ του πράγματος, δεχόμενο ότι αποδείχθηκαν περιστατικά αντίθετα από εκείνα που συγκροτούν την πραγματική βάση αυτού (Ολ.ΑΠ 11/1996).
Στην προκειμένη περίπτωση, ο αναιρεσείων ισχυρίζεται, με τον πρώτο λόγο της αναίρεσής του, ότι η προσβαλλόμενη εφετειακή απόφαση δεν έλαβε υπόψη της, ισχυρισμό-ένσταση που παραδεκτά αυτός είχε προτείνει πρωτοδίκως και κατ' έφεση, σύμφωνα με τον οποίο ισχυρίζεται ότι η αναιρεσίβλητη-ενάγουσα, έχουσα σκοπό αποκόμισης κέρδους, σε βάρος άλλου συμμετέχοντος στο διαγωνισμό (δημοπρασία), προσέφερε υψηλότερο μίσθωμα στον πλειοδοτικό διαγωνισμό, ώστε να αποκλείσει τον παραπάνω συμμετέχοντα στο διαγωνισμό (Α. Τ.), ώστε μετά την κατακύρωση της μίσθωσης, σ' αυτή, να επιδιώξει τη μείωση του μισθώματος. Περαιτέρω, ο αναιρεσείων εκθέτει ότι η προαναφερόμενη συμπεριφορά της αναιρεσίβλητης είναι αντίθετη προς την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, τα οποία δεν μπορεί η τελευταία να επικαλείται, αφού δολίως τα παραβίασε και επομένως δεν νομιμοποιείται να τα επικαλεσθεί για να μειώσει το μίσθωμα, το ύψος του οποίου έξι (6) μήνες πριν την άσκηση της αγωγής η ίδια είχε μονομερώς και δολίως, κατά τα παραπάνω, προσδιορίσει και περαιτέρω (ο αναιρεσείων εκθέτει), ότι αν το Εφετείο ελάμβανε υπόψη τον ισχυρισμό του αυτό ο οποίος τείνει στην κατάλυση του δικαιώματος μειώσεως του μισθώματος, η αγωγή θα απορριπτόταν.
Τα ανωτέρω περιστατικά δεν αποτελούν, "πράγμα" κατά την έννοια της διατάξεως του αριθμ. 8 του άρθρου 559, αλλά αιτιολογημένη άρνηση των συγκροτούντων την ιστορική βάση της αγωγής πραγματικών περιστατικών, για την οποία (άρνηση) δεν ιδρύεται ο παραπάνω λόγος.
Συνεπώς πρέπει αυτός (πρώτος λόγος) να απορριφθεί ως απαράδεκτος.
Κατά τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ, αναίρεση επιτρέπεται αν η απόφαση δεν έχει νόμιμη βάση και ιδίως αν δεν έχει καθόλου αιτιολογίες, ή έχει αιτιολογίες αντιφατικές ή ανεπαρκείς σε ζητήματα που ασκούν ουσιώδη επίδραση στην έκβαση της δίκης. Από την υπόψη διάταξη, που αποτελεί κύρωση της παράβασης του άρθρου 93 παράγραφος 3 του Συντάγματος προκύπτει ότι ο προβλεπόμενος απ' αυτή λόγος αναίρεσης ιδρύεται όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου πραγματικά περιστατικά (έλλειψη αιτιολογίας), ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται βάσει του πραγματικού του εφαρμοστέου κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας που απαγγέλθηκε ή την άρνησή του (ανεπαρκής αιτιολογία), ή όταν αντιφάσκουν μεταξύ τους (αντιφατική αιτιολογία), (Ολ.ΑΠ 1/1999). Ο προβλεπόμενος από το άρθρο 559 αριθ. 19 λόγος αναίρεσης για έλλειψη νόμιμης βάσης με την έννοια της ανεπαρκούς αιτιολογίας, αφορά ελλείψεις αναγόμενες αποκλειστικά στη διατύπωση του αιτιολογικού πορίσματος αναφορικά με τη συνδρομή ή μη γεγονότων, που στη συγκεκριμένη περίπτωση συγκροτούν το πραγματικό του εφαρμοστέου κανόνα ουσιαστικού δικαίου, έτσι ώστε, από την ανεπαρκή ή αντιφατική έκθεσή τους, να μην μπορεί να κριθεί αν η απόφαση στηρίζεται ή όχι νομικώς (Ολ.ΑΠ 13/1995). Η ύπαρξη νόμιμης βάσης και η αντίστοιχη έλλειψή της πρέπει να προκύπτουν αμέσως από την προσβαλλόμενη απόφαση, ο δε Άρειος Πάγος διαπιστώνει την ύπαρξη ή την ανυπαρξία του προκειμένου λόγου αναίρεσης, ελέγχοντας μόνο την προσβαλλόμενη απόφαση και το αιτιολογικό της και όχι το περιεχόμενο άλλων εγγράφων ή αποφάσεων σε εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 561 παρ. 2 του ΚΠολΔ. Αντίθετα, δεν υπάρχει έλλειψη νόμιμης βάσης όταν πρόκειται για ελλείψεις αναγόμενες στην εκτίμηση των αποδείξεων και μάλιστα στην ανάλυση, στάθμιση και αιτιολόγηση του εξαγόμενου από αυτές
πορίσματος, γιατί στην κρίση του αυτή το δικαστήριο προβαίνει ανέλεγκτα, κατά το άρθρο 561 παρ. 1 ΚΠολΔ, εκτός αν δεν είναι σαφές το πόρισμα και για το λόγο αυτό γίνεται αδύνατος ο αναιρετικός έλεγχος.
Στην προκειμένη περίπτωση από τις ίδιες παραδοχές της προσβαλλόμενης απόφασης στο αποδεικτικό της πόρισμα προκύπτει, ότι έχει νόμιμη βάση και δη την απαιτούμενη αιτιολογία, γιατί καλύπτεται χωρίς λογικά κενά και αντιφάσεις και με πληρότητα και σαφήνεια, χωρίς να χρειαζόταν οποιαδήποτε άλλη παραδοχή το πραγματικό του εφαρμοσθέντος κανόνα ουσιαστικού δικαίου της διατάξεως του άρθρου 288 του ΑΚ, την οποία η προσβαλλόμενη απόφαση δεν παραβίασε, εκ πλαγίου, με ανεπαρκείς και αντιφατικές αιτιολογίες. Ειδικότερα για την ένδικη μίσθωση το Εφετείο έκρινε ότι επήλθε μόνιμη μεταβολή (μείωση) στον κύκλο εργασιών της ενάγουσας, αλλά και στην αληθή μισθωτική αξία του ακινήτου λόγω της δυσμενούς οικονομικής κατάστασης της Χώρας και ότι μεταξύ του ελεύθερου και του συμφωνημένου μισθώματος κατά το χρόνο συζήτησης της αγωγής υπάρχει σημαντική διαφορά, η οποία επέφερε σημαντική ζημία στη μισθώτρια, που είναι κατά την κρίση του, τόσο ουσιώδης ώστε να επιβάλλεται κατά την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η μείωση του μισθώματος, προκειμένου να επέλθει ισορροπία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής. Επομένως, ο δεύτερος λόγος αναιρέσεως, με τον οποίο αποδίδεται στην προσβαλλόμενη
απόφαση, η αιτίαση από τον αριθμ. 19 του άρθρου 559 ΚΠολΔ (εκ πλαγίου παραβίαση της ως άνω διατάξεως), είναι απορριπτέος, ως αβάσιμος.
Κατ' ακολουθία των ανωτέρω πρέπει να απορριφθεί η κρινόμενη αίτηση αναιρέσεως και να καταδικαστεί ο αναιρεσείων "ΔΗΜΟΣ" που νικήθηκε στη δίκη, στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, που κατέθεσε προτάσεις, κατά το βάσιμο, περί τούτου αίτημα της τελευταίας (άρθρα 176, 183, 189, 191 § 2 ΚΠολΔ), μειωμένα όμως, κατά το άρθρο 281 παρ. 2 του Ν. 3463/2006 (περί κώδικος Δήμων και Κοινοτήτων), όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Απορρίπτει την από 25.1.2017 και με ειδικό αριθ. καταθέσεως 41/2017 αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθμ. 531/2016 απόφασης του Μονομελούς Εφετείου Αθηνών. Και
Καταδικάζει τον αναιρεσείοντα στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων της αναιρεσίβλητης, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων (1.000) ευρώ. ΚΡΙΘΗΚΕ και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 4 Μαΐου 2018.
ΔΗΜΟΣΙΕΥΘΗΚΕ στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 25 Μαΐου 2018.
Η ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

<< Επιστροφή